【正文】 重要的環(huán)節(jié)。有些地區(qū)已經(jīng)采取了切實(shí)措施，加強(qiáng)對土地資源開發(fā)利用的監(jiān)管，提高了基價(jià)，采取了競標(biāo)和拍賣等交易方式，使土地價(jià)格大幅上漲，對土地資源的開發(fā)利用起到了一定的控制作用，但全國范圍內(nèi)控制力度不夠。適合高、中、低不同收入階層消費(fèi)者購買的房屋建設(shè)比重控制不好，有些地區(qū)一方面新開盤的經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房供不應(yīng)求，另一方面房屋開發(fā)量較大房屋空置率在增加。因此，第一要調(diào)整房屋建造結(jié)構(gòu)，用合理的房屋價(jià)格結(jié)構(gòu)調(diào)控房屋銷售總體價(jià)格趨于合理。第二要全面開放和完善全國房屋二級市場，使一二級市場互補(bǔ)，從而使市場更加完善，房屋資源利用更加充分合理。第三要加強(qiáng)對整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的宏觀調(diào)控，從可持續(xù)發(fā)展、合理使用和供需平衡出發(fā)控制土地資源的開發(fā)利用和房屋建設(shè)，防止土地炒作，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)市場中各種房屋的銷售冷熱不均。我國的國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了穩(wěn)定快速的增長期，城鎮(zhèn)居民生活正由小康向更高的水平轉(zhuǎn)變，改善居住條件和居住環(huán)境將成為消費(fèi)需求的重點(diǎn)。另外，隨著城市環(huán)境的整治和新的市政規(guī)劃建設(shè)的實(shí)施，一些企業(yè)將遷出城區(qū)、違章建筑和一些街面商鋪將被拆除，加之商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)和工業(yè)用房的需求也將增加。因此，我國房地產(chǎn)市場前景較好，近期房房屋銷售價(jià)格將會繼續(xù)穩(wěn)步上漲。迎接入世的挑戰(zhàn)，我國房地產(chǎn)業(yè)考驗(yàn)與機(jī)遇并存。把握商機(jī)，未雨綢繆，我國房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)步健康的發(fā)展的新階段。 全國35個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格簡析20020815中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)■房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，為我國經(jīng)濟(jì)的快速增長做出了積極的貢獻(xiàn)。2001年全國房地產(chǎn)市場穩(wěn)步升溫，%。2002年全國房地產(chǎn)市場仍呈火暴態(tài)勢，%。東南沿海地區(qū)和西部重點(diǎn)地區(qū)重點(diǎn)城市的房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)了較高漲幅。那么，全國三十五個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場的價(jià)格水平如何？理性程度如何？又有怎樣的發(fā)展態(tài)勢？下面將就2001年有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行簡單描述，供研究參考。房地產(chǎn)市場溫度不均價(jià)格差異較大如“表1”所示，2001年全國三十五個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格抽樣調(diào)查資料表明：三十五個(gè)大中城市中，房屋銷售價(jià)格較高的城市是深圳、廣州、北京、上海和南京，；較低的城市是西寧、鄭州和銀川，、。房屋銷售價(jià)格同比漲幅明顯的城市是寧波、武漢、杭州、上海和銀川，%、%、%、%%；同比下降的城市是大連、昆明和?？?，%、%%。房屋銷售價(jià)格較高而同比價(jià)格漲幅又較明顯的城市是上海，價(jià)格較低而同比價(jià)格漲幅又較明顯的城市是銀川。那么，全國三十五個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場狀況與各地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況、收入水平和人們消費(fèi)取向的關(guān)系又如何呢？全國三十五個(gè)大中城市房屋消費(fèi)狀況如“表2”所示，全國三十五個(gè)大中城市中購房建房消費(fèi)占可支配收入比例較高的城市是寧波、呼和浩特、沈陽、廈門和上海，%、%、%、%%；比例較低的城市是昆明、青島、杭州和福州，%、%、%%?？芍涫杖胼^高，購房建房消費(fèi)所占比例較高的城市是上海和寧波；所占比例較低的城市是杭州和福州?？芍涫杖胼^低，購房建房消費(fèi)所占比例較高的城市是呼和浩特和沈陽。表1 2001年全國及35個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格和價(jià)格指數(shù)表地區(qū)名稱 價(jià)格指數(shù) 銷售價(jià)格（上年=100） （元/每平方米） 全 國 北 京 天 津 石 家 莊 太 原 呼和浩特 沈 陽 大 連 長 春 哈 爾 濱 上 海 南 京 杭 州 寧 波 合 肥 福 州 廈 門 南 昌 濟(jì) 南 青 島 鄭 州 武 漢 長 沙 廣 州 深 圳 101 南 寧 海 口 成 都 貴 陽 昆 明 重 慶 西 安 蘭 州 1905西 寧 銀 川 烏魯木齊 101 說明：“價(jià)格指數(shù)”是2001年全國及各地區(qū)1—4季度房屋銷售價(jià)格指數(shù)的簡單平均數(shù)?！颁N售價(jià)格”是2001年全國及各地區(qū)1—4季度（有效）房屋銷售價(jià)格的簡單平均數(shù)。從購房建房消費(fèi)占可支配收入的比例看，全國三十五個(gè)大中城市房屋消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重較小，人們對房屋消費(fèi)還很謹(jǐn)慎，對房地產(chǎn)市場還在觀望。房屋消費(fèi)的需求何時(shí)釋放，與各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景和人們對收入的預(yù)期有關(guān)；與房地產(chǎn)市場的溫度是否適中，價(jià)格是否合理有關(guān)。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)者的消費(fèi)理性程度與日俱增，房地產(chǎn)市場只有通過市場整合，使其監(jiān)管有序、溫度適中、價(jià)格變動(dòng)與消費(fèi)者的收入變化一致并日趨合理，才能有效地拉動(dòng)房屋消費(fèi)需求的釋放，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。那么，目前我國房地產(chǎn)市場的理性程度、價(jià)格合理程度如何呢？表2 2001年全國及35個(gè)大中城市居民可支配收入和房屋消費(fèi)支出情況表地區(qū)名稱 可支配收入 購房建房支出 所占比例% 全 國 北 京 天 津 石 家 莊 太 原 呼和浩特 沈 陽 大 連 長 春 哈 爾 濱 上 海 南 京 杭 州 寧 波 22合 肥 6817 福 州 廈 門 南 昌 濟(jì) 南 青 島 1鄭 州 武 漢 長 沙 廣 州 402 深 圳 南 寧 海 口 成 都 貴 陽 昆 明 1重 慶 西 安 蘭 州 西 寧 6041 銀 川 烏魯木齊 說明：“可支配收入”為年人均可支配收入。來源于全國住戶抽樣調(diào)查匯總數(shù)據(jù)，單位元。“購房建房支出”為年人均支出，是非消費(fèi)性支出。來源、單位同上?！八急壤睘椤百彿拷ǚ恐С觥闭肌翱芍涫杖搿钡谋壤?。房地產(chǎn)市場溫度較高相對價(jià)格也較高2001年，全國三十五個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場的價(jià)格呈現(xiàn)增長態(tài)勢。我國西部大開發(fā)進(jìn)入實(shí)施階段、申奧的成功和加入WTO有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房屋銷售市場出現(xiàn)了火暴的場面，有些地區(qū)出現(xiàn)了排隊(duì)和計(jì)算機(jī)搖號購房的現(xiàn)象。%；%。全國房地產(chǎn)市場溫度較高，但未出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象,價(jià)格的增長是合理的。表3 2001年全國及35個(gè)大中城市居民可支配收入和房屋價(jià)格情況地區(qū)名稱 戶均可支配收入 套房銷售價(jià)格 倍率 全 國 242680 北 京 488370 天 津 216790 石 家 莊 189460 太 原 166230 呼和浩特 154610 沈 陽 296820 大 連 268450 長 春 207590 哈 爾 濱 211970 上 海 382060 南 京 357920 杭 州 294740 寧 波 238680 合 肥 188280 福 州 236820 廈 門 287170 南 昌 184750 濟(jì) 南 162880 青 島 262880 鄭 州 146310 武 漢 177890 長 沙 204570 7廣 州 495720 深 圳 692120 9南 寧 164670 海 口 190660 成 都 224450 貴 陽 286050 昆 明 182490 重 慶 198660 西 安 233760 蘭 州 190500 西 寧 120840 銀 川 148430 7烏魯木齊 185880 說明：“戶均可支配收入”。 單位：元“套房銷售價(jià)格”是按每套房屋100平方米算出的套房價(jià)格。 單位：元“倍率”為“套房銷售價(jià)格”是“戶均可支配收入”的多少倍。國際上發(fā)達(dá)國家的房屋銷售中，套房價(jià)格與消費(fèi)者戶均年可支配收入之比在6倍至12倍之間。我國的情況如“表3”所示：房屋銷售相對價(jià)格比率（倍率）較高，北京、沈陽、貴陽的倍率超過了12，南京、廣州、大連和西安等城市的倍率都超過了10，最低的在5至6倍。從數(shù)字來看，我國的房屋銷售價(jià)格似乎是合理的，市場是理性的，但筆者認(rèn)為不然。我國的房屋價(jià)格與房屋消費(fèi)與國際上發(fā)達(dá)國家的房屋價(jià)格與房屋消費(fèi)是不可比的。我國的房屋消費(fèi)處在初期階段，不但房屋消費(fèi)水平較低、房屋質(zhì)量不高、居住環(huán)境不夠好、配套設(shè)施不夠完善，而且房屋銷售還包括公房銷售在內(nèi)的福利性質(zhì)，銷售是不完全市場化的。國際上發(fā)達(dá)國家的房屋消費(fèi)處在享受階段，房屋消費(fèi)水平高、房屋質(zhì)量好、居住環(huán)境好，配套設(shè)施完善，而且房屋銷售是完全市場化的。因此，我國與國際上發(fā)達(dá)國家的房屋消費(fèi)不在一個(gè)水平線上，房屋銷售價(jià)格是不可比的。根據(jù)目前中國的經(jīng)濟(jì)狀況和居民消費(fèi)水平，筆者認(rèn)為，我國的“套房”銷售價(jià)格與戶均年可支配收入的比率（倍率）應(yīng)在4倍至8倍之間。目前，我國的房屋建設(shè)的整體結(jié)構(gòu)不合理，適合高、中、低收入階層消費(fèi)的房屋比例失調(diào)，房屋銷售總體價(jià)格普遍較高，房地產(chǎn)市場的溫度也較高。加強(qiáng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展近期，我國東南沿海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格增幅較高，部分城市的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了買方市場，部分城市的土地交易價(jià)格出現(xiàn)了大幅增長，全國房地產(chǎn)價(jià)格也出現(xiàn)了較高幅度的增長。從統(tǒng)計(jì)數(shù)字看，2002年上半年固定資產(chǎn)投資價(jià)格同比走平，居民收入增加，工業(yè)品價(jià)格同比繼續(xù)走低，消費(fèi)價(jià)格也在下降。在此情況下，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，市場升溫是正常的現(xiàn)象。土地資源的儲備是房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的最重要的環(huán)節(jié)。有些地區(qū)已經(jīng)采取了切實(shí)措施，加強(qiáng)對土地資源開發(fā)利用的監(jiān)管，提高了基價(jià)，采取了競標(biāo)和拍賣等交易方式，使土地價(jià)格大幅上漲，對土地資源的開發(fā)利用起到了一定的控制作用，但全國范圍內(nèi)控制力度不夠。適合高、中、低不同收入階層消費(fèi)者購買的房屋建設(shè)比重控制不好，有些地區(qū)一方面新開盤的經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房供不應(yīng)求，另一方面房屋開發(fā)量較大房屋空置率在增加。因此，第一要調(diào)整房屋建造結(jié)構(gòu)，用合理的房屋價(jià)格結(jié)構(gòu)調(diào)控房屋銷售總體價(jià)格趨于合理。第二要全面開放和完善全國房屋二級市場，使一二級市場互補(bǔ)，從而使市場更加完善，房屋資源利用更加充分合理。第三要加強(qiáng)對整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的宏觀調(diào)控，從可持續(xù)發(fā)展、合理使用和供需平衡出發(fā)控制土地資源的開發(fā)利用和房屋建設(shè)，防止土地炒作，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)市場中各種房屋的銷售冷熱不均。我國的國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了穩(wěn)定快速的增長期，城鎮(zhèn)居民生活正由小康向更高的水平轉(zhuǎn)變，改善居住條件和居住環(huán)境將成為消費(fèi)需求的重點(diǎn)。另外，隨著城市環(huán)境的整治和新的市政規(guī)劃建設(shè)的實(shí)施，一些企業(yè)將遷出城區(qū)、違章建筑和一些街面商鋪將被拆除，加之商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)和工業(yè)用房的需求也將增加。因此，我國房地產(chǎn)市場前景較好，近期房房屋銷售價(jià)格將會繼續(xù)穩(wěn)步上漲。迎接入世的挑戰(zhàn)，我國房地產(chǎn)業(yè)考驗(yàn)與機(jī)遇并存。把握商機(jī)，未雨綢繆，我國房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)步健康的發(fā)展的新階段。