【文章內(nèi)容簡介】 以“綠色化”為品牌形象以“中檔住宅樓”為參照標準 以“幸福感”為價值提升利器圖31 客戶定位本項目雖然定位為甲級住宅樓，按照通常習慣應(yīng)該是只售不租的，但由于項目特有的客戶群（80后的年輕人）以及發(fā)展商對資金回收的要求，我們將本項目確定為可租型住宅樓，因此除了中檔住宅樓的自用客戶外，還包括部分投資客戶。以下為我設(shè)計的客戶分布情況：本項目客戶構(gòu)成表31：客戶種類分布比例自用客70～80%其中出售：70%左右租賃：30%左右投資客20～30%其中本地：80%左右外地：20%左右 租金和售價建議 市場租金確定市場比較法是目前最為通行而且有效的房地產(chǎn)估價方法，通常市場比較法又稱為市場法、市價比較法、交易實例比較法、買賣實例比較法、市場資料比較法等。從這些名稱中可以看出，這種方法是通過對市場上完成交易的實例進行分析比較后，推斷得出待估房產(chǎn)的價格的。一般把通過市場比較法求得的價格稱為比準價格。從這一方法的適用范圍來看，在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的地區(qū)，交易活躍，市場資料易得的情況下較為有效。本項目住宅樓將來的市場租金按照市場比較法來確定，選取的比照對象為目前成都市場上類似的住宅樓表32物業(yè)名稱新巢小天竺蜀軍苑龍泉花園商鼎國際歐成租金（元/M2/月）403545364030 用以上的可比案例作為參考，對本項目在地段、景觀、品質(zhì)等多個方面的要素進行系數(shù)評定(條件好則評定分數(shù)大于1，條件差則評定分數(shù)小于l，如本項目相比小天竺地段條件稍差，但景觀較好，,詳細的計算過程在此省略)，然后加權(quán)平均所有的可比價格，再考慮市場在一兩年之內(nèi)的價格走勢，最終確定本項目在將來銷售期內(nèi)的租金約為40元／平方米／月。 售價確定售價的確定采用市場比較法和收益還原法兩種結(jié)合計算。（一）收益還原方法： （土地還原率為8%）（二）市場比較法： 由于本項目樓層跨度較大，故先選取下面四個可比項目5F價格來計算推導 本項目5F價格。表33新巢小天竺龍泉花園蜀軍苑6200元/平方米6000元/平方米6300元/平方米5900元/平方米圖32項目比較表34：比較內(nèi)容權(quán)重新巢小天竺龍泉花園蜀軍苑比較系數(shù)擬合系數(shù)比較系數(shù)擬合系數(shù)比較系數(shù)擬合系數(shù)比較系數(shù)擬合系數(shù)地理位置20%111交通情況14%111建材標準6%1配套設(shè)施10%11物業(yè)管理10%11內(nèi)部結(jié)構(gòu)10%1交房標準10%1建筑設(shè)計6%智能化5%11車位4%開發(fā)商知名度5%100%價格（5F）6200600063005900將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得：新巢————————————————————6432元/平方米小天竺———————————————————6192元/平方米龍泉花園——————————————————6789元/平方米蜀軍苑———————————————————5924元/平方米推出價格=（6432+6192+6789+5924）=6334元/平方米本項目目前市場售價為6334元/平方米（五層價格） 以上兩種方法得出的價格進行平均，：6300～6600元／平方米。4 推廣建議 推廣優(yōu)勢（一）小戶型 大品質(zhì)本項目定位為“小戶型”住宅樓，既有作為普通“工薪族”的自用客，也有作為個人的小投資客，更有一定的適量的租客。產(chǎn)品在當?shù)貙儆谥袡n次，價格較便宜，并通過降低面積控制總價來吸引中小客戶。但同時，降低面積不能降低品質(zhì)，優(yōu)質(zhì)的綠化，濃厚的居住氣氛，帶給年輕夫妻以“幸福之家”。（二）可租賃加快資金回收 本項目為可租賃住宅，由于成都近幾年的外來人口不斷增加，尤其是80后的大學生，“工薪族”對可租住宅的需求量較大。而市場上這種專門的可租賃的住宅還是空白，大多數(shù)年輕人住的都是合租房，甚至是地下室，環(huán)境較為復雜，租金也很貴。本住宅的推出正好彌補了市場上的空白，為年輕人提供了優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境，并加快了資金的回收，減輕了投資商的負擔。 銷售周期故本報告認為本項目的全部銷售周期應(yīng)該不低于一年半。具體的銷售周期如下：銷售期持續(xù)時間銷售目標備注市場預(yù)熱期3個月目標為自用客戶看看市場的反應(yīng)，沒有明確目標公開銷售期3～6個月目標為自用客、租客持續(xù)銷售期3～6個月目標為投資客在售出給投資客之前盡量消化掉所有自用客尾盤期3～6個月清理盤尾總的銷售周期約為15～18個月5 項目財務(wù)分析與評價 分析說明與依據(jù) 財務(wù)分析說明（一）項目財務(wù)分析與評價是在市場調(diào)研與預(yù)測，項目前期策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標，對本項目的財務(wù)盈利能力和資金平衡情況進行分析。（二）項目風險分析即不確定性分析，是分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而分析可能出現(xiàn)的風險。不確定性分析主要包括敏感性分析和盈虧平衡分析。（三）項目開發(fā)周期與財務(wù)報表按季度編制，即每年分成4期計算。（四）估算所采用的貨幣單位為人民幣。（五）％（一年至三年），并考慮利率浮動及其它費用，取7％為本項目的年貸款利率。（六）基準收益率的確定：考慮到本項目開發(fā)中企業(yè)面對的經(jīng)營風險、財務(wù)風險以及項目的具體情況，基準收益率確定公式為： m=a+Ym：本項目基準收益率；a：當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)平均基準收益率：Y：根據(jù)本項目具體情況的調(diào)整系數(shù)(采用市場比較法取得)；經(jīng)過市場調(diào)研，成都房地產(chǎn)行業(yè)平均基準收益率為8％，即a=8％：，Y=％；所以，m=8％+％=％ 由于本項目特性，投資評估測算時不考慮土地增值稅，也未考慮可能享受的所得稅優(yōu)惠。 財務(wù)分析依據(jù)（一）本項目財務(wù)分析運算嚴格按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。（二）中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。（三）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。（四）中華人民共和國國家標準《財務(wù)制度》。（五）國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》. 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測 開發(fā)周期擬定 本項目開發(fā)周期擬定為2年，每年分成4期，共計8個開發(fā)期。 項目工程進度安排，第2期工程開工，第5期結(jié)構(gòu)封頂，第7期工程竣工驗收，具體工程進度如下表51：第1期1234567工程進度前期開工結(jié)構(gòu)竣工 擬定本項目銷售計劃時，充分考慮了成都市場銷售去化速度緩慢、預(yù)售標準較低的特殊性，基于市場定位所提供的銷售周期，銷售周期擬定為18個月，即6個期。其中，第3期開始預(yù)告、積蓄客戶，第4期丌盤，第8期結(jié)束銷售，具體銷售計劃如下表52：第2期345678銷售進度預(yù)告開盤銷售 開發(fā)成本測算基礎(chǔ) 本項目開發(fā)成本分析中，構(gòu)成投資成本的12大項劃分及計算方式嚴格按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，并參考成都當?shù)仨椖块_發(fā)稅費及建筑工程造價標準(詳見附表中的本項目開發(fā)成本與費用表)。（一）土地費用：為取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費用。主要包括：土地出讓金、動拆費、契稅及相關(guān)手續(xù)費。本地塊通過項目轉(zhuǎn)讓獲得，無須繳納契稅，土地費用按實際發(fā)生額15884萬元計算。（二）建安工程費：指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備費用和安裝工程費用等。參考成都當?shù)亟ㄖこ淘靸r，本項目建安工程造價預(yù)計為2500元／平方米。（三）前期費用：主要包括：前期規(guī)劃設(shè)計、可行性研究費、水文地質(zhì)勘查費、紅線外道路費、紅線外供水費、紅線外供電費、土地平整費等。根據(jù)當?shù)仨椖块_發(fā)情況，該費用按建安工程費的7%計提。（四）基礎(chǔ)設(shè)施費：供電工程、供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程、路燈工程、小區(qū)綠化工程、環(huán)衛(wèi)工程等。根據(jù)當?shù)仨椖块_發(fā)情況，該費用按建安工程費的10％計提。（五）公共配套設(shè)施：指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施(公建)的建設(shè)費。主要包括：居委會、幼兒園、托兒所、派出所、停車場等。按實際發(fā)生額計算。（六）開發(fā)期稅費：主要是成都的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費50元／平方米。（七）其他工程費用：主要包括：臨時用地、臨建費、施工圖預(yù)算或標底編制、標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費