【文章內容簡介】 城沒有吸納外地人口的能力更沒有容納外地人口的容積，居民購成主要可分為三類，一類商業(yè)人員，他們一部分自建房居住，另一部分在經營地居住；一類是黨政機關、企事業(yè)單位工作人員，他們除少部分自建房居住外，主要居住在單位所建家屬樓；第三部分為流動人口，流動人口主要構成為流動商戶、學生群體及其它人員，流動商戶一部分在城郊居住，一部分與學生群體一樣租房居住。第一、二部分群體長期小額的住房支出積聚了相當數量的資金，銀行儲蓄在短時期內迅速轉化為住房需求，推動了房價升高，并迅速攀升。第二階段是穩(wěn)漲階段。時段為2005年至2008年。此期商品房價格從每平米900元上升至每平米1500元。2005年以來，X縣城本地居民住房需求已基本得到滿足，房價增速大幅度放緩，%跌至10%左右。這個時期以來，由于城市硬環(huán)境的改觀，廣大鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民開始關注縣城，相對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道顯著優(yōu)越的生存環(huán)境和政府公共服務產品提供的增加以及較為誘人的福利設施吸引著鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道居民，長期儲蓄的積聚為鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道居民縣城購房提供了可能，成為影響其抉擇的最大因素。購房群體購成主要可分為三部分群體，一是鄉(xiāng)鎮(zhèn)經濟規(guī)模以上商戶，他們最先也最有實力在縣城購房，其購房的意圖簡單，就是分享縣城優(yōu)勢的教育資源，為子女提供較好的教育環(huán)境為子女前途加碼，同時也方便經濟活動、生活居住，貨物中轉等；第二部分是教師群體，隨著中國教育體制改革，教師收入逐年增加，而教師工作性質的穩(wěn)定性和群體保守性的消費特征也讓教師群體積聚了一定數量的資金，其購房目的就為退休后在縣城居住，在他們認為優(yōu)越的生存環(huán)境中頤養(yǎng)天年；第三部分為鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨政機關工作人員，他們購房的初衷是第一、第二部分群體部分初衷的綜合，即為子女上學和退休居住考慮，還有小部分群休動因則是跟風，跟風動因在落后地區(qū)基層行政機關、事業(yè)單位較為嚴重，并表現(xiàn)在許多方面，延伸至工作生活的各個領域。第三階段是慢漲階段。時段為2008年至今。此期房價在每平米18002200元左右徘徊，房價在各個地段、各個時段搖擺不定，炒作與操控交織，增長與跌落并存。在經過第一、第二階段的商品房購買后，X縣商品房市場已初步達到飽和，居民儲蓄也得到釋放，房地產市場需求迅速萎縮。而2009年初以來，商品房交易市場中購房者不再表現(xiàn)為群體特征，而是由各個部分、各種因素組成，如農民工、青年工作人員等。前面提到，在第一階段的農業(yè)經濟大蕭條后，大批農民工轉移到沿海城市，農村土地逐漸荒蕪，適逢中央下達“退耕還林”政策，于是先前的煙草基地等農墾區(qū)便理所當然的逐漸轉為林地。農民工轉移到務工地，而大量勞務資金卻轉移回轉出地，支撐著農村市場，于是當地政府便提出發(fā)展勞務經濟，依存優(yōu)勢的勞動力資源，大力發(fā)展勞務經濟。作為一城兩區(qū)之一的安場城區(qū)，房地產開發(fā)卻是空白。在鳳儀城區(qū)房價已到2200左右的今天，本項目作為安場城區(qū)唯一的一個大規(guī)模高品位小區(qū)，與縣城相比具價格優(yōu)勢。升值潛力巨大。㈢區(qū)域市場分析與預測板塊競爭是當前樓市競爭的一個顯著特點，隨著X房地產的蓬勃發(fā)展，競爭區(qū)域擴大，競爭個案增多，板塊概念也逐漸形成，并日趨深入人心。 根據X樓盤的銷售情況，其中東方新城的銷售價格為 起價，當時的時間是２０10年 月 日．而城南印象的房價，為 元左右． 1東方新城：東方新城位于 。占地約 畝，規(guī)劃總建筑面積約 萬平方米（，商鋪建筑面積約3千平方米），容積率 ，綠化率 %。 東方新城價格走勢記錄時間最高價均價最低價價格描述2010920103元/平方米200912元/平方米2城南印象：城南印象位于 。占地約 畝，規(guī)劃總建筑面積約 萬平方米（，商鋪建筑面積約3千平方米），容積率 ，綠化率 %。 城南印象近期價格走勢記錄時間最高價均價最低價價格描述2010920103元/平方米200912元/平方米通過對全國房地產市場的宏觀把握，根據對X房地產市場走勢的分析和與周邊樓盤的對比，我們可以把預期價格定為：住宅區(qū)2000/㎡，辦公樓為3000/㎡，而商業(yè)店面可高達5000/㎡，車位1萬元/個。第三部分：項目開發(fā)方案㈠產品設計建議 戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主。在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內涵，充分體現(xiàn)21世紀科技新城高品質住宅區(qū)的風貌。根據以上多種消費對象的不同品位和要求，選擇了多種戶型，見下表：戶 型 分 配 表樓型戶型格 式面積（㎡）數量（套）①A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺235B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺234②C3室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺235D2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺234 技術設備條件1) 室外：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。：現(xiàn)澆坡屋面。2) 室內：：水泥砂漿拉毛。：乳膠漆。：水泥砂漿拉毛。：戶外窗用彩鋁窗。：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。3) 配套設備：、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網，報裝后可立即使用。：開關、照明、插座、電表各一個。：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。：有組織排水，預設空調機專用冷凝水排水管。4) 安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。 道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團內部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。停車位售價的核算：目前的市場價為1萬元/個。因此，我們認為車位價格應定位在1萬元/個。本項目所提供的停車位均由地下停車場提供；商用樓門前及小區(qū)內適合處適當設置停車道，而設計的486個停車位均是地下停車位。㈡項目實施進度為了爭取時間，縮短工期，保質保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。本項目工程計劃自2012年3月開工，至2014年12月竣工，總工期2年零10個月，為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)，將項目分兩期建設，一期、二期工期都為1年半，—，—；為了便于資金籌措，減少財務費用，在期中即可開展預售，與工期結束后的銷售期結合，兩個銷售期均為3個月，—，—，總銷售期即為6個月。