幸福家園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告(已修改)
2025-05-09 03:39 本頁(yè)面
【正文】 幸福家園房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告X 縣 幸 福 家 園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告目 錄第一部分：項(xiàng)目總論 ………………………………………………31項(xiàng)目背景 2項(xiàng)目概況 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第二部分：市場(chǎng)研究 ………………………………………………51全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 2X縣房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 3區(qū)域市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 第三部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 …………………………………………101產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 2營(yíng)銷(xiāo)方案3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 第四部分：投資估算與融資方案 …………………………………111投資估算 2融資方案 第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) …………………………………………………161投資估算2融資方案 第六部分：不確定性分析 ……………………………………………161盈虧平衡分析2敏感性分析3風(fēng)險(xiǎn)分析第七部分：研究結(jié)論與建議 ……………………………………17第八部分：附錄 …………………………………………………18附表第一部分：項(xiàng)目總論㈠項(xiàng)目背景，升值潛力巨大X縣位于X市東北中位地帶，是貴州襟聯(lián)重慶的前沿，縣城北距重慶220公里，南距X140公里，貴陽(yáng)295公里，是渝南、黔北經(jīng)濟(jì)文化的重要交匯區(qū)域，古有“黔北門(mén)戶(hù)”之稱(chēng)。全縣轄19鄉(xiāng)鎮(zhèn)，152個(gè)村（社區(qū)、居委會(huì)），59萬(wàn)人，國(guó)土面積2595平方公里。安場(chǎng)鎮(zhèn)位于位于貴州省X市X縣北部，距縣城約14公里，作為X縣城的拓展新區(qū)，周鄰本縣鳳儀鎮(zhèn)、格林鎮(zhèn)、楊興鄉(xiāng)、碧峰鄉(xiāng)、瑞溪鎮(zhèn)，并與到道真縣三江鎮(zhèn)接壤。，轄14個(gè)行政村，1個(gè)社區(qū)，共138個(gè)村（居）民小組。鎮(zhèn)內(nèi)公路縱橫交錯(cuò)，S207省道穿越全境，交通方便。集市活躍，商貿(mào)繁榮，非公經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，歷來(lái)就是黔北重要的物資集散地，素有“小重慶”之稱(chēng)。本地塊位于安場(chǎng)十號(hào)路與207省道交接處，處于安場(chǎng)城區(qū)中心地段，為安場(chǎng)城區(qū)唯一一個(gè)大規(guī)模高品位小區(qū)。，享便利快捷生活項(xiàng)目周邊覆蓋安場(chǎng)老街、新街，農(nóng)貿(mào)城,超市,郵政,信用社,農(nóng)業(yè)銀行；各類(lèi)配套齊全，生活便利。區(qū)域教育資源豐富 ,項(xiàng)目北面就是安場(chǎng)鎮(zhèn)幼兒園,東面緊鄰安場(chǎng)二小,距500米左右即安場(chǎng)一小,X二中，五中也在本項(xiàng)目周邊范圍。，面積較大，有利于規(guī)劃該地塊為安場(chǎng)城區(qū)近兩年出讓最大面積的地塊，地形呈菱形，完全有條件規(guī)劃成為一個(gè)高質(zhì)素的生活區(qū)。大量的客戶(hù)就在周邊。作為安場(chǎng)鎮(zhèn)唯一的一個(gè)大規(guī)模高品位小區(qū)，到X縣城僅10分鐘車(chē)程，與縣城相比具價(jià)格優(yōu)勢(shì)。㈡項(xiàng)目概況X縣安場(chǎng)鎮(zhèn)幸福家園項(xiàng)目。X市浙安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2011年6月以40萬(wàn)元/畝的價(jià)格獲得該宗地。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期為4年。①地塊位置安場(chǎng)鎮(zhèn)作為X縣發(fā)展一城兩區(qū)的中心區(qū)域，已列入X縣城鎮(zhèn)規(guī)劃。未來(lái)X縣將以鳳儀鎮(zhèn)、安場(chǎng)鎮(zhèn)為中心，鳳儀鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如火如荼，而安場(chǎng)鎮(zhèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的處女地，本項(xiàng)目為安場(chǎng)鎮(zhèn)唯一的一個(gè)大規(guī)模高品位小區(qū)。②宗地現(xiàn)狀1）該項(xiàng)目地塊位于安場(chǎng)十號(hào)路與207省道交接處，占地面積約128畝。2）新街、老街項(xiàng)目西面是安場(chǎng)鎮(zhèn)新街，為安場(chǎng)鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)，車(chē)站、工商、稅務(wù)等政府機(jī)構(gòu)均在此處；在往西則是安場(chǎng)鎮(zhèn)歷史悠久的老街，八圣宮等文化景點(diǎn)、郵局等均在此街。3）地塊周邊配套設(shè)施地塊位于安場(chǎng)十號(hào)路與207省道交接處，處于安場(chǎng)城區(qū)中心地段。商業(yè)配套：信用社（在小區(qū)內(nèi)）、農(nóng)業(yè)銀行、超市等。醫(yī)療衛(wèi)生：安場(chǎng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院。文化教育：安場(chǎng)一小、二小，X二中、五中。公共交通：公共交通便利，安場(chǎng)至X的公交車(chē)五分鐘一班，境內(nèi)有X至各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的過(guò)路車(chē)經(jīng)過(guò)。用地性質(zhì)居住、商業(yè)、辦公（兼容旅館業(yè)）容積率≤建筑密度≤50%綠地率≥28%機(jī)動(dòng)車(chē)位宅住1泊位/3戶(hù)，公建1泊位/350㎡建筑面積非機(jī)動(dòng)車(chē)位居住與公建分別集中設(shè)置道路中心標(biāo)高主出入口方位安場(chǎng)十號(hào)路，207省道建筑間距具體按《X市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》退離紅線建筑退規(guī)劃路5米以上。必備公共配套設(shè)施按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》配置其他商業(yè)、辦公等公建建筑面積按規(guī)劃總建筑面積（計(jì)R部分）35%控制；必須編制環(huán)境評(píng)價(jià)影響報(bào)告書(shū)。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，該地塊折合建筑面積約85606㎡，其中建設(shè)用地面積約66648m2，道路用地面積約18958m2。容積率≤，允許的總建筑面積=66648㎡=173285㎡由于設(shè)計(jì)要求商業(yè)、辦公等公建建筑面積按規(guī)劃總建筑面積（容積率部分）35%控制，所以商業(yè)及公建面積=173285㎡35%=60650㎡。住宅建筑總建筑面積=173285㎡—60650㎡=112635㎡。機(jī)動(dòng)車(chē)位按住宅1泊位/3戶(hù)，公建1泊位/300㎡建筑面積的設(shè)計(jì)要求，112635㎡247。120㎡=938戶(hù)， 938/3=313個(gè)，60650㎡247。350=173個(gè)，所以機(jī)動(dòng)車(chē)位=486個(gè)。項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米66648總建筑面積平方米173285住宅建筑面積平方米112635公共建筑面積平方米60650公建面積平方米300商業(yè)面積平方米60350商業(yè)店鋪面積平方米48000其他經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所面積平方米12350120㎡住宅建筑面積平方米112635容積率綠化率%30機(jī)動(dòng)車(chē)位個(gè)486居住戶(hù)數(shù)戶(hù)938平均每戶(hù)建筑面積平方米平均每戶(hù)居住人數(shù)人3第二部分：市場(chǎng)研究㈠全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析2010年房地產(chǎn)政策：調(diào)控由“無(wú)為”轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝袨椤薄 皣?guó)11條”成為房地產(chǎn)緊縮政策的起點(diǎn) 1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，共有11條，是繼“國(guó)四條”后，國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的又一個(gè)重量級(jí)政策文件。“國(guó)11條”內(nèi)容分五個(gè)部分，分別是增加保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求；加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管；加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)；落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任?！ ≌咴u(píng)析： 整體風(fēng)格更加嚴(yán)厲。從“國(guó)11條”整體行文看，其文字表達(dá)明顯嚴(yán)厲了很多，“嚴(yán)格”、“不得”、“查處”等詞匯多次出現(xiàn)在公文中。如果說(shuō)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的公報(bào)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)還“春風(fēng)和煦”，“國(guó)四條”進(jìn)而變得“陰晴不定”，那么“國(guó)11條”就帶有明顯的“風(fēng)雨交加”了。政策一次比一次表述嚴(yán)格，這也代表國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控的決心越來(lái)越大。 明確收緊二套房貸政策?！皣?guó)11條”的重心落在對(duì)第二套房的購(gòu)買(mǎi)要實(shí)行差別化的信貸利率政策。這可以看作是對(duì)“國(guó)四條”的細(xì)化措施，即在落實(shí)營(yíng)業(yè)稅、土地出讓金新政后，房地產(chǎn)調(diào)控的重頭戲——信貸政策終于出爐。二套房貸款首付要40%以上，利率則要求銀行嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。值得注意的是，房貸新政并沒(méi)有提及“改善型”住房消費(fèi)能享受房貸優(yōu)惠，而是采取了“一
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