【正文】 港投資回報率為5%，那么每年繳納“差餉”%。 另外，國外普遍都對物業(yè)所有者征收類似于物業(yè)稅的稅項，與西方發(fā)達國家的稅項相比較，分析認為，只要按照低于房產估值的1%征收物業(yè)稅都是比較合理的。 表32：不同國家征收物業(yè)稅的方式及稅率比較國家物業(yè)稅征收的方法及稅率加拿大%美國各州按照該年度不動產市場價值的1%2%征收%%征收法國%%的超額累進稅率日本%%（被評估土地價值低于15萬日元，建筑物價值低于8萬日元免征）芬蘭%%，%%印尼%（三）開征物業(yè)稅對房地產開發(fā)與消費的影響一旦開征物業(yè)稅，從政府的角度來看有兩方面的積極意義：其一，增加稅收，保證地方固定資產投入資金的穩(wěn)定來源，對于賣地而言，這一措施有利于緩解透支區(qū)域資源的趨勢。其二，開征物業(yè)稅可以增加炒房者和投機客保有的房地產成本，能夠起到鼓勵合理的消費性購房，抑制投機性購房的作用。 開征物業(yè)稅有利于緩解企業(yè)的資金壓力現(xiàn)階段，我國實行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有權屬于國家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限內，一般為40年到70年的土地使用權，而其中的大部分稅費在取得土地時幾乎是一次性支付。因此在目前的房價構成中，稅費及房產商利潤占到60%，建安成本和營銷成本占40%，房地產開發(fā)、土地占有的稅費太多導致了目前房價過高。而一旦開征物業(yè)稅，將有望改變原有的體制，把以往在房價中一次性交納的稅費改成逐年收取。相應地，改革后房地產的開發(fā)成本將會大幅度降低，假設現(xiàn)在的建設成本為100元／平方米計算，把地價和其他費用所占開發(fā)成本的比例降到國外的一般水平，將使房屋開發(fā)成本立刻降到58元／平方米，這將有利于緩解房地產企業(yè)的資金壓力。開征物業(yè)稅后房價將大幅下調30%左右由于物業(yè)稅政策從醞釀到初稿討論再到最后發(fā)布實施會有一個相對較長的過程，在這一政策過渡期，大部分物業(yè)多是物業(yè)稅開征前的商品房。分析認為，現(xiàn)行房價在物業(yè)稅預期前提下會有近升遠降的可能。由于房屋價值越高物業(yè)稅也越高，可能會有不少消費者趁物業(yè)稅實行之前購進大戶型或者豪宅，需求的增加會導致房價上升。這與購房者對物業(yè)稅的預期有關。按照現(xiàn)行稅法，目前的房價中已經包含了土地出讓金和增值稅，如果要在此基礎上進一步征稅，有重復征稅之嫌，對舊房業(yè)主來說也是相當不公平的，由此造成的社會影響太大，因此，即便是要對該部分房產征物業(yè)稅，其稅率也會遠低于新稅制下開發(fā)的房產所應納稅的稅率；而遠期房價的降低則是對房價虛高的釋放過程，由于對房價上升的預期和物業(yè)稅開征后使用費用提高的預期導致部分有購買實力的買家追捧豪宅，當其價格偏離價值太遠時，價格終究會有一個向價值回歸的過程。 毋庸置疑的是，開征物業(yè)稅有利于房價大幅下調，準入門檻也將大大降低。因為一旦開征物業(yè)稅后，房地產業(yè)的稅費征收環(huán)節(jié)后移，地價和相關稅費分70年交，那么也就意味著占住宅成本40%強的地價和相關稅費在銷售時只需先交納1/70，其余在剩余的69年中分別交納，下降了（701）/70=%，表現(xiàn)在房價中，成本就下降了40%%=%?？紤]到發(fā)展商在經營中的其它因素，將其中的10%份額占據(jù)為己有，也有29%以上的降價幅度。也就是說，目前售價6000元/平方米的房子，屆時4200元/平方米即可盈利銷售。但就實際情況來看，房價的下降幅度可能不會如此明顯，其主要原因是房地產市場是區(qū)域性市場，房價取決于市場的供需關系。就目前情況來看，我國住房需求十分旺盛，發(fā)展商讓利空間不會太大，而變相通過增加小區(qū)附加值（如綠化、環(huán)境、智能化等）以及利用各種形式的促銷來穩(wěn)定房價，但與增加的投入相比，開發(fā)商的整體成本仍遠遠小于開征物業(yè)稅以前的開銷，從而成為物業(yè)稅最直接的受益者，消費者可能并不會因為開發(fā)商成本的降低而買到低價的商品房。開征物業(yè)稅對房地產二級市場影響不大分析認為，征收物業(yè)稅對房地產二級市場影響不大。主要體現(xiàn)在以下三方面：　　首先，物業(yè)稅的開征范圍主要適用于新商品房，對于已經投入使用、經過一次交易的二手房，稅法制定部門擬定對此類舊有物業(yè)將實施過渡措施，但目前還沒有明確的說法及條文出現(xiàn)。依照二手房市場現(xiàn)有的規(guī)定，二手商品房的土地稅費已經在新商品房買賣中交納完成，無需再繳。所以，開征不動產物業(yè)稅的辦法對于目前的房地產二級市場并不適用，在短期內難以對其造成影響。其次，征收物業(yè)稅需要有關部門定期對房地產市場價值進行評估，每年按照評估價值對房地產所有者征稅，因此稅收會隨房產的升值而提高。但從目前二手商品房尤其是二手高端物業(yè)的市場價格來看，與當年一手價格相比呈現(xiàn)出明顯的下跌趨勢，稅收逐漸上漲是否成立還存在很大疑問。第三，如果物業(yè)稅征收涉及到二級市場，將對炒樓行為起到一定的抑制作用。因為土地增值必定帶動物業(yè)稅上漲，即便樓盤升值了，那么新買家面對越來越重的稅負難免顧慮重重。所以對于增值的樓盤來說，很有可能出現(xiàn)有價無市的現(xiàn)象，炒家自然難以高價出手套現(xiàn)。Ⅳ 下半年趨勢預測上半年市場運行情況顯示，房地產開發(fā)投資增長幅度逐月降低、開發(fā)貸款增速放緩，資金來源明顯偏緊、土地開發(fā)面積和商品房竣工面積增速也持續(xù)回落，這說明自去年以來國家采取的一系列旨在打壓房地產等投資過熱行業(yè)的宏觀調控措施已經取得初步成效。隨著國家宏觀調控措施的逐步落實，預計下半年房地產開發(fā)投資等主要指標增速將繼續(xù)放慢，全年房地產投資增長將回歸到2002年的水平(增長 %左右)；與此同時，房地產綜合景氣指數(shù)也將保持穩(wěn)中趨降的態(tài)勢。但是在宏觀經濟繼續(xù)走好的基礎上，房地產市場需求仍將保持旺盛的發(fā)展勢頭，預計下半年房屋價格將繼續(xù)穩(wěn)步上漲，全年平均價格漲幅將高于上年。一、投資增速將繼續(xù)回落 平均盈利水平降低目前，在房地產開發(fā)資金來源中，除了自有資金外，政策對資金來源的其它部分均進行了規(guī)范與限制，房地產行業(yè)將再次感受巨大的資金壓力。實際上今年4月底以來各商業(yè)銀行對房地產領域的貸款審批更趨嚴格，房地產貸款總量控制，額度減少。一些項目即使“四證”齊全，也不一定會放貸。 因此可以預見，下半年房地產業(yè)投資增長速度將繼續(xù)回落。估計2004年投資增幅在20%左右，2005年會回落到15%左右的水平，主要原因有以下三點：一是宏觀調控成效將進一步發(fā)揮作用。今年第4季度，以控制投資規(guī)模和增長速度為重點的宏觀調控政策的積極成效將進一步發(fā)揮。作為投資重要組成部分的房地產開發(fā)投資，必然顯示出相同的回落趨勢。同時，各銀行對房地產開發(fā)企業(yè)貸款資本金比例的提高以及國家對耕地最嚴格的保護措施，經過上半年時滯期，對房地產開發(fā)投資調控作用將更加顯著。二是房地產開發(fā)企業(yè)本身自有資金、土地儲備和商品房空置面積、價格的情況也制約房地產開發(fā)投資的過快增長。在銀行準備金利率和對房地產開發(fā)企業(yè)貸款條件提高的條件下，今年上半年，房地產開發(fā)投資資金來源中，%，遠低于銀行貸款規(guī)定的資本金比例，因而限制了房地產開發(fā)投資能力。在國家嚴格保護耕地和改革土地征用制度的背景下，據(jù)國家統(tǒng)計局對3000家重點房地產企業(yè)的最新調查，%的企業(yè)沒有土地儲備，從而成為房地產開發(fā)投資過快增長的另一限制因素。 三是煤電油運瓶頸的加劇，特別是鋼鐵、水泥產量的回落將影響房地產開發(fā)投資的增長。與今年12月和13月份相比，；。而有關部委下發(fā)的《當前部分行業(yè)制止低水平重復建設目錄》，將鋼鐵行業(yè)和水泥行業(yè)部分低水平重復建設的生產列為禁止或限制條目，這將進一步促進鋼鐵和水泥生產的回落，從而制約房地產投資過快增長。與此同時，預計房地產竣工面積及銷售面積增長速度也將回落。%%，預計2002005年銷售面積增長速度回落快于竣工面積增長速度回落，將出現(xiàn)大量新空置面積。 與此相對應，行業(yè)平均盈利水平將下降。主要是由于未來有關部門將嚴格控制土地和資金，商業(yè)用地將基本采取“招拍掛”方式出讓，房地產土地成本上升；其次，嚴控房地產開發(fā)貸款和預期利息提高會增加開發(fā)成本；再次，嚴控個人住房按揭貸款和提高購房門檻會延長房地產項目開發(fā)周期，降低房地產項目銷售速度，從而提高開發(fā)成本和銷售成本。受這些因素的影響，房地產行業(yè)平均毛利水平將下降5%8%，盲目投資的現(xiàn)象會減少。 二、房價走勢仍將以升為主，但漲勢不會過大雖然房地產投資增速將會回落，但是在宏觀經濟繼續(xù)走好的基礎上，房地產市場需求仍將保持旺盛的發(fā)展勢頭，預計下半年房屋價格將繼續(xù)穩(wěn)步上漲，全年平均價格漲幅將高于上年。首先從政策角度分析：一是國務院去年發(fā)布的18號令，將房地產業(yè)列為國民經濟的支柱產業(yè)，在政策上予以支持。雖然預防房地產業(yè)泡沫的聲音不斷，但房地產業(yè)整體并未過熱，目前也看不到有限制產業(yè)發(fā)展的國家或地方政策出臺，政策面仍對產業(yè)發(fā)展形成強大支撐。二是國民經濟發(fā)展持續(xù)看好，居民預期收入增加，購買力增強，房地產需求強勁，可能出現(xiàn)的低度通脹對房價上漲形成支持。目前商品住宅平均價位超出了中低收入居民的實際購買力水平。但與住宅商品化啟動時的1998年的收入房價比已明顯縮小，因而購買力問題不會直接影響房價的變動。三是土地供應與貸款政策影響房價上漲。由于中央開始加強了對于土地的管理控制，原來的用地計劃受到影響，土地出讓量很少，對于房地產項目的開發(fā)產生了影響。這一特點決定了近期新樓盤數(shù)量銳減，上市供應量降低，這也是房價上漲的主要誘因。其次從技術面角度來看：一是開發(fā)商土地成本增加，鋼材、水泥等建材成本提高等因素將導致房地產開發(fā)成本上升，開發(fā)商除自我消化一部分外，勢必將新增的部分成本打入房價，導致房價水平將有一定程度的上漲。但由于房地產開發(fā)商的利潤空間較大，完全可以通過稀釋利潤來消化，因而應該不會影響近期房價。二是雖然有央行“121號”文件的制約，但對于有實力的大開發(fā)商來說，融資并非難事，雖然有消息說銀監(jiān)會已將房地產業(yè)信貸作為檢查的重點，但對于操作規(guī)范的開發(fā)商來說，資金上并不會受到太大影響，因而不會因資金的原因影響地產商的投資。三是對房地產價格的走勢影響最大的是關于開征物業(yè)稅的消息，但由于市場情況的復雜性，實施細則并未制定，何時開征也無時日，所以能否對今年的房價造成影響尚無定論。綜合以上因素，下半年房價走勢，我們的預測仍將以升為主，但漲勢將不會過大。三、有關部門將繼續(xù)加大信貸和土地方面的緊縮力度房地產的源頭是金融和土地，所以未來有關部門將從信貸和土地方面繼續(xù)對房地產行業(yè)保持高壓態(tài)勢。金融政策方面，一旦今年宏觀經濟與金融運行數(shù)據(jù)再次偏離央行調控目標，那么繼續(xù)加大緊縮力度的可能性很大，央行很可能改變原來調控政策路徑來實現(xiàn)其緊縮目標。 分析認為，未來主管部門針對土地市場可能采取的主要措施有：首先繼續(xù)加大建設用地清理力度，重大土地違法案件實行公開調查、公開處理結果，對清理不力或達不到要求的省市將暫停建設用地審批，促進土地市場秩序走向規(guī)范；其次，會要求各省市嚴格執(zhí)行商業(yè)用地實行招標拍賣的規(guī)定，不斷提高土地招標拍賣比例，杜絕土地違法案件的發(fā)生；第三，可能通過出臺“土地規(guī)劃許可證”有效期規(guī)定，來打擊開發(fā)商囤積土地，緩解土地供應緊張的矛盾，開發(fā)商大量囤積土地，對改善百姓生活、平抑房價非常不利。 針對房地產金融可能采取的主要措施有：未來商業(yè)銀行將嚴格執(zhí)行發(fā)放房地產企業(yè)開發(fā)貸款的有關規(guī)定，停止各種形式的新增授信支持，房地產貸款總額減少。對一般房地產企業(yè)會減少銀行貸款的數(shù)量；對信用差或拖欠款嚴重的房地產開發(fā)企業(yè)將停止銀行貸款的數(shù)量；對項目定位不合理或高檔房地產項目將不給予貸款支持；對投資、投機性購房和購買高檔房者的住房消費貸款嚴格控制，貸款利率不優(yōu)惠或不給予貸款。人行及各城市中心支行將加強督促和指導，銀監(jiān)會將采取有效措施加強對各商業(yè)銀行信貸投向的監(jiān)督檢查，促使商業(yè)銀行貫徹產業(yè)政策和信貸政策，調整信貸結構以防范信貸風險。 另外，未來主管部門將大力推進普通商品住宅的建設，平抑商品房價格，會督促各級政府嚴格執(zhí)行《經濟適用住房管理辦法》，防止經濟適用房高檔化，對購買經濟適用房者的條件會嚴格審核。