房地產(chǎn)行業(yè)分析狀況-資料下載頁
2025-06-16 12:37本頁面
【正文】 速一直維持在10%—15%之間的溫和增長，在過去的四年間，銷售面積始終大于當年的竣工面積。因此，我們認為武漢住宅市場供不應求的局面至少還會維持兩至三年，而房價正處于起飛的初期。 五、盈利預測和財務分析 基本假設 ■未來三年內(nèi)，中國經(jīng)濟增長速度仍將保持78%左右的年均增長速度，而居民收入的增長速度可維持在10%以上 ■利率的上調(diào)幅度和頻率是溫和的，三年內(nèi)累積加息幅度不超過2% ■全國房地產(chǎn)的銷售速度與供給增長速度基本相當，房價的漲幅保持在5%左右 ■金地集團的項目開工、建設和銷售均能按計劃進行，各項目竣工時的銷售率仍維持在95%以上 ■以下的項目預測均以目前公司已經(jīng)擁有的項目為基礎，尚未考慮公司未來新增項目或收購股權可能帶來的盈利增長 六、房地產(chǎn)上市公司比較 區(qū)域發(fā)展模式 目前，中國的房地產(chǎn)上市公司大至可以分為三類：全國性、區(qū)域性和以項目為主的公司。我們對比了不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)商，并結(jié)合當前中國房地產(chǎn)行業(yè)的特征后認為：在未來十年甚至更長的時間段內(nèi)，全國性布局的房地產(chǎn)公司具有更好的發(fā)展前景，主要理由包括：第一、中國的房地產(chǎn)行業(yè)正進入一個持續(xù)的高速增長階段，這為行業(yè)內(nèi)的領先者提供了廣闊的增長空間，全國性開發(fā)商的擴張能力更強；第二、中國的房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)化水平都比較低，因此全國性開發(fā)商可以通過經(jīng)驗和信息資源的共享，提高專業(yè)化水平；第三、中國房地產(chǎn)企業(yè)的品牌知名度比較弱，全國性的品牌更是屈指可數(shù)，未來行業(yè)的競爭將由項目的競爭轉(zhuǎn)向品牌的競爭，這一方面全國性的開發(fā)商又可以占得先機?！ ∧壳埃谏鲜泄局?，除了萬科是公認的全國性開發(fā)商以外，金地已經(jīng)初步確定了全國性的布局，并從2004年起進入收獲期。招商地產(chǎn)從去年開始也開始了跨區(qū)域的發(fā)展，但仍處于轉(zhuǎn)型過程中。 產(chǎn)品定位 金地的目標客戶群鎖定為國內(nèi)正在迅速成長的中產(chǎn)階層，其產(chǎn)品檔次明顯高于普通住宅，因此其盈利能力也略高于行業(yè)平均。公司將中產(chǎn)階層更進一步劃分為2530歲首次置業(yè)的年輕白領，產(chǎn)品類型為高品質(zhì)中、小戶型公寓；3040歲的一二次置業(yè)的社會中堅，產(chǎn)品類型為城區(qū)高尚公寓小區(qū)（小高層、高層）、城郊高尚社區(qū)（多層、花園洋房、經(jīng)濟性別墅等）；3545歲二次或多次置業(yè)的中產(chǎn)精英產(chǎn)品類型為城市中心黃金地段高檔公寓、城郊景觀別墅。金地的策略是將重心放在社會中堅（占70%）層次上，同時兼顧年輕白領和中產(chǎn)精英的需求，為中產(chǎn)階層各個主要層次的客戶提供高品質(zhì)的生活空間和增值服務，從而建立清晰的客戶梯度，提高客戶忠誠度，實現(xiàn)金地品牌價值最大化?！ ≡诜康禺a(chǎn)上市公司中，對自身所開發(fā)產(chǎn)品具有明確定位的實屬少數(shù)，大多數(shù)的公司還停留在根據(jù)個別項目的實際情況進行客戶定位，尚不具備從滿足目標客戶需求的角度去尋找項目、并有針對性地進行開發(fā)產(chǎn)品的意識和能力。因此，大多數(shù)的地產(chǎn)商只能提供同質(zhì)化的產(chǎn)品和獲得行業(yè)平均水平的利潤率，而無法享受到客戶支付的溢價。在這方面，金地又表現(xiàn)出了“快人一步”的意識?！ ∝攧毡容^ 我們比較了10家以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)上市的財務指標。從毛利率和凈利潤來看，金地不僅高于萬科、招商地產(chǎn)，比包含了小型公司在內(nèi)的行業(yè)平均值也高了24個百分點，這主要得益于公司較高的客戶定位和產(chǎn)品品質(zhì)。從資產(chǎn)回報率的角度來看，金地也處于領先的地位。19992000年間，%,遠遠超出行業(yè)平均水平。2001年，公司發(fā)行新股后，雖然凈資產(chǎn)增長了210%，但其凈資產(chǎn)收益率仍屬于中等以上的水平。從表面上看，公司的總資產(chǎn)收益率似乎略低于行業(yè)平均水平，這主要是因為公司新增的土地儲備較多而且在建項目的結(jié)算大多要到2004年以后。如果剔除這些特殊因素，公司的總資產(chǎn)收益率應該也在行業(yè)平均水平之上。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)方面，金地的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率略低于行業(yè)平均值，這主要是由于公司的土地儲備較多。對于房地產(chǎn)公司而言，周轉(zhuǎn)率偏低未必是經(jīng)營效率低下的反映，相反在房價和地價持續(xù)上漲的過程中，反而是公司決策能力高超的體現(xiàn)。唯一略有欠缺的是，金地的資產(chǎn)負債率偏高，這主要是因為過去幾年公司的積極擴張所導致。幸好，完成增發(fā)以后，公司的資產(chǎn)負債率將大幅下降到50%左右的安全水平。 七、估值 絕對估值—現(xiàn)金流折現(xiàn)法和重置成本法 房地產(chǎn)公司是以項目為基礎的特殊企業(yè)，理論上其價值的計算公式為： 凈資產(chǎn)價值（NAV）=有形資產(chǎn)價值+無形資產(chǎn)價值債務的價值， 保守起見，一般的評估中都忽略無形資產(chǎn)的價值（品牌及商譽）。對于有形資產(chǎn)的評估，有兩種基本的方法：第一、現(xiàn)金流折現(xiàn)法，即將公司未來可以從所開發(fā)項目中獲得的現(xiàn)金收入現(xiàn)值，減去未來必須支付的投資、費用、稅收和利息等各項成本的現(xiàn)值，即可得到各個項目的凈現(xiàn)值，最后將這些項目的價值與公司其他資產(chǎn)價值相加之后即得到有形資產(chǎn)的總價值。這種方法在理論上比較完善，但需要做多項假定，客觀性較差。第二、重置成本法，即參照當前的市場價格，對公司土地儲備的重置成本進行評估，作為其評估價值。這種方法簡單明了，但有時限于缺乏可參照的市場成交價或當成交價顯失公允時，將給評估帶來困難?！ ∥覀円?004年6月30日以評估基準日，對金地集團的凈資產(chǎn)價值進行評估。需要說明的是，(這部分面積并未包含在6月底的項目及土地儲備中),。因此，我們在評估前先對公司的凈資產(chǎn)值做了相應的調(diào)整。對于金地集團的未售項目及土地儲備，我們分別采用上述兩種方法進行評估。我們得出的評估結(jié)果是：公司的未售項目及土地儲備的的重估增值（扣除少數(shù)股東的權益后）。以增發(fā)前股本計算,目前股價大約折讓20%?！ ∠鄬乐怠杏始笆袃袈省 ∥覀冞x擇了10家以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)公司，進行相對估值的比較。從市盈率的角度，金地集團的05年的預測市盈率是最低的。從市凈率來看，金地的市凈率也屬于偏低的水平，招商地產(chǎn)的市凈率雖低于金地，但主要的原因在于其房屋租賃業(yè)務和供水供電業(yè)務的增長相當平緩。此外，中遠發(fā)展和銀基發(fā)展的市凈率雖低，但這兩家公司的資產(chǎn)回報率和盈利的持續(xù)性遠不如金地。綜合來看，金地的估值相對于其他房地產(chǎn)公司而言，也被明顯低估?！ ∽ⅲ航鸬丶瘓F04年的每股收益按增發(fā)后的股本估算，萬科05年的每股收益預測未考慮可能發(fā)生的轉(zhuǎn)股因素影響
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