【正文】 與競爭對手比較分析就代理公司而言，其主要的業(yè)務(wù)就是代理項目。各大系統(tǒng)的代理咨詢公司部門一般都比較齊全，從接洽項目角度來講，會常設(shè)業(yè)務(wù)部（銷售部）、開發(fā)部（拓展部）、策劃部（企劃部）、市場部（研展部）等部門。香港系統(tǒng)臺灣系統(tǒng)大陸系統(tǒng)項目涉及領(lǐng)域住宅、商鋪、辦公樓住宅、商鋪住宅項目部門配置市場部、業(yè)務(wù)部、策劃部、拓展部業(yè)務(wù)部、開發(fā)部、企劃部、研展部銷售部、拓展部、廣告設(shè)計部、研展部項目操作特點注重宏觀市場發(fā)展變化狀況，微觀市場輔助。重視基礎(chǔ)面，注重微觀市場，以宏觀市場為輔助。借鑒了香港、臺灣系統(tǒng)的成功經(jīng)驗，由于起步較晚，大多都注重微觀市場，宏觀市場分析能力尚不強。與我公司進(jìn)行比較，可以看出：n 我公司是一個大型綜合性代理公司，經(jīng)營范圍廣闊，這是其他眾多代理公司較難與我們媲美的最大優(yōu)勢。n 項目涉及領(lǐng)域：由于本公司屬臺灣系統(tǒng)公司，在項目涉及領(lǐng)域上與臺灣系統(tǒng)相似；與香港系統(tǒng)相比，業(yè)務(wù)面則略顯狹隘；與大陸系統(tǒng)相比，則略顯豐富。n 項目部門配置：我公司設(shè)置了“規(guī)劃部”以專門配合項目的總體設(shè)計及產(chǎn)品的細(xì)部，這要較上述公司有所突破。n 項目操作特點：我公司操作特點類似于臺灣系統(tǒng)，主要是通過基礎(chǔ)市調(diào)著手。但在項目過程中，是以部門整體協(xié)作方式操作，通過至少三次以上的討論會，來確定項目的具體定位及操作方式。其他公司基本是建立一個單獨的項目組，來獨立完成項目，這樣項目的構(gòu)思就具有一定的局限性。n 項目現(xiàn)場控制：在項目現(xiàn)場控制方面，幾大體系基本相似。但值得一提的是，部分代理公司采用了網(wǎng)絡(luò)行銷的方式，如“金豐易居投資股份有限公司”為首家采用網(wǎng)絡(luò)銷售的公司，在市場上的反映程度不錯。這種新型的行銷方法值得我公司借鑒。三、產(chǎn)業(yè)風(fēng)險分析（一）產(chǎn)業(yè)風(fēng)險因素分類經(jīng)濟因素宏觀經(jīng)濟走勢可以看出國家、地區(qū)、城市的綜合經(jīng)濟實力，經(jīng)濟實力的強弱，將對房地產(chǎn)市場的走勢起到?jīng)Q定性作用，同時也會影響到外商投資的信心度。金融因素金融因素是影響房地產(chǎn)發(fā)展的一項重要因素，金融政策的變化將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)商項目前期融資，以及購房者后期按揭等環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者的變化將對代理咨詢業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)生直接的影響。財稅因素財稅因素主要對購房者的影響較大，像個人所得稅的退稅、契稅等問題，將直接影響購房者的購房積極性。法規(guī)因素各類法規(guī)為房地產(chǎn)市場向良性發(fā)展提供了有力的保障，法規(guī)建設(shè)的完善性將影響市場發(fā)展的有序性，同時也能保障房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商和購房者的利益。歷史文化因素從目前房地產(chǎn)代理咨詢業(yè)發(fā)展的區(qū)域來看，僅局限于華人居住地區(qū)，這與華人的歷史、文化、習(xí)俗有很大的關(guān)系。市場周期變化因素市場周期變化可以直接反映出目前市場的景氣程度，對代理咨詢業(yè)來說是至關(guān)重要的。如果市場過于火爆，會使大量開發(fā)商自行銷售所開發(fā)樓盤，造成代理咨詢產(chǎn)業(yè)市場縮小。如果市場發(fā)展不景氣，對代理咨詢業(yè)來說，相對較容易承接代理業(yè)務(wù)，但開發(fā)商開發(fā)量體會明顯減少。消費市場因素變化消費市場是整個房地產(chǎn)業(yè)的需求方，該市場的變化，會直接影響房地產(chǎn)市場的走勢，同時也將影響代理咨詢業(yè)的發(fā)展。業(yè)務(wù)經(jīng)營因素在不斷變化的市場中，各代理咨詢公司的業(yè)務(wù)經(jīng)營模式，將影響各公司的發(fā)展前景。入世后外來同行業(yè)競爭不確定性我國目前已經(jīng)加入了WTO組織，入世后我國的各項產(chǎn)業(yè)都將面臨外來同行的競爭，房地產(chǎn)業(yè)也不例外，同樣也會波及代理咨詢產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（二）政策風(fēng)險分析政策風(fēng)險成因分析政策是政府對市場有效控制和影響的手段，它直接體現(xiàn)政府對于市場的分析和判斷，間接體現(xiàn)政府對市場的導(dǎo)向和意圖，因此政策是市場的指揮棒。政策不但直接作用于代理咨詢業(yè)，導(dǎo)引行業(yè)的發(fā)展；同時還通過對其它行業(yè)的規(guī)劃，間接的影響代理咨詢業(yè)的市場。這形成政策風(fēng)險主要來自于政府，政府部門作為房地產(chǎn)業(yè)的源頭，其根據(jù)市場發(fā)展?fàn)顩r來制定相應(yīng)的政策、法規(guī)、規(guī)劃，來對市場進(jìn)行引導(dǎo)、調(diào)控，政策、法規(guī)的變化對房地產(chǎn)代理咨詢業(yè)的發(fā)展起到較大的作用。在目前房地產(chǎn)相關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)劃尚不健全的情況下，為市場發(fā)展帶來了許多的不確定性，也為代理咨詢業(yè)帶來了眾多的風(fēng)險。上海房地產(chǎn)自1988年起步以來，經(jīng)過了近15年的發(fā)展，市場已逐漸趨于成熟，在此期間，政府部門出臺了各類政策、法規(guī)，以支持、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向良性發(fā)展。以下就上海頒布的重要政策、法規(guī)作簡要分析。財稅政策（1） 公積金制度n 時間：1991年度建立了公積金制度。1996年4月，《上海住房公積金管理條例》正式施行。n 目的：為促進(jìn)上海市居民的購房消費，在上海市居民的工資收入中，撥離出部分款項作為公積金，以用于購買商品房，該款項屬“?？顚Ｓ谩毙再|(zhì)。n 作用：公積金制度的建立，為廣大居民建立起了購買商品房的概念，并在一定程度上促進(jìn)了購房消費。（2） 銀行降息n 時間：19961998年，央行7次降息，個人住房貸款利率大幅下調(diào)。n 目的：刺激內(nèi)需，擴大消費，鼓勵社會投資，加速產(chǎn)品流通，縮短資金回收周期，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展。n 作用：對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，降低了企業(yè)融資成本。對購房者而言，激起了購房積極性，并為其提供了資金的保障。產(chǎn)業(yè)政策內(nèi)外銷商品房并軌政策n 時間：上海于2001年5月1日起實行內(nèi)外銷商品房并軌。n 目的：配合中國進(jìn)入WTO，擴大境外客源購房選擇面，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)高端市場的發(fā)展。n 作用：廣泛吸納外來客源，對房地產(chǎn)高端市場發(fā)展起到了直接作用，使上海商品房均價快速提升， 2002年上半年樓市均價為4628元/M2。財稅政策契稅補貼政策n 時間：%，%，%。至2002年9月，%。n 目的：鼓勵個人購房。n 作用：促進(jìn)了房地產(chǎn)需求，提高個人購房積極性，為房地產(chǎn)市場走出低谷，起到了一定的作用。n 負(fù)面影響：在上海樓市價格持續(xù)上漲的情況下，政府取消政策，在一定程度上會降低購房者的積極性，對中低價產(chǎn)品客源影響可能較大。房改政策“藍(lán)印戶口”政策n 時間：1998年正式推出藍(lán)印戶口政策。2002年4月1日起“藍(lán)印戶口”停辦，推出“居住證”政策。n 目的：吸引外地購房者來滬置業(yè)，擴大消費需求面。n 作用：吸引了眾多外地置業(yè)者，達(dá)到了擴大需求面的目的，對中高價位樓盤支持尤其為明顯。據(jù)統(tǒng)計，2001年上海房地產(chǎn)消費市場中，外地客源比例近30%；中高價位樓盤的客源中，有近40%來自于外地。n 負(fù)面影響：“藍(lán)印戶口”停辦，“居住證”政策的推出，在一定程度上限制了外地客源來滬置業(yè)的數(shù)量，縮小了客源面。行業(yè)管理n 時間： 1995年1月1日起，國家建設(shè)部根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》制定了《城市商品房預(yù)售管理辦法》。2001年3月14日經(jīng)建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過了《商品房銷售管理辦法》，并自2001年6月1日起開始實施。n 目的：為維護商品房交易雙方的合法權(quán)益。n 作用：有效地維護了商品房交易雙方的合法權(quán)益，并對代理咨詢行業(yè)提出了有關(guān)規(guī)定及限制。要求代理咨詢公司注冊資金必須不少于50萬元，并須持有經(jīng)紀(jì)人證書者不少于5人；建立分公司的注冊資金不少于10萬元，并須持有經(jīng)紀(jì)人證書者不少于3人。這些規(guī)定的出臺，在引導(dǎo)代理行業(yè)良性發(fā)展方面，起到了較大作用。風(fēng)險設(shè)想（1） 市政規(guī)劃隨著上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的日益成熟，以及信息化程度的提高，目前多數(shù)房地產(chǎn)相關(guān)信息比較齊全，尤其是有關(guān)城市發(fā)展、市政規(guī)劃方面的信息來源量較豐富。雖然，一些相關(guān)規(guī)劃信息可以預(yù)先得知，但真正實施的期限具有較大延后性。例如，蘇州河沿線整治工程，由于整治方案的調(diào)整，造成眾多開發(fā)商土地空置，暫時無法開發(fā)，同樣造成為開發(fā)商提供前期服務(wù)的代理咨詢公司投入成本的虛耗。（2） 相關(guān)法規(guī)目前上海的代理咨詢公司數(shù)量已急劇上升，但相應(yīng)的對代理咨詢公司管理的正式法規(guī)尚未出臺，如果缺乏該類法規(guī)，很可能產(chǎn)生代理咨詢產(chǎn)業(yè)無序競爭或惡性競爭的現(xiàn)象。風(fēng)險應(yīng)對策略或措施 政策風(fēng)險具有較大的不可預(yù)見性，政策的變化和市場變化具有一定的聯(lián)系性，因政策變化而產(chǎn)生的風(fēng)險，公司可以采取調(diào)整自身的經(jīng)營結(jié)構(gòu)來減小風(fēng)險的影響度。其主要表現(xiàn)為：n 調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略市場。主要是指在房地產(chǎn)二、三級市場的經(jīng)營變換。n 調(diào)整經(jīng)營范圍。主要是指在商品房領(lǐng)域內(nèi)經(jīng)營范圍的調(diào)整。（三）房地產(chǎn)市場風(fēng)險分析 房地產(chǎn)市場周期風(fēng)險分析房地產(chǎn)周期假設(shè)依據(jù)我國房地產(chǎn)市場起源于1988年，同時也標(biāo)志著房地產(chǎn)市場第一周期的開始，經(jīng)過大約10年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場開始步入第二周期的發(fā)展。房地產(chǎn)周期變化是以需求為主軸，供應(yīng)圍繞需求而產(chǎn)生的波動變化。在第一周期中，由于整個房地產(chǎn)正處于摸索發(fā)展階段，對于供求平衡關(guān)系尚不能較好的把握，出現(xiàn)了較長的發(fā)展醞釀期（19881993年，歷時近6年），以及造成了19971998年房地產(chǎn)低潮，市場進(jìn)入調(diào)整期。隨著近2年的市場調(diào)整期，房地產(chǎn)市場于1999年開始走出低谷，整個市場開始步入第二周期。根據(jù)市場第一周期的發(fā)展歷程，以及目前房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀，供求結(jié)構(gòu)的變化作為依據(jù)，來預(yù)判今后幾年內(nèi)房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的走勢，推斷房地產(chǎn)第二周期的變化狀況。房地產(chǎn)第二周期假設(shè)n 階段劃分216。 19992000年市場發(fā)展期從市場供求狀況來看，仍然呈現(xiàn)供大于求的局面，但兩者的結(jié)構(gòu)正逐步趨于平衡，較19971998年存在明顯的差異度，并有明顯的改良態(tài)勢。（附表）1997年1998年1999年2000年批準(zhǔn)預(yù)售面積：預(yù)售登記面積1:1:1:1:216。 20012005年市場高潮期從市場供求狀況來看，自2001年開始，房地產(chǎn)二級市場出現(xiàn)供求關(guān)系的逆向轉(zhuǎn)變，進(jìn)入供不應(yīng)求狀態(tài)。（附表）2001年2002年上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積：預(yù)售登記面積1:1:從房地產(chǎn)第一周期的發(fā)展歷程來看，房地產(chǎn)發(fā)展高潮一般都將持續(xù)34年，此外如果在宏觀調(diào)控等其他因素的影響，估計高潮期將發(fā)展至2005年。216。 20062008年市場回落期房地產(chǎn)在經(jīng)歷了發(fā)展高潮期后，隨著原有的供求平衡被打破，市場勢必將走入低谷，進(jìn)入調(diào)整階段，以尋求建立新的供求關(guān)系的平衡點。n 相關(guān)風(fēng)險假設(shè)216。 市場回落期將面臨的風(fēng)險在市場回落期間，房地產(chǎn)市場景氣度急劇下降，產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)者——房地產(chǎn)開發(fā)商的信心度會有所下降，商品房供應(yīng)量會隨著需求量的下降而減少，這無疑對代理咨詢產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說是“災(zāi)難性”的，甚至可能會造成很多代理咨詢公司滅亡現(xiàn)象的出現(xiàn)。216。 市場高潮期將面臨的風(fēng)險在市場高潮期間，房地產(chǎn)市場景氣度飚升，是不言而喻的，但在此期間代理咨詢產(chǎn)業(yè)仍將面臨一定的風(fēng)險性。由于市場需求量較大，房地產(chǎn)開發(fā)商在加大開發(fā)量的同時，往往會采用自行行銷的方式將個案推向流通市場。在目前我國產(chǎn)銷尚未分離的狀況下，代理咨詢產(chǎn)業(yè)將直面開發(fā)商自行行銷的市場競爭，減少代理咨詢業(yè)的市場占有率。風(fēng)險成因n 市場回落期將面臨的風(fēng)險216。 因市場景氣度的下降，市場有效需求減少，從而使市場供應(yīng)量相應(yīng)減少，造成代理咨詢業(yè)服務(wù)群體萎縮。n 市場高潮期將面臨的風(fēng)險216。 因市場景氣度的飚升，需求市場充分，使大量開發(fā)商紛紛加入流通市場，瓜分市場份額?，F(xiàn)階段，該類現(xiàn)象已經(jīng)有所出現(xiàn)（附表）。2001年上海房地產(chǎn)銷售面積列強排名位次開發(fā)商銷售面積（M2）銷售方式1上海中星（集團）有限公司425824自行銷售2上海綠地（集團）有限公司390793自行銷售3大華（集團）有限公司383878自行銷售4中遠(yuǎn)置業(yè)集團有限公司248989自行銷售5閔行房地產(chǎn)發(fā)展總公司216284自行銷售6復(fù)地（集團）股份有限公司188709策源咨詢7上海中環(huán)投資開發(fā)（集團）有限公司157980自行銷售8上海浦東新翔房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司143632不詳9上海新江灣開發(fā)有限公司143460自行銷售10上海農(nóng)口房地產(chǎn)（集團）有限公司139520不詳2001年上海房地產(chǎn)銷售金額列強排名位次開發(fā)商銷售金額（萬元）銷售方式1上海綠地（集團）有限公司152349自行銷售2上海中星（集團）有限公司128610自行銷售3大華（集團）有限公司124379自行銷售4上海仁恒房地產(chǎn)有限公司103961自行銷售5上海恒立房地產(chǎn)有限公司103895不詳6中遠(yuǎn)置業(yè)集團有限公司97299自行銷售7上海浦東新翔房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司89025不詳8上海東方海外徐家匯房地產(chǎn)有限公司86504自行銷售9復(fù)地（集團）股份有限公司68091策源咨詢10上海靜安新世紀(jì)企業(yè)發(fā)展有限公司60970自行銷售216。 我國房地產(chǎn)行業(yè)尚未實行產(chǎn)銷分離。風(fēng)險應(yīng)對策略及措施n 擴大業(yè)務(wù)經(jīng)營區(qū)域，轉(zhuǎn)移風(fēng)險。216。 我國的疆土遼闊，各地區(qū)的經(jīng)濟實力存在著較為明顯的差異，沿海地區(qū)經(jīng)濟較為發(fā)達(dá)，而西部內(nèi)陸地區(qū)相對落后。同樣在房地產(chǎn)領(lǐng)域也是如此，呈現(xiàn)出東部向西部逐步衰弱的跡象。相對應(yīng)的房地產(chǎn)周期發(fā)展也會出現(xiàn)較大的差異性。可能沿海地區(qū)房地產(chǎn)正處于高潮期，而西部地區(qū)則剛剛進(jìn)入醞釀期或發(fā)展初期。相反的，可能沿海地區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)入了回落期，而西部地區(qū)卻恰好處于高潮期。因此，擴大業(yè)務(wù)經(jīng)營區(qū)域，能將這一風(fēng)險轉(zhuǎn)移，有效地規(guī)避因市場周期變化而帶來的對代理咨詢業(yè)的影響，達(dá)到代理咨詢公司長期可持續(xù)經(jīng)營的目的。n 合理運用公司的知名度、專業(yè)度，以及長期的經(jīng)驗積累，去減小風(fēng)險影響力。216。 房地產(chǎn)回落期。在房地產(chǎn)市場不景氣的時候，隨著需求市場的縮小，商品房開發(fā)量也會相應(yīng)地減少。這表明了房地產(chǎn)開發(fā)商對該時段的信心度已經(jīng)減小，對此產(chǎn)品所能創(chuàng)造出的利潤預(yù)期值也會相應(yīng)的降低，因此在選擇代理咨詢公司時在追求利潤預(yù)期方面的要求也會降低。這樣對