【導(dǎo)讀】項(xiàng)目，并達(dá)到當(dāng)年開發(fā)、當(dāng)年建設(shè)施工。目前該房產(chǎn)項(xiàng)目一期工程完工，大營的百姓過上富足、安逸的生活提供的堅(jiān)實(shí)的保障。①《XXXX城市總體規(guī)劃》。增加，新的居住需求已經(jīng)顯現(xiàn)。房戶、缺房戶的需要。需求，該項(xiàng)目擬建設(shè)四棟住宅樓。單戶建筑面積分別為。該項(xiàng)目位于XX北大營區(qū)，北八街北、新開街南、北四路東。實(shí)際建設(shè)規(guī)模為平方米.項(xiàng)目總投資5000萬元。善投資環(huán)境有積極的意義，且經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益均好，項(xiàng)目看風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，因此，它的建設(shè)是可行的，也是必要的。為政府亟待解決的大問題。解，但缺房戶、無房戶依然很多，尤其是中低收入家庭。生態(tài)城相適應(yīng)，提高小區(qū)的規(guī)格品味，逐步走向園林、文明小區(qū)，米，南北寬170米。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有健身。房、垃圾中轉(zhuǎn)等公共建筑設(shè)施。另外，小區(qū)內(nèi)供水、供電、供暖、排水、雨水、網(wǎng)線、等配套設(shè)施配備齊全。小區(qū)周邊就有大型超市，便利店更多。離北大營市場(chǎng)不足100米，居民生活購物相當(dāng)便利。

　　

【正文】 居民住宅樓房屋銷售工作從建設(shè)期當(dāng)年取得“五證”后開始預(yù)售，預(yù)售一年，銷售二年，預(yù)計(jì)各年銷售比例為 30％、 35％、 35％，各年銷售收入估算 9． 3． 2 銷售稅金估算 本項(xiàng)目按照國家稅法規(guī)定需繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，營業(yè)稅按銷 售收入的 ％計(jì)取，城市建設(shè)和教育附加費(fèi)為 5%。 28 9． 4 工程建設(shè)成本 總成本費(fèi)用由工程建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用構(gòu)成，預(yù)測(cè)各年的總成本費(fèi)用為 2200 萬元 (含建設(shè)、管理、銷售費(fèi)用，末含土地等 )。 其中：管理費(fèi)用主要為管理人員的工資、福利費(fèi)用； 建設(shè)成本主要是工程的建設(shè)直接費(fèi)。 9． 5 利潤分析 所得稅按照國家有關(guān)規(guī)定取 25％，不考慮三金，稅后利潤即為 可分配利潤，利潤首先用來還貸。 有附表知，該項(xiàng)目累計(jì)的可分配利潤為 1000 萬元。 9． 6 貸款償還分析 項(xiàng)目沒有貸款。 9． 7 以上數(shù)據(jù)表明，本項(xiàng)目在全部投資狀況下，在財(cái)務(wù)上是可行的。 9． 8 不確定性分析 l、盈虧平衡分析 以房屋銷售收入表示的盈虧平衡點(diǎn) BEP 為： 固定成本 BEP＝ ————————————————————————— 銷售收入 — 可變成本 — 銷售稅金 ＝ ％ 29 敏感性分析 可 能影響本項(xiàng)目收益的主要因素有：銷售價(jià)格、建設(shè)投資、經(jīng)營成本等。分析這些因素對(duì)項(xiàng)目可贏利性的影響，得知銷售價(jià)格為最敏感性因素。為此，需要堅(jiān)持工程質(zhì)量成本并重，并做好未來的物業(yè)管理工作，以使項(xiàng)目保持一個(gè)良好的銷售 狀態(tài)。 9． 9 社會(huì)效益分析 通過本項(xiàng)目建設(shè)，可改善城市居民的居住環(huán)境，提高土地利用效率，形成新的現(xiàn)代都市新風(fēng)貌，通過小區(qū)雕塑、小品、綠化形成景觀，與我市衛(wèi)生城、園林城、文明城、生態(tài)城相適應(yīng)，提高生活區(qū)的規(guī)格品味，逐步走向園林、 工 程投資與財(cái)務(wù)分析 一、 總投資估算 XXXXXX 小區(qū)總投資 5000 萬元，由開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營費(fèi)用等兩部分組成。其中： （一）開發(fā)建設(shè)投資 6500 萬元，由土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、其它費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)組成。 (1)土地費(fèi)用按 萬元 /畝計(jì)。 (2)工程費(fèi)用 6000 萬元。其中： ? 普通住宅以 1200 元 /平方米計(jì)； ? 公共建筑平均以 1400 元 /平方米計(jì)； ? 電氣按 50 元 /平方米估算； ? 水衛(wèi)按 50 元 /平方米估算； 30 ? 道路廣場(chǎng)按 10200 平方米面積， 100 元 /平方米估算； ? 綠化 600 平方米面積， 85 元 /平方米估算。 (3)開 發(fā)期稅費(fèi) 1800 萬元。其中： ? 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按 19 萬元估算，每平方米 4 元， ? 監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)用 34 萬元估算，每平方米 7 元； ? 市政基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)按 60 元 /平方米建筑面積估算； ? 自來水管網(wǎng)配套費(fèi)按住宅 26 元 /平方米估算； ? 結(jié)建人防工程費(fèi)按 24 元 /平方米估算； ? 墻改基金按有關(guān)規(guī)定免收； ? 教育附加費(fèi)按 元 /平方米估算。 預(yù)備費(fèi) 2021 萬元。其中不可預(yù)見費(fèi)按工程費(fèi)用、其它費(fèi)用的 8%估算。 管理費(fèi)用按工程費(fèi)用的 2%估算。 財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)入銀行貸款利息。 銷售費(fèi)用按銷售收入的 2%估算。 預(yù)備費(fèi)用 按工程費(fèi)用的 8%估算。 二、 資金籌措及計(jì)劃 （一）資金籌措 黑龍江省 XX 市 XXXXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的所有啟動(dòng)資金為自籌。 （ 二 ） 投資計(jì)劃 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)二年建成，三年完成全部商品房銷售。 2021— 2021 年投資分別為 5000 萬元、 2021 萬元。 三、 銷售收入 31 （一）房價(jià) 普通住宅：按 3000 元 /平方米價(jià)格銷售； 車庫： 5000 元 /平方米價(jià)格銷售； 公共建筑：按每平方米 6000 元 /平方米價(jià)格銷售。 （二）銷售收入 本項(xiàng)目按三年銷售計(jì)算。住宅銷售率按 100%，公共建筑銷售率按 50%。 第一年、第二年、第三年各 年的銷售比例依次為 18%、 50%、 32%；銷售收入分別為 854 萬元、 7000 萬元、 4807 萬元。 四、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目計(jì)算期三年。 利潤總額 利潤總額為銷售收入減經(jīng)營成本、運(yùn)營費(fèi)用、銷售稅金及附加；其中營業(yè)稅率為 5%，城建稅和教育費(fèi)附加合計(jì)為營業(yè)稅的 12%。 所得稅稅率按 33%，稅后利潤為 3160 萬元。 利潤率 投資利潤率＝（利潤總額247?？偼顿Y） 100%=% 銷售利潤率＝（利潤總額247。銷售收入） 100%=% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是反映項(xiàng)目在設(shè)定計(jì)算 期內(nèi)全部投資盈利能力的指標(biāo)。經(jīng)計(jì)算，評(píng)價(jià)結(jié)果說明本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益較好，其主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） % 32 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 靜態(tài)投資回收期（稅前） 年 靜態(tài)投資回收期（稅后） 年 敏感性分析 經(jīng)敏感性分析計(jì)算，若本項(xiàng)目銷 售收入下降 10%時(shí)，稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）下降到 %，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率下降到 %（詳見附表 7“財(cái)務(wù)敏感性分析表”）。 臨界點(diǎn)分析是測(cè)算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素變化時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。按本項(xiàng)目稅后利潤為經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行單。 項(xiàng)目臨界點(diǎn)分析計(jì)算表 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單 位 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單 位 最低售價(jià) 售價(jià) 普通住宅 2180 元 /平方米 普通公寓 2590 元 /平方米 商服 6000 元 /平方米 商服 6100 元 /平方米 車庫 5000 元 /平方米 車庫 5300 元 /平方米 最低銷量 銷量 普通住宅 8500 平方米 普通住宅 13500 平方米 33 商服 4500 平方米 商服 8500 平方米 車庫 6000 平方米 車庫 9000 平方米 綜上評(píng)價(jià)可知，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，且有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 結(jié)論與建議 房地產(chǎn)是南京市第三產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的發(fā)展一直受到市委、市 政府的高度重視。本項(xiàng)目建設(shè)符合地方產(chǎn)業(yè)政策及城市規(guī)劃，項(xiàng)目總體籌劃合理，市場(chǎng)前景良好，能夠滿足人們對(duì)高品質(zhì)中高檔住宅的需求，將對(duì)營造江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的良好投資環(huán)境、提高人們生活質(zhì)量、拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)將起到積極作用。經(jīng)初步測(cè)算分析，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，在財(cái)務(wù)上總體可行。 建議項(xiàng)目單位： 研究采用社會(huì)融資等其它方案解決項(xiàng)目資金來源的可能性。 周密策劃項(xiàng)目的營銷方案，以準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、成功的廣告宣傳來贏得客戶。同時(shí)盡量擴(kuò)大期房銷售量，以減輕項(xiàng)目單位的現(xiàn)金占用量，降低現(xiàn)金支付風(fēng)險(xiǎn)，并可減少貸款額 ，以進(jìn)一步減輕項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 在項(xiàng)目營銷中要加強(qiáng)廣告宣傳，注重從生態(tài)、環(huán)保的角度策劃百家湖西花園的宣傳，讓本項(xiàng)目先進(jìn)的建筑技術(shù)、豐富的人文內(nèi)涵和以人為本的環(huán)境生態(tài)思想能夠融合利源公司的良好品牌，為社會(huì)廣泛認(rèn)知，形成品牌營銷優(yōu)勢(shì)。 34