【文章內(nèi)容簡介】 全年社會消費(fèi)品零售總額125343億元，%；扣除價(jià)格因素，%。其中，城市消費(fèi)品零售額85133億元，%；縣及縣以下消費(fèi)品零售額40210億元，%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)消費(fèi)品零售額105413億元，%；住宿和餐飲業(yè)消費(fèi)品零售額17998億元，%。在限額以上批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)商品零售中，除通訊器材類外，其他20類商品零售均實(shí)現(xiàn)較大幅度增長。其中，服裝、鞋帽、%，%，%。5）居民消費(fèi)價(jià)格和生產(chǎn)價(jià)格全年下降，年底出現(xiàn)上升%。其中，%，%。分類別看，八大類商品價(jià)格四漲四落：%，%，%，%；%，%，%，%。居民消費(fèi)價(jià)格11月份同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，%，%。%，12月份由負(fù)轉(zhuǎn)正，%。全年原材料、燃料、%；%。6）進(jìn)出口總額全年下降，自11月份由降轉(zhuǎn)升全年進(jìn)出口總額22073億美元，%。11月份進(jìn)出口總額同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，%，%。全年出口12017億美元，%；進(jìn)口10056億美元，%。進(jìn)出口相抵，貿(mào)易順差1961億美元，比上年減少994億美元。7）城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，就業(yè)形勢好于預(yù)期全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入18858元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17175元，%，扣除價(jià)格因素，%。在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，%，%，%，%。農(nóng)村居民人均純收入5153元，%，扣除價(jià)格因素，%。其中，%，%，二、%，%，%。全年城鎮(zhèn)就業(yè)人員比上年凈增910萬人。，比一季度末增加170萬人。8）貨幣供應(yīng)量增長較快，新增貸款大幅增加12月末，廣義貨幣（M2），%，；狹義貨幣（M1），%，；市場貨幣流通量（M0）38246億元，%。、房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，供銷兩旺1）房地產(chǎn)開發(fā)完成情況　　2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，%。其中，商品住宅完成投資25619億元，%，%。　　2009年，%；，%；，%。其中，%?！　?009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬平方米，%；完成土地開發(fā)面積23006萬平方米，%?！　?）商品房銷售情況　　2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，%。其中，%；%；%。2009年，商品房銷售額43995億元，%。其中，%，%%。　　3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況　　2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，%。其中，國內(nèi)貸款11293億元，%；利用外資470億元，%；企業(yè)自籌資金17906億元，%；其他資金27459億元，%。在其他資金中，定金及預(yù)收款15914億元，%；個(gè)人按揭貸款8403億元，%。　　4）70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)　　12月份，%，；%。　　%，；%?！　》诸愋涂?，與上年同月相比，%；%，%，%。與上月相比，%；%，%，%。　　分套型看，%，%?！　》值貐^(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷售價(jià)格上漲的城市有69個(gè)，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：%、%、%、%、%；價(jià)格下降的城市有1個(gè)：%?！　∨c上月相比，新建住宅銷售價(jià)格上漲的城市有66個(gè)，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：%、%、%、%、%；價(jià)格下降的城市有1個(gè)：%。　　%，；%?！　》值貐^(qū)看，與上年同月相比，二手住宅銷售價(jià)格上漲的城市有69個(gè)，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：%、%、%、%、%；價(jià)格下降的城市有1個(gè)：%?！　∨c上月相比，二手住宅銷售價(jià)格上漲的城市有60個(gè)，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：%、%、%、%、%；價(jià)格下降的城市有1個(gè)：%?！　?，；%?！　∨c上年同月相比，%，%，%。與上月相比，%，%，%?！　∷募径龋?，%，%；房屋租賃價(jià)格與上年同期價(jià)格持平；%；%，%?！　?）全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)　　2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）。從分類指數(shù)看：，；，；，；，；，、2009年泉州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，%。三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，工業(yè)化進(jìn)程加快推進(jìn)，：：： ：。2009年，全市上下認(rèn)真學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見》，圍繞建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)現(xiàn)代化工貿(mào)港口城市的目標(biāo)，按照市委、市政府“穩(wěn)住大盤、固本培源、項(xiàng)目帶動、奮力發(fā)展”的工作思路，克服國際金融危機(jī)的不利影響，積極轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，努力破解發(fā)展難題，經(jīng)濟(jì)社會實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。、宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升，企穩(wěn)趨勢明顯主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)期目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升態(tài)勢明顯。14項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，地區(qū)生產(chǎn)總值、財(cái)政總收入、農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值、工業(yè)增加值、驗(yàn)資口徑實(shí)際利用外資、社會消費(fèi)品零售額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入等9項(xiàng)指標(biāo)增速均高于或達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；居民消費(fèi)價(jià)格總水平低于控制目標(biāo)；第三產(chǎn)業(yè)增加值、全社會固定資產(chǎn)投資、。1）市場信心持續(xù)回升，八大行業(yè)均恢復(fù)至景氣區(qū)間 企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)自去年下半年跌入不景氣區(qū)間以來，今年二季度首度恢復(fù)到景氣區(qū)間，并持續(xù)上升。八大行業(yè)全部恢復(fù)至景氣區(qū)間，工業(yè)、交通運(yùn)輸倉儲及郵政業(yè)、批發(fā)零售業(yè)和信息業(yè)處于中度景氣，房地產(chǎn)業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、住宿餐飲業(yè)處于低度景氣。從八大生產(chǎn)經(jīng)營指標(biāo)看，除貨款拖欠、企業(yè)融資外，生產(chǎn)總量、產(chǎn)品訂貨、固定資產(chǎn)投資、勞動力需求、盈利變化和流動資金等6項(xiàng)指標(biāo)景氣指數(shù)均已回升到景氣區(qū)間。 2）物價(jià)水平不斷回升，市場需求逐步擴(kuò)大 受國際金融危機(jī)影響，泉州市物價(jià)水平同比有所回落，%。從調(diào)查商品看，呈現(xiàn)“三升五降”格局，其中，煙酒及用品、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、%、%%，食品、衣著、交通和通信、娛樂教育文化用品及服務(wù)、%、%、%、%%。從工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)看，同比仍呈下降，%。從單月物價(jià)水平看，兩大指數(shù)均從6月份起連續(xù)7個(gè)月環(huán)比上漲，顯示市場需求正逐步擴(kuò)大。 3）金融存貸款規(guī)模擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境得到改善 積極貫徹落實(shí)適度寬松的貨幣政策，金融存貸款規(guī)模擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境得到改善。其中，%。充裕的存款為金融信貸的快速增長提供了保障，。，，其中：，；。從人民幣貸款投向看，%，有效緩解了中小企業(yè)融資難問題；個(gè)人消費(fèi)貸款隨著“汽車以舊換新”、房貸優(yōu)惠政策等擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)政策的落實(shí)，增長迅速，；，有效支持了重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。、三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)步回升 ，%。三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，工業(yè)化進(jìn)程加快推進(jìn)，：：： ：。 1）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展 2009年，全市上下努力克服臺風(fēng)、干旱等影響，積極轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)發(fā)展方式，認(rèn)真貫徹落實(shí)各項(xiàng)強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。，%。 2）工業(yè)大盤穩(wěn)步回升 2009年，%。，增速逐季攀升，由一季度、上半年和前三季度的5%、%%%。3）服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，%。其中，%，；，%，；，%。、三大需求總體回升，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)動力增強(qiáng) 1）投資需求有所回升 ，%。其中：，%；，%；，%。2）消費(fèi)需求保持旺盛 受益于國家“家電下鄉(xiāng)”、“汽車摩托車下鄉(xiāng)”、以舊換新、農(nóng)機(jī)具購置補(bǔ)貼、住房購置優(yōu)惠等各項(xiàng)促消費(fèi)、擴(kuò)內(nèi)需政策的實(shí)施，泉州市城鄉(xiāng)消費(fèi)需求保持旺盛，%。 3）出口扭負(fù)為正，外經(jīng)貿(mào)形勢有所好轉(zhuǎn) 2009年，%，自11月份以來連續(xù)2個(gè)月實(shí)現(xiàn)累計(jì)增幅正增長，出口壓力有所緩解。外商投資實(shí)際到資情況較好。全年新批外商投資企業(yè)103家，%。，%。，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)效果顯現(xiàn) 1）財(cái)政收入穩(wěn)步增加，惠民政策有效落實(shí) 隨著經(jīng)濟(jì)形勢和企業(yè)效益的逐步回升，財(cái)政收入逐月回升，%。其中，%。從稅收收入情況看，隨著房地產(chǎn)市場的回暖，土地增值稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等增長迅速，%、%%；而增值稅和企業(yè)所得稅隨著企業(yè)生產(chǎn)和效益的逐步恢復(fù)，%%。 2）企業(yè)利潤逐步回升，經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)好轉(zhuǎn) 隨著工業(yè)生產(chǎn)的逐步恢復(fù)，企業(yè)利潤穩(wěn)步增加，經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)好轉(zhuǎn)。2009年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成利潤總額263億元，%。，%。%。 3）城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，消費(fèi)升級換代步伐加快 2009年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)22913元，%，實(shí)現(xiàn)了預(yù)期目標(biāo)。從收入構(gòu)成看，作為居民收入主要來源的工薪收入15007元，%；財(cái)產(chǎn)性收入達(dá)1897元，%。全年農(nóng)民人均純收入達(dá)8563元，%，剔除價(jià)格因素，%。，%。收入的穩(wěn)步增加，為居民消費(fèi)的升級換代提供了條件。全市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出14558元，%。其中，醫(yī)療保健、居住、交通通訊、家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出等增長迅速，%、%、%%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于食品、衣著等溫飽型消費(fèi)支出的增長。農(nóng)民人均消費(fèi)支出6235元，%。隨著“家電下鄉(xiāng)”和“摩托車汽車下鄉(xiāng)”等擴(kuò)內(nèi)需政策的進(jìn)一步落實(shí)，農(nóng)民家庭設(shè)備用品、交通與通訊消費(fèi)支出增長迅速，%%。、2009年泉州市房地產(chǎn)市場分析2009年泉州市房地產(chǎn)市場整體回歸健康發(fā)展態(tài)勢，尤其進(jìn)入第三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資開始企穩(wěn)回升，市場銷售理性回調(diào)，土地市場日趨活躍，房價(jià)整體運(yùn)行平穩(wěn)。2009年19月，%。其中商品住房銷售31210套，%%.從季度的商品房累計(jì)銷售面積、商品住房累計(jì)銷售面積增幅情況看，增幅均持續(xù)擴(kuò)大。從泉州市區(qū)銷售情況看，%。其中商品住房銷售11329套，%%。、銷量呈現(xiàn)逐季增長。19月，%。其中，存量住房交易7047套，%%.，%,；其中，存量住房交易3705套，%%,。從近期走勢看，泉州市區(qū)存量住房逐月交易情況同商品住房類似，同樣是在7月份達(dá)到峰值后，8月、9月開始逐月回落。下降原因主要是受到商品住房一手市場的回調(diào)輻射的聯(lián)動影響，居民購房意愿有所下降。從商品住房銷售戶型結(jié)構(gòu)來看，中小戶型主導(dǎo)市場。19月，%,。從近期市區(qū)幾個(gè)具有代表性的樓盤銷售情況來看，新的項(xiàng)目一開盤，其中的中小戶型住房基本上都會受到搶購，并在短期內(nèi)銷售一空。隨著中小戶型持續(xù)熱銷，泉州市商品住房供給結(jié)構(gòu)也在市場需求的引導(dǎo)下逐步調(diào)整。19月，泉州市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住房中，%,。2009年以來，部分大戶型樓盤為了迎合市場需求，紛紛變更為中小戶型重新報(bào)規(guī)劃審批調(diào)整預(yù)售。2009年泉州房地產(chǎn)市場回升向好，商品房銷售面積成倍增長，平均銷售價(jià)格為4282元／平方米，%；由于銷售區(qū)域的外延化，市區(qū)商品房平均銷售價(jià)格為5692元／平方米，同比略有下降。，%；，%，創(chuàng)歷史最高水平；，%。全市商品房銷售44020套，%。，%；其中商品住房銷售15845套，%%。從全年銷售運(yùn)行情況看，房地產(chǎn)市場銷售逆市上揚(yáng)，增勢強(qiáng)勁。自3月份起，泉州市區(qū)商品住房銷售保持良好增長勢頭，單月銷量均高于往年歷史銷售的最高水平()，，再創(chuàng)歷史新高。房地產(chǎn)市場的迅速回升回好不僅得益于全市經(jīng)濟(jì)的回升向好，更重要的還在于一系列房地產(chǎn)扶持政策的落實(shí)到位，包括調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整稅費(fèi)，寬松信貸，簡化商品房預(yù)售許可審批手續(xù)，優(yōu)化預(yù)售資金撥付流程等。2009年全年，%，其中存量住房交易10712套，%。泉州市區(qū)全年存量住房交易5504套，%。2009年下半年以來住房價(jià)格呈現(xiàn)較為明顯的上揚(yáng)趨勢。房價(jià)走高主要因素在于市場的供需矛盾，2009年市場需求大量釋放，供給相對緩慢，可售房源持續(xù)減少，供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于市場需求量，，供不應(yīng)求，在市場杠桿機(jī)制作用下，房價(jià)呈現(xiàn)持續(xù)回升態(tài)勢。 、未來房地產(chǎn)市場形勢判斷 對于2010 年的房地產(chǎn)市場，業(yè)界已有一個(gè)基本共識：像2009 年下半年那樣瘋狂是不現(xiàn)實(shí)的，市場沒這么傻，政府也不會答應(yīng)，因此樓市適當(dāng)?shù)恼{(diào)整勢在必行。但是現(xiàn)今在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整依然艱難、實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)緩慢、外需不振內(nèi)需疲軟、仍然需要寬松貨幣政策和積極財(cái)政政策為經(jīng)濟(jì)增長保駕護(hù)航的宏觀背景下，在城市化催生旺盛住房需求、房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)拉動巨大、地方政府嚴(yán)重依賴土地財(cái)政、房地產(chǎn)公司較為充裕的行業(yè)環(huán)境中，房價(jià)不可能有大的跌幅。 當(dāng)然，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)階段決定我國房地產(chǎn)業(yè)仍有廣闊發(fā)展空間。我國正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的時(shí)期。引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，有利于保持整個(gè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。不少人似乎都在為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)較大依賴痛心疾首。而實(shí)際上這是任何處于快速城鎮(zhèn)化和重化工業(yè)階段國家都無法逃避的一個(gè)過程。因此，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的巨大帶動作用，其實(shí)并不是我們當(dāng)前要回避的問題。我們關(guān)注的重點(diǎn)應(yīng)是，如何盡可能延長房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)巨大的帶動作用，從而使我們能夠順利走完城鎮(zhèn)化和重化工業(yè)階段。這意味著，我國房地產(chǎn)業(yè)還有大約15 年至20 年的黃金發(fā)展期。那么，就讓我們一起期待我國房地產(chǎn)業(yè)從2010 年開始步入一個(gè)持續(xù)、健康發(fā)展的新里程。第四章 SWOT分析與項(xiàng)目定位、項(xiàng)目SWOT分析、優(yōu)勢分析（S）◆項(xiàng)目位于市某鎮(zhèn)門戶位置，地勢平緩，項(xiàng)目北側(cè)為中國傘都傘具五金專業(yè)市場。安東公路西側(cè)，市政配套設(shè)施完善，交通便捷，人流，物流集中；◆項(xiàng)目由xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)，公司實(shí)力雄厚，資金充足，為項(xiàng)目的計(jì)劃實(shí)施提供了保障，并將傾力將項(xiàng)目打造成區(qū)域CBD；◆項(xiàng)目從質(zhì)量、規(guī)劃、模式、環(huán)境等優(yōu)勢明顯，將成為某鎮(zhèn)一座新的地標(biāo)建筑；◆別具一格的建筑風(fēng)格，讓居住的人感覺到高貴與典雅；◆中高檔的市場定位，還將提升城市的品位。、劣勢分析（W）◆項(xiàng)目基地呈三角形狀，給項(xiàng)目的規(guī)劃布局及施工帶來一定的難度；◆較高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)投入，使項(xiàng)目成本增加，無形中提升了銷售價(jià)格；◆項(xiàng)目位于鎮(zhèn)門戶位置，周邊噪音以及空氣質(zhì)量對項(xiàng)目有一定的影響。◆項(xiàng)目必須承擔(dān)起開拓者的角色，引導(dǎo)片區(qū)發(fā)展，前期商業(yè)。、機(jī)會分析（O）◆目前區(qū)域房地