幸福家園房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告(已修改)
2025-05-09 03:39 本頁面
【正文】 幸福家園房地產(chǎn)項目可行性研究報告X 縣 幸 福 家 園房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告目 錄第一部分：項目總論 ………………………………………………31項目背景 2項目概況 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第二部分：市場研究 ………………………………………………51全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 2X縣房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 3區(qū)域市場分析與預(yù)測 第三部分：項目開發(fā)方案 …………………………………………101產(chǎn)品設(shè)計建議 2營銷方案3項目實施進(jìn)度 第四部分：投資估算與融資方案 …………………………………111投資估算 2融資方案 第五部分：財務(wù)評價 …………………………………………………161投資估算2融資方案 第六部分：不確定性分析 ……………………………………………161盈虧平衡分析2敏感性分析3風(fēng)險分析第七部分：研究結(jié)論與建議 ……………………………………17第八部分：附錄 …………………………………………………18附表第一部分：項目總論㈠項目背景，升值潛力巨大X縣位于X市東北中位地帶，是貴州襟聯(lián)重慶的前沿，縣城北距重慶220公里，南距X140公里，貴陽295公里，是渝南、黔北經(jīng)濟(jì)文化的重要交匯區(qū)域，古有“黔北門戶”之稱。全縣轄19鄉(xiāng)鎮(zhèn)，152個村（社區(qū)、居委會），59萬人，國土面積2595平方公里。安場鎮(zhèn)位于位于貴州省X市X縣北部，距縣城約14公里，作為X縣城的拓展新區(qū)，周鄰本縣鳳儀鎮(zhèn)、格林鎮(zhèn)、楊興鄉(xiāng)、碧峰鄉(xiāng)、瑞溪鎮(zhèn)，并與到道真縣三江鎮(zhèn)接壤。，轄14個行政村，1個社區(qū)，共138個村（居）民小組。鎮(zhèn)內(nèi)公路縱橫交錯，S207省道穿越全境，交通方便。集市活躍，商貿(mào)繁榮，非公經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，歷來就是黔北重要的物資集散地，素有“小重慶”之稱。本地塊位于安場十號路與207省道交接處，處于安場城區(qū)中心地段，為安場城區(qū)唯一一個大規(guī)模高品位小區(qū)。，享便利快捷生活項目周邊覆蓋安場老街、新街，農(nóng)貿(mào)城,超市,郵政,信用社,農(nóng)業(yè)銀行；各類配套齊全，生活便利。區(qū)域教育資源豐富 ,項目北面就是安場鎮(zhèn)幼兒園,東面緊鄰安場二小,距500米左右即安場一小,X二中，五中也在本項目周邊范圍。，面積較大，有利于規(guī)劃該地塊為安場城區(qū)近兩年出讓最大面積的地塊，地形呈菱形，完全有條件規(guī)劃成為一個高質(zhì)素的生活區(qū)。大量的客戶就在周邊。作為安場鎮(zhèn)唯一的一個大規(guī)模高品位小區(qū)，到X縣城僅10分鐘車程，與縣城相比具價格優(yōu)勢。㈡項目概況X縣安場鎮(zhèn)幸福家園項目。X市浙安房地產(chǎn)開發(fā)公司于2011年6月以40萬元/畝的價格獲得該宗地。該項目預(yù)計開發(fā)周期為4年。①地塊位置安場鎮(zhèn)作為X縣發(fā)展一城兩區(qū)的中心區(qū)域，已列入X縣城鎮(zhèn)規(guī)劃。未來X縣將以鳳儀鎮(zhèn)、安場鎮(zhèn)為中心，鳳儀鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，而安場鎮(zhèn)為房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，本項目為安場鎮(zhèn)唯一的一個大規(guī)模高品位小區(qū)。②宗地現(xiàn)狀1）該項目地塊位于安場十號路與207省道交接處，占地面積約128畝。2）新街、老街項目西面是安場鎮(zhèn)新街，為安場鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)，車站、工商、稅務(wù)等政府機構(gòu)均在此處；在往西則是安場鎮(zhèn)歷史悠久的老街，八圣宮等文化景點、郵局等均在此街。3）地塊周邊配套設(shè)施地塊位于安場十號路與207省道交接處，處于安場城區(qū)中心地段。商業(yè)配套：信用社（在小區(qū)內(nèi)）、農(nóng)業(yè)銀行、超市等。醫(yī)療衛(wèi)生：安場鎮(zhèn)衛(wèi)生院。文化教育：安場一小、二小，X二中、五中。公共交通：公共交通便利，安場至X的公交車五分鐘一班，境內(nèi)有X至各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的過路車經(jīng)過。用地性質(zhì)居住、商業(yè)、辦公（兼容旅館業(yè)）容積率≤建筑密度≤50%綠地率≥28%機動車位宅住1泊位/3戶，公建1泊位/350㎡建筑面積非機動車位居住與公建分別集中設(shè)置道路中心標(biāo)高主出入口方位安場十號路，207省道建筑間距具體按《X市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》退離紅線建筑退規(guī)劃路5米以上。必備公共配套設(shè)施按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》配置其他商業(yè)、辦公等公建建筑面積按規(guī)劃總建筑面積（計R部分）35%控制；必須編制環(huán)境評價影響報告書。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，該地塊折合建筑面積約85606㎡，其中建設(shè)用地面積約66648m2，道路用地面積約18958m2。容積率≤，允許的總建筑面積=66648㎡=173285㎡由于設(shè)計要求商業(yè)、辦公等公建建筑面積按規(guī)劃總建筑面積（容積率部分）35%控制，所以商業(yè)及公建面積=173285㎡35%=60650㎡。住宅建筑總建筑面積=173285㎡—60650㎡=112635㎡。機動車位按住宅1泊位/3戶，公建1泊位/300㎡建筑面積的設(shè)計要求，112635㎡247。120㎡=938戶， 938/3=313個，60650㎡247。350=173個，所以機動車位=486個。項目單位數(shù)量占地總面積平方米66648總建筑面積平方米173285住宅建筑面積平方米112635公共建筑面積平方米60650公建面積平方米300商業(yè)面積平方米60350商業(yè)店鋪面積平方米48000其他經(jīng)營場所面積平方米12350120㎡住宅建筑面積平方米112635容積率綠化率%30機動車位個486居住戶數(shù)戶938平均每戶建筑面積平方米平均每戶居住人數(shù)人3第二部分：市場研究㈠全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析2010年房地產(chǎn)政策：調(diào)控由“無為”轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝袨椤薄 皣?1條”成為房地產(chǎn)緊縮政策的起點 1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，共有11條，是繼“國四條”后，國務(wù)院對房地產(chǎn)市場出臺的又一個重量級政策文件。“國11條”內(nèi)容分五個部分，分別是增加保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機性購房需求；加強風(fēng)險防范和市場監(jiān)管；加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)；落實地方各級人民政府責(zé)任?！ ≌咴u析： 整體風(fēng)格更加嚴(yán)厲。從“國11條”整體行文看，其文字表達(dá)明顯嚴(yán)厲了很多，“嚴(yán)格”、“不得”、“查處”等詞匯多次出現(xiàn)在公文中。如果說中央經(jīng)濟(jì)工作會議的公報對房地產(chǎn)業(yè)還“春風(fēng)和煦”，“國四條”進(jìn)而變得“陰晴不定”，那么“國11條”就帶有明顯的“風(fēng)雨交加”了。政策一次比一次表述嚴(yán)格，這也代表國務(wù)院對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控的決心越來越大?！ ∶鞔_收緊二套房貸政策?！皣?1條”的重心落在對第二套房的購買要實行差別化的信貸利率政策。這可以看作是對“國四條”的細(xì)化措施，即在落實營業(yè)稅、土地出讓金新政后，房地產(chǎn)調(diào)控的重頭戲——信貸政策終于出爐。二套房貸款首付要40%以上，利率則要求銀行嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。值得注意的是，房貸新政并沒有提及“改善型”住房消費能享受房貸優(yōu)惠，而是采取了“一
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