【正文】 ，國內(nèi)出口和投資的實(shí)際增速下滑，經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)回落。在此背景下，央行放松了貨幣政策，8月初央行宣布放松對中小企業(yè)的貸款管制并增加了2000億元的貸款額度、9月、10月分別下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率、10月末央行宣布不再對商業(yè)銀行信貸規(guī)劃進(jìn)行硬性約束、1年期央票的隔周發(fā)行，保證市場流動性充分供應(yīng)。此外，自04年10月開始的加息周期在07年終結(jié)，08年進(jìn)入了降息通道，當(dāng)國內(nèi)通脹壓力減輕、外需不振、內(nèi)需也存在較大下滑風(fēng)險(xiǎn)的情況下，國內(nèi)可能會出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，這將進(jìn)一步形成通貨緊縮壓力，央行降息空間隨之加大。利率的下降有助于降低開發(fā)企業(yè)的融資成本，減少購房人的購房成本，在目前房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的情況下，降息對保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，防止一些中小企業(yè)資金鏈斷裂起到積極作用。當(dāng)前，貨幣政策和財(cái)政政策共同維護(hù)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的格局已經(jīng)形成。2008年3月5日，溫家寶總理在十一屆全國人大第一次會議作政府工作報(bào)告中指出要合理控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，著力優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。堅(jiān)持嚴(yán)把土地、信貸閘門和市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，特別要加強(qiáng)和規(guī)范新開工項(xiàng)目管理，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目新開工條件。同時抓緊建立住房保障體系?？偟闹笇?dǎo)原則是：（1）堅(jiān)持從我國人多地少的基本國情出發(fā)，建立科學(xué)、合理的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。大力發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型住宅，增加中小套型住房供給，引導(dǎo)居民適度消費(fèi)。（2）堅(jiān)持正確發(fā)揮政府和市場的作用，政府主要制定住房規(guī)劃和政策，搞好土地合理供應(yīng)、集約利用和管理，重點(diǎn)發(fā)展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通過市場調(diào)節(jié)解決。（3）堅(jiān)持加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管，規(guī)范和維護(hù)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。從2008年政府工作報(bào)告中可以看到，08年的調(diào)控方向在于“合理控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，著力優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)”，同時抓緊建立住房保障體系，建立科學(xué)、合理的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)形成住房梯級消費(fèi)。（以商品房為代表）我國住房自1978年開始商品化，1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。表一顯示了從1988年到2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額與國民生產(chǎn)總值（GNP）的關(guān)系，由1988年，%%，20年的時間里，房地產(chǎn)發(fā)展速度十分驚人。房地產(chǎn)企業(yè)平均從業(yè)人口也從1994年的660，122人增加到2007年1，719，700人，增長近三倍。可以看出房地產(chǎn)在我國國民生產(chǎn)中占據(jù)著越來越重要的地位，為就業(yè)做出了重要貢獻(xiàn)。 表一房地產(chǎn)的銷售價格呈穩(wěn)步上升的趨勢，剔除通貨膨脹的影響后仍有很高的增長率，而成交量從1998年開始飛速增長，到2005年達(dá)到頂峰。之后有所下跌。表二2007年是我國房地產(chǎn)投資開發(fā)的一個峰點(diǎn)，%，是自1993年以來增幅最大的一年。而2008年下半年在全球金融風(fēng)暴的影響下，2008年的商品房銷售面積較2007年同期下降。從表四中可以看出，商品房銷售存在很強(qiáng)的月份性，在每年12月份成交量迅速上升，與年底竣工面積大幅上升相符。與2007年相比較，2008年從5月份開始房地產(chǎn)成交量就有所下降，并且隨著時間推移下降幅度越來越大。與此同時，竣工面積卻基本上保持與2007年相同水平，證明房地產(chǎn)企業(yè)的資金流還未受到金融風(fēng)暴的影響。房地產(chǎn)商的供給沒有減少，而大眾需求大大下降了，一是受經(jīng)濟(jì)增長放緩導(dǎo)致收入減少，二是房屋價格指數(shù)下跌，許多人對樓市持觀望態(tài)度，等待樓盤繼續(xù)下跌。導(dǎo)致08年商品房銷售額較07年有了很大的下跌。其中9月份銷售額央行降息措施影響有所回升。 表三 我國房地產(chǎn)的供求及銷售價格從總體上來說，2008年有了較大的下降，但各個區(qū)域的具體情況都不同，而且每個區(qū)域的不同地點(diǎn)樓市情況也有所不同。就廣州市來說，市中心的樓價僵持在一萬左右水平，沒有上漲但也沒有隨著經(jīng)濟(jì)增長變化下跌，價格下跌的都是郊區(qū)新開發(fā)的樓房。另外，在中央拉動內(nèi)需加大投資，央行屢次降息情況下，08年12月份樓價較11月份有所回升（依然低于07年同期水平）。國家發(fā)改委網(wǎng)站消息，根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，12月份，%，；%。從其中摘出的16個城市的房價情況如下表：地 區(qū)房屋銷售價格指數(shù)　新建住房價格指數(shù)二手住房價格指數(shù)同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比全 國北 京101天 津沈 陽99大 連100100100哈 爾 濱上 海南 京100杭 州合 肥武 漢長 沙99廣 州95深 圳99海 口102重 慶三 亞115注：同比以去年同月價格為100，環(huán)比以上月價格為100?！?0平方米住房價格指數(shù)”指90平方米及以下新建住房價格指數(shù)。上表所摘錄的城市中，上海，長沙，廣州跌幅大于全國平均水平，而其他12個城市均高于全國水平，且部分城市樓價在12月份有所回升。在以上分析中有兩個關(guān)鍵點(diǎn)可對樓市走向進(jìn)行預(yù)測：（表三：商品房竣工面積），其原因房地產(chǎn)開發(fā)周期長高速緩慢，所以在短時間內(nèi)商品房的供給不會下降，但經(jīng)過開發(fā)商的主動調(diào)整后，最遲從2009年下半年開始竣工面積會有所下降，以適應(yīng)需求的下降；，可動用資金過了這段潛伏期后會減少，在客觀條件上限制了開發(fā)商開發(fā)新的樓盤；。從表三中2008年的銷售額走向看，9月份，11月份央行調(diào)息，樓房價格都有一定程度上升，但上升幅度不大。貨幣政策對樓市影響較為迅速但不能裨性地影響到房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)，而中央出臺的財(cái)政措施，如加大基建投入，拉動內(nèi)需，則見效比較緩慢。另外從08年12月份的數(shù)據(jù)中可以看出，國家的政策對樓市走向的積極作用已有所顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)接下來幾個月房價不會再下跌；，2007年增長速度達(dá)到一個峰點(diǎn)（表二，19912007商品房售價），目前樓價水平仍處于較高位，并沒有跌到谷底。2008年，全球房地產(chǎn)市場降溫蔓延給我國住房投資和需求造成較大的心理沖擊，推動房地產(chǎn)市場向下調(diào)整。2000年以來，我國房屋銷售面積增速連續(xù) 8 年快于竣工面積的增長速度，05～07年市場供求緊張的矛盾尤為突出。進(jìn)入08 年，我國商品房銷售面積和銷售額出現(xiàn)了自98年來的首次負(fù)增長。房價漲幅逐漸回落，部分一線城市下跌明顯，例如上海房價環(huán)比出現(xiàn)負(fù)值、廣州和深圳房價同比和環(huán)比均出現(xiàn)負(fù)值。而受部分大城市房價下調(diào)、退房現(xiàn)象增多的影響，消費(fèi)者對房價進(jìn)一步回落的預(yù)期增強(qiáng)，持幣觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)了1998年以來的首次負(fù)增長，市場交易呈現(xiàn)“量跌價滯”的局面。雖然房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)較快增長，但企業(yè)資金來源增速持續(xù)回落。截至2008年8月底，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速已降至2004年以來的最低水平，開發(fā)商資金回籠壓力加大。2009年，在全球房地產(chǎn)市場形勢嚴(yán)峻、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放慢的背景下，房地產(chǎn)市場調(diào)整將加劇。受住房需求不旺、房價預(yù)期回落、市場前景看淡的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將出現(xiàn)大幅度降低，在2008年基數(shù)較高的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有可能下滑到10%以下。房地產(chǎn)市場有可能從“量跌價滯”發(fā)展為“量價齊跌”，大城市房價跌幅將超過中小城市，高檔住宅價格回落幅度將超過中低檔房。為了避免房地產(chǎn)市場過度調(diào)整，預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)調(diào)控政策將堅(jiān)持以“穩(wěn)”為主，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場，防止房價大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。08年，珠三角各城市在國家宏觀調(diào)控的政策影響下，商品房成交量不斷下降，房價也分別有了不同程度的下跌。今年１－７月，廣、深、莞、珠、惠、佛、中、江門、％－％，％－％。08年上半年廣東省的總體水平：％；，％。上半年商品房均價是5864元／平方米，％，基本回落到去年同期水平。其中，一手住宅的均價為5711元／平方米，％，％；而全省二手房均價2640元／平方米，同比下降一成。其中廣州、深圳二手房銷售均價分別為4353元／平方米、5722元／平方米，％％?！　《谕恋胤矫?，08年以來，地價增幅開始放緩，部分地區(qū)樓面地價已開始下跌，市場交易冷清，流拍不斷。眾多發(fā)展商面臨著銀行借款難，上市融資難、銷售回款慢等問題。目前，珠三角地區(qū)市場需求仍將快速增長。房地產(chǎn)市場受諸多因素的影響，判斷房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢，應(yīng)從多方面的因素分考慮：城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快。城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快是國家大的宏觀政策，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將是未來一段時間促進(jìn)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的動力。消費(fèi)者消費(fèi)觀念變化。據(jù)廣州、深圳、北京、上海等城市測算，近幾年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數(shù)的１０％。隨著居民消費(fèi)觀念的變化，１０年換購一套住房在未來幾年應(yīng)當(dāng)能夠持續(xù)保持。拆遷安置需求。近幾年，珠三角各城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。從上述分析可以看出，未來幾年珠三角地區(qū)房地產(chǎn)市場需求仍然很大。在市場化程度較高情況下，有需求的市場是不會萎縮的，盡管今年房地產(chǎn)市場及其發(fā)展趨勢受到美國金融風(fēng)暴以及其他一些因素的影響，但今年全年及未來幾年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持較快的增長速度。結(jié)構(gòu)性問題不容忽視。在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展過程中，珠三角地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展部分地區(qū)也出現(xiàn)了一些問題，突出表現(xiàn)在以下幾個方面：部分城市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大。部分城市由于指導(dǎo)思想上的偏差，不顧當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和實(shí)際需要，盲目攀比，搞勞民傷財(cái)?shù)乃^“形象工程”、“政績工程”。還有少數(shù)城市，追求不切實(shí)際的經(jīng)濟(jì)增長指標(biāo)，制訂過高的房地產(chǎn)投資計(jì)劃，導(dǎo)致市場供過于求，空置房增加。部分地區(qū)規(guī)劃和土地供應(yīng)失控，導(dǎo)致投資增幅過大、土地供應(yīng)過量，攤子鋪得太大，這將使部分地區(qū)存在潛在的市場風(fēng)險(xiǎn)。部分地區(qū)房地產(chǎn)價格上漲過快。近幾年，城市土地價格保持持續(xù)高增長，去年，個別城市一些區(qū)位的地價上漲了１倍以上。有的城市商品房平均銷售價格連續(xù)幾年大幅上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期人均可支配收入增幅。有的住宅項(xiàng)目一、兩年時間內(nèi)價格成倍增長，吸引了大量資性購房，引發(fā)“炒樓花”、“炒認(rèn)購號”等投機(jī)行為，進(jìn)一步抬高了房價和地價，誤導(dǎo)了房地產(chǎn)投資，極易引發(fā)市場風(fēng)險(xiǎn)。部分地區(qū)住房供求結(jié)構(gòu)失衡，空置量增加。有的城市片面強(qiáng)調(diào)以地生財(cái)，減少甚至取消經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，房價上漲過快，中低收入家庭難以入市買房。有的開發(fā)企業(yè)為追求高額利潤，盲目上大戶型、高層、高檔項(xiàng)目，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的單棟住宅占地幾十畝、幾百畝；單棟住宅標(biāo)價上千萬元，甚至近億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越居民支付能力，造成大戶型、高檔公寓嚴(yán)重積壓和土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴銀行資金。這是房地產(chǎn)發(fā)展中最嚴(yán)重的問題。盡管央行一再重申，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的３０％”，但是在實(shí)際運(yùn)作中，不少房地產(chǎn)商自己的投入很低，余下的資金基本上來自銀行。有的開發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行開發(fā)貸款、后期靠個人按揭貸款。施工企業(yè)的錢，也大多來自銀行貸款。盡管中央銀行要求商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，但仍然存在不少違規(guī)貸款。在風(fēng)云莫測的2009年，對房地產(chǎn)行業(yè)走勢、未來市場變化的判斷，將最終影響企業(yè)變革的方向和策略?？梢灶A(yù)見企業(yè)變革將主要呈現(xiàn)以下特征：巨變型。出于對行業(yè)的極端判斷，企業(yè)的運(yùn)作手法、經(jīng)營模式、組織規(guī)模、組織結(jié)構(gòu)、人員流動易出現(xiàn)大的波動。身處此中的房地產(chǎn)企業(yè)在變革之前及過程中，除了變革方案本身之外，媒體關(guān)系、品牌影響、公眾形象都需列為考慮項(xiàng)之內(nèi)。處理好企業(yè)變革之外的事務(wù)，將降低變革風(fēng)險(xiǎn)，更有利于企業(yè)變革的順利完成。適度變革型。當(dāng)市場變化（不論轉(zhuǎn)暖還是冷卻），都會有一些企業(yè)進(jìn)行以優(yōu)化為目的的變革。通過變革補(bǔ)“短板”，優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)、專業(yè)結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)提升管理能力將成為此類變革的主要內(nèi)容。清盤型。以“押寶型”為代表，同時也可能包括一批“心有余而力不足”的企業(yè)。企業(yè)會因?yàn)樾判膯适?、信心與實(shí)力的巨大落差，而選擇退出這個行業(yè)。在“押寶型”、“心有余而力不足”企業(yè)進(jìn)行變革之前，對自身實(shí)力的系統(tǒng)、客觀評估是最重要的，以避免出現(xiàn)“害人害己”的局面（人—員工；己—企業(yè)）。中國09年將出臺更多措施提振房地產(chǎn)市場。中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新表示，2009年中國將宣布出臺更多措施以扶持備受打擊的房地產(chǎn)市場，包括對房產(chǎn)商開發(fā)中小戶型給予重點(diǎn)資金支持等。盡管有早期跡象顯示房地市場回暖，但市場的下行還將持續(xù)。中國政府已采取減稅、下調(diào)首付款和按揭利率等措施，旨在提振房產(chǎn)需求，作為政府拉動放緩經(jīng)濟(jì)所做努力的一部分。姜偉新表示：“雖然政策已經(jīng)開始對市場產(chǎn)生積極影響，部分城市成交量回升，但是，房地產(chǎn)市場下行還將持續(xù)?！痹?009年的工作中，除了鼓勵居民購房消費(fèi)之外，政府還將對開發(fā)中小套型的房地產(chǎn)開發(fā)商給予資金支持。中國政府將動用２萬億元全國住房公積金繳納額中的一部分，以支持經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)?！吨袊C券報(bào)》援引姜偉新的話表示，2009年中國將新增經(jīng)濟(jì)適用房130萬套，并解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題?！　≈袊鴩鴦?wù)院于2008年12月份發(fā)布了促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的13點(diǎn)意見，對加大保障性住房建設(shè)、支持房地產(chǎn)企業(yè)融資等若干方面進(jìn)行了部署。四、房地產(chǎn)行業(yè)對人才的需求與薪酬?duì)顩r房地產(chǎn)業(yè)之所以吸引人的一個很重要的原因在于其涉及到的范圍非常廣泛，從房地產(chǎn)的市場