幸福家園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-24 03:39 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 城沒(méi)有吸納外地人口的能力更沒(méi)有容納外地人口的容積，居民購(gòu)成主要可分為三類，一類商業(yè)人員，他們一部分自建房居住，另一部分在經(jīng)營(yíng)地居?。灰活愂屈h政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位工作人員，他們除少部分自建房居住外，主要居住在單位所建家屬樓；第三部分為流動(dòng)人口，流動(dòng)人口主要構(gòu)成為流動(dòng)商戶、學(xué)生群體及其它人員，流動(dòng)商戶一部分在城郊居住，一部分與學(xué)生群體一樣租房居住。第一、二部分群體長(zhǎng)期小額的住房支出積聚了相當(dāng)數(shù)量的資金，銀行儲(chǔ)蓄在短時(shí)期內(nèi)迅速轉(zhuǎn)化為住房需求，推動(dòng)了房?jī)r(jià)升高，并迅速攀升。第二階段是穩(wěn)漲階段。時(shí)段為2005年至2008年。此期商品房?jī)r(jià)格從每平米900元上升至每平米1500元。2005年以來(lái)，X縣城本地居民住房需求已基本得到滿足，房?jī)r(jià)增速大幅度放緩，%跌至10%左右。這個(gè)時(shí)期以來(lái)，由于城市硬環(huán)境的改觀，廣大鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民開(kāi)始關(guān)注縣城，相對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道顯著優(yōu)越的生存環(huán)境和政府公共服務(wù)產(chǎn)品提供的增加以及較為誘人的福利設(shè)施吸引著鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道居民，長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄的積聚為鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道居民縣城購(gòu)房提供了可能，成為影響其抉擇的最大因素。購(gòu)房群體購(gòu)成主要可分為三部分群體，一是鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)規(guī)模以上商戶，他們最先也最有實(shí)力在縣城購(gòu)房，其購(gòu)房的意圖簡(jiǎn)單，就是分享縣城優(yōu)勢(shì)的教育資源，為子女提供較好的教育環(huán)境為子女前途加碼，同時(shí)也方便經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、生活居住，貨物中轉(zhuǎn)等；第二部分是教師群體，隨著中國(guó)教育體制改革，教師收入逐年增加，而教師工作性質(zhì)的穩(wěn)定性和群體保守性的消費(fèi)特征也讓教師群體積聚了一定數(shù)量的資金，其購(gòu)房目的就為退休后在縣城居住，在他們認(rèn)為優(yōu)越的生存環(huán)境中頤養(yǎng)天年；第三部分為鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨政機(jī)關(guān)工作人員，他們購(gòu)房的初衷是第一、第二部分群體部分初衷的綜合，即為子女上學(xué)和退休居住考慮，還有小部分群休動(dòng)因則是跟風(fēng)，跟風(fēng)動(dòng)因在落后地區(qū)基層行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位較為嚴(yán)重，并表現(xiàn)在許多方面，延伸至工作生活的各個(gè)領(lǐng)域。第三階段是慢漲階段。時(shí)段為2008年至今。此期房?jī)r(jià)在每平米18002200元左右徘徊，房?jī)r(jià)在各個(gè)地段、各個(gè)時(shí)段搖擺不定，炒作與操控交織，增長(zhǎng)與跌落并存。在經(jīng)過(guò)第一、第二階段的商品房購(gòu)買后，X縣商品房市場(chǎng)已初步達(dá)到飽和，居民儲(chǔ)蓄也得到釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求迅速萎縮。而2009年初以來(lái)，商品房交易市場(chǎng)中購(gòu)房者不再表現(xiàn)為群體特征，而是由各個(gè)部分、各種因素組成，如農(nóng)民工、青年工作人員等。前面提到，在第一階段的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)大蕭條后，大批農(nóng)民工轉(zhuǎn)移到沿海城市，農(nóng)村土地逐漸荒蕪，適逢中央下達(dá)“退耕還林”政策，于是先前的煙草基地等農(nóng)墾區(qū)便理所當(dāng)然的逐漸轉(zhuǎn)為林地。農(nóng)民工轉(zhuǎn)移到務(wù)工地，而大量勞務(wù)資金卻轉(zhuǎn)移回轉(zhuǎn)出地，支撐著農(nóng)村市場(chǎng)，于是當(dāng)?shù)卣闾岢霭l(fā)展勞務(wù)經(jīng)濟(jì)，依存優(yōu)勢(shì)的勞動(dòng)力資源，大力發(fā)展勞務(wù)經(jīng)濟(jì)。作為一城兩區(qū)之一的安場(chǎng)城區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)卻是空白。在鳳儀城區(qū)房?jī)r(jià)已到2200左右的今天，本項(xiàng)目作為安場(chǎng)城區(qū)唯一的一個(gè)大規(guī)模高品位小區(qū)，與縣城相比具價(jià)格優(yōu)勢(shì)。升值潛力巨大。㈢區(qū)域市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)板塊競(jìng)爭(zhēng)是當(dāng)前樓市競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，隨著X房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域擴(kuò)大，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案增多，板塊概念也逐漸形成，并日趨深入人心。 根據(jù)X樓盤的銷售情況，其中東方新城的銷售價(jià)格為 起價(jià)，當(dāng)時(shí)的時(shí)間是２０10年 月 日．而城南印象的房?jī)r(jià)，為 元左右． 1東方新城：東方新城位于 。占地約 畝，規(guī)劃總建筑面積約 萬(wàn)平方米（，商鋪建筑面積約3千平方米），容積率 ，綠化率 %。 東方新城價(jià)格走勢(shì)記錄時(shí)間最高價(jià)均價(jià)最低價(jià)價(jià)格描述2010920103元/平方米200912元/平方米2城南印象：城南印象位于 。占地約 畝，規(guī)劃總建筑面積約 萬(wàn)平方米（，商鋪建筑面積約3千平方米），容積率 ，綠化率 %。 城南印象近期價(jià)格走勢(shì)記錄時(shí)間最高價(jià)均價(jià)最低價(jià)價(jià)格描述2010920103元/平方米200912元/平方米通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀把握，根據(jù)對(duì)X房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的分析和與周邊樓盤的對(duì)比，我們可以把預(yù)期價(jià)格定為：住宅區(qū)2000/㎡，辦公樓為3000/㎡，而商業(yè)店面可高達(dá)5000/㎡，車位1萬(wàn)元/個(gè)。第三部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案㈠產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，選擇了多種戶型，見(jiàn)下表：戶 型 分 配 表樓型戶型格 式面積（㎡）數(shù)量（套）①A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)235B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)234②C3室2廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)235D2室2廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)234 技術(shù)設(shè)備條件1) 室外：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。：現(xiàn)澆坡屋面。2) 室內(nèi)：：水泥砂漿拉毛。：乳膠漆。：水泥砂漿拉毛。：戶外窗用彩鋁窗。：分戶門為高級(jí)防盜、防火門，陽(yáng)臺(tái)門為彩鋁門。：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。3) 配套設(shè)備：、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。：開(kāi)關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。4) 安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車庫(kù)管理系統(tǒng)等。 道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)串在一起，形成“樹(shù)枝狀”道路系統(tǒng)。停車位售價(jià)的核算：目前的市場(chǎng)價(jià)為1萬(wàn)元/個(gè)。因此，我們認(rèn)為車位價(jià)格應(yīng)定位在1萬(wàn)元/個(gè)。本項(xiàng)目所提供的停車位均由地下停車場(chǎng)提供；商用樓門前及小區(qū)內(nèi)適合處適當(dāng)設(shè)置停車道，而設(shè)計(jì)的486個(gè)停車位均是地下停車位。㈡項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。本項(xiàng)目工程計(jì)劃自2012年3月開(kāi)工，至2014年12月竣工，總工期2年零10個(gè)月，為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開(kāi)發(fā)，將項(xiàng)目分兩期建設(shè)，一期、二期工期都為1年半，—，—；為了便于資金籌措，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用，在期中即可開(kāi)展預(yù)售，與工期結(jié)束后的銷售期結(jié)合，兩個(gè)銷售期均為3個(gè)月，—，—，總銷售期即為6個(gè)月。
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