【正文】 做到綠化達(dá)標(biāo)， 滿足小區(qū)居住環(huán)境優(yōu)雅的需要。 住宅戶型采用多種戶型，滿足不同家庭的居民生活需要。 5． 4． 2 戶型比例 單戶建筑面積分別為 50、 60、 70、 80、 90、 100、 130 平方米，總規(guī)劃建筑面積 平方米，其中單戶建筑面積 90 以下的房型占總面積的 71． 5％。住宅體形豐富，對(duì)規(guī)劃適應(yīng)性強(qiáng)。 5． 6 交通體系組織與場(chǎng)地豎向規(guī)劃 5． 6． 1 交通體系規(guī)劃 道路骨架 設(shè)計(jì)主要綜合考慮道路系統(tǒng)、功能區(qū)分、公共服務(wù)設(shè) 施布置、建筑群體布置、綠化系統(tǒng)、空間環(huán)境及相互之間的內(nèi)在聯(lián) 系，從而使小區(qū)形成一個(gè)完整的、相對(duì)獨(dú)立的有機(jī)整體。 每棟樓供水管道進(jìn)水口處壓力應(yīng)不小于 0． 24Mpa，小區(qū)生活水 管入口處壓力應(yīng)達(dá)到 0． 7Mpa。 ②布置間距 一般雨水井布置間距為 30— 40 米。 所有室外電力管線全部下地敷設(shè)，保證規(guī)劃區(qū)內(nèi)市容環(huán)境整潔， 規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路照明、綠化照明管線在人行道路或綠化帶下穿管直埋， 其他電力電纜均采用穿鋼管引入的敷設(shè)方式。 采暖熱網(wǎng)在穿越馬路時(shí)應(yīng)假設(shè)大兩號(hào)剛套管，并比道路兩邊寬 出 l 米，便于施工和管護(hù)。 5． 11 物業(yè)管理 小區(qū)建成后，小區(qū)物業(yè)管理交由專門的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，物 23 業(yè)管理公司負(fù)責(zé)與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理合同，根據(jù)合同行 使自己的權(quán)利并履行自己的義務(wù)。 6． 1 目標(biāo)客戶定位 項(xiàng)目所在地周邊為 XX 總局 XX 管理局管轄，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利。 ②本項(xiàng)目實(shí)際占地 平方米。 8． 2 總投資估算 8． 2． 1 固定資產(chǎn)投資 項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資由建設(shè)項(xiàng)目的土建工程、設(shè)備及安裝費(fèi)；征 地費(fèi)、配套費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)和基本預(yù)備費(fèi)等組成、建設(shè)期利息等組 成 (詳見附表 1)。 項(xiàng)目建設(shè)期 年，銷售期 2 年。 有附表知，該項(xiàng)目累計(jì)的可分配利潤(rùn)為 1000 萬元。 (1)土地費(fèi)用按 萬元 /畝計(jì)。 財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)入銀行貸款利息。住宅銷售率按 100%，公共建筑銷售率按 50%。經(jīng)計(jì)算，評(píng)價(jià)結(jié)果說明本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益較好，其主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） % 32 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 靜態(tài)投資回收期（稅前） 年 靜態(tài)投資回收期（稅后） 年 敏感性分析 經(jīng)敏感性分析計(jì)算，若本項(xiàng)目銷 售收入下降 10%時(shí)，稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）下降到 %，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率下降到 %（詳見附表 7“財(cái)務(wù)敏感性分析表”）。 周密策劃項(xiàng)目的營(yíng)銷方案，以準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、成功的廣告宣傳來贏得客戶。經(jīng)初步測(cè)算分析，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，在財(cái)務(wù)上總體可行?？偼顿Y） 100%=% 銷售利潤(rùn)率＝（利潤(rùn)總額247。 三、 銷售收入 31 （一）房?jī)r(jià) 普通住宅：按 3000 元 /平方米價(jià)格銷售； 車庫： 5000 元 /平方米價(jià)格銷售； 公共建筑：按每平方米 6000 元 /平方米價(jià)格銷售。其中不可預(yù)見費(fèi)按工程費(fèi)用、其它費(fèi)用的 8%估算。 9． 9 社會(huì)效益分析 通過本項(xiàng)目建設(shè)，可改善城市居民的居住環(huán)境，提高土地利用效率，形成新的現(xiàn)代都市新風(fēng)貌，通過小區(qū)雕塑、小品、綠化形成景觀，與我市衛(wèi)生城、園林城、文明城、生態(tài)城相適應(yīng)，提高生活區(qū)的規(guī)格品味，逐步走向園林、 工 程投資與財(cái)務(wù)分析 一、 總投資估算 XXXXXX 小區(qū)總投資 5000 萬元，由開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等兩部分組成。 其中：管理費(fèi)用主要為管理人員的工資、福利費(fèi)用； 建設(shè)成本主要是工程的建設(shè)直接費(fèi)。 27 8． 3 資金籌措 該項(xiàng)目共需建設(shè)資金 5000 萬元，項(xiàng)目建設(shè)單位自籌資金解決 5000 萬元。 ⑤投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定稅率為 0。 第七章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度方案 7． 1 項(xiàng)目建設(shè)周期 整個(gè)工程計(jì)劃 2 年內(nèi)全部完成，銷售工作則持續(xù)到建設(shè)完成后 的一年內(nèi)結(jié)束，即項(xiàng)目從 2021 年開工建設(shè)，到 2021 年底全部建成， 并在拿到五證后開始預(yù)售，整個(gè)項(xiàng)目銷售工作到 2021 年全部結(jié)束， 物 業(yè)管理工作也全面啟動(dòng)。項(xiàng)目規(guī)劃占地 平方米。配電室設(shè)計(jì)五防式人工接地裝置，接地電阻不大于 4 歐姆，各用電點(diǎn)重復(fù)接地電阻不大于 l 0 歐姆。 布置方式 采用異程式布置供熱管道，即枝狀布置，線路埋地鋪設(shè)，分戶 22 計(jì)量。 供電方式 為保證項(xiàng)目用電需求，動(dòng)力供電線路由配電室向各用電設(shè)備及 用電點(diǎn)以放射狀方式供電。 雨水排放 小區(qū)內(nèi)地勢(shì)比較平坦，在高度變化處設(shè)置雨水井進(jìn)行排水即可。 水質(zhì)、水壓 項(xiàng)目新增用水為城市自來水。 18 材料與質(zhì)感 主體住宅建筑外墻以陶磚為主，質(zhì)感應(yīng)細(xì)膩，富有親和性；公 建在保持規(guī)劃區(qū)整體風(fēng)格的前提下，同時(shí)提倡新型建材在滿足整體 風(fēng)格構(gòu)成的范圍內(nèi)合理使用?？臻g分合方便， 適應(yīng)不同家庭結(jié)構(gòu)和不同年齡構(gòu)成的家庭需要。臨北四路的一二樓設(shè)置為飯店、衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)和其他服務(wù)設(shè)施。 人性化系統(tǒng) 在小區(qū)中心公共綠地中布置園林、綠化及健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，美化 環(huán)境，改良空氣質(zhì)量，豐富小區(qū)生活，創(chuàng)造小區(qū)凝聚力，強(qiáng)化文化 特色，是對(duì)本項(xiàng)目的人性化特色的具體體現(xiàn)。 (4)確定面向未來的聚居小區(qū)的特色。 (7)遵循環(huán)境、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益三方面可持續(xù)發(fā)展的理論，體現(xiàn) 生態(tài)、文化和效益的原則，營(yíng)造一個(gè)具有協(xié)調(diào)的物質(zhì)環(huán)境、高雅的 社區(qū)文化和集約的經(jīng)營(yíng)效益的新型居住園區(qū)。優(yōu)化土地資源利用，保障規(guī)劃在市場(chǎng)條件下順利 實(shí)施。 5． 2 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)與指導(dǎo)思想 5． 2． 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 13 ①《 XX 市城市總體規(guī)劃》。國(guó)內(nèi) 資金由于社會(huì)保障體系改革的滯后，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋面 極小，導(dǎo)致很多居民對(duì)自己未來生活存在的不確定性深存擔(dān)憂；而 醫(yī)療、教育等價(jià)格大幅上漲以及即將進(jìn)行的電煤水氣等資源產(chǎn)品的 價(jià)格改革無疑增加了人們對(duì)未來通貨膨脹的擔(dān)心，因此很多居民將 房地產(chǎn)作為重要的保值增值手段，據(jù)麥肯錫 2021 年一項(xiàng)社會(huì)調(diào)查結(jié) 12 果看，超過一半以上的受訪者都認(rèn)為擁有房地產(chǎn)是最明智的投資方 式之一。 隨后的城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和中國(guó)經(jīng)濟(jì)多年積累成果帶來的住房升級(jí)換 代需求將各大中心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)推向縱深發(fā)展。樓房共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主 2／ 3 以 上通過后實(shí)施。房?jī)r(jià)居高不下，一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的民間 造房 運(yùn)動(dòng)正在蓬勃興起。 教育配套 小區(qū)東部有幼兒園、小學(xué)和中學(xué)，高中，教育質(zhì)量高，方便了居民就近安排孩子入學(xué)。 第三章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)條件 3． 1 地塊自身狀況 黑龍江省 XXXXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)的 XX 小區(qū)，東西長(zhǎng) 110米，南北寬 170 米。項(xiàng)目規(guī)劃占地 平方米。目前該房產(chǎn)項(xiàng)目一期工程完工，二期項(xiàng)目已開工建設(shè)，建設(shè)工程已完成 70%，預(yù)計(jì)到 2021 年 10 月底全面完成工程項(xiàng)目、北大營(yíng)的老百姓可以在 2021 年新年在新居過年，為北大營(yíng)的百姓過上富足、安逸的生活提供的堅(jiān)實(shí)的保障。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 …………………………………………… 7 第三章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 ........................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。外來流動(dòng)人口為 4278 人 ， 缺房戶、無房戶依然很多，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，鄉(xiāng)村及一部分先富起來的外來人口