【正文】 ，國內出口和投資的實際增速下滑，經濟增長出現(xiàn)回落。在此背景下，央行放松了貨幣政策，8月初央行宣布放松對中小企業(yè)的貸款管制并增加了2000億元的貸款額度、9月、10月分別下調了存款準備金率、10月末央行宣布不再對商業(yè)銀行信貸規(guī)劃進行硬性約束、1年期央票的隔周發(fā)行，保證市場流動性充分供應。此外，自04年10月開始的加息周期在07年終結，08年進入了降息通道，當國內通脹壓力減輕、外需不振、內需也存在較大下滑風險的情況下，國內可能會出現(xiàn)產能過剩，這將進一步形成通貨緊縮壓力，央行降息空間隨之加大。利率的下降有助于降低開發(fā)企業(yè)的融資成本，減少購房人的購房成本，在目前房地產市場持續(xù)低迷的情況下，降息對保持房地產市場穩(wěn)定發(fā)展，防止一些中小企業(yè)資金鏈斷裂起到積極作用。當前，貨幣政策和財政政策共同維護經濟平穩(wěn)較快增長的格局已經形成。2008年3月5日，溫家寶總理在十一屆全國人大第一次會議作政府工作報告中指出要合理控制固定資產投資規(guī)模，著力優(yōu)化投資結構。堅持嚴把土地、信貸閘門和市場準入標準，特別要加強和規(guī)范新開工項目管理，嚴格執(zhí)行項目新開工條件。同時抓緊建立住房保障體系?？偟闹笇г瓌t是：（1）堅持從我國人多地少的基本國情出發(fā)，建立科學、合理的住房建設和消費模式。大力發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型住宅，增加中小套型住房供給，引導居民適度消費。（2）堅持正確發(fā)揮政府和市場的作用，政府主要制定住房規(guī)劃和政策，搞好土地合理供應、集約利用和管理，重點發(fā)展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通過市場調節(jié)解決。（3）堅持加強對房地產市場的調控和監(jiān)管，規(guī)范和維護市場秩序，促進房地產業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。從2008年政府工作報告中可以看到，08年的調控方向在于“合理控制固定資產投資規(guī)模，著力優(yōu)化投資結構”，同時抓緊建立住房保障體系，建立科學、合理的住房建設和消費模式。改善供應結構，引導形成住房梯級消費。（以商品房為代表）我國住房自1978年開始商品化，1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產綜合開發(fā)的序幕。表一顯示了從1988年到2007年房地產開發(fā)投資總額與國民生產總值（GNP）的關系，由1988年，%%，20年的時間里，房地產發(fā)展速度十分驚人。房地產企業(yè)平均從業(yè)人口也從1994年的660，122人增加到2007年1，719，700人，增長近三倍。可以看出房地產在我國國民生產中占據(jù)著越來越重要的地位，為就業(yè)做出了重要貢獻。 表一房地產的銷售價格呈穩(wěn)步上升的趨勢，剔除通貨膨脹的影響后仍有很高的增長率，而成交量從1998年開始飛速增長，到2005年達到頂峰。之后有所下跌。表二2007年是我國房地產投資開發(fā)的一個峰點，%，是自1993年以來增幅最大的一年。而2008年下半年在全球金融風暴的影響下，2008年的商品房銷售面積較2007年同期下降。從表四中可以看出，商品房銷售存在很強的月份性，在每年12月份成交量迅速上升，與年底竣工面積大幅上升相符。與2007年相比較，2008年從5月份開始房地產成交量就有所下降，并且隨著時間推移下降幅度越來越大。與此同時，竣工面積卻基本上保持與2007年相同水平，證明房地產企業(yè)的資金流還未受到金融風暴的影響。房地產商的供給沒有減少，而大眾需求大大下降了，一是受經濟增長放緩導致收入減少，二是房屋價格指數(shù)下跌，許多人對樓市持觀望態(tài)度，等待樓盤繼續(xù)下跌。導致08年商品房銷售額較07年有了很大的下跌。其中9月份銷售額央行降息措施影響有所回升。 表三 我國房地產的供求及銷售價格從總體上來說，2008年有了較大的下降，但各個區(qū)域的具體情況都不同，而且每個區(qū)域的不同地點樓市情況也有所不同。就廣州市來說，市中心的樓價僵持在一萬左右水平，沒有上漲但也沒有隨著經濟增長變化下跌，價格下跌的都是郊區(qū)新開發(fā)的樓房。另外，在中央拉動內需加大投資，央行屢次降息情況下，08年12月份樓價較11月份有所回升（依然低于07年同期水平）。國家發(fā)改委網站消息，根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調查顯示，12月份，%，；%。從其中摘出的16個城市的房價情況如下表：地 區(qū)房屋銷售價格指數(shù)　新建住房價格指數(shù)二手住房價格指數(shù)同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比全 國北 京101天 津沈 陽99大 連100100100哈 爾 濱上 海南 京100杭 州合 肥武 漢長 沙99廣 州95深 圳99海 口102重 慶三 亞115注：同比以去年同月價格為100，環(huán)比以上月價格為100。“90平方米住房價格指數(shù)”指90平方米及以下新建住房價格指數(shù)。上表所摘錄的城市中，上海，長沙，廣州跌幅大于全國平均水平，而其他12個城市均高于全國水平，且部分城市樓價在12月份有所回升。在以上分析中有兩個關鍵點可對樓市走向進行預測：（表三：商品房竣工面積），其原因房地產開發(fā)周期長高速緩慢，所以在短時間內商品房的供給不會下降，但經過開發(fā)商的主動調整后，最遲從2009年下半年開始竣工面積會有所下降，以適應需求的下降；，可動用資金過了這段潛伏期后會減少，在客觀條件上限制了開發(fā)商開發(fā)新的樓盤；。從表三中2008年的銷售額走向看，9月份，11月份央行調息，樓房價格都有一定程度上升，但上升幅度不大。貨幣政策對樓市影響較為迅速但不能裨性地影響到房地產市場的結構，而中央出臺的財政措施，如加大基建投入，拉動內需，則見效比較緩慢。另外從08年12月份的數(shù)據(jù)中可以看出，國家的政策對樓市走向的積極作用已有所顯現(xiàn)，預計接下來幾個月房價不會再下跌；，2007年增長速度達到一個峰點（表二，19912007商品房售價），目前樓價水平仍處于較高位，并沒有跌到谷底。2008年，全球房地產市場降溫蔓延給我國住房投資和需求造成較大的心理沖擊，推動房地產市場向下調整。2000年以來，我國房屋銷售面積增速連續(xù) 8 年快于竣工面積的增長速度，05～07年市場供求緊張的矛盾尤為突出。進入08 年，我國商品房銷售面積和銷售額出現(xiàn)了自98年來的首次負增長。房價漲幅逐漸回落，部分一線城市下跌明顯，例如上海房價環(huán)比出現(xiàn)負值、廣州和深圳房價同比和環(huán)比均出現(xiàn)負值。而受部分大城市房價下調、退房現(xiàn)象增多的影響，消費者對房價進一步回落的預期增強，持幣觀望氣氛濃重，房地產銷售出現(xiàn)了1998年以來的首次負增長，市場交易呈現(xiàn)“量跌價滯”的局面。雖然房地產開發(fā)投資繼續(xù)較快增長，但企業(yè)資金來源增速持續(xù)回落。截至2008年8月底，房地產開發(fā)企業(yè)資金來源增速已降至2004年以來的最低水平，開發(fā)商資金回籠壓力加大。2009年，在全球房地產市場形勢嚴峻、國內經濟增速放慢的背景下，房地產市場調整將加劇。受住房需求不旺、房價預期回落、市場前景看淡的影響，房地產開發(fā)投資增速將出現(xiàn)大幅度降低，在2008年基數(shù)較高的基礎上，預計2009年房地產開發(fā)投資增速有可能下滑到10%以下。房地產市場有可能從“量跌價滯”發(fā)展為“量價齊跌”，大城市房價跌幅將超過中小城市，高檔住宅價格回落幅度將超過中低檔房。為了避免房地產市場過度調整，預計2009年房地產調控政策將堅持以“穩(wěn)”為主，合理引導房地產市場，防止房價大起大落，促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展。08年，珠三角各城市在國家宏觀調控的政策影響下，商品房成交量不斷下降，房價也分別有了不同程度的下跌。今年１－７月，廣、深、莞、珠、惠、佛、中、江門、％－％，％－％。08年上半年廣東省的總體水平：％；，％。上半年商品房均價是5864元／平方米，％，基本回落到去年同期水平。其中，一手住宅的均價為5711元／平方米，％，％；而全省二手房均價2640元／平方米，同比下降一成。其中廣州、深圳二手房銷售均價分別為4353元／平方米、5722元／平方米，％％。　　而在土地方面，08年以來，地價增幅開始放緩，部分地區(qū)樓面地價已開始下跌，市場交易冷清，流拍不斷。眾多發(fā)展商面臨著銀行借款難，上市融資難、銷售回款慢等問題。目前，珠三角地區(qū)市場需求仍將快速增長。房地產市場受諸多因素的影響，判斷房地產市場發(fā)展態(tài)勢，應從多方面的因素分考慮：城鎮(zhèn)化進程的加快。城鎮(zhèn)化進程加快是國家大的宏觀政策，大量人口進城居住、就業(yè)，將是未來一段時間促進房地產市場快速發(fā)展的動力。消費者消費觀念變化。據(jù)廣州、深圳、北京、上海等城市測算，近幾年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數(shù)的１０％。隨著居民消費觀念的變化，１０年換購一套住房在未來幾年應當能夠持續(xù)保持。拆遷安置需求。近幾年，珠三角各城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎設施建設的步伐會繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。從上述分析可以看出，未來幾年珠三角地區(qū)房地產市場需求仍然很大。在市場化程度較高情況下，有需求的市場是不會萎縮的，盡管今年房地產市場及其發(fā)展趨勢受到美國金融風暴以及其他一些因素的影響，但今年全年及未來幾年房地產市場將繼續(xù)保持較快的增長速度。結構性問題不容忽視。在房地產市場快速發(fā)展過程中，珠三角地區(qū)房地產行業(yè)的發(fā)展部分地區(qū)也出現(xiàn)了一些問題，突出表現(xiàn)在以下幾個方面：部分城市房地產開發(fā)規(guī)模過大。部分城市由于指導思想上的偏差，不顧當?shù)亟洕l(fā)展水平和實際需要，盲目攀比，搞勞民傷財?shù)乃^“形象工程”、“政績工程”。還有少數(shù)城市，追求不切實際的經濟增長指標，制訂過高的房地產投資計劃，導致市場供過于求，空置房增加。部分地區(qū)規(guī)劃和土地供應失控，導致投資增幅過大、土地供應過量，攤子鋪得太大，這將使部分地區(qū)存在潛在的市場風險。部分地區(qū)房地產價格上漲過快。近幾年，城市土地價格保持持續(xù)高增長，去年，個別城市一些區(qū)位的地價上漲了１倍以上。有的城市商品房平均銷售價格連續(xù)幾年大幅上漲，遠遠高于同期人均可支配收入增幅。有的住宅項目一、兩年時間內價格成倍增長，吸引了大量資性購房，引發(fā)“炒樓花”、“炒認購號”等投機行為，進一步抬高了房價和地價，誤導了房地產投資，極易引發(fā)市場風險。部分地區(qū)住房供求結構失衡，空置量增加。有的城市片面強調以地生財，減少甚至取消經濟適用住房建設，房價上漲過快，中低收入家庭難以入市買房。有的開發(fā)企業(yè)為追求高額利潤，盲目上大戶型、高層、高檔項目，一些房地產項目的單棟住宅占地幾十畝、幾百畝；單棟住宅標價上千萬元，甚至近億元，遠遠超越居民支付能力，造成大戶型、高檔公寓嚴重積壓和土地資源的嚴重浪費。房地產業(yè)嚴重依賴銀行資金。這是房地產發(fā)展中最嚴重的問題。盡管央行一再重申，“房地產開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的３０％”，但是在實際運作中，不少房地產商自己的投入很低，余下的資金基本上來自銀行。有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行開發(fā)貸款、后期靠個人按揭貸款。施工企業(yè)的錢，也大多來自銀行貸款。盡管中央銀行要求商業(yè)銀行要嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產開發(fā)項目，但仍然存在不少違規(guī)貸款。在風云莫測的2009年，對房地產行業(yè)走勢、未來市場變化的判斷，將最終影響企業(yè)變革的方向和策略?？梢灶A見企業(yè)變革將主要呈現(xiàn)以下特征：巨變型。出于對行業(yè)的極端判斷，企業(yè)的運作手法、經營模式、組織規(guī)模、組織結構、人員流動易出現(xiàn)大的波動。身處此中的房地產企業(yè)在變革之前及過程中，除了變革方案本身之外，媒體關系、品牌影響、公眾形象都需列為考慮項之內。處理好企業(yè)變革之外的事務，將降低變革風險，更有利于企業(yè)變革的順利完成。適度變革型。當市場變化（不論轉暖還是冷卻），都會有一些企業(yè)進行以優(yōu)化為目的的變革。通過變革補“短板”，優(yōu)化人員結構、專業(yè)結構、系統(tǒng)提升管理能力將成為此類變革的主要內容。清盤型。以“押寶型”為代表，同時也可能包括一批“心有余而力不足”的企業(yè)。企業(yè)會因為信心喪失、信心與實力的巨大落差，而選擇退出這個行業(yè)。在“押寶型”、“心有余而力不足”企業(yè)進行變革之前，對自身實力的系統(tǒng)、客觀評估是最重要的，以避免出現(xiàn)“害人害己”的局面（人—員工；己—企業(yè)）。中國09年將出臺更多措施提振房地產市場。中國住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新表示，2009年中國將宣布出臺更多措施以扶持備受打擊的房地產市場，包括對房產商開發(fā)中小戶型給予重點資金支持等。盡管有早期跡象顯示房地市場回暖，但市場的下行還將持續(xù)。中國政府已采取減稅、下調首付款和按揭利率等措施，旨在提振房產需求，作為政府拉動放緩經濟所做努力的一部分。姜偉新表示：“雖然政策已經開始對市場產生積極影響，部分城市成交量回升，但是，房地產市場下行還將持續(xù)。”在2009年的工作中，除了鼓勵居民購房消費之外，政府還將對開發(fā)中小套型的房地產開發(fā)商給予資金支持。中國政府將動用２萬億元全國住房公積金繳納額中的一部分，以支持經濟適用房的建設。《中國證券報》援引姜偉新的話表示，2009年中國將新增經濟適用房130萬套，并解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題?！　≈袊鴩鴦赵河?008年12月份發(fā)布了促進房地產市場發(fā)展的13點意見，對加大保障性住房建設、支持房地產企業(yè)融資等若干方面進行了部署。四、房地產行業(yè)對人才的需求與薪酬狀況房地產業(yè)之所以吸引人的一個很重要的原因在于其涉及到的范圍非常廣泛，從房地產的市場