【正文】 是依據(jù)國(guó)家財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，分析項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和資金平衡能力，并據(jù)此判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。 反映盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)主要包括：投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期；另外，一些傳統(tǒng)的分析方法所涉及的指標(biāo)也仍然有它的利用價(jià)值。銷售收入=（影響及對(duì)策）（1）工程建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響（2）建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施第八部分：研究結(jié)論與建議根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見。③對(duì)不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見。成本項(xiàng)目 總成本（萬元） 單位成本（元/m2） 參考項(xiàng)目單位成本 說明一、土地獲得價(jià)款政府地價(jià)及市政配套合作款項(xiàng)紅線外市政配套拆遷補(bǔ)償費(fèi)二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)三通一平費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)及粗裝修門、窗工程公共部位精裝修室內(nèi)精裝修室內(nèi)水電氣暖室內(nèi)設(shè)備及安裝室內(nèi)智能化系統(tǒng)四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)室外給排水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)室外燃?xì)庀到y(tǒng)室外高低壓系統(tǒng)室外消防系統(tǒng)室外智能化系統(tǒng)五、園林環(huán)境費(fèi)環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)建筑小品費(fèi)道路廣場(chǎng)建造圍墻建造費(fèi)室外照明費(fèi)室外背景音樂室外零星工程六、公共配套設(shè)施費(fèi)游泳池會(huì)所幼兒園學(xué)校兒童游樂設(shè)施商業(yè)設(shè)施其他七、開發(fā)間接費(fèi)工程管理費(fèi)營(yíng)銷費(fèi)用資本化利息物業(yè)管理完善費(fèi)合 計(jì)說明：成本估算應(yīng)按本表明細(xì)項(xiàng)目分類，因條件所限確實(shí)無法作出詳細(xì)估算時(shí)可只列大類參考項(xiàng)目可選擇集團(tuán)內(nèi)外的項(xiàng)目，其標(biāo)準(zhǔn)為：①已竣工的項(xiàng)目；②具有最大可比性現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表：一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括：項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。①對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。可以對(duì)不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。頁 財(cái)務(wù)分析的系列指標(biāo)可作三種不同形式的分類：按是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值因素，分為靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)；按指標(biāo)的性質(zhì)，分為時(shí)間性指標(biāo)、價(jià)值性指標(biāo)和比率性指標(biāo)；按財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)，分為反映盈利能力、清償能力和資金平衡能力的指標(biāo)。這些能力是通過各種報(bào)表和一系列指標(biāo)來表現(xiàn)的。具體見表614。這說明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲利，在所確定的計(jì)算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在長(zhǎng)期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了約2%，即10%作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。資金來源與運(yùn)用表開發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。 具體見表612 投資計(jì)劃與資金籌措項(xiàng)目銷售收入估算則財(cái)務(wù)費(fèi)用為上述合計(jì)：。第2年應(yīng)計(jì)利息：(+0247。銷售收入詳見表69。則管理費(fèi)用為：（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 本部分的評(píng)價(jià)結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。還款資金來源、計(jì)算依據(jù)；各種借款的償還順序；計(jì)劃還款時(shí)間?？尚行匝芯恐?，要分別說明各種可能的資金來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時(shí)間等。依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫(kù)800元/㎡銷售收入 住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計(jì)：142392800元營(yíng)業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604各項(xiàng)費(fèi)用 142392800*4%=5695712總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本=+81550300+7831604+5695712+X=毛利潤(rùn)：銷售收入—總成本==營(yíng)業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅項(xiàng)目投入總資金及分年投入計(jì)劃資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。地塊內(nèi)大致布置一棟 **15層；一棟 **12層；三棟 12層40*15*12層；一棟 15層40*15*15層；占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：%總建筑面積：61460㎡，容積率：高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。住宅：640元/平方米*（+++0）*34329平方米=34329*=經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方米*（++++）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*45元/平方米=27000元室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等34929平方米*48元=1676592元搬家費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)：搬家費(fèi)：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營(yíng)性用房：9戶*500元=4500元小計(jì)：64500元過渡費(fèi)：住宅：34329平方米**6個(gè)月=514935元經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元小計(jì)：632535元其他費(fèi)用管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：34929平方米*15元/平方米=523935元房屋拆遷評(píng)估費(fèi)：35000元獎(jiǎng)勵(lì)：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元。①投資估算范圍②投資估算編制依據(jù)③投資估算說明房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費(fèi)用、建設(shè)成本、營(yíng)銷預(yù)算、金融成本。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動(dòng)定員匯總表。在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。⑸停車場(chǎng)的使用管理：綜合樓門前15個(gè)和樓后（裙樓下）30個(gè)車位供酒店使用；地下停車場(chǎng)95個(gè)車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè)30個(gè)供寫字樓用戶使用。44出售 效益 738萬元 6萬元/個(gè)利潤(rùn) 45萬元 738693方案②的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù)面積 7630㎡ 停車場(chǎng)為地下2層，不包括地下二層設(shè)備間停車位 191個(gè) 40㎡/個(gè)造價(jià) 1378萬元 1800元/㎡（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加）出租 效益 月回收期 20年 出售 效益 1146萬元 6萬元/個(gè)利潤(rùn) 232萬元 綜合比較分析上述兩個(gè)方案，方案②明顯投資大，效益差，因此建議采用方案①。②方案2（略）③分析建議12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。⑦市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。③土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。①設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。備注：1）此表格主要是想通過與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)。當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。5)永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。③項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套1）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套l 交通狀況（a） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（c） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。說明項(xiàng)目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào)005XX房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告公司名稱：* * 房地產(chǎn)公司編制人員：* * *完成日期：目錄調(diào)查人員聲明 4第一部分：項(xiàng)目總論 5 5 5 5 5 5 7 7 7 8第二部分：市場(chǎng)研究 8 8 8 8 8 9 9 9 10 10 10 10 11 11第三部分：項(xiàng)目開發(fā)方案 11 11 12 13 15 16 16 17第四部分：投資估算與融資方案 17 17 17 1