【導(dǎo)讀】通遼市泰豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。創(chuàng)業(yè)家園0#樓、6#樓建筑開發(fā)項(xiàng)目。第9章組織機(jī)構(gòu)和人員配置..

　　

【正文】 0 1 1 / 0 6 / 0 6上 報(bào) 批 復(fù) 立 項(xiàng) 及 其 他 前 期 工 作3 2 天2 0 1 1 / 0 6 / 0 92 0 1 1 / 0 6 / 0 8地 質(zhì) 勘 查4 1 4 天2 0 1 1 / 0 6 / 3 02 0 1 1 / 0 6 / 1 3施 工 圖 低 設(shè) 計(jì)5 2 5 5 天2 0 1 2 / 0 6 / 2 92 0 1 1 / 0 7 / 1 1建 筑 施 工6 6 3 2 天2 0 1 3 / 1 2 / 3 12 0 1 1 / 0 8 / 0 1組 織 銷 售 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 39 第 11章 投資分析 說明，本項(xiàng)目建設(shè)期為 1年，運(yùn)營銷售期 （含建設(shè)期）為 3 年，總計(jì)算時(shí)長為 3年。 1．建設(shè)單位提供的相關(guān)資料 。 2．投資估算按照內(nèi)蒙古自治區(qū)現(xiàn)行工程造價(jià)及目前的物價(jià)水平進(jìn)行分析，以《內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程造價(jià)》和自治區(qū)其它相關(guān)造價(jià)規(guī)定為依據(jù)，建筑工程按某縣近期同類建筑工程造價(jià)估 算。 、產(chǎn)品生產(chǎn)廠家的報(bào)價(jià)作為估算依據(jù)。 、預(yù)備費(fèi)按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定和要求進(jìn)行估算，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（ 2021 年修訂本）計(jì)算，并根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)對相關(guān)參數(shù)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 5.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） /個(gè)估算。 1000 元 /平方米估算。 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 40 樓裝飾工程費(fèi)用按 150 元 /平方米估算。 樓裝飾工程費(fèi)用按 200 元 /平方米估算。 10．供水接入費(fèi)按 2元 /平方米估算。 11．供熱接入費(fèi)按 20 元 /平方米估算。 12．房產(chǎn)測繪費(fèi)按建安工程費(fèi)的 %計(jì)提。 13．人防費(fèi)按建筑面積 20元 /平方米計(jì)提。 14．質(zhì)監(jiān)費(fèi)按建安工程費(fèi)的 %計(jì)提。 15．基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積 20 元 /平方米計(jì)提。 16．其他未詳列稅費(fèi)按建筑面積 15 元 /平方米計(jì)提。 地費(fèi)用 本項(xiàng)目由于是利用原創(chuàng)業(yè)家園現(xiàn)在土地，沒有征地費(fèi)或土地出讓金。 前期工程費(fèi)估算總額為 ，其中： 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi) ： 15 萬元； 水文、地質(zhì)勘查費(fèi) ： ； 用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算總額為 ，其中： 供電工程： 3萬元 。 供水工程 （含接入費(fèi)）： ； 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 41 供熱工程 （含接入費(fèi)）： ； 排污工程 ： ； 消防井 工程： 。 建筑安裝工程費(fèi)估算總額為 ，其中： 0樓建安及裝飾工程費(fèi)： ； 6建安及裝飾工程費(fèi)： 。 開發(fā)期稅費(fèi)估算總額為 ，其中： 房產(chǎn)測繪費(fèi)： ； 人防費(fèi)： ； 質(zhì)監(jiān)費(fèi)： ； 基礎(chǔ)設(shè)施配套 費(fèi)： ； 其他稅費(fèi)： 。 其他費(fèi)用估算總額為 ，其中： 施工圖紙預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)： ； 招標(biāo)管理費(fèi)： 3萬元； 工程監(jiān)理費(fèi)： 4萬元； 竣工圖紙編制費(fèi)： 。 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 42 銷售費(fèi)用：按以上各項(xiàng)投資費(fèi)用 (除去稅費(fèi) )的總和的 5%計(jì)提，為 。 管理費(fèi)用 建設(shè)期管理費(fèi)用：按以上所有費(fèi)用 (除去稅費(fèi)，含銷售費(fèi)用）的 5%計(jì)提，為 。 不可預(yù)見費(fèi) 建設(shè)期管理費(fèi)用：按以上所有費(fèi)用 (除去稅費(fèi)，含銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用） 的 5%計(jì)提，為 。 開發(fā)建設(shè)投資 以上 全部 費(fèi)用總合為開發(fā)建設(shè)投資，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資為 。 項(xiàng)目經(jīng)營資金 項(xiàng)目經(jīng)營資金設(shè)定為 50 萬元。 項(xiàng)目總投資 本項(xiàng)目總投資為 。不向銀行借款，不發(fā)生財(cái)務(wù)費(fèi)用。 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 43 資金來源 本項(xiàng)目總投資為 ， 全部自籌 。 資金使用計(jì)劃 序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 建設(shè)期 銷售期 1 2 3 1 土地費(fèi)用 2 前期工程費(fèi) 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4 建筑安裝工程費(fèi) 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6 開發(fā)間接費(fèi) 7 管理費(fèi)用 8 銷售費(fèi)用 9 開發(fā)期稅費(fèi) 10 其他費(fèi)用 11 不可預(yù)見費(fèi) 開發(fā)建設(shè)投資 12 經(jīng)營資金 合計(jì) 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 44 第 12章 財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)折現(xiàn)率： 10%； 營業(yè)稅率： 5%； 所得稅率： 25%； 城建維護(hù)稅率： 7%； 教育費(fèi)附加費(fèi)率： 5%； 商鋪（含地下室綜合價(jià) 格） ： 3500 元 /m2； 住宅： 2100 元 /m2； 車庫： 3200 元 /m2； 本項(xiàng)目第一年已經(jīng)建設(shè)完成，考慮到各種市場因素，擬定銷售期為 3年， 第一年與第二年為主力銷售期，第三年為尾盤銷售期。 序號 項(xiàng) 目 項(xiàng)目總面積 售價(jià) (元 ) 銷售率合 計(jì) 建設(shè)期 生產(chǎn)經(jīng)營期 1 2 3 1 住宅 % % % % 2 車庫 % % % % 3 商鋪（含地下室） % % % % 全 部 % % % % 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 45 銷售回款政策為一次性付款。 本項(xiàng)目總銷售收入為 。 在整個(gè)建設(shè)和銷售期內(nèi) ,銷售稅金及附加為 。其中： 營業(yè)稅： 。 城市建設(shè)維護(hù)稅： 元。 教育費(fèi)附加： 。 土地增值稅： 。 本項(xiàng)目完成后，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 。 本項(xiàng)目成本項(xiàng)為： 產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營成本即為 建設(shè) 開發(fā)投資 ； 經(jīng)營稅金及附加 ； 土地增值稅為 。 可實(shí)現(xiàn)利潤總額為 。 總計(jì)繳納所得稅為 凈利潤 萬元 （ 本項(xiàng)目 不計(jì)提 法定盈余公積金 ）。 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 46 序號 名 稱 單位 數(shù)量 一 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 總投資 萬元 2 固定資產(chǎn)投資 萬元 3 營業(yè)收入（經(jīng)營期平均） 萬元 4 營業(yè)稅金及附加（經(jīng)營期平均） 萬元 5 土地增值稅 萬元 6 利潤總額（經(jīng)營期平均） 萬元 7 所得稅（經(jīng)營期平均） 萬元 8 稅后利潤（經(jīng)營期平均） 萬元 二 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 1 銷售利潤率 % % 2 投資利潤率 % % 3 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前） % % 4 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前） 萬元 5 投資回收期（所得稅前） 年 6 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后） % % 7 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后） 萬元 8 投資回收期（所得稅后） 年 9 資本金收益率 % % 10 總投資收益率 % % 11 項(xiàng)目資本金凈利潤率 % % 由上表可以看出，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 (折現(xiàn)率 =13%)。 敏感度系數(shù)和臨界點(diǎn)分析表 (基本方案收益率 %) 序號 不確 定因素 變化率 (%) 內(nèi)部收益 率 敏感系數(shù) 臨界點(diǎn) (%) 臨界值 1 可出售面積 % % % 可銷售面積 % % 臨界值： % % 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 47 2 售房價(jià)格 % % % 平均售價(jià) % % 臨界值： % % 3 銷售款回 籠進(jìn)度 (房地產(chǎn) ) % % % % % % % 4 建設(shè)投資 (不含利息 ) % % % 開發(fā)建設(shè)投資 (不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 ) % % 臨界值： % % 2．敏感性分析 變化因素 \變化率 % % % % % % % 基準(zhǔn)折線率 % % % % % % % 可出售面積 % % % % % % % 售房價(jià)格 % % % % % % % 銷售款回籠進(jìn)度 (房地產(chǎn) ) % % % % % % % 建設(shè)投資 (不含利息 ) % % % % % % % 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 48 通過上表與上圖 可以看出，本項(xiàng)目隨投資變化的反應(yīng) 很大。由此，建議本項(xiàng)目在建設(shè)過程中，嚴(yán)格管理，加強(qiáng)控制，有效控制投資和開發(fā)成本 。 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 49 第 13章 結(jié)論 本項(xiàng)目 為 是在原有創(chuàng)業(yè)家園的基礎(chǔ)上，利用現(xiàn)有土地，提高土地利用效率，同時(shí)也是為了緩解開發(fā)區(qū)居住和辦公用房的壓力，以及更進(jìn)一步地創(chuàng)造商業(yè)氛圍的項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，對于開發(fā)區(qū)而言，有著較好的社會作用，對于推動開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)將起到一定的保障效果。 同時(shí)， 通過財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)上極具可行性，是經(jīng)濟(jì)效益良好。 通過以上各點(diǎn)，本項(xiàng)目不論在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，經(jīng)濟(jì)效益上，還是在社會效益上，都具 有非常好的可行性，建議盡快實(shí)施。 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 50 附表 前期費(fèi)用估算表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目名稱 金額 估算說明 1 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi) 2 水文、地質(zhì)勘查費(fèi) 合計(jì) 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 51 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目名稱 建設(shè)費(fèi)用 接口費(fèi)用 合計(jì) 估算說明 1 供電工程 2 供水工程 接入費(fèi)按建筑面積 2 元 /平方米估算 3 供熱工程 接入費(fèi)按建筑面積 20 元 /平方米估算 4 排污工程 5 消防井 按 萬元 /個(gè)估算 合計(jì) 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 52 建筑安裝工程費(fèi)用估算表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目名稱 建筑面積 建安工程費(fèi) 裝飾工程費(fèi) 金額合計(jì) 估算說明 單價(jià) (元 ) 金額 單價(jià) (元 ) 金額 1 0樓 2 6樓 合計(jì) 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 53 開發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目名稱 金額 估算說明 1 房產(chǎn)測繪費(fèi) 按建筑安裝投資 %計(jì)收 2 人防費(fèi) 按建筑面積 20 元 /平方米計(jì)收 3 質(zhì)監(jiān)費(fèi) 按建筑安裝投資 %計(jì)收 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 按建筑面積 20 元 /平方米計(jì)收 5 其他稅費(fèi) 按建筑面積 15 元 /平方米計(jì)提 合計(jì) 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 54 工程建設(shè)其 他費(fèi)用估算表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目名稱 金額 估算說明 1 施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi) 2 招標(biāo)管理費(fèi) 3 工程監(jiān)理費(fèi) 4 竣工圖編制費(fèi) 合計(jì) 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 55 經(jīng)營資金估算表 單位：萬元 序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 建設(shè)期 生產(chǎn)經(jīng)營期 1 2 3 1 經(jīng)營資金 2 經(jīng)營資金本年增加額 3 經(jīng)營資金貸款額 4 經(jīng)營資金貸款利息 創(chuàng)業(yè)家園 0樓、 6樓建筑開發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 56 項(xiàng)目投入資金估算匯總表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目名稱 投