【正文】 個(gè)問(wèn)題，1954年聯(lián)邦政府授權(quán)CMHC建立抵押貸款擔(dān)保制度，向首付款低于30%的抵押貸款提供100%的擔(dān)保，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放低首付款的抵押貸款，以此來(lái)擴(kuò)大住房需求，促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展。，加拿大資本市場(chǎng)日趨活躍，融資規(guī)模不斷擴(kuò)大，為增加抵押貸款的資金供給，降低貸款機(jī)構(gòu)的流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，1986年聯(lián)邦政府允許CMHC向抵押貸款證券(MBS)提供擔(dān)保，1999年抵押貸款與住房公司所擔(dān)保的抵押貸款證券為270億加元。從戰(zhàn)后五十年的總體情況看，加拿大住房體制是日趨市場(chǎng)化的，主要依靠市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行住房的生產(chǎn)、交換和消費(fèi)。與此同時(shí)，聯(lián)邦政府通過(guò)多種政策手段對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行了有效地干預(yù)和管理。當(dāng)住房嚴(yán)重短缺，市場(chǎng)未能有效增加住房供給時(shí)，聯(lián)邦政府直接介入住房建設(shè)，來(lái)迅速增加住房供給。當(dāng)住房短缺問(wèn)題得到緩解后，聯(lián)邦政府通過(guò)對(duì)社會(huì)住房的直接貸款，幫助、扶持低收入家庭解決住房問(wèn)題，通過(guò)抵押貸款擔(dān)保，幫助中低收入家庭購(gòu)房。當(dāng)社會(huì)住房取得較大進(jìn)展后，聯(lián)邦政府即把社會(huì)住房業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)給省級(jí)政府。在上述政策演變過(guò)程中，市場(chǎng)因素不斷增加，政策干預(yù)逐步減少，相應(yīng)地，政府用于住房方面的支出也在逐步減少。第二節(jié) 港澳臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)一、香港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)分析近年來(lái)，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始復(fù)蘇，交投量增大，表明香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)正穩(wěn)健發(fā)展。香港房地產(chǎn)業(yè)在1995年以前波幅不大，最大的不過(guò)30%。最早的是1974—1975年的石油禁運(yùn)，房地產(chǎn)處于低潮；1981—1984年有個(gè)高潮；1994—1995年中英關(guān)于香港回歸談判，房地產(chǎn)處于低潮；之后房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展；1991年因波斯灣戰(zhàn)爭(zhēng)，處于低潮，但只一年，很快就回升，回復(fù)平穩(wěn)。1995年開始，因?yàn)楦塾⒄^(guò)于關(guān)注政治方面，對(duì)經(jīng)濟(jì)方面的儲(chǔ)備少了，那幾年的土地供應(yīng)少了許多。當(dāng)時(shí)發(fā)展商在公開賣地的時(shí)候很快抬高地價(jià)，政府賣完那幾塊地后手上沒(méi)地，要到山區(qū)找地、開發(fā)地，明知地價(jià)升得很急，一時(shí)還是無(wú)法拿出地來(lái)賣，平息炒風(fēng)。在1996—1997年，香港一度產(chǎn)生很瘋狂的樓市。當(dāng)時(shí)對(duì)這些情況最抗拒的是低下層，一些人到處示威。1997年后發(fā)生東南亞風(fēng)暴，整個(gè)東南亞經(jīng)濟(jì)崩潰，影響了香港的經(jīng)濟(jì)，股票市場(chǎng)急劇下挫。香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，主要原因是受到人們心理因素的影響。1）小規(guī)模重建在上世紀(jì)五六十年代，房地產(chǎn)發(fā)展大部分以舊樓重建方式發(fā)展。發(fā)展商收購(gòu)數(shù)間市區(qū)戰(zhàn)前舊樓，合并后重建為單幢式商住兩用樓宇。在六十年代開始有荃灣新市鎮(zhèn)發(fā)展，但發(fā)展模式仍大致沿用舊市區(qū)模式，地塊面積一般也是數(shù)百平方米左右，當(dāng)時(shí)的市區(qū)規(guī)劃相當(dāng)簡(jiǎn)單，樓宇的配套設(shè)施亦沒(méi)有今天那么完善。2）中大型屋由七十年代開始，基于社會(huì)進(jìn)步及日漸富裕，居民對(duì)居住環(huán)境的要求開始提高。所以有會(huì)所設(shè)施及其他配套設(shè)施如市場(chǎng)、商場(chǎng)等的屋宇發(fā)展大受歡迎，因此在七十年代很多大型屋宇如太古城、黃埔花園等相繼出現(xiàn)。這些屋宇一般占地?cái)?shù)公頃，設(shè)備完善有如小市鎮(zhèn)。政府也常借此出新地契的機(jī)會(huì)要求發(fā)展商提供學(xué)校、幼兒園、老人中心、青少年中心、派出所等公共設(shè)施，以配合地區(qū)上的需要。3）地鐵沿線發(fā)展在八十年代中期至九十年代，另一發(fā)展特色是地鐵沿線上蓋物業(yè)發(fā)展的出現(xiàn)，這類物業(yè)發(fā)展占地大，配套設(shè)施充足，包括超市、商場(chǎng)、學(xué)校、商業(yè)大樓、加上位于地鐵及公共汽車總站上，交通極為方，因此大受置業(yè)人士歡迎。而此類地下鐵路沿線物業(yè)發(fā)展亦為地鐵公司帶來(lái)可觀收益，令地鐵發(fā)展可以順利進(jìn)行。4）環(huán)保型發(fā)展從九十年代開始，香港在環(huán)保方面日漸注重，在住屋方面，對(duì)噪音、空氣、日照等的環(huán)境要求在法例及地契上都有規(guī)定。進(jìn)入二十一世紀(jì)，特區(qū)政府在建筑法例及土地政策上鼓勵(lì)在新屋中加入環(huán)保元素，例如加建陽(yáng)臺(tái)、空中花園、加大公共走廊等。1）市場(chǎng)交易狀況近年來(lái)，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始復(fù)蘇，交投量增大，表明香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)正穩(wěn)健發(fā)展。2002年一季度一手樓住宅成交量達(dá)6212個(gè)單位，相比上季度的7024個(gè)單位，下跌約14%，但比2001年同期顯著增長(zhǎng)近四成，而銷售總額則更是達(dá)到最近連續(xù)五個(gè)季度的最高記錄，超過(guò)200億元，積極反映了香港樓市已經(jīng)進(jìn)入正常發(fā)展軌道。2002年一季度購(gòu)房者中按揭貸款人士的平均年齡為34歲，比上年同期37歲偏小，而且30歲以下買家所占的貸款比重由去年的25%升至33%，40歲以上買家所占的貸款比重則由去年的34%減至21%，由此可反映出香港置業(yè)者趨向年輕化，年輕購(gòu)房者是香港樓市的新生主力軍。置業(yè)者年輕化主要由于2001年香港連續(xù)多次減息，住宅按揭息率屢創(chuàng)新低，減輕了置業(yè)者每月供款壓力，有效增強(qiáng)了年輕人士的購(gòu)買力。2002年一季度中有60%的貸款是以最優(yōu)惠的利率貸出，上月份更是超出65%。所以按揭息率下調(diào)既是成交活躍的原因，也是購(gòu)房者年輕化的主要原因。其次，在經(jīng)歷幾年樓市的低迷后，發(fā)展商急于出售貨尾，回籠資金，所以發(fā)展商積極促銷樓盤，為買家提供了二按貸款，加上政府提供的首貸計(jì)劃等有效措施，減輕了手頭資金不足的年輕買家首付壓力。其采用的七成按揭的買家比重由年初的28%颶升至現(xiàn)在的47%，二按需求的增加亦可反映出年輕人士購(gòu)房積極，置業(yè)者呈現(xiàn)出年輕化。表2 2002年前三季度香港商廈市況分析(單位：宗、百萬(wàn)美元)地區(qū)第一季度第二季度第三季度總成交量總成交金額總成交量總成交金額總成交量總成交金額金鐘1123081273中環(huán)19621151,10213上西環(huán)595527616030灣仔321184453825銅鑼灣1733131813東區(qū)25893712228150尖沙咀516642297合計(jì)2141,2592,1541,數(shù)據(jù)來(lái)源：香港地產(chǎn)在商廈方面，截至目前樓市成交量減少，以香港港島甲級(jí)商廈銷售為例，2002年頭9個(gè)月，主要買賣成交共46宗，較上年同期的69宗減少33%；，跌幅達(dá)21%；每平方英尺的平均價(jià)格約為3744港元，較上年同期的4756港元下跌21%；，下跌幅度高達(dá)44%。另外，香港2002年前9個(gè)月二手住宅成交量也出現(xiàn)同比下降的情況。據(jù)香港土地注冊(cè)處2002年頭9個(gè)月的統(tǒng)計(jì)，共有37733宗二手住宅的買賣登記，%。2）房地產(chǎn)商動(dòng)向香港新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、長(zhǎng)江、恒隆、恒基（中國(guó)）、瑞安、麗新控股、九龍倉(cāng)、嘉里和香港興業(yè)10大房地產(chǎn)商紛紛到內(nèi)地拓展房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前，這10家房地產(chǎn)商在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備總量超過(guò)了4,100萬(wàn)平方米。其中，僅恒基（中國(guó)）在北京、上海、廣州3地?fù)碛械耐恋貎?chǔ)備就達(dá)22塊，其房地產(chǎn)開發(fā)的地點(diǎn)也已從90年代的廣州和珠江三角洲一帶開始轉(zhuǎn)移到北京和上海兩地。其中，僅在北京一地，由港商投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目就達(dá)411個(gè)，占全市外資投資房地產(chǎn)業(yè)的72%。其中，由恒基（中國(guó)）在北京已建成的恒基中心，投資近33億元人民幣，總建筑面積近40萬(wàn)平方米，成為北京市一座具有獨(dú)特風(fēng)格的標(biāo)志性建筑。恒基（中國(guó)）此次將在北京朝陽(yáng)區(qū)CBD建設(shè)的京澳中心，由兩幢高近百米的23層的生態(tài)A級(jí)寫字樓組成，總建筑面積25萬(wàn)平方米。此外，繼上海不夜城商住樓建成后，還將在上海南京路及徐匯區(qū)籌建或興建商業(yè)大廈。作為在香港分拆上市，主要業(yè)務(wù)在內(nèi)地的恒基（中國(guó)）集團(tuán)，目前除房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展外，還從事著高科技、零售商業(yè)等多元化業(yè)務(wù)。說(shuō)明恒基（中國(guó)）看好中國(guó)和北京經(jīng)濟(jì)的未來(lái)發(fā)展前景。圖5 2003年香港9大地產(chǎn)商計(jì)劃推出住宅情況（個(gè)）數(shù)據(jù)來(lái)源：香港地產(chǎn)。在2002年一手房供應(yīng)仍然過(guò)剩的情況下，低價(jià)促銷將延至今年。2003年，恒基公司推出的單位最多，共9000個(gè)；新鴻基排第二，為6200個(gè)；其余順次為恒隆（4857個(gè)），信和（3419個(gè)），長(zhǎng)實(shí)（3000個(gè)），香港興業(yè)（1700個(gè)），華懋（1600個(gè)），九倉(cāng)（1430個(gè)）和新世界（1300個(gè)）。新房主要集中在西九龍區(qū)和新界。3）上市公司狀況2002年7月初以來(lái)，香港地產(chǎn)股持續(xù)低迷，地產(chǎn)股指數(shù)兩個(gè)多月以來(lái)跌幅高達(dá)28%，帶動(dòng)恒生指數(shù)從11,000點(diǎn)一路下滑，險(xiǎn)些跌破9,000點(diǎn)大關(guān)。近期，已有跡象顯示房地產(chǎn)股票有望止跌，香港樓價(jià)自1997年高峰至今已跌了65%，與深圳比較，香港樓價(jià)已跌至合理比例。另外，相繼公布年報(bào)或中報(bào)的香港房地產(chǎn)公司的情況基本與市場(chǎng)預(yù)期相符，個(gè)別公司業(yè)績(jī)甚至有所上升。如新鴻基地產(chǎn)截至2002年6月底，2001—，遠(yuǎn)高出前一年的177億港元，同比增加2%。 2002年11月份，香港特區(qū)政府宣布了實(shí)行9項(xiàng)穩(wěn)定樓市的措施。1）在土地供應(yīng)方面，為了舒緩目前私人住宅單位供求嚴(yán)重失衡的情況，特區(qū)政府決定停止定期拍賣土地，并取消本財(cái)政年度內(nèi)余下的2次土地拍賣。同時(shí)，政府還會(huì)暫?！肮吹乇怼敝贫戎?003年底。之后，新土地只會(huì)以“勾地”方式提供。2）在鐵路土地方面，特區(qū)政府已經(jīng)把正在興建的鐵路沿線物業(yè)發(fā)展權(quán)批給有關(guān)鐵路公司，并根據(jù)實(shí)際需求有序地把發(fā)展的物業(yè)推向市場(chǎng)。政府已經(jīng)與2家鐵路公司達(dá)成共識(shí)，由現(xiàn)在至2003年底將不會(huì)有土地招標(biāo)，進(jìn)行鐵路沿線物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。3）租住公屋興建計(jì)劃，為維持輪候公屋時(shí)間在平均3年的水平，特區(qū)政府預(yù)計(jì)，未來(lái)數(shù)年內(nèi)，每年將需要興建約2萬(wàn)多個(gè)租住公屋單位。特區(qū)政府會(huì)密切監(jiān)察各項(xiàng)因素的發(fā)展，制定一個(gè)逐年延展的建屋計(jì)劃，每年作出調(diào)整，以落實(shí)政府對(duì)有真正需要人士的承諾。4）停售居屋，房委會(huì)在過(guò)去數(shù)年已經(jīng)采取一系列措施，包括大幅削減居屋的興建量，以及將單位轉(zhuǎn)為租住公屋，并先后在2000年和2001年暫停出售居屋。特區(qū)政府將會(huì)向房委會(huì)建議，應(yīng)由2003年起無(wú)限期停售居屋，同時(shí)停建居屋。5）推行資助置業(yè)貸款計(jì)劃，這個(gè)計(jì)劃除了幫助公屋居民改善居住環(huán)境外，還會(huì)維持公屋租戶的流動(dòng)性，促進(jìn)公營(yíng)房屋循環(huán)分配，物盡其用。6）將全面停止推行混合發(fā)展計(jì)劃和房協(xié)的資助自置居所計(jì)劃，并向房委會(huì)建議終止私人參建計(jì)劃。7）向房委會(huì)建議，除已經(jīng)發(fā)售和已宣布將于2003年推出的第6期計(jì)劃外，應(yīng)該終止租者置其屋計(jì)劃，以貫徹政府退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的方向。8）盡量全面放開私人樓宇的租住權(quán)管制，減少干預(yù)私人合約的情況。9）建議取消兩項(xiàng)控制炒賣措施，包括內(nèi)部認(rèn)購(gòu)限制以及每名買家只限購(gòu)買一個(gè)住宅單位和兩個(gè)停車位的限制。二、臺(tái)灣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)分析2001年以來(lái)，臺(tái)灣房地產(chǎn)景氣持續(xù)衰退，預(yù)計(jì)這種低迷狀況將持續(xù)一段比較長(zhǎng)的時(shí)間。臺(tái)灣總?cè)丝?200多萬(wàn)人，約有100萬(wàn)人在東南亞、大陸沿海經(jīng)商，其中在上海就有30多萬(wàn)人。這一批人離開臺(tái)灣，對(duì)臺(tái)灣市場(chǎng)的影響比較大。在臺(tái)灣，85%的家庭擁有自己的住房，95%的住房由民間開發(fā)商建造。臺(tái)灣房地產(chǎn)幾十年的發(fā)展，期間經(jīng)過(guò)三次大漲、十年“冬天”，2001年上半年開始有所好轉(zhuǎn)。對(duì)臺(tái)灣房地產(chǎn)發(fā)展影響最大的是“容積率管制”政策實(shí)施，臺(tái)北在1978年就開始實(shí)施建筑容積率管制，而這項(xiàng)法律在臺(tái)灣其他地方則沒(méi)有被順利通過(guò)，其主要原因局受制于議員（往往有許多是房地產(chǎn)開發(fā)商）的影響，所以開發(fā)商紛紛趕在政策實(shí)施前，搶建住房。此時(shí)，正遇上八十年代臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)繁榮期，除了房地產(chǎn)外，其他的投資工具很少，因此，大家投資房地產(chǎn)，出現(xiàn)房地產(chǎn)的飄升。就現(xiàn)在來(lái)講，臺(tái)灣今后十年的住房需求量，早已在前十年完成了。目前，臺(tái)灣房地產(chǎn)面臨的最大問(wèn)題是“負(fù)資產(chǎn)”。臺(tái)灣住房市場(chǎng)已趨于飽和，2001年臺(tái)灣總戶數(shù)為678萬(wàn)戶，存量住宅700萬(wàn)套，加上增量住宅估計(jì)有百萬(wàn)套空置房。2001年以來(lái)，臺(tái)灣房地產(chǎn)業(yè)景氣下降到了10年來(lái)的最低點(diǎn)，臺(tái)中和高雄兩地房地產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)比1989年房地產(chǎn)最熱門的時(shí)期下降了大約50%。由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)短期內(nèi)難以根本好轉(zhuǎn)，臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷狀況可能會(huì)持續(xù)一段比較長(zhǎng)的時(shí)間。臺(tái)灣地區(qū)最近公布的都市地價(jià)指數(shù)報(bào)告說(shuō)，從2000年10月到2001年3月，%，這一指數(shù)同時(shí)也是1994年制定地價(jià)指數(shù)以來(lái)的最低值。業(yè)內(nèi)人士指出，臺(tái)灣島內(nèi)整體地價(jià)下跌的原因包括近年來(lái)島內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、股市持續(xù)下挫、銀行貸款利息偏高以及傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)困難等。在全球網(wǎng)絡(luò)泡沫化和臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)景氣低迷的情況下，過(guò)去10年間，島內(nèi)難以生存的產(chǎn)業(yè)陸續(xù)外移，2000年5月開始，臺(tái)灣房地產(chǎn)價(jià)格由于政黨輪替、政局動(dòng)蕩而暴跌，許多以房地產(chǎn)作為抵押籌措資金的大型企業(yè)遭受重創(chuàng)，銀行也因?yàn)槭詹换胤康禺a(chǎn)貸款而飽受壞帳問(wèn)題困擾。到2001年6月底時(shí)，臺(tái)灣本地銀行的壞帳總額已經(jīng)達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的9290億元新臺(tái)幣（約合268億美元），而房地產(chǎn)業(yè)的壞帳額大約占?jí)膸た傤~的60%，這相當(dāng)于大約26萬(wàn)套房屋的價(jià)格。為房地產(chǎn)問(wèn)題所累的臺(tái)灣銀行為了解決流動(dòng)資金問(wèn)題，不得不把經(jīng)由法院沒(méi)收來(lái)的房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣。臺(tái)灣房地產(chǎn)業(yè)者認(rèn)為，如此大規(guī)模地拍賣房地產(chǎn)可能會(huì)對(duì)島內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成破壞性影響。臺(tái)灣“內(nèi)政部”公布的數(shù)據(jù)表明。2001年臺(tái)灣的房地產(chǎn)銷售數(shù)量進(jìn)一步減少到25萬(wàn)套至26萬(wàn)套。而且，目前臺(tái)灣每6套房屋中，就有1套處于空置狀態(tài)。2002年臺(tái)灣房地產(chǎn)景氣持續(xù)衰退，而且相關(guān)廠商全面看空房地產(chǎn)市場(chǎng)，廠商經(jīng)營(yíng)信心顯現(xiàn)前所未有的悲觀，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣將持續(xù)到明年。由于島內(nèi)局勢(shì)變化和相關(guān)政策的不穩(wěn)定，廠商和購(gòu)屋人皆在觀望中；股市不振使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的資金更顯緊俏。房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)下滑，市場(chǎng)在低谷中盤旋。三、香港和臺(tái)灣房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)研究考慮到大陸、香港、臺(tái)灣三地統(tǒng)計(jì)口徑和財(cái)務(wù)報(bào)表的差異性，本研究只從市值方面對(duì)三地房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行探討。香港和臺(tái)灣房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)研究香港地產(chǎn)發(fā)展及投資板塊上市公司共有96家，按2002年12月31日市值，香港房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)陣營(yíng)為：第1位是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，市值為1247億元，其次依次為新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、九龍倉(cāng)、恒隆地產(chǎn)、尖沙嘴置業(yè)、信和置業(yè)、恒隆集團(tuán)、新世界發(fā)展、嘉里建設(shè)。市值1000億以上的有2家，100億500億的有5家，100億以下的3家，最小的也有60多億。歷史上香港房地產(chǎn)上市公司市值曾占到總市值50%以上。相對(duì)于香港上市房地產(chǎn)公司，中國(guó)大陸上市