【導(dǎo)讀】本項(xiàng)目位于XX縣XX大道西段北側(cè)，107國(guó)道東，項(xiàng)目名稱為“皇家壹號(hào)”。皇家壹號(hào)將由河南XX置業(yè)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)。一家重合同，守信用有較強(qiáng)資金實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。有限公司策劃部擔(dān)任該項(xiàng)目的可行性研究。公司加強(qiáng)了人才建設(shè)，現(xiàn)已組建完善。了一支專業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究和開(kāi)發(fā)管理隊(duì)伍。目前XX縣房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，住宅售價(jià)在1180元-1666元/M²。目所在地段優(yōu)勢(shì)和周邊環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目住宅售價(jià)可達(dá)1500元/M²。均水平的增長(zhǎng)速度，而且房?jī)r(jià)的增幅也大于全縣平均水平?，F(xiàn)已基本完成方案工作。關(guān)，未來(lái)中國(guó)人均GDP將達(dá)到3000美元以上，經(jīng)超過(guò)，中產(chǎn)階級(jí)在不斷擴(kuò)大，居民消費(fèi)價(jià)格漲幅回落，生產(chǎn)價(jià)格漲幅擴(kuò)大。CPI同比上漲%，比一至五月份。２００8年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè)2021年第一季度。進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)安定。中低價(jià)房將逐步成為市場(chǎng)主體。姓挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。

　　

【正文】 160 二、 項(xiàng)目 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) (1)設(shè)計(jì)遵循的規(guī)范、規(guī)程 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GB 500682021 《建筑結(jié)構(gòu)制圖標(biāo)準(zhǔn)》 GB/T 501052021 《建筑抗震設(shè)計(jì)設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》 GB 502232021 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB 500092021 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 500102021 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 500112021 《高層建筑混凝土截稿設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ 32021 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 500072021 《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 JGJ 9494 《高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》 JGJ 699 《鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 500172021 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 500032021 (2)基本風(fēng)壓：采用 100 年一遇基本風(fēng)壓： 0、 50Kn/㎡，地面粗糙度 C 類 （ 3）結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限： 50 年 （ 4）擬建場(chǎng)區(qū)內(nèi)的基本地震烈度為 6 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度為 0、 15g，設(shè) 計(jì)地震分組為一組，場(chǎng)地類別為Ⅲ類。 設(shè)計(jì)要求 （ 1） 建筑物抗震設(shè)防烈度： 6 度，按 6 度采取抗震構(gòu)造措施。 （ 2）建筑物安全等級(jí)：二級(jí) （ 3）建筑物抗震設(shè)防類別：丙類 29 三、 項(xiàng)目 給排水設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) 1） 建筑專業(yè)提供的設(shè)計(jì)方案圖 2） 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 500842021(2021 年版 ) 3） 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 500152021 4） 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB 50045951(2021 年版 ) 5） 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 501402021 給水系統(tǒng) 1）水源 。以市政給水管道為水源，向地塊引入兩根 DN250 的給水引入管。 2）室外給水系統(tǒng) :從市政給水管道引入的兩根給水管在地塊形成環(huán)狀管網(wǎng)，采用生活 消防合用官網(wǎng)。 3）室內(nèi)給水系統(tǒng) 排水系統(tǒng) 1）小高層住宅采用單立管排水系統(tǒng)，污廢水合流排放，排至室外污水管道。 2）室外污水經(jīng)化糞池處理后，就近排入市政污水管道。 3）雨水系統(tǒng) ::住宅屋面雨水采用外排水，小區(qū)內(nèi)雨水由地面雨水口收集后，排入小區(qū)雨水管，就近排入市政雨水管道。 消防系統(tǒng) 1）消防水 量：住宅設(shè)消火栓給水系統(tǒng) 2）室外消火栓系統(tǒng)：室外消火栓以建筑外生活 消防合一的給水管道為水源，在環(huán)狀管網(wǎng)上按規(guī)范要求設(shè)置室外消火栓。 3）整個(gè)小區(qū)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)統(tǒng)一設(shè)置，采用臨時(shí)高壓系統(tǒng)，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)分為兩個(gè)分區(qū)。 1F2F 為一區(qū)， 3F11F 為二區(qū)。室內(nèi)消火栓管道布置成環(huán)狀，每層按規(guī)范設(shè)置消火栓。設(shè)二臺(tái)消火栓泵，位于地下一層泵房?jī)?nèi)。消火栓給水系統(tǒng)設(shè)三套水泵接合器。 4）其它滅火措施：各個(gè)建筑物內(nèi)按規(guī)范設(shè)置手提式干粉滅火器。 30 四、 項(xiàng)目 電 氣 設(shè)計(jì) 工程概況： 本工程建筑面積約 5 萬(wàn)㎡ ，由多層 及小高層建筑組成。 設(shè)計(jì)范圍： 電力、照明系統(tǒng) 采暖、通風(fēng)、水泵電力及拖動(dòng) 建筑物防雷及接地系統(tǒng) 供電設(shè)計(jì) a 符合等級(jí) : 本建筑群中多為多層建筑，用電負(fù)荷均為三級(jí)負(fù)荷。 b 供電電源及電壓等級(jí) 本建筑群擬從城市 10kV 電網(wǎng)，采用電纜埋地引入多路滿足一級(jí)負(fù)荷供電要求的高壓電源。 c 供配電系統(tǒng)： 本建筑群區(qū)內(nèi)考慮設(shè)置高壓配電室和變電所，分別滿足居民用電和商業(yè)、消防、公共用電需求及當(dāng)?shù)毓╇姴块T要求。 10kV 高壓采用單母線分段，分列運(yùn)行，手動(dòng)互投。 照明部分 : 照明部分分為普通工 作照明和應(yīng)急照明以及戶外照明三部分。 在消防控制室、消防水泵房、防排煙風(fēng)機(jī)房、變配電所等重要部位設(shè)置工作照明兼作應(yīng)急照明；在內(nèi)走道、樓梯間等疏散通道上設(shè)置應(yīng)急照明和疏散標(biāo)志燈。照明燈具應(yīng)優(yōu)先采用綠色節(jié)能環(huán)保產(chǎn)品。 防雷及接地 建筑群內(nèi)各建筑均按二類防雷建筑物設(shè)防，利用建筑物結(jié)構(gòu)內(nèi)的鋼筋體作為引下線和避雷裝置。屋面設(shè)避雷網(wǎng)、利用建筑物柱體鋼筋做引下線和基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋體做接地體裝置。 建筑物設(shè)置總等電位聯(lián)結(jié)，各弱電機(jī)房及主要設(shè)備用房設(shè)置局部等電位聯(lián)結(jié)。在各級(jí)配電設(shè)備處設(shè)置相應(yīng)的過(guò)電壓保護(hù)電器 31 低壓配電系統(tǒng)的接地形式 采用 TNS 系統(tǒng)，低壓系統(tǒng)電氣工作、保護(hù)接地與弱電設(shè)備的工作接地、建筑物防雷接地公用接地裝置，接地電阻不大于 1 五、 弱電設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) 設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn) 1《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》 《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》 《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施》 《城市住宅區(qū)和辦公樓電話通信設(shè)施設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 業(yè)主設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及設(shè)計(jì)要求 設(shè)計(jì)資料 建筑工提供的平，立，剖面及相關(guān)工種提供的資料。 設(shè)計(jì)范圍 1. 信息網(wǎng)絡(luò)系 統(tǒng)： 電話通信子系統(tǒng) 有線電視子系統(tǒng) 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng) 設(shè)計(jì)內(nèi)容及功能 1 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 電話通信子系統(tǒng) 32 本工程在弱電機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)置遠(yuǎn)端模塊式程控交換機(jī)，光纜就近引自電信局。 住宅部分每戶設(shè)置家庭信息箱， 1 進(jìn)多出，配線到各房間電話插座處。 商鋪每戶設(shè)置家庭信息箱。 設(shè)置有線電視系統(tǒng)，采用 750MHz 鄰頻傳輸系統(tǒng)。節(jié)目信號(hào)源引自有線電視臺(tái)。 住宅部分每戶設(shè)置家庭信息箱， 1 進(jìn)多 出，配線到各房間電話插座處。 建立內(nèi)部高速局域網(wǎng)，用于傳輸語(yǔ)音和數(shù)據(jù)，便于小區(qū)管理和發(fā)布信息，并與公眾網(wǎng)進(jìn)行高速連接。 住宅部分每戶設(shè)置家庭信息箱， 1 進(jìn)多出，配線到各房間計(jì)算機(jī)插座處。 計(jì)算機(jī)主機(jī)及交換設(shè)備設(shè)于地下室弱電機(jī)房?jī)?nèi)：每棟樓設(shè)交換式集線器。 從外網(wǎng)引入光纜一根：室內(nèi)配線采用 6 類非屏蔽雙絞線。 住宅每棟樓樓每單元設(shè)置可視對(duì)講系統(tǒng)，整個(gè)小區(qū)與物業(yè)管理中心聯(lián)網(wǎng)。住戶可與控制中心通信，在控制中心可以監(jiān)控訪客情況。 每戶設(shè) 訪客可視對(duì)講分機(jī)。系統(tǒng)具有訪客呼叫功能，紅外夜視功能，大門控制功能和密碼開(kāi)鎖、刷卡開(kāi)鎖功能等。 消防控制室設(shè)于地下室。 。 第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方式及進(jìn)度安排 一、 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明 皇家 壹號(hào) 籌備工作從二 OO 八 年 三 月份即已經(jīng)展開(kāi)，請(qǐng)專業(yè)的市場(chǎng)策劃公司進(jìn)行了充分的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和物業(yè)品質(zhì)進(jìn)行了深入的策劃，并邀 33 請(qǐng)了三家 二 級(jí)設(shè)計(jì)院進(jìn)行了建筑投標(biāo)。 到目前為止，已充分把握住了市場(chǎng)并獲得了一個(gè)較為理想的方案。 本項(xiàng)目計(jì)劃二 OO 八 年 八 月份破土動(dòng) 工。 二 OO 八 年十 一 月份達(dá)到正負(fù)零。 二 OO 九 年五月份主體全面封頂。 二 OO 九 年 六 月基本完成主體外裝。 二 OO 九 年 九 月末完成道路管網(wǎng) 綠化并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。 二、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)橫道圖 見(jiàn)附件 第七章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 一、 項(xiàng)目總投資估算 本項(xiàng)目計(jì)劃投資總額為 萬(wàn)元， (不含地價(jià)款 )按可銷售面積計(jì)算，銷售建設(shè)成本為 1017 元 /M178。其中： 前期費(fèi)用 萬(wàn)元 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 萬(wàn)元 政府規(guī)費(fèi) 萬(wàn)元 建筑安裝工程費(fèi) 萬(wàn)元 其它費(fèi)用 萬(wàn)元 二、 資金籌措 發(fā)展商 XX 置業(yè)除自有資金 3000 萬(wàn)元，還需融資 1000 萬(wàn)元。 第八章 項(xiàng)目銷售收入及利潤(rùn)分析 一、 各類物業(yè)銷售收放估算 34 二、 銷售利潤(rùn) 1．明確利潤(rùn)目標(biāo)： 1905 萬(wàn)元 總體可售面積： 59500 平米 ， 其中： 住宅部分可售面積： 51600 平米 商業(yè)總面積： 400 平米（按市場(chǎng)價(jià) 3000 元 /平米） 儲(chǔ)藏間可售面積： 7500 平米（市場(chǎng)價(jià) 600 元 /平米） 儲(chǔ)藏間的銷售收入： 450 萬(wàn)元 （ 800 元 /平米）建安成本 700 元 /平米 費(fèi)用 100 元 /平米 預(yù)計(jì)總成本： 5355 萬(wàn)元＝ 900 元 /平米 59500 平米（總建筑面積） 4．計(jì)算總銷售收入 總銷售金額： 7260 萬(wàn)元 =成本 5355 萬(wàn)元 +利潤(rùn)目標(biāo) 1905 萬(wàn)元 5．計(jì)算住宅銷售平均單價(jià)（不含儲(chǔ)藏間） 總銷售金額 7260 萬(wàn)元－ 450 萬(wàn)元（儲(chǔ)藏間） — 120 萬(wàn)（商業(yè)）＝ 6690 萬(wàn)元（住宅的銷售收入） 住宅平均單價(jià) 1287 元＝ 6690 萬(wàn)元247。 52021 平米 6．實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)率為： 利潤(rùn)率 26%=1905 萬(wàn)元247。 7260 萬(wàn)元 第 九 章 可行性研究結(jié)論 一、 社會(huì)效益和影響 由于本項(xiàng)目地處 XX 新區(qū)，交通便利，本項(xiàng)目 的成功開(kāi)發(fā)，力爭(zhēng)打造成一個(gè)精品樓盤，成為龍華人居的一個(gè)人性典范。本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，將使 XX 置業(yè)在專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作上步上新臺(tái)階，對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供成功經(jīng)驗(yàn)。 二、 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 由于本項(xiàng)目較低的地價(jià)成本。加之科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研、精心的方案設(shè)計(jì)、良好 35 的市場(chǎng)環(huán)境，可以說(shuō)，是一個(gè) 風(fēng)險(xiǎn)極小安全度高的項(xiàng)目 。 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)在于建筑工程上面。如何將一個(gè)好的項(xiàng)目轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益工程環(huán)節(jié)對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。建議 工程 部加強(qiáng)工程管理人才的引進(jìn)建立科學(xué)的施工管理流程、外部聘請(qǐng)專業(yè)務(wù)實(shí)的監(jiān)理隊(duì)伍，確保本項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)、高效的工 程形象。 三、 擬建方案的分析結(jié)論 附表 《項(xiàng)目工程進(jìn)度一覽表》 36 《項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表》 37 附圖 《項(xiàng)目總平面圖》 38 《項(xiàng)目效果圖》 39