【文章內容簡介】 莞的經濟和科技中心，規(guī)劃面積72平方公里，其中有近8平方公里的湖面，、城市建設、社會事業(yè)的協調發(fā)展，打造“科技共山水一色”的城市形象. 虎門港開發(fā)區(qū)東部工業(yè)園區(qū)位于東莞市東部，常平、橫瀝、企石和橋頭四鎮(zhèn)的交匯處，是東莞繼松山湖高新科技產業(yè)園、虎門港開發(fā)區(qū)之后，兼有部分現化制造業(yè)的研發(fā)功能，同是具有休閑度假、文化、教育等功能.東部工業(yè)園的啟動，將會形成一個以常平為核心，橫瀝、企石、橋頭三鎮(zhèn)為副中心的城市格局，建成后不僅輻射四鎮(zhèn)，同將有效吸納東部各鎮(zhèn)區(qū)產業(yè)，強化周邊鎮(zhèn)區(qū)的城市功能，形成組團式城市的新格局.一個房地產市場要想持續(xù)快速的發(fā)展，需要多元化的產業(yè)做基礎，.城市化發(fā)展 2003年，%，城市建設成為進一步提升城市競爭力的瓶頸，明確提出打造新中心區(qū)的就有23個，可以看出與城市建設相生相長的房地產業(yè)面臨著巨大的商機.總結：政府投入巨資打造東莞城市中心，進一步完善道路和公交系統，將會促進東莞的城市化進程，進而帶來房地產的飛速發(fā)展.（二）東莞市整體規(guī)劃狀況根據《2000—2015年東莞城市總體規(guī)劃》，總體規(guī)劃將東莞全市域范圍，2465平方公里全部確定為城市規(guī)劃區(qū)，—2005年，遠期為2006—2015年.東莞市將成為珠江三角洲東岸重要的地區(qū)性中心城市，重要的信息技術產業(yè)化基地，省級歷史文化名城，以中心城區(qū)為核心，加速發(fā)展以虎門為副中心的西部城鎮(zhèn)帶和以常平為副中心的東部廣深鐵路城鎮(zhèn)帶，重點發(fā)展石龍、塘廈、長安、樟木頭、中心城區(qū)人口控制在80萬人左右，“城鎮(zhèn)進圈、工業(yè)進園、民宅進區(qū)”的原則，切實加強生態(tài)環(huán)境的保護.未來10年，東莞將圍繞建設以國際制造業(yè)名城為特色的現代化中心城市的發(fā)展目標，努力實現從國際制造業(yè)基地向國際制造業(yè)名城轉變；從城鄉(xiāng)一體化向城市現代化轉變；全面建設小康社會向率先基本實現現代化轉變.根據上述戰(zhàn)略構想及打造制造業(yè)為特色的現代化中心城市的發(fā)展目標，東莞市政府明確打出了“一網兩區(qū)三張牌”的工作思路.“一網”，即把東莞2465平方公里作為一個整體來規(guī)劃建設，構筑環(huán)繞全市的水、電、氣、路、港等高標準基礎設施網，提高城市承載能力；“兩區(qū)”，即大力推進城市新區(qū)和松山湖科技產業(yè)園區(qū)的建設，尋求新的增長空間，從整體上提高東莞的集聚力和競爭力；“三張牌”，即突出打造城市牌，外資牌和民營，形成新的增長動力和發(fā)展優(yōu)勢.東莞城鎮(zhèn)空間布局結構全市分為四大經濟片區(qū)：以市區(qū)為中心，包括石龍、茶山、寮步、麻涌等鎮(zhèn)的西北經濟片區(qū)，是全市政治、經濟、文化中心，公路樞紐，珠三角高新技術產業(yè)基地之一，外向型加工貿易、三高農業(yè)基地；以虎門為中心，包括長安、厚街等鎮(zhèn)的西南經濟片區(qū)，是外向型港口工業(yè)和出口貿易區(qū)，旅游中心和愛國主義教育基地；以常平為中心，包括大朗、黃江等鎮(zhèn)的中北經濟片區(qū)，是全市鐵路交通樞紐、加工貿易區(qū)和外貿倉儲基地；以塘廈為中心，包括樟木頭、清溪、鳳崗等鎮(zhèn)的東南經濟片區(qū)，是綜合性加工工業(yè)基的和旅游度假區(qū).市域交通規(guī)劃：根據市的“一網兩區(qū)三張牌”的工作思路，對全市路網建設總體規(guī)劃進行了修改和完善，將全市2465平方公里國土作為一個整體進行統籌規(guī)劃、突出重點，以高速公路建設為中心，建立和完善與現代化中心城市生活和知識經濟時代相適應的高速化、網絡化的基礎設施，逐步實現基礎設施現代化.初步構筑“六橫四縱”高速公路網，“六橫”是北環(huán)高速公路、莞沙高等級公路、莞橋高等級公路、清塘高速公路、常虎高速公路、深圳大外環(huán)高速公路；“四縱”是沿海高速公路、廣深高速公路、莞深高速公路、博深高速公路.與此同時，完善國道、省道、“寬、潔、綠、美、凈、通”的要求，公路的安全配套設施達到規(guī)范化、標準化，主干公路主要路口實現立交化，創(chuàng)建“文明路”、“樣板路”，建設網絡化道路，實現村村通公路.為形成東、中、西“三線聯動”的經濟發(fā)展格局，重點發(fā)展：中部松山湖科技產業(yè)園、東部工業(yè)園、西部沿海產業(yè)帶，并規(guī)劃設計三條大道聯接三大工業(yè)園區(qū).松山湖大道：連接東莞市區(qū)與松山湖科技產業(yè)園的城市干道，.東部快速路：位于東北部地區(qū)，、茶山、東坑、橫瀝、石排、企石、橋頭等7鎮(zhèn)，最終接入東部工業(yè)園環(huán)城路，全長21公里，定位為快速干道，道路兩側各20米寬的綠化景觀帶.港口大道：位于西部，主要用于集散莞城與虎門港之間的交通，起點于東江大道、鴻福路相接，沿線與西環(huán)快速路、廣深高速公路、厚道路、厚街大道、厚沙路、家具大道、沙太路、沿海高速公路、進港大道、進港南路相接，經道滘、厚街鎮(zhèn)、沙四鎮(zhèn)，.（三）東莞市整體發(fā)展預測 東莞中心市區(qū)的發(fā)展區(qū)域優(yōu)勢：一個城市或一個地區(qū)的經濟支點可能有若干個，但政治中心只有一個，這種唯一性為市區(qū)帶來獨一無二的府前經濟，政府啟動三個中心工程；行政文化中心區(qū)、中央商務區(qū)、中央生活區(qū)，.教育和交通優(yōu)勢：東莞市區(qū)目前是公辦教育最發(fā)達的地區(qū)，這里有東莞中學、莞城一中、實驗中學等省市一級學校，以及市區(qū)對鎮(zhèn)區(qū)交通輻射能力的加強，市區(qū)將成為人流、信息流的中轉站，這是市區(qū)房地產具有的前景優(yōu)勢.東部地區(qū)將憑借三大優(yōu)勢帶動各鎮(zhèn)區(qū)房地產業(yè)的發(fā)展.交通優(yōu)勢：東部板塊的發(fā)展與政府大力發(fā)展鐵路與修建公路是分不開的，鐵路的修建為東部發(fā)展帶來了契機，引來大量的投資；目前東部地區(qū)多條交通干道也在積極的建設中，東部快速干線是主力道路，莞深高速北段也正在積極建設中，所有這些道路建成通車后，將形成多層次、多級化的新的網狀道路干線新格局.園區(qū)優(yōu)勢：東部工業(yè)園將調整東部板塊的產業(yè)結構，啟動東部組團式發(fā)展的新格局，進而促進東部板塊房地產業(yè)的進一步發(fā)展.莞港經貿關系優(yōu)勢：東莞與香港緊密的經貿關系，主要是在東部板塊常平、樟木頭、才促進了常平等地房地產業(yè)的快速發(fā)展.（圖）四、結論市場總結： ◇ 東莞市可供開發(fā)的土地量較大，導致樓盤的規(guī)模都較大，較大的規(guī)模便于營造環(huán)境、完善配套和降低開發(fā)成本，但由于開發(fā)時間較長，不可預期的風險加大.◇ 東莞房地產現有開發(fā)力度較弱，整體市場處于較不穩(wěn)定的狀態(tài)，政府對市場的調控較差是主要原因.◇ 為了適應不同檔次客戶的需要，東莞住宅產品的開發(fā)水平和風格差異大，由此導致整體規(guī)劃的不和諧，這對后期的開發(fā)、銷售帶來一定的阻礙.◇ 樓盤的整體規(guī)劃、產品設計和環(huán)境設計相對過去已有很大的進步，但消費者對此的需求卻越來越強烈，由此造成消費者越來越重視樓盤的總體質素.◇ 東莞在售樓盤戶型主要以三房、四房為主，較為傾向于大房大廳的住宅.◇ 樓盤價格方面呈現較為明顯的區(qū)域性，城市規(guī)劃發(fā)展方向也是今后影響價格走勢的關鍵因素.◇ 政府在城市基礎設施建設方面加大力度，將有力帶動房地產市場的大力發(fā)展.◇ 政府提出建新城市中心區(qū)的思路以后，中心城越來越成為業(yè)界關注的焦點，雖然各鎮(zhèn)區(qū)的房地產市場都有較大的發(fā)展，但中心區(qū)仍占有主導地位.◇ 針對園區(qū)建設出臺的一系列政策，反映了政府對園區(qū)建設發(fā)展的重視，尤其是東部工業(yè)園的興建，是繼松山湖產業(yè)園、.未來市場預測：◇ 土地市場：東莞市區(qū)將是房地產開發(fā)的主戰(zhàn)場院，政府出讓地塊將主要集中于市區(qū).◇ 整體發(fā)展結構：住宅開發(fā)仍將占據主導地位，大型商業(yè)物業(yè)將是東莞市場的一個亮點，獨立商業(yè)物業(yè)同東莞城市的規(guī)劃發(fā)展方向緊密相關.◇ 未來2—5年的時間，隨著東莞發(fā)展規(guī)劃總體目標的確定，鎮(zhèn)與鎮(zhèn)之間的關系將有所加強，出現不同規(guī)模的房地產發(fā)展圈層，有利于東莞城市形象的塑造.◇ 外地品牌發(fā)展商開始進入東莞市場，他們不僅帶來較高的開發(fā)理念，也通過同本地發(fā)展商的競爭，帶動東莞的整體開發(fā)水平的提高.◇ ，市總體規(guī)劃的完成，政府投資的行政文化中心初見雛形，府前經濟開始發(fā)揮帶動效應，將會吸引更多開發(fā)商從各鎮(zhèn)割據到城市中心區(qū)來.◇ 在新的城市化建設中，、園區(qū)優(yōu)勢及香港經貿的密切往來優(yōu)勢，使東部房地產業(yè)繼續(xù)領先.總體來說，東莞未來2—3年的房地產行業(yè)將會呈現較好的發(fā)展態(tài)勢.“規(guī)范化”將是東莞房地產發(fā)展首先需要解決的問題，政府將會起到越來越重要的決定作用. 寮步鎮(zhèn)地處中國大陸經濟最發(fā)達的珠江三角洲地區(qū)，位于東莞市中部，是東莞的地理幾何中心，毗鄰市區(qū)，與松山湖高新科技產業(yè)園相依伴，是穗港經濟走廊的中樞，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，是東莞金十字架的交匯點。這里公路交通發(fā)達，莞深高速公路貫通全鎮(zhèn)，“莞樟”、“石大”路兩條超一級公路和新建的松山湖大道、東莞東部快速干線、市區(qū)五環(huán)路、東區(qū)大道于此交匯，交織成一個發(fā)達的、現代化的交通網絡，半小時生活圈幾乎可以到達東莞的每一個角落，距廣州機場、深圳機場、深圳羅湖出入境、虎門港只有30－40分鐘車程，距東莞海關、鐵路口岸東莞火車站只有10—15分鐘車程。（1） 寮步鎮(zhèn)2002年綜合年報 （圖）（2） 支柱產業(yè)與著名企業(yè)目前寮步鎮(zhèn)全鎮(zhèn)有外資企業(yè)500多家，初步形成了以電子、電腦、電器組成的簇群產業(yè)，是東莞市三大電腦資訊產品生產鎮(zhèn)之一。擁有三星集團、香港偉易達集團、日本先鋒公司等一批高科技大企業(yè)，開始成為國際性大企業(yè)、大財團投資的熱點地區(qū)。2003年，工業(yè)總產值（不變價）（不含三星），其中IT產品出口占全鎮(zhèn)出口額的八成，成為東莞市的出口強鎮(zhèn)和IT大鎮(zhèn)。近幾年來，對私營企業(yè)實行了鼓勵扶持政策，創(chuàng)造寬松的發(fā)展環(huán)境，涌現了廣東華冠鋼鐵、永強汽車、新興發(fā)、百味佳、博士科技、國源玻璃、金業(yè)電子等一批優(yōu)秀私營企業(yè)。寮步農業(yè)已基本告別了傳統農業(yè)生產，正向技術、優(yōu)質、效益方向轉化，建立了以糧食、水果（荔枝）、水產、蔬菜為主導產業(yè)的商品基地。全鎮(zhèn)現有耕地面積3萬多畝，魚塘面積5000多畝，水果面積約1萬畝，蔬菜面積9000多畝。2003年，農業(yè)總產值（當年價）。汽車文明在寮步得到充分體現。寮步車市是東莞的一個天然的“汽車超市”，現有90家車行登記注冊，并且品牌云集，購銷兩旺。為進一步強化寮步汽車銷售的龍頭地位，現正在興建占地1300畝的“東莞國際汽車貿易城”，將汽車城打造成為一個交易中心、休閑中心、汽車文化傳播中心。（3） 人口數量與質量至2001年底，全鎮(zhèn)人口為26萬人，外來人口與戶籍人口的比例接近1：3。外來人口增長快，主要分布在勞動密集型的工廠從事技術流水線工作，小部分從事服務行業(yè)。平均人口密度2971人/平方公里，處于東莞各鎮(zhèn)中游水平。全鎮(zhèn)將近三分之一的人口只有初中或小學文化程度，人口總體素質低。現狀人口的文化結構顯然不利于技術水平和管理水平的提高，不利于經濟的發(fā)展，不利于產業(yè)的升級換代。（4） 寮步鎮(zhèn)與其它各鎮(zhèn)的經濟比較經濟指標虎門常平寮步石龍樟木頭石碣茶山GDP（萬元）363000330176261800203061131266310388979100工業(yè)總產值（萬元）704802430412603700309551213709168596150500財政收入（萬元）26863162341980017318238007711社會消費品零售總額（萬元）387000169025125711518264080535950土地面積（KM2）17010887．512．866．63656．63寮步雖然地域狹小，但綜合實力較強，僅次于樟木頭，在周邊區(qū)域內，遠高于茶山、石碣等城鎮(zhèn)，成為小區(qū)域的中心城鎮(zhèn)。（1） 城鎮(zhèn)性質東莞市中部重要的中心城鎮(zhèn)，歷史悠久。以“IT產業(yè)為龍頭的綠色星城”，是東莞市環(huán)境優(yōu)美的現代化衛(wèi)星城市。（2） 規(guī)劃結構北區(qū)（莞樟路以北）、中心區(qū)（莞樟路至松山湖大道之間）、南區(qū)（松山湖大道至佛靈湖）、良橫區(qū)等四個片區(qū)。北區(qū)——借助現有的華南工業(yè)園和大進工業(yè)園為基礎，重點發(fā)展工業(yè)；中心區(qū)——重點完善城市功能和發(fā)展第三產業(yè)；南區(qū)——為控制區(qū)，將逐步對區(qū)內農村住宅進行改造，同時發(fā)展生態(tài)房地產業(yè)，利用佛靈湖作為后花園，發(fā)展成休閑度假區(qū)和生活樂園；良橫片區(qū)（橫坑村）——對通向市區(qū)的主要門戶良橫片區(qū)特別是橫坑村實行重新的規(guī)劃設計，進行路網升級和城市面貌改造，重塑寮步的城市形象四、區(qū)域地產市場分析東莞這幾年房地產的發(fā)展態(tài)勢類似于深圳上世紀90年代房地產的發(fā)展情況，來勢洶涌，后勁很足，因為東莞市區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)已積累了相當一部分有購房實力的群體，其積蓄的消費潛力與能量遠未釋放與挖掘。同時，東莞房地產的營銷策劃上還很大程度上受深圳及廣州的影響而有樣有學，現炒現賣，而對本地區(qū)的地域特點與優(yōu)勢未完全利用與挖掘，創(chuàng)新也顯不夠，由于消費者的消費觀念日漸成熟與理性，對房子的基本功能要求退居其次，進而轉向對房子的身份屬性、品位、社區(qū)群體、文化等房子以外的因素追求，這就對房地產的產品定位、社區(qū)規(guī)劃、戶型設計、物業(yè)管理、售后服務等各環(huán)節(jié)提出更高要求。受大勢影響，2004年乃至近兩年，莞城的格局與態(tài)勢將全面升級，認真研究市場、研究消費者、做好產品