【正文】 有資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)，招標(biāo)基本情況見(jiàn)下表：招標(biāo)基本情況表內(nèi)容招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招 標(biāo) 方 式全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√√√設(shè)計(jì)√√√監(jiān)理√√土建工程√√安裝工程√√設(shè)備、材料√√土石方工程√√道路給排水工程√√綠化、美化工程√√ 第十一章 投資估算與資金籌措一、投資估算范圍投資估算包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、基本建設(shè)期貸款利息支出等費(fèi)用。二、編制依據(jù)（一）、建設(shè)部編制的《市政工程可行性研究報(bào)告估算編制方法》（二）、《全國(guó)統(tǒng)一市政工程定額》（江西省單位估價(jià)表）（三）、設(shè)備及安裝工程通過(guò)定型的設(shè)備人嚴(yán)格按廠家報(bào)價(jià)非標(biāo)設(shè)備按相關(guān)廠家自制價(jià)格（四）、建設(shè)安裝工程吉安建筑安裝工程造價(jià)及相關(guān)資料《江西省建筑安裝工程費(fèi)用定額》建筑安裝以外其他費(fèi)用規(guī)定（五）其他費(fèi)用規(guī)定按工程其他費(fèi)用相關(guān)規(guī)定估算第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)與基本數(shù)據(jù) 頒發(fā)的《經(jīng)濟(jì)建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 基本數(shù)據(jù)31建設(shè)規(guī)模：住宅？平方米 商鋪:？平方米，儲(chǔ)藏總面積：？平方米，地下車庫(kù)面積？平方米。(不含公建面積)五、分期開(kāi)發(fā)分析為了更好的開(kāi)發(fā)好項(xiàng)目，提高資金的使用效率和減輕資金周轉(zhuǎn)壓力，力使本公司能爭(zhēng)取最大效益，我公司計(jì)劃分二期開(kāi)發(fā)，第一期開(kāi)發(fā)A、B、C區(qū)，開(kāi)發(fā)總面積？萬(wàn)平方米，項(xiàng)目投資估算第一期？萬(wàn)元；第二期開(kāi)發(fā)D、E區(qū)及兩棟高層，開(kāi)發(fā)總面積？萬(wàn)平方米，項(xiàng)目投資估算第二期？萬(wàn)元。第三期開(kāi)發(fā)兩棟高層，開(kāi)發(fā)總面積？萬(wàn)平方米，項(xiàng)目投資估算第三期？萬(wàn)元。因第一期、第二期開(kāi)發(fā)已結(jié)束，現(xiàn)對(duì)正在建設(shè)的第三期（558樓）進(jìn)行分析：建設(shè)投資估算： 土地使用轉(zhuǎn)讓費(fèi)：？萬(wàn)元前期工程費(fèi)：建筑安裝工程費(fèi)：各項(xiàng)規(guī)費(fèi)：管理費(fèi)：銷售費(fèi)：（詳見(jiàn)下表）　序號(hào)項(xiàng)目名稱工程量造價(jià)單價(jià)(元）預(yù)計(jì)成本(萬(wàn)元）備注一土地費(fèi)　　　 土地出讓金　　　 土地交易稅費(fèi)　　二前期工程費(fèi)　　　　 設(shè)計(jì)費(fèi)　　　　 地勘費(fèi)　　　　 報(bào)批、報(bào)建費(fèi)　　　　 三通一平　　　　 其他前期費(fèi)　　　三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)　　　　 供電系統(tǒng)工程　　　　 供水系統(tǒng)工程　　　　 排污工程　　　　 道路及廣場(chǎng)建設(shè)工程　　　　 園林環(huán)境系統(tǒng)工程　　　四建筑安裝工程費(fèi)　　　　 建筑結(jié)構(gòu)工程　　　　 基礎(chǔ)工程　　　　 主體結(jié)構(gòu)工程　　　　5758樓主體　　地下車庫(kù)　 門窗工程　　　 公共部位裝修工程　大理石干掛　 安裝工程　消防安裝工程　空調(diào)安裝工程　電梯　扶梯　其他安裝五配套設(shè)施費(fèi)六開(kāi)發(fā)間接費(fèi)總計(jì)銷售收入預(yù)測(cè)根據(jù)市場(chǎng)保守預(yù)測(cè)，商鋪、住宅、儲(chǔ)藏間的銷售價(jià)格高層住宅：？元/平方米，商鋪？元/平方米；車庫(kù)、儲(chǔ)藏間：？元/平方米5758樓銷售收入預(yù)測(cè)表名稱面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）收入（萬(wàn)元）稅費(fèi)（16%）扣除稅金后收入（萬(wàn)元）住宅　　57樓一層商業(yè)　57樓三層商業(yè)（24樓）　58樓一層商業(yè)　58樓二層商業(yè)　地下車庫(kù)、柴間合計(jì)項(xiàng)目總投資=？萬(wàn)元；銷售凈收入=銷售總收入銷售稅費(fèi)=？萬(wàn)元利潤(rùn)=項(xiàng)目總銷售收入稅金項(xiàng)目總投資=？萬(wàn)元利潤(rùn)率=（利潤(rùn)247。項(xiàng)目總投入）100%=？盈虧平衡點(diǎn)=項(xiàng)目總投資247。稅后總收入100%=？通過(guò)以上對(duì)第三期分析，該項(xiàng)目第三期開(kāi)發(fā)投資：？萬(wàn)元， 銷售凈收入？萬(wàn)元，銷售凈利潤(rùn)？萬(wàn)元，銷售利潤(rùn)率？，盈虧平衡點(diǎn)？，就是說(shuō)本項(xiàng)目如果實(shí)現(xiàn)了？的銷售率就可以保證本項(xiàng)目的本期投資成本全部回收，隨著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，其利潤(rùn)空間更大，同時(shí)通過(guò)第一期的開(kāi)發(fā)，第一期的利潤(rùn)滾存，加之銀行的貸款支持，資金實(shí)力更加雄厚，具有很強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。第十三章 社會(huì)評(píng)價(jià)一、 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，可以改善新干地區(qū)的綜合人居環(huán)境，啟動(dòng)社會(huì)閑置資金，增加就業(yè)率，對(duì)促進(jìn)新干縣的商貿(mào)及房地產(chǎn)消費(fèi)起到雙重積極的作用，為新干房地產(chǎn)開(kāi)創(chuàng)了一條新的發(fā)展思路，同時(shí)也為新干縣成功運(yùn)作專業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。本項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中可能會(huì)對(duì)周邊環(huán)境造成輕微的噪聲和灰塵污染。二、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析與結(jié)論政策:該項(xiàng)目得到了政府的高度重視和有關(guān)部門的大力支持。經(jīng)濟(jì)：該項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益；管理：該項(xiàng)目在具體運(yùn)作過(guò)程中，特別是項(xiàng)目策劃、市場(chǎng)運(yùn)作、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)方面，不能疏忽，否則將存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，必須請(qǐng)有關(guān)資格的單位承擔(dān)上述重要工作規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目的投資和開(kāi)發(fā)中，不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)較少，可控性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)無(wú)論在市場(chǎng)上、操作上還是在財(cái)務(wù)上都是可行的。就本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的分析和項(xiàng)目的整體定位，以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)定的，具有客觀性和一般性，符合市場(chǎng)規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營(yíng)銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)將是可以實(shí)現(xiàn)的第十四章 研究建議一、結(jié)論該項(xiàng)目第三期建設(shè)開(kāi)發(fā)總投資：？萬(wàn)元，銷售凈收入：？萬(wàn)元，利潤(rùn)？萬(wàn)元, 盈虧平衡點(diǎn)：？，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，通過(guò)分期的開(kāi)發(fā)，提高資金的使用效率，更加把風(fēng)險(xiǎn)降到最低，該項(xiàng)目的投資是可行的。二、建議 該項(xiàng)目在運(yùn)作時(shí)應(yīng)做好項(xiàng)目的策劃、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)工作并且加大營(yíng)銷力度。 策劃、銷售、廣告宣傳方面最好聘請(qǐng)專業(yè)公司、專業(yè)人員進(jìn)行，要有自己的個(gè)性宣傳。當(dāng)你把十件衣服的錢來(lái)買一件衣服，你的衣柜就經(jīng)典了；當(dāng)你把做十件事的精力來(lái)做一件事，你的事業(yè)就經(jīng)典了；你把情感聚焦在一個(gè)人身上，你的愛(ài)情就經(jīng)典了；生活告訴女人：你把自己經(jīng)營(yíng)成女王，自然吸引帝王；你若盛開(kāi)，蝴蝶自來(lái)；你若精彩，老天自有安排。