【正文】 刀切”的形式，按照“家庭”來確認是首次貸款購房還是再次貸款購房。沒有了“改善型購房需求”的表述，“國11條”的信貸政策口徑實際上回歸到了兩年前的所謂“927”新政。　　住房供應類別更加明晰。國務院要求各城市人民政府要在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地規(guī)模內，抓緊編制2010－2012年住房建設規(guī)劃，重點明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房等五類住房的建設規(guī)模，并分解到住房用地年度供應計劃，落實到地塊，明確各地塊住房套型結構比例等控制性指標要求。這是一個比較硬性的規(guī)定，需要各城市政府具體落實，按照這個方略執(zhí)行，將有利于住房保障工作的順利推進，也在一定程度上可以避免房價短時間內再次飆升?！　√岢鲆涌煅芯客晟谱》慷愂照??！　　皣?1條”中沒有提到物業(yè)稅的研究實施，而是用“研究完善住房稅收政策”來代替，這在一定程度上顯示國務院對物業(yè)稅的研究、試點、征收等還比較謹慎。另外，現(xiàn)在處于調控的關鍵時期，物業(yè)稅的征收問題既敏感，又不能一蹴而就，因此采用了比較隱晦的說法，但并不排除中央繼續(xù)要推進物業(yè)稅的研究與實施，其目的是引導居民樹立合理、節(jié)約的住房消費觀念?！　∈状翁岢龅胤秸恼{控責任。第五大條是“落實地方各級人民政府責任”，把房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展及住房民生問題的解決與地方政策的工作評價直接掛鉤，即“工作責任制”。這是一個重要的動向，將有利于督促地方政府將更多的精力關注住房民生問題，避免在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的問題上跑偏路，甚至“本末倒置”?！　】傮w而言，在宏觀經(jīng)濟日益穩(wěn)定，并且通貨膨脹跡象顯現(xiàn)的時刻，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨分化，一方面要保持剛性需求的釋放，鼓勵自住購房消費，加強住房保障；另一方面，對于投資投機性需求的肆無忌憚，國家不再選擇“隱忍”，而是日趨明確了態(tài)度，要“限制”和“打擊”?！　〗鹑谛刨J政策出現(xiàn)收緊趨勢：中國人民銀行決定，從2010年1月18日起，調整后大型金融機構存款準備金率為16%，農(nóng)村信用社等小型金融機構暫不上調。　　政策評析：提高存款準備金率背后是中央擔憂今年新增貸款非理性快速增長的一種反映。2010年的第一星期金融機構新增貸款達到6000億人民幣，這在一定程度上促成了這次上調行動?！　Ψ康禺a(chǎn)市場而言，資金流動性暫時不是問題，但是上調存款準備金影響的是市場預期，如果市場從目前的“寬?！毙膽B(tài)轉變?yōu)椤熬o縮”心態(tài)，房地產(chǎn)市場的開發(fā)和消費節(jié)奏都將受到影響。不過從總體來看，這次央行提高存款準備金率是從平衡經(jīng)濟體流動性，防范市場風險角度來考慮的，主要體現(xiàn)“平衡”和“微調”兩個方面。因此，僅從這一個動作還不能做出未來貨幣政策是“緊”還是“松”的判斷。 未來政策走向：　　宏觀經(jīng)濟調控政策：繼續(xù)實行“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”　　從宏觀經(jīng)濟政策取向看，2010年依然實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，但會增加針對性和靈活性。其潛臺詞是，如果明年GDP增速重新站上兩位數(shù)，如果CPI增幅超過35%，如果包括股票和房地產(chǎn)在內的資產(chǎn)價格沿續(xù)今年的熱勁兒，則會調整經(jīng)濟政策，尤其是貨幣信貸政策，會繼續(xù)提高存款準備金率，甚至動用加息的手段，而貨幣政策的調整將顯著影響樓市?！　》康禺a(chǎn)調控政策：“有保有壓”，從“無為”到“有為”　　從房地產(chǎn)業(yè)本身分析，房地產(chǎn)調控政策在經(jīng)歷了2009年末、2010年初這輪“沖擊波”后，會有一個觀察期，如果接下來35個月市場出現(xiàn)調整，則不會再有明顯打壓政策，無論是政策面還是市場面，2010年全年極可能將在平靜中度過。如果2010年開發(fā)投資增速重新站上30%，如果房價漲幅依然堅守今年下半年勢頭，那么國家打擊投資投機的房地產(chǎn)調控政策將會繼續(xù)加大力度出臺，政策的“有為”將體現(xiàn)的更為明顯。㈡X縣房地產(chǎn)市場環(huán)境分析人口環(huán)境分析：全縣常住人口為59萬多人，其中城區(qū)人口16萬人，郊縣人口43萬人，作為一城兩區(qū)之一的鳳儀城區(qū)人口密度較大。安場城區(qū)作為日后X縣的發(fā)展重點。文化環(huán)境分析X山川秀麗、景色迷人，境內屬典型喀斯特地貌，旅游資源富有特色，極具開發(fā)價值。有百里桐花，千頃茶園，萬畝草場；有天樓云海，頂菁日出；有馬溪河風光，楊柳溪風光，林溪河風光；有石筍凌霄，天池泛舟，南天一柱，古柏騰龍，風雨橋，公館橋；有尹珍墓、務本堂、八圣宮等豐富的自然景觀和人文景觀。是X歷史名城紅色旅游線與渝南金佛山、蜀南竹海、道真大沙河銀杉保護區(qū)等著名景區(qū)連線構面的中樞地帶，對構筑黔北渝南旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶，有十分重要的區(qū)位優(yōu)勢和承接作用。行業(yè)環(huán)境城市房地產(chǎn)行業(yè)采取開放式管理方式，各種地產(chǎn)政策都有利于行業(yè)發(fā)展。加大經(jīng)濟適用房的建設力度，推行經(jīng)濟適用房購買辦法，更好的解決了中低收入家庭的住房問題，辦法中將明確其購買對象、并對購買程序及購買面積標準等問題都做了詳細的規(guī)定；實施廉租住房制度，該制度為的是解決最低收入家庭的住房問題；房屋拆遷貨幣補償辦法的出臺，將對原來在拆遷過程中遇到的諸如拆遷戶的安置成本、拆遷戶的利益如何均衡等問題都會得到很好的解決，政策的實施不僅可以降低拆遷成本，縮短拆遷周期，這一切都將起到活躍房地產(chǎn)市場作用。經(jīng)濟環(huán)境X縣經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長。初步測算2010年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值預計完成237000萬元，按可比價格計算，％。其中：第一產(chǎn)業(yè)預計完成增加值87000萬元，第二產(chǎn)業(yè)預計完成增加值40000萬元，第三產(chǎn)業(yè)預計完成增加值110000萬元，同比分別增長5％、22％和25％, ％、22％％,::::，第二、。全社會固定資產(chǎn)投資預計完成150100萬元；社會消費品零售總額預計完成81000萬元；地方財政一般預算收入完成14568萬元。 預計全縣城鎮(zhèn)居民可支配收入達10960元, 農(nóng)民人均純收入達3018元。 人口自然增長率為7‰，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率始終控制在4％以內?！　縣全年經(jīng)濟總量雖然保持穩(wěn)定增長，但各產(chǎn)業(yè)的結構未發(fā)生大的改變，仍然是第一產(chǎn)業(yè)占絕對地位，第三產(chǎn)業(yè)近年逐步增大，居第二，第二產(chǎn)業(yè)由于受投資下滑的影響，占有率呈下降格局，居第三位。 　　從總量來看，X縣全年國民經(jīng)濟和社會事業(yè)取得較好成績，就其發(fā)展來看，仍然存在一些矛盾和問題，主要表現(xiàn)在：經(jīng)濟總量增長相對乏力的格局仍然沒有改變，增長后勁不足；農(nóng)業(yè)基礎還不穩(wěn)固，影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長的因素依然存在，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受自然災害的影響較大，“三農(nóng)”問題突出，農(nóng)民收入增長緩慢，增收渠道狹窄；在建項目完成緩慢，重復投資現(xiàn)象依然存在；能源、原材料價格上漲幅度較高；不少低收入居民生活還比較困難，就業(yè)再就業(yè)壓力仍然很大等。X房價走勢國家統(tǒng)計局公布了1~11月全國房地產(chǎn)市場運行情況，111月，%。其中，%，%，%。111月，%。其中，%，%%。X房價從2002年起上漲至今經(jīng)歷了三個階段：第一階段是瘋張階段，時段為2002年于2005年，此階段商品房價格從每平米400元升至900元，如果以2002年初為基期，2005年末為報告期，則上漲率為125%。南門、北門改造竣工，這一時期的購買群體主要為X本地居民，因為一直以來居民的居住都采取的是自建房模式，典型的是東門區(qū)域，至今仍保持著此種模式，所以長期以來住房支出僅占居民收入支出的很小比例，僅表現(xiàn)為房屋裝飾、布置的支出，這時期X縣