【導讀】通遼市泰豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。創(chuàng)業(yè)家園0#樓、6#樓建筑開發(fā)項目。第9章組織機構和人員配置..

　　

【正文】 0 1 1 / 0 6 / 0 6上 報 批 復 立 項 及 其 他 前 期 工 作3 2 天2 0 1 1 / 0 6 / 0 92 0 1 1 / 0 6 / 0 8地 質 勘 查4 1 4 天2 0 1 1 / 0 6 / 3 02 0 1 1 / 0 6 / 1 3施 工 圖 低 設 計5 2 5 5 天2 0 1 2 / 0 6 / 2 92 0 1 1 / 0 7 / 1 1建 筑 施 工6 6 3 2 天2 0 1 3 / 1 2 / 3 12 0 1 1 / 0 8 / 0 1組 織 銷 售 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項目 可行性研究報告 39 第 11章 投資分析 說明，本項目建設期為 1年，運營銷售期 （含建設期）為 3 年，總計算時長為 3年。 1．建設單位提供的相關資料 。 2．投資估算按照內蒙古自治區(qū)現(xiàn)行工程造價及目前的物價水平進行分析，以《內蒙古自治區(qū)建設工程造價》和自治區(qū)其它相關造價規(guī)定為依據(jù)，建筑工程按某縣近期同類建筑工程造價估 算。 、產(chǎn)品生產(chǎn)廠家的報價作為估算依據(jù)。 、預備費按現(xiàn)行有關規(guī)定和要求進行估算，勘察設計費按《工程勘察設計收費標準》（ 2021 年修訂本）計算，并根據(jù)項目建設性質對相關參數(shù)進行相應調整。 5.《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版） /個估算。 1000 元 /平方米估算。 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項目 可行性研究報告 40 樓裝飾工程費用按 150 元 /平方米估算。 樓裝飾工程費用按 200 元 /平方米估算。 10．供水接入費按 2元 /平方米估算。 11．供熱接入費按 20 元 /平方米估算。 12．房產(chǎn)測繪費按建安工程費的 %計提。 13．人防費按建筑面積 20元 /平方米計提。 14．質監(jiān)費按建安工程費的 %計提。 15．基礎設施配套費按建筑面積 20 元 /平方米計提。 16．其他未詳列稅費按建筑面積 15 元 /平方米計提。 地費用 本項目由于是利用原創(chuàng)業(yè)家園現(xiàn)在土地，沒有征地費或土地出讓金。 前期工程費估算總額為 ，其中： 規(guī)劃、設計、可研費 ： 15 萬元； 水文、地質勘查費 ： ； 用 基礎設施建設費估算總額為 ，其中： 供電工程： 3萬元 。 供水工程 （含接入費）： ； 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項目 可行性研究報告 41 供熱工程 （含接入費）： ； 排污工程 ： ； 消防井 工程： 。 建筑安裝工程費估算總額為 ，其中： 0樓建安及裝飾工程費： ； 6建安及裝飾工程費： 。 開發(fā)期稅費估算總額為 ，其中： 房產(chǎn)測繪費： ； 人防費： ； 質監(jiān)費： ； 基礎設施配套 費： ； 其他稅費： 。 其他費用估算總額為 ，其中： 施工圖紙預算和標底編制費： ； 招標管理費： 3萬元； 工程監(jiān)理費： 4萬元； 竣工圖紙編制費： 。 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項目 可行性研究報告 42 銷售費用：按以上各項投資費用 (除去稅費 )的總和的 5%計提，為 。 管理費用 建設期管理費用：按以上所有費用 (除去稅費，含銷售費用）的 5%計提，為 。 不可預見費 建設期管理費用：按以上所有費用 (除去稅費，含銷售費用、管理費用） 的 5%計提，為 。 開發(fā)建設投資 以上 全部 費用總合為開發(fā)建設投資，本項目開發(fā)建設投資為 。 項目經(jīng)營資金 項目經(jīng)營資金設定為 50 萬元。 項目總投資 本項目總投資為 。不向銀行借款，不發(fā)生財務費用。 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項目 可行性研究報告 43 資金來源 本項目總投資為 ， 全部自籌 。 資金使用計劃 序號 項 目 合計 建設期 銷售期 1 2 3 1 土地費用 2 前期工程費 3 基礎設施建設費 4 建筑安裝工程費 5 公共配套設施建設費 6 開發(fā)間接費 7 管理費用 8 銷售費用 9 開發(fā)期稅費 10 其他費用 11 不可預見費 開發(fā)建設投資 12 經(jīng)營資金 合計 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項目 可行性研究報告 44 第 12章 財務分析 財務折現(xiàn)率： 10%； 營業(yè)稅率： 5%； 所得稅率： 25%； 城建維護稅率： 7%； 教育費附加費率： 5%； 商鋪（含地下室綜合價 格） ： 3500 元 /m2； 住宅： 2100 元 /m2； 車庫： 3200 元 /m2； 本項目第一年已經(jīng)建設完成，考慮到各種市場因素，擬定銷售期為 3年， 第一年與第二年為主力銷售期，第三年為尾盤銷售期。 序號 項 目 項目總面積 售價 (元 ) 銷售率合 計 建設期 生產(chǎn)經(jīng)營期 1 2 3 1 住宅 % % % % 2 車庫 % % % % 3 商鋪（含地下室） % % % % 全 部 % % % % 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項目 可行性研究報告 45 銷售回款政策為一次性付款。 本項目總銷售收入為 。 在整個建設和銷售期內 ,銷售稅金及附加為 。其中： 營業(yè)稅： 。 城市建設維護稅： 元。 教育費附加： 。 土地增值稅： 。 本項目完成后，可實現(xiàn)銷售收入 。 本項目成本項為： 產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營成本即為 建設 開發(fā)投資 ； 經(jīng)營稅金及附加 ； 土地增值稅為 。 可實現(xiàn)利潤總額為 。 總計繳納所得稅為 凈利潤 萬元 （ 本項目 不計提 法定盈余公積金 ）。 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項目 可行性研究報告 46 序號 名 稱 單位 數(shù)量 一 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 1 總投資 萬元 2 固定資產(chǎn)投資 萬元 3 營業(yè)收入（經(jīng)營期平均） 萬元 4 營業(yè)稅金及附加（經(jīng)營期平均） 萬元 5 土地增值稅 萬元 6 利潤總額（經(jīng)營期平均） 萬元 7 所得稅（經(jīng)營期平均） 萬元 8 稅后利潤（經(jīng)營期平均） 萬元 二 財務評價指標 1 銷售利潤率 % % 2 投資利潤率 % % 3 財務內部收益率（所得稅前） % % 4 財務凈現(xiàn)值（所得稅前） 萬元 5 投資回收期（所得稅前） 年 6 財務內部收益率（所得稅后） % % 7 財務凈現(xiàn)值（所得稅后） 萬元 8 投資回收期（所得稅后） 年 9 資本金收益率 % % 10 總投資收益率 % % 11 項目資本金凈利潤率 % % 由上表可以看出，項目財務內部收益率為 %，財務凈現(xiàn)值為 (折現(xiàn)率 =13%)。 敏感度系數(shù)和臨界點分析表 (基本方案收益率 %) 序號 不確 定因素 變化率 (%) 內部收益 率 敏感系數(shù) 臨界點 (%) 臨界值 1 可出售面積 % % % 可銷售面積 % % 臨界值： % % 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項目 可行性研究報告 47 2 售房價格 % % % 平均售價 % % 臨界值： % % 3 銷售款回 籠進度 (房地產(chǎn) ) % % % % % % % 4 建設投資 (不含利息 ) % % % 開發(fā)建設投資 (不含財務費用 ) % % 臨界值： % % 2．敏感性分析 變化因素 \變化率 % % % % % % % 基準折線率 % % % % % % % 可出售面積 % % % % % % % 售房價格 % % % % % % % 銷售款回籠進度 (房地產(chǎn) ) % % % % % % % 建設投資 (不含利息 ) % % % % % % % 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項目 可行性研究報告 48 通過上表與上圖 可以看出，本項目隨投資變化的反應 很大。由此，建議本項目在建設過程中，嚴格管理，加強控制，有效控制投資和開發(fā)成本 。 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項目 可行性研究報告 49 第 13章 結論 本項目 為 是在原有創(chuàng)業(yè)家園的基礎上，利用現(xiàn)有土地，提高土地利用效率，同時也是為了緩解開發(fā)區(qū)居住和辦公用房的壓力，以及更進一步地創(chuàng)造商業(yè)氛圍的項目。這個項目的建設，對于開發(fā)區(qū)而言，有著較好的社會作用，對于推動開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟建設將起到一定的保障效果。 同時， 通過財務分析，本項目的財務上極具可行性，是經(jīng)濟效益良好。 通過以上各點，本項目不論在財務數(shù)據(jù)上，經(jīng)濟效益上，還是在社會效益上，都具 有非常好的可行性，建議盡快實施。 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項目 可行性研究報告 50 附表 前期費用估算表 單位：萬元 序號 項目名稱 金額 估算說明 1 規(guī)劃、設計、可研費 2 水文、地質勘查費 合計 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項目 可行性研究報告 51 基礎設施建設費用估算表 單位：萬元 序號 項目名稱 建設費用 接口費用 合計 估算說明 1 供電工程 2 供水工程 接入費按建筑面積 2 元 /平方米估算 3 供熱工程 接入費按建筑面積 20 元 /平方米估算 4 排污工程 5 消防井 按 萬元 /個估算 合計 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項目 可行性研究報告 52 建筑安裝工程費用估算表 單位：萬元 序號 項目名稱 建筑面積 建安工程費 裝飾工程費 金額合計 估算說明 單價 (元 ) 金額 單價 (元 ) 金額 1 0樓 2 6樓 合計 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項目 可行性研究報告 53 開發(fā)期稅費估算表 單位：萬元 序號 項目名稱 金額 估算說明 1 房產(chǎn)測繪費 按建筑安裝投資 %計收 2 人防費 按建筑面積 20 元 /平方米計收 3 質監(jiān)費 按建筑安裝投資 %計收 4 基礎設施配套費 按建筑面積 20 元 /平方米計收 5 其他稅費 按建筑面積 15 元 /平方米計提 合計 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項目 可行性研究報告 54 工程建設其 他費用估算表 單位：萬元 序號 項目名稱 金額 估算說明 1 施工圖預算或標底編制費 2 招標管理費 3 工程監(jiān)理費 4 竣工圖編制費 合計 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項目 可行性研究報告 55 經(jīng)營資金估算表 單位：萬元 序號 項 目 合計 建設期 生產(chǎn)經(jīng)營期 1 2 3 1 經(jīng)營資金 2 經(jīng)營資金本年增加額 3 經(jīng)營資金貸款額 4 經(jīng)營資金貸款利息 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項目 可行性研究報告 56 項目投入資金估算匯總表 單位：萬元 序號 項目名稱 投