【正文】 面封頂。本項目的成功開發(fā)，將使 XX 置業(yè)在專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運作上步上新臺階，對后續(xù)項目的開發(fā)提供成功經(jīng)驗。 三、 擬建方案的分析結論 附表 《項目工程進度一覽表》 36 《項目投資計劃估算表》 37 附圖 《項目總平面圖》 38 《項目效果圖》 39 。 52021 平米 6．實現(xiàn)利潤率為： 利潤率 26%=1905 萬元247。 本項目計劃二 OO 八 年 八 月份破土動 工。 住宅每棟樓樓每單元設置可視對講系統(tǒng)，整個小區(qū)與物業(yè)管理中心聯(lián)網(wǎng)。 商鋪每戶設置家庭信息箱。 在消防控制室、消防水泵房、防排煙風機房、變配電所等重要部位設置工作照明兼作應急照明；在內(nèi)走道、樓梯間等疏散通道上設置應急照明和疏散標志燈。消火栓給水系統(tǒng)設三套水泵接合器。 3）室內(nèi)給水系統(tǒng) 排水系統(tǒng) 1）小高層住宅采用單立管排水系統(tǒng)，污廢水合流排放，排至室外污水管道。 節(jié)能設計 根據(jù)國家節(jié)能設計規(guī)范要求，本工程擬采用外墻外保溫做法。 （ 5） 廚房設計考慮櫥柜與冰箱機位，結合立面設計預留空調(diào)外機位。 （ 1） 堅持主力房型概念，即適應本次規(guī)劃設計的要求和住宅市場發(fā)展需求，以三室二廳為單元式主力房。住宅布局注意尊重南北朝向，既保證良好的日照、通風采光效果，又使住戶擁有良好的視覺關系。單元門廳從人性的角度去構思和設計。組團內(nèi) 25 庭園滲透了對中國傳統(tǒng)文化和心理的理解和感悟，讓每個有家園情結的人留下回憶。在經(jīng)濟進入全面提速新階段的同時，人民生活水平日益提高，對居住的要求已不再滿足“居者有其屋”的單純層面。要發(fā)展就要有適應發(fā)展的住宅項目，滿足新區(qū)市民的居住需求。 （ 4） 、引進專業(yè)產(chǎn)品設計公司，產(chǎn)品品質(zhì)值得預期。 項目劣勢 不臨主路←→不利項目形象展示 規(guī)模較小←→不利社區(qū)概念營造 臨變壓器←→臨 近房源銷售困難 項目 威脅： （ 1） 、小產(chǎn)權房較多，價格沖擊正規(guī)項目。 （ 2）建筑主體造型采用新古典主義造型為原型，其外觀高貴、典雅營造豐富的城市景觀，成為 XX 縣一道亮麗的風景。 XX 基礎設施完善火車站年客運量 60 萬人次，年貨物吞吐量 50 萬噸。 6. 需要有身份象征的高素質(zhì)住宅，滿足 XX 富有階層需求 產(chǎn)品設計落后，中高檔樓盤產(chǎn)品線幾乎空缺，難以滿足 XX 富有階層 的需求，缺乏高品質(zhì)生活的空間。該項目雖然談不上規(guī)模與推廣方式的專業(yè)，但銷售人員 訓練有素。 周 邊有餐飲業(yè)發(fā)達，并有其他文化設施，有春雨小學、中醫(yī)院分院、同仁大藥房等。 優(yōu)勢分析： 外立面 貼瓷磚， XX 縣獨此 一 家，是本案最大的亮點，外立面相比其他樓盤 搶眼許多。 第三章 市場研究 一、 區(qū)域市場界定： 市場上的產(chǎn)品設計基本屬于九十年代，我們的產(chǎn)品無疑是現(xiàn)代的 項目處于新老城區(qū)結合部， XX 位于駐馬店和漯河之間，符合城際概念市場缺少高端產(chǎn)品，我們所打造的產(chǎn)品填補了該空缺 二、 供給 與需求 分析： 市場概況 目前市場上較具規(guī)模的小區(qū)有六個： 文化花苑、華景新城、越中公寓、東城名苑、銀羚華苑、藍天花園 項目規(guī)模：小項目居多，僅華景新城 300 余畝 房型面積：以三房兩廳兩衛(wèi)為主力，面積基本在 100140 平方米 房型設計：大進深，小面寬，戶型設計落后 建筑設計 ：立面無風格，材質(zhì)較差 價格水平：整體均價 13001400 元 /平方米 營銷水平：推廣包裝較差，沒有整合營銷概念，單個項目月均 10 套左右 .需求與供給 特點 A—— 小產(chǎn)權房價格沖擊專業(yè)房地產(chǎn)市場 9 特點 B—— 目前 “ 供大于求 ” ，主要存量為小產(chǎn)權房，消費者可選擇樓盤多 特點 C—— 一次性付款客戶，占到 80－ 90％，按揭付款，占 10－ 20％。 住宅市場繼續(xù)以三房、二房、為主力，居民居住水平不斷提 高 從銷售住宅的戶型來看，三房、繼續(xù)為住宅市場的主力戶型，占住宅市場交易總量八成以上。境內(nèi)有龍山文化遺址、宋代寶嚴寺塔、狄青練兵 場、韓非孤憤臺、劉秀飲馬井等名勝古跡和自然景觀 118 處。 二、 XX 縣 投資宏觀背景 人口狀況及物產(chǎn)狀況 全縣轄 18 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、兩個街道辦事處和一個國營農(nóng)場，總人口 84 萬，面積 平方公里，其中，耕地面積 114 萬畝。空置房的大量上市，將成為促進社會經(jīng)濟機制正常運轉(zhuǎn)，解決百姓住房問題的有效途徑。建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建中說：“我們國家中低收入 家庭是我們房地產(chǎn)市場里面消費的主體。 ? 現(xiàn)實經(jīng)濟接近潛在經(jīng)濟增長水平， ? 總供求關系有所改善，物價水平小幅 回 升 ? 經(jīng)濟增長對就業(yè)帶動作用增強，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加 ? 外匯儲備增長減緩，人民幣匯率基本穩(wěn)定消費需求明顯回升，消費結構繼續(xù)升級 ? 投資增速高位回落，市場導向型企業(yè)投資依然活躍 ? 進出口恢復平穩(wěn)增長，貿(mào)易順差減少 ? 稅制調(diào)整穩(wěn)步推進，積極財政政策功能轉(zhuǎn)型 4 ? 貨幣政策強化微調(diào)預調(diào)，貨幣信貸適度增長 ? 堅持全面、 協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展觀，各項改革向縱深發(fā)展 中國經(jīng)濟內(nèi)在的自主成長的機制和能力顯著增強，國民經(jīng)濟運行正處于新一輪周期的上升期，政策環(huán)境有利經(jīng)濟發(fā)展。 CPI 同 比上漲 %，比一至五月份低 個百分點。 而且，從目前掌握的數(shù)據(jù)來看，這輪經(jīng)濟回升是以市場需求為基礎的，各個行業(yè)的增長將是可以持續(xù)的。 2 總之， 本項目風險極小，利潤可觀，前景看好 。 公司加強了人才建設，現(xiàn)已組建完善了一支專業(yè)的房地產(chǎn)市場研究和開發(fā)管理隊伍。 3. 承擔可行性研究的單位 ： 由于本項目規(guī)模較小，總投資額不足 5500 萬元，因此，由 河南 XX 置業(yè)發(fā)展有限公司 策劃部擔任該項目的可行性研究。況且，隨著 XX 縣西城新區(qū)建設的開始 ，許多在售項目的銷售速度 高于 XX 縣 的 經(jīng)濟發(fā)展 平均水平 的增長速度 ，而且房價的增幅也大于全 縣 平均水平。從 2021 年前后開始，汽車業(yè)、鋼鐵業(yè)、石化行業(yè)，以及數(shù)碼產(chǎn)品、通信、旅游、餐飲服務等行業(yè)， 都成為國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點。李曉超說，上半年我國居民消費價格漲幅回落，生產(chǎn)價格漲幅擴大。 ２００ 8 年，中國經(jīng)濟將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢 。 2021 年，建設部將繼續(xù)加大對各地經(jīng)濟適用住房的建設力度和管理，滿足更多普通百姓的購房需求。 被稱為一級半市場的“空置房”市場將因政策及市場等因素而大幅放量，空置房因其具備價格便宜、無期房風險、投資及自住價值較高等優(yōu)勢而受到購房者的格外青睞，“有人沒房住，有房沒人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善。 2021 年， 我國房地產(chǎn)金融市場將進一步進行多元化改革， 7 房地產(chǎn)上市公 6 司普遍提出或是正在進行大規(guī)模融資；另一方面，央行存款準備金上調(diào) 、社會資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，發(fā)展多樣化的金融機構，發(fā)展機構投資者和債券市場， 尤其是資產(chǎn)證券化、利率市場化等等手段和措施，改變現(xiàn)在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產(chǎn)對金融行業(yè)提出的時代要求。古為柏皇氏遺族封地，春秋稱柏子國，漢高祖 4 年 (公元前 203 年 )始置縣。 但是從整體來看，外部因素對 XX 房地產(chǎn)市場的影響并不顯著，年度房地產(chǎn)市場在需求持續(xù)旺盛的引導下，保持著快速、平穩(wěn)、理性的發(fā)展，供求總量基本均衡，供求結構基本合理，房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)。 目前在售項目尚未有整合營銷的理念，缺乏專業(yè)營銷公 司進駐。 外立面色彩一 般，單元樓道太狹 窄 12 文化花苑 項目 名稱 位置 總建筑 面積 總戶數(shù) 占地 面積 起建 時間 建成 時間 銷售率 配套 綠化率 特征 主力戶 型面積 備注 文 化 花 苑 文成路與解放路交匯處 40000㎡ 300 40畝 06年 一期現(xiàn)房 二期０９．９交房 60% 天然氣 門面房地上停車場 安全監(jiān)控系統(tǒng) 10% 房子周圍臨路主要客戶教師 136㎡ 123㎡ 152.5 ㎡ 外墻瓷磚 門窗采用高檔鋁合金 物業(yè)費高層元 價格表 樓層 價格 儲藏間 花園 近期活動 優(yōu)惠程度 付款方式 一層 4000(門面） 無 無 二期購房抽轎車送裝修 前 40 名可參加抽ＱＱ轎車買一期送裝修 一次性付款優(yōu)惠3％ 銀行按揭優(yōu)惠 1％ 門面房高５米可做雙層使用 二層 1588 三層 1678 四層 1528 五層 1488 六層 1588 均價 1566 13 發(fā)展商： 河南省 XX 縣文成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商： 上海紅魚商務投資有限公司 XX 縣文成中學 售樓處 ： XX 縣文成路與解放路交匯處 策劃推廣 :小馳工作室 銷售熱線： 03966257066 03966257099 建筑形態(tài)： 一期 多層 二期小高層、 銷售進度 ： 小區(qū)配套： 有 一小型休閑空地，周邊有少量商業(yè)。 14 虹橋小區(qū) 項目 名稱 位 置 總建筑 面積 總戶數(shù) 占地 面積 起建 時間 建成 時間 銷售率 配套 綠化率 特征 主力戶 型面積 備注 虹 橋 小 區(qū) XX大道洪河橋西100米路南 14400㎡ 120 15畝 07 年 現(xiàn)房 62% 天然氣 車庫萬元 無 共四棟 小樓盤 103㎡