【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 45萬元738693方案②經(jīng)濟(jì)核算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計(jì)算依據(jù)面積7630㎡停車場(chǎng)為地下2層，不包括地下二層設(shè)備間停車位191個(gè)40㎡/個(gè)造價(jià)1378萬元1800元/㎡（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加）出租效益租價(jià)300元/個(gè)月回收期20年出售效益1146萬元6萬元/個(gè)利潤(rùn)232萬元綜合比較分析上述兩個(gè)方案，方案②明顯投資大，效益差，因此建議采用方案①?！炎ⅲ和＼囄皇蹆r(jià)的核算：目前的市場(chǎng)價(jià)為10萬元/個(gè)，但銷售情況不好。按租售價(jià)格的關(guān)系計(jì)算，一般西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報(bào)率為8%10%，這里按8%計(jì)算，300（元/個(gè)月）12（個(gè)月）247。8%=投資住宅（買房出租）的年回報(bào)率一般為4%6%，這里按5%計(jì)算，300（元/個(gè)月）12（個(gè)月）247。5%=綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認(rèn)為車位價(jià)格應(yīng)定位在6萬元/個(gè)。⑶本項(xiàng)目能夠提供的停車位：地下停車場(chǎng)為123個(gè)；綜合樓門前停車場(chǎng)約15個(gè)停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場(chǎng)停車位約30個(gè)。共計(jì)168個(gè)停車位。⑷供需差額為24個(gè)。⑸停車場(chǎng)的使用管理：綜合樓門前15個(gè)和樓后（裙樓下）30個(gè)車位供酒店使用；地下停車場(chǎng)95個(gè)車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè)30個(gè)供寫字樓用戶使用。建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時(shí)IC卡）。在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實(shí)可行的安排。根據(jù)分別確定的項(xiàng)目實(shí)施各階段所需時(shí)間，編制實(shí)施進(jìn)度表，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表有多種表示方法。簡(jiǎn)單項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用橫道圖，復(fù)雜項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用網(wǎng)絡(luò)圖。對(duì)項(xiàng)目開發(fā)周期、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時(shí)時(shí)間等進(jìn)行預(yù)計(jì)。附表1開發(fā)進(jìn)度模擬表時(shí)間項(xiàng)目2003年2004年前期可行性論證設(shè)計(jì)招標(biāo)建筑設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)三通一平工程施工裝修施工內(nèi)部認(rèn)購(gòu)正式銷售竣工①方案A寫字樓中留出4000㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營(yíng)；配套功能可自營(yíng)或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按成本價(jià)內(nèi)部銷售，其余按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷售；停車場(chǎng)除酒店留用57個(gè)，機(jī)動(dòng)車位留出11個(gè)外，其余100個(gè)出租。②方案B（略）①營(yíng)銷方式②營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)測(cè)①銷售周期、各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積；回款時(shí)間表；②銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。①企業(yè)組織是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置；企業(yè)組織形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營(yíng)管理和基層現(xiàn)場(chǎng)管理等三個(gè)層次。一般來說，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。中小型項(xiàng)目可采用兩級(jí)管理；大型項(xiàng)目可采用三級(jí)管理。②人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。勞動(dòng)定員。一般來說，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動(dòng)分工不同，可分為四類人員：工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營(yíng)人員、服務(wù)人員。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動(dòng)定員匯總表。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）年總工資和職工年平均工資估算。分人員類別估算年工資總額，并計(jì)算職工年平均工資。人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算。人員來源分析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。培訓(xùn)方式：培訓(xùn)計(jì)劃：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時(shí)間、方式、培訓(xùn)費(fèi)用。①合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等②合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。③付款進(jìn)度及與拿地程序的配合④其他合作的主要條件⑤與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定第四部分 投資估算與融資方案第四部分 投資估算與融資方案在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測(cè)算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì)同造價(jià)工程師完成。成本測(cè)算的正確與否，如同對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)一樣，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對(duì)而言，成本測(cè)算較易把握。①投資估算范圍②投資估算編制依據(jù)③投資估算說明房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費(fèi)用、建設(shè)成本、營(yíng)銷預(yù)算、金融成本。A土地費(fèi)用：①土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)②拆遷成本（用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支）圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二四層。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329m2，經(jīng)營(yíng)性用房600m2，合計(jì)住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。拆遷成本估算：按照A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。住宅：640元/m2*（+++0）*34329m2=34329*=經(jīng)營(yíng)性用房：640元/m2*（++++）*600m2=600m2*3776元/m2=2265600元附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）住宅34329m2*45元/m2=1544805元經(jīng)營(yíng)性用房：600m2*45元/m2=27000元室內(nèi)裝飾：34929m2*80元/m2=2794320元閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等34929m2*48元=1676592元搬家費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)：搬家費(fèi)：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營(yíng)性用房：9戶*500元=4500元小計(jì)：64500元過渡費(fèi)：住宅：34329m2**6個(gè)月=514935元經(jīng)營(yíng)性用房：600m2*16元/m2*6個(gè)月=57600元小計(jì)：632535元其他費(fèi)用管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：34929m2*15元/m2=523935元房屋拆遷評(píng)估費(fèi)：35000元獎(jiǎng)勵(lì)：34929m2*100元/m2=3492900元上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元。按照A市人民政府第9號(hào)令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國(guó)城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺(tái)，其基準(zhǔn)價(jià)在原基礎(chǔ)上預(yù)計(jì)上調(diào)100元/m2左右，由此拆遷成本預(yù)計(jì)為：+100元/m2=*34929m2=③影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支土地費(fèi)用合計(jì)：本項(xiàng)目占地畝，每畝萬元，土地總價(jià)值為萬元。B建設(shè)成本估算前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。設(shè)計(jì)方案一：對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。地塊內(nèi)大致布置一棟 **15層；一棟 **12層；三棟 12層40*15*12層；一棟 15層40*15*15層；占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：%總建筑面積：61460㎡，容積率：高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。建筑成本估算①工程前期費(fèi)：前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、土地平整、前期工程咨詢費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。按建安成本的2%取費(fèi)。（規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬元；建筑設(shè)計(jì)：5元/m2；地質(zhì)勘探：2元/m2；測(cè)量定位：10萬元）②建筑安裝工程費(fèi)用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，住宅樓按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），綜合樓按1600元/㎡，寫字樓裝修按600元/㎡，酒店及配套服