幸福家園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-04-27 03:39本頁(yè)面
【正文】 許可條件等的限制。這都將對(duì)本項(xiàng)目的融資、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售產(chǎn)生巨大的影響。未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性人均國(guó)民收入增長(zhǎng)速度，通貨膨脹程度、物價(jià)指數(shù)、國(guó)際收支、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、WTO的進(jìn)程、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策、優(yōu)惠政策的變化、貨款利率的變化、各種稅率的變化等均將影響到本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指本項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)環(huán)境的不確定性，如新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的出現(xiàn)、市場(chǎng)供求關(guān)系的變化等給本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的不利局面。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是本項(xiàng)目面臨的最大的不確定因素：消費(fèi)空間的限制樓盤(pán)的規(guī)模不可能無(wú)限制擴(kuò)張，必然受到消費(fèi)總量的制約，從目前的趨勢(shì)分析，成都每年的需求總量不會(huì)有太大增加。而供應(yīng)量逐年高速增長(zhǎng)，一旦市場(chǎng)供應(yīng)達(dá)到相當(dāng)規(guī)模，X房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系及競(jìng)爭(zhēng)格局將發(fā)生相當(dāng)大的變化。開(kāi)發(fā)方應(yīng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)高度不確定性有充分認(rèn)識(shí)。運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目規(guī)模大，且所處的環(huán)境復(fù)雜多變，與小項(xiàng)目的運(yùn)作模式有著千差萬(wàn)別。在實(shí)際操作中，如果沒(méi)有良好的開(kāi)發(fā)理念、先進(jìn)的運(yùn)作模式，市場(chǎng)把控能力，健全的決策機(jī)制，一流的人才……，將對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成巨大威脅。 此外，還包括從本項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、推廣、銷(xiāo)售到物業(yè)管理開(kāi)發(fā)全過(guò)程中一系列不確定因素對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益的影響。企業(yè)、品牌風(fēng)險(xiǎn)要完全把握X房地產(chǎn)市場(chǎng)，運(yùn)作好項(xiàng)目需要一個(gè)長(zhǎng)期的探索和認(rèn)知過(guò)程。在這一過(guò)程中也存在企業(yè)決策風(fēng)險(xiǎn)。 開(kāi)發(fā)企業(yè)推崇的理念和生活方式，要融入成都消費(fèi)群體需要一個(gè)認(rèn)知過(guò)程，也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。不可抗風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)爭(zhēng)、洪水、地震等不可抗拒的災(zāi)難將對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成威脅。第七部分：研究結(jié)論與建議結(jié)論：風(fēng)險(xiǎn)即不確定性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)際上是以冒風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)來(lái)獲得收益，利益大，風(fēng)險(xiǎn)也高，這一點(diǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)中的一條客觀規(guī)律。與其說(shuō)投資決策時(shí)對(duì)項(xiàng)目的選擇，還不如說(shuō)是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的選擇，是對(duì)利益與風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)衡。建議：提升管理水平，形成特色經(jīng)營(yíng)，不斷創(chuàng)新，化風(fēng)險(xiǎn)為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)采用風(fēng)險(xiǎn)管理模式，敏銳地洞察識(shí)別分析潛在風(fēng)險(xiǎn)，最終提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力贏得市場(chǎng)。企業(yè)應(yīng)建立宏觀經(jīng)濟(jì)、政策的研究小組或聘請(qǐng)專(zhuān)家及專(zhuān)業(yè)人士作為長(zhǎng)期顧問(wèn)，及時(shí)了解并進(jìn)行趨勢(shì)研究，根據(jù)形勢(shì)的變化及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目操作思路及營(yíng)銷(xiāo)策略。第八部分：附錄附表：附表1：項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)一開(kāi)發(fā)建設(shè)投資1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑工程安裝費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用4120242房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用附表2：銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1銷(xiāo)售收入50718 住宅區(qū)收入辦公樓收入商業(yè)店面收入車(chē)位收入225273705240004862經(jīng)營(yíng)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加3土地增值稅4銷(xiāo)售凈收入附表3：長(zhǎng)期借款償還表（一期） 單位：萬(wàn)元序號(hào)時(shí)間項(xiàng)目12年3月5月6月8月9月11月12月2013年2月2013年3月5月6月8月一期年初借款累計(jì)本期借款本期應(yīng)計(jì)利息本期償還本金本期償還利息銷(xiāo)售收入長(zhǎng)期借款償還表（二期） 單位：萬(wàn)元序號(hào)時(shí)間項(xiàng)目13年7月9月10月12月2014年1月3月4月6月7月9月10月—12月二期年初借款累計(jì)本期借款本期應(yīng)計(jì)利息本期償還本金本期償還利息銷(xiāo)售收入附表4：現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)12年3月12年7月13年8月10月11月14年9月10月—12月1現(xiàn)金流入銷(xiāo)售收入租金收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入2現(xiàn)金流出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量4內(nèi)部收益率（IRR）附表5：資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1現(xiàn)金來(lái)源銷(xiāo)售收入租金收入其他收入房地產(chǎn)投資借款短期借款資本金自有資金回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入2現(xiàn)金運(yùn)用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資（含利息）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤(rùn)自有資金回收借款本金償還借款利息支付3盈余資金36
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