【正文】 做到綠化達標， 滿足小區(qū)居住環(huán)境優(yōu)雅的需要。 住宅戶型采用多種戶型，滿足不同家庭的居民生活需要。 5． 4． 2 戶型比例 單戶建筑面積分別為 50、 60、 70、 80、 90、 100、 130 平方米，總規(guī)劃建筑面積 平方米，其中單戶建筑面積 90 以下的房型占總面積的 71． 5％。住宅體形豐富，對規(guī)劃適應性強。 5． 6 交通體系組織與場地豎向規(guī)劃 5． 6． 1 交通體系規(guī)劃 道路骨架 設計主要綜合考慮道路系統(tǒng)、功能區(qū)分、公共服務設 施布置、建筑群體布置、綠化系統(tǒng)、空間環(huán)境及相互之間的內(nèi)在聯(lián) 系，從而使小區(qū)形成一個完整的、相對獨立的有機整體。 每棟樓供水管道進水口處壓力應不小于 0． 24Mpa，小區(qū)生活水 管入口處壓力應達到 0． 7Mpa。 ②布置間距 一般雨水井布置間距為 30— 40 米。 所有室外電力管線全部下地敷設，保證規(guī)劃區(qū)內(nèi)市容環(huán)境整潔， 規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路照明、綠化照明管線在人行道路或綠化帶下穿管直埋， 其他電力電纜均采用穿鋼管引入的敷設方式。 采暖熱網(wǎng)在穿越馬路時應假設大兩號剛套管，并比道路兩邊寬 出 l 米，便于施工和管護。 5． 11 物業(yè)管理 小區(qū)建成后，小區(qū)物業(yè)管理交由專門的物業(yè)管理公司負責，物 23 業(yè)管理公司負責與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同，根據(jù)合同行 使自己的權(quán)利并履行自己的義務。 6． 1 目標客戶定位 項目所在地周邊為 XX 總局 XX 管理局管轄，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利。 ②本項目實際占地 平方米。 8． 2 總投資估算 8． 2． 1 固定資產(chǎn)投資 項目固定資產(chǎn)投資由建設項目的土建工程、設備及安裝費；征 地費、配套費、勘察設計費和基本預備費等組成、建設期利息等組 成 (詳見附表 1)。 項目建設期 年，銷售期 2 年。 有附表知，該項目累計的可分配利潤為 1000 萬元。 (1)土地費用按 萬元 /畝計。 財務費用計入銀行貸款利息。住宅銷售率按 100%，公共建筑銷售率按 50%。經(jīng)計算，評價結(jié)果說明本項目的財務效益較好，其主要財務評價指標如下： 財務內(nèi)部收益率（稅前） % 32 財務內(nèi)部收益率（稅后） % 財務凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 財務凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 靜態(tài)投資回收期（稅前） 年 靜態(tài)投資回收期（稅后） 年 敏感性分析 經(jīng)敏感性分析計算，若本項目銷 售收入下降 10%時，稅前財務內(nèi)部收益率（ FIRR）下降到 %，稅后財務內(nèi)部收益率下降到 %（詳見附表 7“財務敏感性分析表”）。 周密策劃項目的營銷方案，以準確的市場定位、成功的廣告宣傳來贏得客戶。經(jīng)初步測算分析，項目經(jīng)濟效益較好，在財務上總體可行?？偼顿Y） 100%=% 銷售利潤率＝（利潤總額247。 三、 銷售收入 31 （一）房價 普通住宅：按 3000 元 /平方米價格銷售； 車庫： 5000 元 /平方米價格銷售； 公共建筑：按每平方米 6000 元 /平方米價格銷售。其中不可預見費按工程費用、其它費用的 8%估算。 9． 9 社會效益分析 通過本項目建設，可改善城市居民的居住環(huán)境，提高土地利用效率，形成新的現(xiàn)代都市新風貌，通過小區(qū)雕塑、小品、綠化形成景觀，與我市衛(wèi)生城、園林城、文明城、生態(tài)城相適應，提高生活區(qū)的規(guī)格品味，逐步走向園林、 工 程投資與財務分析 一、 總投資估算 XXXXXX 小區(qū)總投資 5000 萬元，由開發(fā)建設投資、經(jīng)營費用等兩部分組成。 其中：管理費用主要為管理人員的工資、福利費用； 建設成本主要是工程的建設直接費。 27 8． 3 資金籌措 該項目共需建設資金 5000 萬元，項目建設單位自籌資金解決 5000 萬元。 ⑤投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國務院有關(guān)規(guī)定稅率為 0。 第七章項目實施進度方案 7． 1 項目建設周期 整個工程計劃 2 年內(nèi)全部完成，銷售工作則持續(xù)到建設完成后 的一年內(nèi)結(jié)束，即項目從 2021 年開工建設，到 2021 年底全部建成， 并在拿到五證后開始預售，整個項目銷售工作到 2021 年全部結(jié)束， 物 業(yè)管理工作也全面啟動。項目規(guī)劃占地 平方米。配電室設計五防式人工接地裝置，接地電阻不大于 4 歐姆，各用電點重復接地電阻不大于 l 0 歐姆。 布置方式 采用異程式布置供熱管道，即枝狀布置，線路埋地鋪設，分戶 22 計量。 供電方式 為保證項目用電需求，動力供電線路由配電室向各用電設備及 用電點以放射狀方式供電。 雨水排放 小區(qū)內(nèi)地勢比較平坦，在高度變化處設置雨水井進行排水即可。 水質(zhì)、水壓 項目新增用水為城市自來水。 18 材料與質(zhì)感 主體住宅建筑外墻以陶磚為主，質(zhì)感應細膩，富有親和性；公 建在保持規(guī)劃區(qū)整體風格的前提下，同時提倡新型建材在滿足整體 風格構(gòu)成的范圍內(nèi)合理使用。空間分合方便， 適應不同家庭結(jié)構(gòu)和不同年齡構(gòu)成的家庭需要。臨北四路的一二樓設置為飯店、衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu)和其他服務設施。 人性化系統(tǒng) 在小區(qū)中心公共綠地中布置園林、綠化及健身運動場地，美化 環(huán)境，改良空氣質(zhì)量，豐富小區(qū)生活，創(chuàng)造小區(qū)凝聚力，強化文化 特色，是對本項目的人性化特色的具體體現(xiàn)。 (4)確定面向未來的聚居小區(qū)的特色。 (7)遵循環(huán)境、社會和經(jīng)濟效益三方面可持續(xù)發(fā)展的理論，體現(xiàn) 生態(tài)、文化和效益的原則，營造一個具有協(xié)調(diào)的物質(zhì)環(huán)境、高雅的 社區(qū)文化和集約的經(jīng)營效益的新型居住園區(qū)。優(yōu)化土地資源利用，保障規(guī)劃在市場條件下順利 實施。 5． 2 規(guī)劃設計依據(jù)與指導思想 5． 2． 1 規(guī)劃設計依據(jù) 13 ①《 XX 市城市總體規(guī)劃》。國內(nèi) 資金由于社會保障體系改革的滯后，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老保險覆蓋面 極小，導致很多居民對自己未來生活存在的不確定性深存擔憂；而 醫(yī)療、教育等價格大幅上漲以及即將進行的電煤水氣等資源產(chǎn)品的 價格改革無疑增加了人們對未來通貨膨脹的擔心，因此很多居民將 房地產(chǎn)作為重要的保值增值手段，據(jù)麥肯錫 2021 年一項社會調(diào)查結(jié) 12 果看，超過一半以上的受訪者都認為擁有房地產(chǎn)是最明智的投資方 式之一。 隨后的城鎮(zhèn)化進程加快和中國經(jīng)濟多年積累成果帶來的住房升級換 代需求將各大中心城市的房地產(chǎn)市場推向縱深發(fā)展。樓房共用設施設備具有共有關(guān)系的業(yè)主 2／ 3 以 上通過后實施。房價居高不下，一場聲勢浩大的民間 造房 運動正在蓬勃興起。 教育配套 小區(qū)東部有幼兒園、小學和中學，高中，教育質(zhì)量高，方便了居民就近安排孩子入學。 第三章 建設規(guī)模及建設條件 3． 1 地塊自身狀況 黑龍江省 XXXXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設的 XX 小區(qū)，東西長 110米，南北寬 170 米。項目規(guī)劃占地 平方米。目前該房產(chǎn)項目一期工程完工，二期項目已開工建設，建設工程已完成 70%，預計到 2021 年 10 月底全面完成工程項目、北大營的老百姓可以在 2021 年新年在新居過年，為北大營的百姓過上富足、安逸的生活提供的堅實的保障。 第二章 項目建設背景及必要性 …………………………………………… 7 第三章 建設規(guī)模和建設內(nèi)容 ........................................... 錯誤 !未定義書簽。外來流動人口為 4278 人 ， 缺房戶、無房戶依然很多，隨著城市化進程的不斷加快，鄉(xiāng)村及一部分先富起來的外來人口