【文章內(nèi)容簡介】 城沒有吸納外地人口的能力更沒有容納外地人口的容積，居民購成主要可分為三類，一類商業(yè)人員，他們一部分自建房居住，另一部分在經(jīng)營地居住；一類是黨政機關(guān)、企事業(yè)單位工作人員，他們除少部分自建房居住外，主要居住在單位所建家屬樓；第三部分為流動人口，流動人口主要構(gòu)成為流動商戶、學(xué)生群體及其它人員，流動商戶一部分在城郊居住，一部分與學(xué)生群體一樣租房居住。第一、二部分群體長期小額的住房支出積聚了相當數(shù)量的資金，銀行儲蓄在短時期內(nèi)迅速轉(zhuǎn)化為住房需求，推動了房價升高，并迅速攀升。第二階段是穩(wěn)漲階段。時段為2005年至2008年。此期商品房價格從每平米900元上升至每平米1500元。2005年以來，X縣城本地居民住房需求已基本得到滿足，房價增速大幅度放緩，%跌至10%左右。這個時期以來，由于城市硬環(huán)境的改觀，廣大鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民開始關(guān)注縣城，相對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道顯著優(yōu)越的生存環(huán)境和政府公共服務(wù)產(chǎn)品提供的增加以及較為誘人的福利設(shè)施吸引著鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道居民，長期儲蓄的積聚為鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道居民縣城購房提供了可能，成為影響其抉擇的最大因素。購房群體購成主要可分為三部分群體，一是鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟規(guī)模以上商戶，他們最先也最有實力在縣城購房，其購房的意圖簡單，就是分享縣城優(yōu)勢的教育資源，為子女提供較好的教育環(huán)境為子女前途加碼，同時也方便經(jīng)濟活動、生活居住，貨物中轉(zhuǎn)等；第二部分是教師群體，隨著中國教育體制改革，教師收入逐年增加，而教師工作性質(zhì)的穩(wěn)定性和群體保守性的消費特征也讓教師群體積聚了一定數(shù)量的資金，其購房目的就為退休后在縣城居住，在他們認為優(yōu)越的生存環(huán)境中頤養(yǎng)天年；第三部分為鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨政機關(guān)工作人員，他們購房的初衷是第一、第二部分群體部分初衷的綜合，即為子女上學(xué)和退休居住考慮，還有小部分群休動因則是跟風，跟風動因在落后地區(qū)基層行政機關(guān)、事業(yè)單位較為嚴重，并表現(xiàn)在許多方面，延伸至工作生活的各個領(lǐng)域。第三階段是慢漲階段。時段為2008年至今。此期房價在每平米18002200元左右徘徊，房價在各個地段、各個時段搖擺不定，炒作與操控交織，增長與跌落并存。在經(jīng)過第一、第二階段的商品房購買后，X縣商品房市場已初步達到飽和，居民儲蓄也得到釋放，房地產(chǎn)市場需求迅速萎縮。而2009年初以來，商品房交易市場中購房者不再表現(xiàn)為群體特征，而是由各個部分、各種因素組成，如農(nóng)民工、青年工作人員等。前面提到，在第一階段的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟大蕭條后，大批農(nóng)民工轉(zhuǎn)移到沿海城市，農(nóng)村土地逐漸荒蕪，適逢中央下達“退耕還林”政策，于是先前的煙草基地等農(nóng)墾區(qū)便理所當然的逐漸轉(zhuǎn)為林地。農(nóng)民工轉(zhuǎn)移到務(wù)工地，而大量勞務(wù)資金卻轉(zhuǎn)移回轉(zhuǎn)出地，支撐著農(nóng)村市場，于是當?shù)卣闾岢霭l(fā)展勞務(wù)經(jīng)濟，依存優(yōu)勢的勞動力資源，大力發(fā)展勞務(wù)經(jīng)濟。作為一城兩區(qū)之一的安場城區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)卻是空白。在鳳儀城區(qū)房價已到2200左右的今天，本項目作為安場城區(qū)唯一的一個大規(guī)模高品位小區(qū)，與縣城相比具價格優(yōu)勢。升值潛力巨大。㈢區(qū)域市場分析與預(yù)測板塊競爭是當前樓市競爭的一個顯著特點，隨著X房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，競爭區(qū)域擴大，競爭個案增多，板塊概念也逐漸形成，并日趨深入人心。 根據(jù)X樓盤的銷售情況，其中東方新城的銷售價格為 起價，當時的時間是２０10年 月 日．而城南印象的房價，為 元左右． 1東方新城：東方新城位于 。占地約 畝，規(guī)劃總建筑面積約 萬平方米（，商鋪建筑面積約3千平方米），容積率 ，綠化率 %。 東方新城價格走勢記錄時間最高價均價最低價價格描述2010920103元/平方米200912元/平方米2城南印象：城南印象位于 。占地約 畝，規(guī)劃總建筑面積約 萬平方米（，商鋪建筑面積約3千平方米），容積率 ，綠化率 %。 城南印象近期價格走勢記錄時間最高價均價最低價價格描述2010920103元/平方米200912元/平方米通過對全國房地產(chǎn)市場的宏觀把握，根據(jù)對X房地產(chǎn)市場走勢的分析和與周邊樓盤的對比，我們可以把預(yù)期價格定為：住宅區(qū)2000/㎡，辦公樓為3000/㎡，而商業(yè)店面可高達5000/㎡，車位1萬元/個。第三部分：項目開發(fā)方案㈠產(chǎn)品設(shè)計建議 戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風貌。根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，選擇了多種戶型，見下表：戶 型 分 配 表樓型戶型格 式面積（㎡）數(shù)量（套）①A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺235B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺234②C3室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺235D2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺234 技術(shù)設(shè)備條件1) 室外：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。：現(xiàn)澆坡屋面。2) 室內(nèi)：：水泥砂漿拉毛。：乳膠漆。：水泥砂漿拉毛。：戶外窗用彩鋁窗。：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。3) 配套設(shè)備：、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機專用冷凝水排水管。4) 安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。 道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。停車位售價的核算：目前的市場價為1萬元/個。因此，我們認為車位價格應(yīng)定位在1萬元/個。本項目所提供的停車位均由地下停車場提供；商用樓門前及小區(qū)內(nèi)適合處適當設(shè)置停車道，而設(shè)計的486個停車位均是地下停車位。㈡項目實施進度為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。本項目工程計劃自2012年3月開工，至2014年12月竣工，總工期2年零10個月，為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)，將項目分兩期建設(shè)，一期、二期工期都為1年半，—，—；為了便于資金籌措，減少財務(wù)費用，在期中即可開展預(yù)售，與工期結(jié)束后的銷售期結(jié)合，兩個銷售期均為3個月，—，—，總銷售期即為6個月。