【文章內(nèi)容簡介】 年國內(nèi)大鱷、萬科、寶龍、卓越相繼落戶城陽，帶來了先進(jìn)的開發(fā)理念，加快了城陽的城市化進(jìn)程，使城陽的新一輪發(fā)展越來越引起社會各界的充分關(guān)注。城陽區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出多元化趨勢，以商品住宅為主，同時也重視寫字樓、商鋪等開發(fā)形式。城陽區(qū)在房地產(chǎn)開發(fā)方面取得了很大的成就。 土地供應(yīng)情況2013年一季度青島共推出52幅地塊，土地總面積達(dá)1556850㎡，其中1月分出讓土地36宗，㎡；2月、3月分別出讓8宗，㎡，㎡。1季度出讓的土地分布相對廣泛，其中城陽區(qū)6宗。根據(jù)市場供應(yīng)情況分析，土地市場供不應(yīng)求。土地市場的供應(yīng)為項目的建設(shè)提供了用地條件。城陽區(qū)三號地的供應(yīng)為建設(shè)住宅提供了可靠地條件。 板塊市場分析板塊城陽區(qū)主干道長城路以東，興陽路以南，與青島著名的植物生態(tài)景觀園——城陽世紀(jì)公園相隔咫尺，地理位置十分優(yōu)越。交通方面，青新高速公路穿過地塊的東側(cè)，向南可直達(dá)遼陽東路，前往市區(qū)高效便捷。西側(cè)有城陽區(qū)主干道——長城路，距離城陽區(qū)政府僅有10分鐘車程。配套方面，周邊城陽寶龍城市廣場、城陽利群、城陽家佳源等城市綜合體和大型商場超市，購物便捷。周邊茵悅小城、巴黎壹號、IMEGA時代中心、弘通和田城、貴爵公寓、水榭花都等小區(qū)眾多，城陽五中、城陽第二實驗中學(xué)、青島農(nóng)業(yè)大學(xué)也相距不遠(yuǎn)，人文生活氛圍濃厚。距離城陽人民醫(yī)院的距離僅有十分鐘車程，醫(yī)療配套設(shè)施比較方便。板塊周圍的配套設(shè)施比較優(yōu)越，對于開發(fā)起著比較積極的作用，有利于住宅項目的開發(fā)和出售。 成交量價分析青島住宅銷售量2011年1209萬，2012年受宏觀調(diào)控影響，上半年僅銷售368萬平，同比下降12%。供應(yīng)和成交量均下降，供求比上升。對于成交價來說，2011年七區(qū)二市的住宅均價為8200元/平米。同比增長14%。城陽均價7085/平米。在2012年，住宅價格保持穩(wěn)定，特別是隨著9月份市區(qū)高端項目的成交均價有所上揚。4 項目定位 項目SWOT分析 優(yōu)勢分析，在城陽是較大的規(guī)模（隨著國家土地政策的變化，獲得如此大的土地資源是有一定難度的），首屈一指，從發(fā)展眼光看。本項目一定程度上在城陽具有稀缺性。項目雖然目前尚處于前期定位階段，但不管何種業(yè)態(tài)定位，未來項目都將是一個集多種服務(wù)等功能于一體：生活、娛樂、休閑、購物等配套設(shè)施完善，擁有良好的環(huán)境景觀與成熟商貿(mào)環(huán)境的舒適的生活環(huán)境。本案必將推動城陽城市化發(fā)展走上新臺階，成為城陽區(qū)的城市名片。區(qū)域占優(yōu)勢。項目位于城陽長城路東，興陽路南。離城陽區(qū)市中心較勁，車程僅需十幾分鐘。距離青島市著名植物生態(tài)景觀園世紀(jì)公園很近，提供了優(yōu)美的休閑空間，在公園內(nèi)配套設(shè)施齊全，休閑健身于一體，給人一種身心的享受。在交通方面比較便捷，周圍的交通配套比較方便，臨近204國道、308國道，公交車比較方便，給市民的出行帶來了很大的方便。項目的周邊教育設(shè)施比較方便距離城陽第二實驗中學(xué)、青島農(nóng)業(yè)大學(xué)跟很近，擁有濃烈的文化氛圍。對于周圍的生活配套設(shè)施來說也是比較便捷的，周邊城陽寶龍城市廣場、城陽利群、城陽家佳源等城市綜合體和大型商場超市，購物便捷。開發(fā)商的品牌號召力。本案的開發(fā)商青島銀盛泰有限公司在城陽成功開發(fā)多個地產(chǎn)項目，具有較強的品牌號召力，在項目開飯上具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗。 劣勢分析所處區(qū)域整體形象不成熟。地塊所處城陽區(qū)整體形象不成熟，雖然近年來由于房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮帶動，城陽已經(jīng)成為青島房產(chǎn)市場上左右全局的重要區(qū)域，但歷史上留下來的區(qū)域整體形象還是會對未來項目的招商工作帶來一定難度。土地成本比較高。項目位于城陽市中心，土地的成本高，從而房地產(chǎn)開發(fā)成本增加，在進(jìn)行項目的產(chǎn)品價格定位也就相應(yīng)的增加，這就對顧客的購買力提高了難度。從而減少了一些顧客。該項目周邊擁有多項小區(qū)建設(shè)，從而增加了項目開發(fā)的競爭性。地塊臨近市中心，周圍的交通比較繁華。對于項目的施工會帶來一定的不便。市區(qū)的吵鬧可能成為消費者購房的考慮因素。 機(jī)會分析宏觀政策環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展勢頭是地塊開發(fā)難得的機(jī)遇。地塊所處城陽區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)齊頭并進(jìn)的開創(chuàng)局面，品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，雙品項目的打造，所共同營造的良好的市場環(huán)境構(gòu)成了本地塊難得的發(fā)展機(jī)遇。區(qū)域內(nèi)領(lǐng)先的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平為項目打下扎實的市場基礎(chǔ)。城陽區(qū)是山東省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展始終較快，保持前列的市區(qū)。區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高。人均GDP已經(jīng)突破8000美元。這些都為項目的開發(fā)建設(shè)打下了扎實的市場基礎(chǔ)。區(qū)域內(nèi)的消費需求的釋放。隨著大多數(shù)的外來人員的入住青島，住宅的需求也就越來越緊張。青島城陽區(qū)韓國人和朝鮮人的入住比重越來越大，在城陽市中心進(jìn)行定居的人口越來越多。這些都是與藏著新的商機(jī)。項目位于城陽市中心，位置較好，能夠吸引周邊城市的消費者購買。城陽區(qū)的交通費比較便捷，對于外來人員的流動帶來了便捷，從而方便了外來人員在城陽區(qū)購買住宅的條件。另外城陽區(qū)靠近青島的國際機(jī)場，韓朝日等來青島發(fā)展的外國人也是不可忽略的購房客戶。交通的便捷對項目的開發(fā)提供了機(jī)會。 威脅分析龐大的規(guī)模帶來的風(fēng)險威脅。如果定位不當(dāng)將會產(chǎn)生過量的無效供應(yīng)，超出區(qū)域市場需求容量，而形成大量面積空置，帶來開發(fā)上的苦果。超大規(guī)模體量對資金要求更高，會導(dǎo)致開發(fā)周期較長。在整個開發(fā)過程中資金鏈條承受壓力更大，會形成資金風(fēng)險威脅。超大規(guī)模體量的開發(fā)對未來業(yè)態(tài)的持續(xù)經(jīng)營管理提出更高的要求，一旦經(jīng)營不善。則項目開發(fā)可謂是功虧一簣。潛在競爭對手的威脅。在地塊周圍附近已有一定的住宅小區(qū)的建設(shè)，無論在規(guī)模、定位、影響力都為本地塊即將的定位以及今后的開發(fā)建設(shè)帶來巨大的競爭壓力。并且在項目周圍還有同期開發(fā)的樓盤，無疑對項目的開發(fā)形成了巨大的威脅。因此在項目開發(fā)和銷售上應(yīng)該提高消費者對項目的關(guān)注度，策劃好銷售營銷方案，定位好目標(biāo)客戶群。版塊內(nèi)住宅即將迅速達(dá)到飽和狀態(tài)。在近幾年版塊內(nèi)已增加建筑面積數(shù)萬的供應(yīng)。這將導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)的住宅建筑迅速達(dá)到飽和狀態(tài)，引起激烈的市場競爭。這種局面對于本項目的開發(fā)而言是相當(dāng)不利的。國家政策對開發(fā)商的限制，可能會影響開發(fā)商的開發(fā)成本。對于國家的各種政策。國八條、國五條對房價的控制和住房用地的管理對房地產(chǎn)的開發(fā)帶來了威脅。還有國家推行的財政政策、貨幣政策、限購令都對房地產(chǎn)的開發(fā)形成了不可忽略的威脅。 項目定位 產(chǎn)品定位、樓層定位主導(dǎo)顧客對房屋建筑面積有不同的需求。 建筑面積調(diào)查建筑面積（㎡）所占比例50以下%5070%70100%100130%130150%150180%180以上%被調(diào)查者近半數(shù)購房時首選70—100㎡的住宅，%的被調(diào)者選擇100—130㎡的住宅，說明多數(shù)購房者對居室面積的選擇趨于理性，并不盲目追求越大越好。%的被調(diào)查者選擇50—70㎡的住宅，一部分是作投資用，另一部分是作為年輕人的過渡用房。新建住房應(yīng)按合理比例建造面積在70130平方米。通過對市場上大多數(shù)顧客可接受的建筑面積和樓層數(shù)的調(diào)查，我們可以得出大多數(shù)顧客更接受小高層高層建筑。，這樣可以滿足建筑的需求，更好的利用土地資源。在建筑面積方面建議以8090平方米為主要建筑面積，部分單元可以采用6070平米小型戶型面積，并且在部分單元設(shè)100120平米的住宅戶型，以此能夠符合大多數(shù)人的購房意愿。項目的檔位是要用項目的功能來體現(xiàn)的，擬建項目的功能定位在如下幾個方面：（1）現(xiàn)代住宅新理念在室外公共活動空間規(guī)劃時，注意人與自然、人與人之間的和諧與交流，做到自然環(huán)境和人文環(huán)境相互輝映，可以布置一些具有鮮明特色的雕塑和小品，老人休閑娛樂場所，兒童讀書角、娛樂園等，以提升整個住宅小區(qū)的文化氛圍。（2）智能化住宅小區(qū)通過公寓智能化綜合布線系統(tǒng)和中心機(jī)房使住宅具有網(wǎng)絡(luò)高速接入功能，即INTERNET網(wǎng)高速通道；家居辦公功能；家居娛樂功能；家居安全監(jiān)控功能(火警、煤氣泄露、幼兒和老人求救等)；家居管理功能等。（3）背景音樂系統(tǒng)背景音樂系統(tǒng)由管理中心集中控制，可在節(jié)假日、每日早晚及特定時間播放音樂，也可通過遍布于樓內(nèi)的音箱播放一些公共通知、科普知識、娛樂節(jié)目等。同時，在發(fā)生緊急事件時可作為緊急廣播強制切入使用。（4）自動消防系統(tǒng)自動消防系統(tǒng)在地下車庫設(shè)露智能式溫感探測器，在辦公室、會議室、大廳、走道、電梯前室等場所設(shè)置智能式光電感煙探測器，在防火卷簾的兩側(cè)成對設(shè)置智能式光電感煙探測器。（5）直飲水系統(tǒng)直飲水系統(tǒng)通過對小區(qū)內(nèi)供水系統(tǒng)提供凈化作用，將自來水凈化后，向各家各戶廚房提供可以直接飲用的高標(biāo)準(zhǔn)純凈水。（6）停車場管理系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)將公寓車輛按時問、順序、內(nèi)外單位、價格等不同因素分門別類管理，給停車戶提供停車方便，車輛安全，也使小區(qū)車輛管理更加完善規(guī)范。車輛管理系統(tǒng)由出入讀卡器、自動開門機(jī)，探測器、控制器等設(shè)備組成。（7）樓字自控系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的樓宇自控系統(tǒng)的監(jiān)控功能，主要體現(xiàn)在對空調(diào)系統(tǒng)的空氣處理機(jī)(AHU)、新風(fēng)機(jī)組、冷水機(jī)組、換熱器等設(shè)備運行狀態(tài)的監(jiān)視、故障報警和啟?？刂?。（8）送新風(fēng)系統(tǒng)送新風(fēng)系統(tǒng)提供了業(yè)主在門窗都封閉的情況下保證室內(nèi)空氣清新的環(huán)保節(jié)能（9）高水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)在物業(yè)管理方面，引入知名專業(yè)物業(yè)管理公司，以命面解決住戶日常生活中可能遇到的困難作為制定物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)，通過硬件設(shè)備和人員服務(wù)，為客戶提供最全而的物業(yè)管理。在功能分區(qū)方面，在交通便利的路邊層設(shè)沿街樓，前兩層設(shè)成商業(yè)樓層，形成購物、娛樂、休閑于一體的商業(yè)廣場。在小區(qū)內(nèi)設(shè)得天獨厚的自然景觀和人為景觀，推崇生態(tài)環(huán)保，康樂運動的高素質(zhì)生活方式。小區(qū)配套要完善，診所、凈菜市場、超市、幼兒園等，彰顯愜意、休閑的居家氛圍。 戶型定位項目戶型的設(shè)定直接影響著顧客對項目購買意愿，不同顧客對戶型有著不同的需求，根據(jù)市場調(diào)查不同的戶型需求比例各不同（） 戶型需求比例分析表明二居室是最受歡迎的單位其次才是三居室。%的被調(diào)查者購房時首選二、三居室因此在未來的2—3年內(nèi)二居室、三居室仍是房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。綜上所述戶型設(shè)計以舒適性為主。目前顧客對戶型的要求基本保持在二室二廳。建議在進(jìn)行戶型設(shè)計是考慮絕大多數(shù)顧客的意愿，并且在戶型中加設(shè)小戶型的類型。在追求戶型的同時有想要盡可能的增加建筑面積。因此本項目建設(shè)以二室二廳、三室為主。戶型設(shè)計中用一些創(chuàng)新的手法，增加額外使用面積，進(jìn)一步增加舒適性，例如運用步入式飄窗，入戶花園，錯層露臺等。通過步入式飄窗，可以是業(yè)主獲得更多的有效使用面積。其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，不做窗臺而與樓面平齊。相關(guān)設(shè)計規(guī)范規(guī)定：，便可又增加優(yōu)先使用面積而不占用建筑面積，降低購房費用，增加使用空間。入戶還原和陽臺知己一半面積，我們可以通過做入戶花園和陽臺，增加住宅有效使用空間，同時改善朱家環(huán)境，提高舒適度。在設(shè)計時，在規(guī)避政策風(fēng)險的前提下，增加住戶的額外使用面積，減低住戶的購房費用，可以吸引顧客的購買意愿。建議戶型設(shè)計要求：入大門處有一過渡空間，裝修時可以設(shè)計一個玄關(guān)，使整套房的私密性有很好的保證；客廳的空間獨立，盡量使其他房間房門不正對著客廳，使客廳的空間幾乎不受任何干擾；客廳十分開闊，并且廳出陽臺向南，有南北穿堂風(fēng)，通風(fēng)采光效果極佳；廚房、飯廳和公共衛(wèi)生間盡量集中在一起，功能分區(qū)集中，并與其他功能區(qū)明確分開。其中，廚房與飯廳最好緊密相聯(lián)，方便備餐與用餐，并設(shè)有明窗，通風(fēng)、采光好，將其設(shè)置在西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風(fēng)吹走，難以在室內(nèi)停留，利于身心健康。衛(wèi)生間與陽臺，兩個衛(wèi)生間均有明窗通風(fēng)和采光，主臥房有獨立衛(wèi)生間，私密性強；設(shè)雙陽臺，一南一北，有利觀景、通風(fēng)和晾曬衣物等功能。臥室面積分配合理，方正、平直、寬大、令人心情舒暢。其中主臥室寬大，主臥室建筑面積為20平方米以上，符合二次置業(yè)者提高生活質(zhì)量的要求，并且主臥室置于最里面，充分保證其私密性；其余兩間小臥室面積次之，為12－18平方米。并且主臥室與北面臥室的門對開，十分有利于南北空氣對流。公共活動區(qū)（客廳、飯廳、廚房），分隔過渡區(qū)（公用衛(wèi)生間），功能分區(qū)集中，動靜分區(qū)、干濕分區(qū)要明晰，過渡自然，互不干擾。房中盡量減少狹窄的通道或其他難以利用的空間，使空間實用率提高本項目為了滿足不同需求顧客的意愿，進(jìn)行不同戶型的設(shè)計。 二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)：面積大約88平米左右。戶型特點：戶型方正，南北通透，主臥270度轉(zhuǎn)角窗，臥室與活動區(qū)動靜區(qū)分。 二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)，面積大約77平方米。戶型特點：戶型方正，南北通透，雙衛(wèi)生間干濕分離設(shè)計。 三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)，面積大約在100平方米左右。戶型特點：戶型方正，全明房型，南北通透。附帶南北陽臺、花池。雙衛(wèi)生間設(shè)計，動靜分離、干濕分離。 三房二室二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)，面積大約110120平米。戶型特點：戶型方正，南北通透，附帶南北陽臺、花池。 銷售價格定位該項目銷售價格定位采用市場比較法，選取可比實例為項目周圍在售樓盤，御景尚都、城中城、陽光花園1號。 市場比較法估算 估價時點：表一、可比實例的選取 可比實例 比較項目A B C估價對象座落御景尚都城中城陽光公園1號待估對象結(jié)構(gòu)鋼砼鋼砼鋼砼鋼砼用途住宅住宅住宅住宅裝修狀況毛坯毛坯毛坯毛坯交易情況正常正常正常成交日期表二、可比實例修正系數(shù)可比實例可比實例A可比實例B可比實例C估價對象交易情況修正103100102100交易日期修正999898100房 地 產(chǎn) 狀 況 修 正區(qū)位狀況103102100100權(quán)益狀況9998103100