【正文】 住宅：6700元／平方米商鋪：17200元／平方米車位：21萬元／個（2）銷售收入的估算 本項目可銷售數(shù)量為：住宅37899平方米；裙樓中的商鋪部分13248平方米，地下車位188個。詳見表69 （3）銷售計劃與收款計劃的確定 具體見表610 稅金估算 （1）銷售稅金與附加估算具體見表611 （2）土地增值稅估算 具體見表612 投資計劃與資金籌措 。其資金來源有三個渠道：一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。 本項目開發(fā)商投入資本金15000萬元作為啟動資金，%，%，%；從銀行貸款9000萬元，全部于第一年投入；不足款項根據(jù)實際情況通過預(yù)售收入解決。具體見投資計劃與資金籌措表613。本項目以上4個指標與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項目相比應(yīng)該是比較好的，故項目可以考慮接受。資金來源與運用表開發(fā)項目在整個經(jīng)濟壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當年的凈現(xiàn)金流量。將本項目每年的凈現(xiàn)金流量按基準收益率折算為項目實施初期（即為本項目開始投資的當年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項目的凈現(xiàn)值。 基準收益率是項目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準折現(xiàn)率。本房地產(chǎn)投資項目在長期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了約2%，即10%作為基準折現(xiàn)率。 凈現(xiàn)值評價標準的臨界值是零。經(jīng)上面計算，本項目稅前、均大于0。這說明本項目可按事先規(guī)定的基準收益率獲利，在所確定的計算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟效果，項目可行。②內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率是指項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是項目折現(xiàn)率的臨界值。本項目屬于獨立方案的評價與分析，經(jīng)上面計算，稅前、%%；%和基準收益率10%（Ic），說明項目盈利，達到同行業(yè)的收益水平，項目可行借款還本付息估算 長期借款9000萬元，等本償還，寬限期1年，2年內(nèi)還清，%。具體見表614。 財務(wù)分析是房地產(chǎn)投資分析的核心部分。它是依據(jù)國家財稅制度、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，分析項目的盈利能力、清償能力和資金平衡能力，并據(jù)此判斷項目財務(wù)可行性的一種經(jīng)濟評價方法。 這些能力是通過各種報表和一系列指標來表現(xiàn)的。 財務(wù)分析的基本報表有：現(xiàn)金流量表（分為全部投資和資本金）、損益表、資金來源與運用表、資產(chǎn)負債表。不過，要注意區(qū)分房地產(chǎn)項目與其他項目財務(wù)報表的不同之處。 財務(wù)分析的系列指標可作三種不同形式的分類：按是否考慮資金的時間價值因素，分為靜態(tài)指標和動態(tài)指標；按指標的性質(zhì)，分為時間性指標、價值性指標和比率性指標；按財務(wù)分析的目標，分為反映盈利能力、清償能力和資金平衡能力的指標。 反映盈利能力的靜態(tài)指標主要包括：投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、靜態(tài)投資回收期； 動態(tài)指標主要包括：凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期； 反映項目的清償能力的指標主要包括：借款償還期、資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率。 另外，一些傳統(tǒng)的分析方法所涉及的指標也仍然有它的利用價值。對于一些不太復(fù)雜的項目，完全可以用這些指標進行初步篩選，然后對篩選出來的有價值的項目用現(xiàn)代的方法再做進一步的分析。這些指標如收益乘數(shù)、償債保障比率、全面資本化率、股本化率與現(xiàn)金回報率等。不過，沒有考慮貨幣的時間價值問題是它的一個嚴重的缺陷，因為資金流入與流出的時間是幾個投資項目進行比較的主要因素之一。 但是，在考慮了資金時間因素的現(xiàn)代財務(wù)分析理論中，基準收益率的選擇非常之難，它的微小變化都會影響到對投資項目的評價或排序問題?；鶞适找媛视址Q基準折現(xiàn)率、基準貼現(xiàn)率、目標收益率或最低期望收益率，是決策者對項目方案投資的資金時間價值的估算或行業(yè)（部門）的平均收益水平。它是項目經(jīng)濟評價中的重要參數(shù)。上述介紹的實例，基本上涵蓋了財務(wù)分析所能涉及到的各類報表和指標。它是從實務(wù)的角度對財務(wù)分析過程的一次演練。第六部分：不確定性分析 銷售總面積=37899+13248+7500=58647（平方米）平均銷售價格=（萬元） 第9頁共11頁 總成本=+++=+銷售收入= 盈虧平衡點：總收入=銷售收入+=Q=(平方米)成本變動幅度（%）對各項經(jīng)濟指標變化的影響。例如：經(jīng)濟指標 預(yù)測成本90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本110% 預(yù)測成本120%總投資毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 售價變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟指標 預(yù)測售價90% 預(yù)測售價 預(yù)測售價110% 預(yù)測售價120%營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率容積率變動各項指標的變化主要指標 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率風險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經(jīng)濟效果的影響，對方案的經(jīng)濟效果指標作出某種概率描述，從而對方案的風險情況作出比較準確的判斷。①風險等級劃分②風險因素的識別和評估 ①市場風險分析②經(jīng)營管理風險分析③金融財務(wù)風險分析第七部分：綜合評價（定性）在可行性研究中，除對以上各項經(jīng)濟指標進行計算、分析外，還應(yīng)對項目的社會效益和社會影響進行分析。可以對不能定量的效益影響進行定性描述。內(nèi)容包括：項目與當?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性；項目對合理利用自然資源的影響。（影響及對策）（1）工程建設(shè)對環(huán)境的影響（2）建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施第八部分：研究結(jié)論與建議根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設(shè)方案進行總結(jié)，提出結(jié)論性意見。主要內(nèi)容有：①明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風險能力②對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。③對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見。④對主要的對比方案進行說明。⑤可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論。是專業(yè)機構(gòu)的專業(yè)人員在進行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項目獲得更佳的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。①對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。②對應(yīng)修改的主要問題進行說明，提出修改意見。③對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見。④在基于市場條件下利潤最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建議。⑤相關(guān)的注意事項及建議第九部分：附錄：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關(guān)部門的批準文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。專家論證意見主管部門意見：是可行性研究報告中涉及的諸多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計算表等。成本項目 總成本（萬元） 單位成本（元/m2） 參考項目單位成本 說明一、土地獲得價款政府地價及市政配套合作款項紅線外市政配套拆遷補償費二、開發(fā)前期準備費勘察設(shè)計費報批報建費三通一平費臨時設(shè)施費三、主體建筑工程費基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)及粗裝修門、窗工程公共部位精裝修室內(nèi)精裝修室內(nèi)水電氣暖室內(nèi)設(shè)備及安裝室內(nèi)智能化系統(tǒng)四、紅線內(nèi)市政工程費室外給排水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)室外燃氣系統(tǒng)室外高低壓系統(tǒng)室外消防系統(tǒng)室外智能化系統(tǒng)五、園林環(huán)境費環(huán)境設(shè)計費綠化建設(shè)費建筑小品費道路廣場建造圍墻建造費室外照明費室外背景音樂室外零星工程六、公共配套設(shè)施費游泳池會所幼兒園學校兒童游樂設(shè)施商業(yè)設(shè)施其他七、開發(fā)間接費工程管理費營銷費用資本化利息物業(yè)管理完善費合 計說明：成本估算應(yīng)按本表明細項目分類，因條件所限確實無法作出詳細估算時可只列大類參考項目可選擇集團內(nèi)外的項目，其標準為：①已竣工的項目；②具有最大可比性現(xiàn)金流量預(yù)測表：一份完整的可行性報告應(yīng)包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。34