【正文】 10 環(huán)境景觀工程 1600 1600 道路、綠化、燈飾 三 前期工程費(fèi)用 2,993 2,993 1 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 338 338 2 工程監(jiān)理費(fèi) 79 79 3 招投標(biāo)費(fèi) 22 22 4 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 45 45 5 城市建設(shè)配套 費(fèi) 1808 1808 6 白蟻防治費(fèi) 23 23 30 7 其他費(fèi)用（人 防等） 678 678 四 合計(jì) 31,233 五 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 692 692 1 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 692 692 六 工程靜態(tài)投資 31,233 七 建設(shè)期利息 700 700 八 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資 32,625 九 銷(xiāo)售費(fèi)用 2850 2850 十 項(xiàng)目總投資 35,475 二、資金籌措及使用 公司目前已投入 22021萬(wàn)元，主要用于支付土地費(fèi)用及項(xiàng)目一期、二期工程建設(shè)，三主體結(jié)構(gòu)工程的建設(shè)等。計(jì)劃向銀行申請(qǐng)借款 5000萬(wàn)元，其余建設(shè)資金通過(guò)項(xiàng)目預(yù)售收入回款按計(jì)劃配合建設(shè)進(jìn)度逐步到位投入；詳見(jiàn)《資金籌措及使用計(jì)劃表》 資金籌措及使用計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 合計(jì) 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年1 總投資 35475 11453 9560 12148 2150 164 工程建設(shè)投入 34775 11453 9560 11884 1798 80 借款利息 700 0 0 264 352 84 資金籌措 54217 9654 11146 14500 12400 6517 借款 5000 5000 預(yù)售收入 49217 9654 11146 9500 12400 6517 第七章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 一、基本假設(shè)前提 （ 1）假設(shè)項(xiàng)目在 ，建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)進(jìn)度按 31 計(jì)劃進(jìn)行，銷(xiāo)售與預(yù)測(cè)一致； （ 2）國(guó)家宏觀政策保持相對(duì)穩(wěn)定，稅率保持目前水平； （ 3）銀行貸款基準(zhǔn)利率及行業(yè)基準(zhǔn)收益率變化幅度較??； （ 4）基準(zhǔn)收益率設(shè)定為 二、評(píng)價(jià)原則 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)遵循以動(dòng)態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔；定量分析為主，定性分析為輔的基本原則； 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)遵循效益與費(fèi)用計(jì)算口徑一致的 原則； 為規(guī)避社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策、技術(shù)和自然因素所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)遵循謹(jǐn)慎性原則。 三、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 計(jì)算期 項(xiàng)目 2021年至 2021年投資建設(shè)，在 2021年至 2021年 2季度逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售。 工程建設(shè)投入 本項(xiàng)目靜態(tài)投資總額為 31233萬(wàn)元，動(dòng)態(tài)總投資額為 32625萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用 2850萬(wàn)元，項(xiàng)目總投資 35475萬(wàn)元。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度，各期間工程建設(shè)投入詳見(jiàn)：《項(xiàng)目投資進(jìn)度計(jì)劃表》 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 在房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中，將發(fā)生的銷(xiāo)售人員工資及提成，公司為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)提供的資源消耗等費(fèi)用，本 項(xiàng)目營(yíng)業(yè)費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的 3％計(jì)列。 建設(shè)期利息 32 本項(xiàng)目需向銀行申請(qǐng)貸款 5000萬(wàn)元，建設(shè)期利息按 2年期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款年利率加綜合費(fèi)用共 7%計(jì)算，并將建設(shè)期利息作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)計(jì)入總投資。 銷(xiāo)售收入測(cè)算 本項(xiàng)目可出售房地產(chǎn)面積為 221454平方米，其中住宅 202654平方米，商業(yè) 6300平方米，車(chē)庫(kù) 12500平方米。按市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格。詳見(jiàn)《銷(xiāo)售收入測(cè)算表》： 稅金測(cè)算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)上繳營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加等稅費(fèi)，營(yíng)業(yè)稅及附加按 ％計(jì)取；土地增值稅按 1%預(yù)征收，項(xiàng)目竣工 合格后清算。 項(xiàng)目 對(duì)應(yīng)內(nèi)容 計(jì)算依據(jù) 稅率 營(yíng)業(yè)稅及附加 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 銷(xiāo)售收入 % 土地增值稅 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 銷(xiāo)售收入 % 所得稅（選其一） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 銷(xiāo)售收入 %預(yù)征收 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) % 四、財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 單位 數(shù)據(jù) 備注 1 總銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 49217 2 總投資 萬(wàn)元 35475 3 稅前利潤(rùn) 萬(wàn)元 9065 4 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 6073 5 投資利潤(rùn)率 ％ % 33 6 投資利稅率 % % 7 盈虧平衡點(diǎn) ％ % 小于 100% 8 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 大于基準(zhǔn)收益率 9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 3924 大于 0 10 基準(zhǔn)收益率 % 10% 預(yù)期收益率 11 投資回收期 年 小于項(xiàng)目壽命期 12 貸款償還期 年 小于壽命期、小于申請(qǐng) 期限 （一）評(píng)價(jià)基準(zhǔn)參數(shù) 基準(zhǔn)收益率：結(jié)合項(xiàng)目融資成本及風(fēng)險(xiǎn)大小，并考慮到本項(xiàng)目涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特征及融資成本的提高，確定基準(zhǔn)收益率為 10％計(jì)算內(nèi)部收益率。 凈現(xiàn)值 0,項(xiàng)目可行。凈現(xiàn)值 0項(xiàng)目不可行。 投資回收期：大于項(xiàng)目壽命期，項(xiàng)目不可行。小于項(xiàng)目壽命期，項(xiàng)目可行。 貸款償還期：小于壽命期、小于貸款申請(qǐng)期限，項(xiàng)目可行，反之不可行。 （二）評(píng)價(jià)結(jié)果 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： ％；（見(jiàn)全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表） 項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值： 3924萬(wàn)元；（見(jiàn)全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表） 投資利稅率： ％； （見(jiàn)損益表） 投資利潤(rùn)率： ％；（見(jiàn)損益表） 貸款償還期： 。（見(jiàn)全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表） 投資回收期： 。（見(jiàn)全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表） 34 盈虧平衡點(diǎn)： %。（見(jiàn)損益表） 本項(xiàng)目的稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率超過(guò)了基準(zhǔn)收益率 10％的要求，項(xiàng)目可行。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于 0，項(xiàng)目可行。 本項(xiàng)目貸款償還期為 ，小于項(xiàng)目壽命期，小于貸款申請(qǐng)期限，經(jīng)濟(jì)合理。 項(xiàng)目投資回收期： ，小于項(xiàng)目壽命期，項(xiàng)目可行。 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)： %，小于 100%，項(xiàng)目可行。 通過(guò)以上財(cái)務(wù)分析表明：本項(xiàng)目建設(shè)投資效果明顯，經(jīng)濟(jì)效果較好，項(xiàng)目技術(shù)可行，經(jīng)濟(jì)合理，是可行的。 具體數(shù)據(jù)及計(jì)算詳見(jiàn)附表： 《項(xiàng)目總投資估算表》 《項(xiàng)目投資進(jìn)度計(jì)劃表》 《工程工期進(jìn)度 計(jì)劃表》 《投資使用計(jì)劃與資金籌措表》 《銷(xiāo)售收入測(cè)算表》 《銷(xiāo)售計(jì)劃表》 《損益表》 《資金來(lái)源與運(yùn)用表》 《全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》 《敏感性分析表》 《敏感性分析圖》 五、不確定性分析 35 （一）單因敏感性分析 通過(guò)對(duì)影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的因素進(jìn)行篩選，確定項(xiàng)目產(chǎn)品售價(jià)、項(xiàng)目總投資、銷(xiāo)售費(fèi)用和建設(shè)期利息三個(gè)因素為分析對(duì)象，進(jìn)行單因敏感性分析，以甑別對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果影響最敏感的因素，從而發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目可以抵抗風(fēng)險(xiǎn)變化的范圍，提示業(yè)主在投資過(guò)程中進(jìn)行相應(yīng)的控制。 本項(xiàng)目敏感性分析所選擇的敏感因素變化范圍設(shè)在 +/10%范 圍內(nèi)進(jìn)行變化，即計(jì)算當(dāng)產(chǎn)品售價(jià)、項(xiàng)目總投資、銷(xiāo)售費(fèi)用三個(gè)因素分別變化+/10%時(shí)，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的結(jié)果。 敏感因素 % % 0 % % 售價(jià) 79 2021 3924 5843 7768 總投資 6867 5395 3924 2450 979 銷(xiāo)售費(fèi)用和建設(shè)期利息 4118 4017 3924 3829 3732 在選定的敏感因素中，售價(jià)因素對(duì)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的影響最敏感的因素，總投資次之，銷(xiāo)售費(fèi)用和建設(shè)期利息是最不敏感因素。故項(xiàng)目業(yè)主可增加銷(xiāo)售費(fèi)用以保 證項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的銷(xiāo)售水平，同時(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目總投資額的控制。選定的敏感因素變化在正負(fù) 10%的范圍內(nèi)時(shí)，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值仍然大于 0，故項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 （二）盈虧平衡分析 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的固定成本和可變成本進(jìn)行分離，然后進(jìn)行盈虧平衡分析，找到項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，從而判斷項(xiàng)目在盈利能力上具有的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 項(xiàng)目固定成本 /（單方售價(jià) — 項(xiàng)目可變成本 /總方量） /總方量 =靜 36 態(tài)投資 31233*10000/[單方售價(jià) 2223（項(xiàng)目可變成本 3547531233+稅金及附加 2708） *10000/總方量 226951]/226951=31233/（ ）/226951=162946/226951==% 項(xiàng)目均價(jià) 2223元 /平方米，盈虧平衡點(diǎn)為 %，即項(xiàng)目整體銷(xiāo)售達(dá)到 %時(shí)，盈虧平衡。 低于 %時(shí)，項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，反之則盈利。 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn) %，略高于 70%的行業(yè)平均水平，盈虧平衡點(diǎn)%的計(jì)算結(jié)果主要是產(chǎn)品定價(jià)較低引起的，根據(jù)目前項(xiàng)目一期二期工程銷(xiāo)售情況來(lái)看，定價(jià)較低提高了銷(xiāo)售速度，反映定價(jià)策略是適宜的，良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也反映了業(yè)主提供的產(chǎn)品形態(tài)符合市場(chǎng)需求，即達(dá)到%的盈虧平衡點(diǎn)容易實(shí)現(xiàn)。 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析，項(xiàng)目具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 六、社會(huì)效益評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目建成后，將有利于改善渝北區(qū)的商業(yè)環(huán)境和居住環(huán)境，促進(jìn)該區(qū)域的文化水平及休閑生活品質(zhì)的進(jìn)一步提高。本項(xiàng)目在具體實(shí)施過(guò)程中，產(chǎn)生大量房地產(chǎn)投資及商貿(mào)活動(dòng)，將為渝北區(qū)財(cái)政帶來(lái)可觀的稅費(fèi)收入，成為渝北區(qū)新回興組團(tuán)的重要居住小區(qū)。同時(shí)，為緩解重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)中小戶(hù)型供需矛盾，和促進(jìn)“主城向北”等城市戰(zhàn)略的實(shí)施有積極作用。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)北部新區(qū)的建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人居環(huán)境都具有良好的社會(huì)效益。 第八章 結(jié)論及建議 本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃、投資估算、資金運(yùn)作、投資周期、效益評(píng)價(jià)方面都作了較深入的分析和判斷，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)滿(mǎn)足投資者利益和債權(quán)人利益要求，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力、盈利能力和償債能力。 37 項(xiàng)目的建設(shè)在重慶市渝北區(qū)及回興組團(tuán)具有重要的社會(huì)意義和良好的經(jīng)濟(jì)效果，對(duì)促進(jìn)回興區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)起到巨大的促進(jìn)作用。將有利于改善渝北區(qū)的商業(yè)環(huán)境和居住環(huán)境，促進(jìn)該區(qū)域的文化水平及休閑生活品質(zhì)的進(jìn)一步提高。本項(xiàng)目在具體實(shí)施過(guò)程中，產(chǎn)生大量房地產(chǎn)投資及商貿(mào)活動(dòng)，將為渝北區(qū)財(cái)政帶來(lái)可觀的稅費(fèi)收入，成為渝北區(qū)新回興組團(tuán) 的重要居住小區(qū)。同時(shí)，為緩解重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)中小戶(hù)型供需矛盾，和促進(jìn)“主城向北”等城市戰(zhàn)略的實(shí)施有積極作用。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)北部新區(qū)的建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人居環(huán)境都具有良好的社會(huì)效益。項(xiàng)目建設(shè)技術(shù)可行，經(jīng)濟(jì)合理，項(xiàng)目可行。項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)保證或適當(dāng)增加銷(xiāo)售費(fèi)用，以保證項(xiàng)目按期完成銷(xiāo)售計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售資金回籠，同時(shí)嚴(yán)格控制建設(shè)投資。