【正文】 合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）單位利潤(rùn)(元/m2)利潤(rùn)(萬元)①投資收益率(R)投資回報(bào)率計(jì)算按50年經(jīng)營(yíng)周期（不變價(jià)）計(jì)算，1192（）+1794247。15487=300%每年為300%247。50=6%②投資回收期(Pt)項(xiàng)目總投資的回收期為（154871794）247。（1193250）=。（，經(jīng)營(yíng)期每年只支付利息）①財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）②內(nèi)部收益率貸款償還期等①流動(dòng)比率②杠桿比率主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資毛利率稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)銷售凈利率投資回報(bào)率（方案2）略方案的比較分析：幾種方案的投資回收期基本接近，但是幾種方案的前期資金回收額差別較大，本項(xiàng)目的資金回收除了前期銷售外，主要靠后期經(jīng)營(yíng)收入，A方案后期經(jīng)營(yíng)資金成本壓力較大，但長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益也相應(yīng)較大。B方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營(yíng)資金成本壓力較大，但長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益也相應(yīng)較小。第六部分 不確定性分析第六部分 不確定性分析在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測(cè)和估算。由于資料和信息來源的有限性，將來的實(shí)際情況可能與此有較大的出入，即評(píng)價(jià)結(jié)果具有不確定性，這對(duì)項(xiàng)目的投資決策會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)。為了避免或盡可能減少這種風(fēng)險(xiǎn)，要分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)上的可靠性。這項(xiàng)工作稱為不確定性分析。根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，敏感性分析和概率分析可同時(shí)用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計(jì)銷售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷售量又稱保本銷售量。例如：A、住宅銷售的平衡點(diǎn)是[（154878472）247。36264+1300]247。3300=98%即出售掉98%的面積才可以達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。（其中假設(shè)內(nèi)部購買部分除建安成本和土地成本外，其余費(fèi)用全部攤?cè)肫渌ㄖ〣、酒店經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn)20050%50%247。200=25%即住房率達(dá)到25%能夠保本經(jīng)營(yíng)。C、寫字樓經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn)物業(yè)管理費(fèi)按5元/㎡月計(jì)算，保平點(diǎn)是5247。50=10%即出租率達(dá)到10%即可以保本經(jīng)營(yíng)。敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對(duì)那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高項(xiàng)目可行性研究的準(zhǔn)確性。反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比。例如：以售價(jià)為參數(shù)值，以項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價(jià)增加10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價(jià)的敏感系數(shù)=20％/10%=2。敏感系數(shù)可正可負(fù)。若敏感系數(shù)為負(fù)，說明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對(duì)目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對(duì)該參量的確定須越謹(jǐn)慎。敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。成本變動(dòng)幅度（%）對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化的影響。例如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本90%預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本110%預(yù)測(cè)成本120%總投資毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)售價(jià)90%預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)110%預(yù)測(cè)售價(jià)120%營(yíng)業(yè)額毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營(yíng)業(yè)額總投資毛利率稅后利潤(rùn)稅后凈利率總投資回報(bào)率風(fēng)險(xiǎn)分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動(dòng)的概率分布及對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。①風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分②風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估①市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析②經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析③金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析第七部分 綜合評(píng)價(jià)第七部分 綜合評(píng)價(jià)（定性）在可行性研究中，除對(duì)以上各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算、分析外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)效益和社會(huì)影響進(jìn)行分析?？梢詫?duì)不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。內(nèi)容包括：項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性；項(xiàng)目對(duì)合理利用自然資源的影響。（影響及對(duì)策）（1）工程建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響（2）建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施第八部分 研究結(jié)論與建議第八部分 研究結(jié)論與建議根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見。主要內(nèi)容有：①明確說明該項(xiàng)目是否可行，是否具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力②對(duì)推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。③對(duì)推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見。 ④對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說明。⑤可行性研究中主要爭(zhēng)議問題的結(jié)論。是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。①對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。②對(duì)應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明，提出修改意見。③對(duì)不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見。④在基于市場(chǎng)條件下利潤(rùn)最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建議。⑤相關(guān)的注意事項(xiàng)及建議第九部分 附錄第九部分 附錄它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。一般來講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。專家論證意見主管部門意見是可行性研究報(bào)告中涉及的諸多計(jì)算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計(jì)算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計(jì)算表等。成本項(xiàng)目總成本（萬元）單位成本（元/m2）參考項(xiàng)目單位成本說明一、土地獲得價(jià)款政府地價(jià)及市政配套合作款項(xiàng)紅線外市政配套拆遷補(bǔ)償費(fèi)二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)三通一平費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)及粗裝修門、窗工程公共部位精裝修室內(nèi)精裝修室內(nèi)水電氣暖室內(nèi)設(shè)備及安裝室內(nèi)智能化系統(tǒng)四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)室外給排水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)室外燃?xì)庀到y(tǒng)室外高低壓系統(tǒng)室外消防系統(tǒng)室外智能化系統(tǒng)五、園林環(huán)境費(fèi)環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)建筑小品費(fèi)道路廣場(chǎng)建造圍墻建造費(fèi)室外照明費(fèi)室外背景音樂室外零星工程六、公共配套設(shè)施費(fèi)游泳池會(huì)所幼兒園學(xué)校兒童游樂設(shè)施商業(yè)設(shè)施其他七、開發(fā)間接費(fèi)工程管理費(fèi)營(yíng)銷費(fèi)用資本化利息物業(yè)管理完善費(fèi)合計(jì)說明：成本估算應(yīng)按本表明細(xì)項(xiàng)目分類，因條件所限確實(shí)無法作出詳細(xì)估算時(shí)可只列大類參考項(xiàng)目可選擇集團(tuán)內(nèi)外的項(xiàng)目，其標(biāo)準(zhǔn)為：①已竣工的項(xiàng)目；②具有最大可比性現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表：一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括：項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。