【正文】 通過(guò)以上各點(diǎn)，本項(xiàng)目不論在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，經(jīng)濟(jì)效益上，還是在社會(huì)效益上，都具 有非常好的可行性，建議盡快實(shí)施。由此，建議本項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，嚴(yán)格管理，加強(qiáng)控制，有效控制投資和開(kāi)發(fā)成本 。 可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額為 。 教育費(fèi)附加： 。 本項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入為 。不向銀行借款，不發(fā)生財(cái)務(wù)費(fèi)用。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 建設(shè)期管理費(fèi)用：按以上所有費(fèi)用 (除去稅費(fèi)，含銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用） 的 5%計(jì)提，為 。 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算總額為 ，其中： 房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)： ； 人防費(fèi)： ； 質(zhì)監(jiān)費(fèi)： ； 基礎(chǔ)設(shè)施配套 費(fèi)： ； 其他稅費(fèi)： 。 地費(fèi)用 本項(xiàng)目由于是利用原創(chuàng)業(yè)家園現(xiàn)在土地，沒(méi)有征地費(fèi)或土地出讓金。 13．人防費(fèi)按建筑面積 20元 /平方米計(jì)提。 樓裝飾工程費(fèi)用按 200 元 /平方米估算。 、預(yù)備費(fèi)按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定和要求進(jìn)行估算，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（ 2021 年修訂本）計(jì)算，并根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)對(duì)相關(guān)參數(shù)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 38 I D 任 務(wù) 名 稱(chēng) 開(kāi) 始 時(shí) 間 完 成 持 續(xù) 時(shí) 間2 0 1 1 年 2 0 1 2 年 2 0 1 3 年1 3 天2 0 1 1 / 0 6 / 0 32 0 1 1 / 0 6 / 0 1確 定 建 立 方 案2 5 天2 0 1 1 / 0 6 / 1 02 0 1 1 / 0 6 / 0 6上 報(bào) 批 復(fù) 立 項(xiàng) 及 其 他 前 期 工 作3 2 天2 0 1 1 / 0 6 / 0 92 0 1 1 / 0 6 / 0 8地 質(zhì) 勘 查4 1 4 天2 0 1 1 / 0 6 / 3 02 0 1 1 / 0 6 / 1 3施 工 圖 低 設(shè) 計(jì)5 2 5 5 天2 0 1 2 / 0 6 / 2 92 0 1 1 / 0 7 / 1 1建 筑 施 工6 6 3 2 天2 0 1 3 / 1 2 / 3 12 0 1 1 / 0 8 / 0 1組 織 銷(xiāo) 售 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 39 第 11章 投資分析 說(shuō)明，本項(xiàng)目建設(shè)期為 1年，運(yùn)營(yíng)銷(xiāo)售期 （含建設(shè)期）為 3 年，總計(jì)算時(shí)長(zhǎng)為 3年。 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 37 第 10章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 該項(xiàng)目 2021年 7月底前進(jìn)行前期準(zhǔn)備，確定建立方案、上報(bào)批復(fù)立項(xiàng) 及其他前期工作 、地質(zhì)勘探、施工圖設(shè)計(jì)、建筑施工、組織銷(xiāo)售 等工作。 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 36 第 9 章 組織機(jī)構(gòu)和人員配置 組織機(jī)構(gòu) 本項(xiàng)目的籌備和建設(shè)工作由通遼 泰豐 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司組織實(shí)施。 ，文明施工。 ，吊裝設(shè) 備噪聲滿足環(huán)保要求。 施工期對(duì)周邊環(huán)境的影響主要是大氣影響和噪聲。 、防漏措施，杜 絕水量流失。 、樓道燈采用人體感應(yīng)節(jié)能開(kāi)關(guān)。 (六 )外墻保溫：所有建筑外部都以 10cm 苯板進(jìn)行外墻保溫。樓內(nèi)采用 50mm主供熱管道。消防用水的供水方案由加壓泵站保證連續(xù)、不間斷供水。 其他 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) (一 )給排水： 由于小區(qū)原建設(shè)室外給排水部分已經(jīng)建設(shè)完，本項(xiàng)目不新建室外給排水裝。 (十一 )消防：每個(gè)商鋪設(shè)一處獨(dú)立消防栓。衛(wèi)生間設(shè)通風(fēng)窗。樓道墻壁全部采用白色瓷磚鋪面。 (六 )門(mén)窗：住宅樓道處設(shè)電子防盜門(mén)。 (四 )墻體 ： 外墻厚度 37cm，間墻厚度 24cm，全部采用全部用混合砂漿 紅磚砌 筑。 車(chē)庫(kù)為 南 向單側(cè)開(kāi)門(mén) 。 西側(cè)部分為二層，東側(cè)部分為三層。一層層層高為 ， 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 30 二層至 5層層高為 ，地下室層高 。南北向拐角部分，設(shè) 7個(gè)商鋪，為一二層連體商鋪，設(shè)地下室。 共有住宅 28 套 ，車(chē)庫(kù) 52 間，商鋪 7間。共有住宅 28套 ,商鋪 7間 ,車(chē)庫(kù) 31間 ,。 0樓 1797m2,呈東西走向，建筑最南邊緣距小區(qū)原有建筑最北端分別人 18m 和 12m。 本項(xiàng)目 0擬建于 主入口西側(cè) 空置區(qū)域， 這樣一來(lái)可以與原有建筑形成整齊的層次，還由于其處于整個(gè)小區(qū)的最南端，通過(guò)這個(gè)新建筑的建設(shè)，為小區(qū)增加了一抹色彩，增加了亮點(diǎn)。 規(guī)劃原則 ，高綠化率的現(xiàn)狀。 2021年，泰豐公司正式接手創(chuàng)業(yè)家園，對(duì)小區(qū)的物業(yè)、環(huán)境進(jìn)行了改善，提高了居住質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量，使這個(gè)小區(qū)達(dá)到了城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化小區(qū)的水平。 0住宅面積 ㎡ ，商鋪面積 ㎡ ，車(chē)庫(kù)面積㎡ ； 6辦公室面積 ㎡ ,車(chē)庫(kù)面積 ㎡ 。 （ 6） 生活服務(wù) 開(kāi)發(fā)區(qū) 南部 為 通遼市 城區(qū)，現(xiàn)有人口 41 萬(wàn)人，中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院等生活服務(wù)設(shè)施 齊全 。 （ 2） 供電、供熱 供電： 通遼開(kāi)發(fā)區(qū)電力資源豐富，供電設(shè)施齊全，電價(jià)低廉，擁有 萬(wàn) KVA 變電所兩座，全年供電量 11 億度，采用 10 千伏線路供給用戶。四季光照充足，春季干旱多風(fēng)，最大風(fēng)速 16 米／秒。 含水層巖性為黃土狀粉土，局部夾薄層黃色細(xì)砂，厚度，富水性受古地理及微地貌控制，變化較大，厚度不均，水位埋深 20m 左右，富水性差?？傊?，開(kāi)發(fā)區(qū)工程地質(zhì)條件較好。通遼經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)將認(rèn)真貫徹市委、市政府的決策部署，牢固樹(shù)立科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持解放思想，開(kāi)拓創(chuàng)新，積極發(fā)展新型工業(yè)和現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)，全力推動(dòng)新農(nóng)村和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快跨越式發(fā)展。 通過(guò)精心打造，通遼經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展連續(xù) 十 年以翻番的速度增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。 本項(xiàng)目所在位置為通遼市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的行政中心位置，小區(qū)西側(cè)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)政府，南側(cè)緊臨經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)稅局 、建設(shè)局、規(guī)劃局，東側(cè)為工商局。 價(jià)格定位 由于本項(xiàng)目 處于新城區(qū)與經(jīng)濟(jì)區(qū)的交接帶，地理位置較好，但也由于目前地勢(shì)相對(duì)較偏，售價(jià)不能參照同等質(zhì)量的新城區(qū)和老城區(qū)。因?yàn)榇蠖鄶?shù)擁有住房所有權(quán)的居民，還是能夠從中直接受益。 第二是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和 城區(qū) 居民收入的提高，居民購(gòu)房能力會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。 通遼市 2021年的城市化水平僅為 %， 2021 年達(dá)到 了 38%。期間價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)總體性的波動(dòng)，但這種波動(dòng)不會(huì)是大起大落，而只能是一種窄幅波動(dòng)。 （三） 市場(chǎng)需求拉動(dòng)開(kāi)發(fā)面積穩(wěn)步增長(zhǎng) “十五”期間 通遼市 商品房銷(xiāo) 售面積累計(jì) 超過(guò) 500 萬(wàn)m2，商品房開(kāi)工面積累計(jì) 超過(guò) 600 萬(wàn) m2，商品房竣工面積累計(jì) 550 萬(wàn) m2。受各 種因素、尤其是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格普遍上漲過(guò)快 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 大環(huán)境的影響，通 遼市 城區(qū)的房?jī)r(jià)也逐年上升。不論是農(nóng)村人口進(jìn)城，還是城市人口的轉(zhuǎn)移 ，這里都將是一個(gè)熱點(diǎn)，人口增長(zhǎng)趨勢(shì)優(yōu)勢(shì)明顯。由此，泰豐公司在不占用新的用地指標(biāo)的情況下，為了滿足市場(chǎng)的需求，決定建設(shè)創(chuàng)業(yè)家園0樓與 6樓。 由于當(dāng)時(shí)沒(méi)有考慮經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的速度，但隨著開(kāi)發(fā)區(qū) 10年的快速發(fā)展，人們對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)位置的居住和辦公需求越來(lái)越多，以至于已經(jīng)無(wú)法滿足需求，對(duì)居民和客商帶來(lái)了很大不便。以經(jīng)濟(jì)條件允許的條件下，人們都會(huì)選擇更高水平與質(zhì)量的居住條件，這也是近些年房地產(chǎn)業(yè)高溫不退的一個(gè)非常重要的因素。對(duì)于推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這是一個(gè)極好的發(fā)展模式。 由于城市的經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)能力較強(qiáng)。 通遼市的城市發(fā)展，其結(jié)果就是城市中心區(qū)離經(jīng)濟(jì)中心區(qū)越來(lái)越近，其原因是經(jīng)濟(jì)中 心區(qū)承載著相當(dāng)部分城市人口的就業(yè)，且隨著開(kāi)發(fā)區(qū)的日漸壯大和發(fā)展，其承載能力將越來(lái)越強(qiáng)，容納就業(yè)也越來(lái)越多，而這些產(chǎn)業(yè)人口，就其工作需要，都會(huì)選擇交通方便、距離較近的地段購(gòu)置房產(chǎn)，以方便工作和生活。發(fā)展水平、建設(shè)水平的好壞，直接關(guān)系到通遼市的形象，也必將影響到通遼市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。每天有幾萬(wàn)產(chǎn)業(yè)工人從此通道經(jīng)過(guò)，又適宜商業(yè)類(lèi)型的開(kāi)發(fā)。 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 城市建設(shè)的北移， 也必將帶動(dòng)人口的北移，由此，新城區(qū)的房地也隨之熱了起來(lái)。開(kāi)發(fā)區(qū)也由原來(lái)的不足三千人，發(fā)展到現(xiàn)在的擁有產(chǎn)業(yè)員工三萬(wàn)多人的經(jīng)濟(jì)集中區(qū)。 ，并且給出審核意見(jiàn)。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果，本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (稅前 )為 %（稅前），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (ic=13%)，投資 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 10 回收期為 。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 1 占地面積 ㎡ 2 建筑數(shù)據(jù) ㎡ 4563 住宅 ㎡ 商鋪 ㎡ 車(chē)庫(kù) ㎡ 辦公 ㎡ 3 住宅 、 車(chē)庫(kù) 、商鋪、辦公室 數(shù)量 住宅 套 28 車(chē)庫(kù) 間 52 商鋪 間 7 辦公室 間 20 4 總投資 萬(wàn)元 建設(shè)投資 萬(wàn)元 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 9 經(jīng)營(yíng)資金 萬(wàn)元 50 6 經(jīng)營(yíng)指標(biāo) 銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 萬(wàn)元 土地增值稅 萬(wàn)元 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 所得稅 萬(wàn)元 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 % % 投資利潤(rùn)率 % % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前） % % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前） 萬(wàn)元 投資回收期（所得稅前） 年 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后） % % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后） 萬(wàn)元 投資回收期（所得稅后） 年 結(jié)論與建議 本項(xiàng)目是 為了適應(yīng) 城市功能發(fā)展需要， 為了適應(yīng)通遼市經(jīng) 濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)日漸發(fā)展的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)和社會(huì)趨勢(shì)，是在符合原規(guī)劃條件的情況下，不新增占地， 又能為目前日漸紅火的開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)需求市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)房 源 的項(xiàng)目。 地塊周邊情況 本工程建于 屬于創(chuàng)業(yè)家園小區(qū)地塊補(bǔ)充項(xiàng)目，位于創(chuàng)業(yè)家園南側(cè)主出入口西側(cè)與小區(qū)西北側(cè)，擬建設(shè) 用 地面積為。截止 2021 年末，累計(jì)完成開(kāi)發(fā)建筑面積 18 萬(wàn)平方米，完成總投資 25200 萬(wàn)元；在建項(xiàng)目建筑面積 5 萬(wàn)平方米。 公司由自然人出資設(shè)立，現(xiàn)在股東 14 人，法定代表人戰(zhàn)明奎。 13． 建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料。 5． 通遼市 人民政府《西部大開(kāi)發(fā)工程實(shí)施規(guī)劃綱要》，2021 年。 11．可行性研究編制單位： 編制依據(jù) 1． 原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）。 8．資金籌措：項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，建設(shè)單位全部自籌。 其中 0樓建筑面積為 ㎡， 6樓 ㎡。 共建設(shè)住宅 28 套，；辦公室 20 間， ；商鋪 7間， ；車(chē)庫(kù) 52 間， 。 9．經(jīng)濟(jì)效益：項(xiàng) 目全部完成后，可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額 ，凈利潤(rùn) 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)稅 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 5 金及附加 ，土地增值稅 。 2． 通遼市人民政府《關(guān)于加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程的實(shí)施意見(jiàn)》， 2021年 10月。 6． 住建部《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》， 2021年。 可行性研究的主要范圍 受項(xiàng)目承辦單位的委托，我公司會(huì)同有關(guān)部門(mén)和相關(guān)單位，對(duì)項(xiàng)目涉及的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了認(rèn)真的調(diào)查和分析，并在企業(yè)已有工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)氐?發(fā)展規(guī)劃，按照《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》、《可行性研究與項(xiàng)目評(píng)價(jià)》、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》以及國(guó)家和行業(yè)的有關(guān)規(guī)定，編制了本項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。 公司現(xiàn)在員工 25 人，具有中級(jí)以上職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員11 人。 2021 年計(jì)劃新開(kāi)工項(xiàng)目三個(gè)， 通遼泰豐 .錦程花園、創(chuàng)業(yè)家園三期、科右前旗泰豐 .科爾沁小區(qū)，預(yù)計(jì)開(kāi)工建筑面積 10 萬(wàn)平方米，總投資 15000 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目所在位置為通遼市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的行政中心位置，小區(qū)西側(cè)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)政府，南側(cè)緊臨經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)稅局 、建設(shè)局、規(guī)劃局，東側(cè)為工商局。 本項(xiàng)目建設(shè)總投資 。 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (稅后 )為 %（稅前），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (ic=13%)，投資回收期為 年。 著手，降低能耗，增加經(jīng)濟(jì)效益。 這個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模的形成，必將會(huì)帶動(dòng)通遼市的經(jīng)濟(jì)整體向前發(fā)展 ，為通遼市走向快速、高效、穩(wěn)步、和諧的發(fā)展道路起到了極大的推動(dòng)作用。近三年來(lái)，河畔花園、碧桂園、京漢新城等大型的住宅建設(shè)相繼在新城區(qū)建設(shè)和建成，新城區(qū)初具規(guī)模。同時(shí)，這里還是開(kāi)發(fā)區(qū)的行政