【正文】 降。中小房地產(chǎn)公司、資產(chǎn)質(zhì)量差的房地產(chǎn)上市公司將會(huì)出現(xiàn)更多的重組行為。銀行提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款條件、土地實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)等措施，將提高房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的資金要求，而目前房地產(chǎn)上市公司中，許多都是994年上市的老公司，這些公司資產(chǎn)質(zhì)量差，銀行負(fù)債沉重，資金緊張，因此，這類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)如深深房、深寶安、ST物業(yè)將面臨更大的生存壓力。資金實(shí)力強(qiáng)、管理先進(jìn)、品牌知名度高的房地產(chǎn)上市公司將與行業(yè)調(diào)整相悖離，反而獲得更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。行業(yè)過(guò)熱后的收縮，將使大部分空手套白狼的中小企業(yè)逐步退出市場(chǎng)，具有資金、管理、品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)上市公司如萬(wàn)科、招商局等，將會(huì)獲得更大的市場(chǎng)份額，也就是說(shuō)，這些公司的發(fā)展將與行業(yè)整體調(diào)整相悖離，在市場(chǎng)份額、資產(chǎn)規(guī)模等方面獲得更大的空間。第二節(jié)、行業(yè)政策熱點(diǎn)一、經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)狀及政策熱點(diǎn)（一）經(jīng)濟(jì)適用房存在問(wèn)題自從有了經(jīng)濟(jì)適用房，很多難以承受商品房?jī)r(jià)格的工薪家庭實(shí)現(xiàn)了買(mǎi)房的愿望，經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)北京人居工程的推進(jìn)有著舉足輕重的意義。但是在經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售過(guò)程中，也暴露了一些問(wèn)題：經(jīng)濟(jì)適用房屬于一種特殊的政策性住房，其購(gòu)買(mǎi)對(duì)象針對(duì)的是無(wú)住房的中低收入者。但國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的政策一出臺(tái)，即被一些頗具“投資眼光”的人咬住不放，不惜打破頭，也要蹭進(jìn)“窮人”行列，和真正的中低收入者同步競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)分經(jīng)濟(jì)適用房這杯“羹”。而經(jīng)濟(jì)適用房的二級(jí)市場(chǎng)準(zhǔn)人的門(mén)檻較低更是讓一些地段、交通比較優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)適用房的投資價(jià)值彰顯，因?yàn)橹恍枥U納3%的土地出讓金即可將經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓出去。即使不轉(zhuǎn)手，收取房租也可以獲得相當(dāng)不錯(cuò)的投資回報(bào)率。 面積過(guò)大，個(gè)別經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目定位遭受爭(zhēng)議。例如一套160多平方米的房子總價(jià)在50萬(wàn)元左右，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般工薪家庭的支付能力。經(jīng)濟(jì)適用房的總價(jià)應(yīng)該控制在30 萬(wàn)以?xún)?nèi)是比較合理的。因?yàn)槌シ靠睿€要繳納和商品房一樣的契稅、維修基金，入住之后還要進(jìn)行裝修等等，這部分費(fèi)用對(duì)工薪家庭而言也不是小數(shù)目。從另一個(gè)角度說(shuō)，這種大戶(hù)型已經(jīng)根本背離了經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)的初衷。經(jīng)濟(jì)適用房另一個(gè)屢禁不止的現(xiàn)象就是絕對(duì)的賣(mài)方市場(chǎng)導(dǎo)致的炒賣(mài)房號(hào)。由于“物美價(jià)廉”，北京市經(jīng)濟(jì)適用房一直處于一種供不應(yīng)求的賣(mài)方市場(chǎng)狀態(tài)，而經(jīng)濟(jì)適用房的放號(hào)認(rèn)購(gòu)使得房號(hào)變得值錢(qián)起來(lái)，由此引發(fā)的炒房號(hào)也成了北京樓市的一大怪現(xiàn)象。我國(guó)在1998 年曾經(jīng)大力倡導(dǎo)建經(jīng)濟(jì)適用房，一方面是為了解決中低收入家庭住房問(wèn)題，而另一個(gè)更主要的原因是當(dāng)時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨亞洲金融危機(jī)帶來(lái)的增長(zhǎng)壓力，國(guó)家把經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)當(dāng)作了帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一項(xiàng)措施，大力發(fā)展。但是就目前的情況來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房一方面在某種程度上被當(dāng)作解決政府官員、教師、中低收入家庭住房的實(shí)物福利，背離了商品經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)運(yùn)作的軌道；另一方面，背離經(jīng)濟(jì)適用房的社會(huì)保障性、政策性，不顧中低收入家庭的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力，出現(xiàn)盲目地超標(biāo)開(kāi)發(fā)、豪華開(kāi)發(fā)、高價(jià)定位的錯(cuò)誤傾向。目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)基本擺脫了亞洲金融危機(jī)的影響，進(jìn)入了新的正常發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)繁榮，所以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)應(yīng)該回歸其解決中低收入家庭住房的初衷上來(lái)。（二）經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管理新辦法為更好地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的政策初衷，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部于2003年1月1日推出了《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》，從2003年1月1日起實(shí)施?！掇k法》對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房作出了新的界定，就是納入政府經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃，建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，享受政府提供的優(yōu)惠政策，向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)的普通居民住房?！掇k法》明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由有權(quán)定價(jià)的政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)，按照本辦法有關(guān)規(guī)定，在項(xiàng)目開(kāi)工之前確定，并向社會(huì)公布。與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，和同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房?jī)r(jià)格保持合理差價(jià)，切實(shí)體現(xiàn)政府給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。按照本辦法確定或?qū)徟慕?jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格，為同一期工程開(kāi)發(fā)住房的基準(zhǔn)價(jià)格。分割零售單套住房，應(yīng)當(dāng)以基準(zhǔn)價(jià)格為基礎(chǔ)，計(jì)算樓層、朝向差價(jià)。住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用；各種賠償金、違約金、滯納金和罰款等費(fèi)用不得計(jì)入經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格。任何單位和個(gè)人不得擅自提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在銷(xiāo)售場(chǎng)所顯著位置公布價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)的價(jià)格及批準(zhǔn)文號(hào)，自覺(jué)接受社會(huì)監(jiān)督。這次出臺(tái)的《辦法》主導(dǎo)思想是規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理程序，防止一些不法開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自提高價(jià)格。按照文件規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開(kāi)工之前確定，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其上浮幅度由政府價(jià)格主管部門(mén)在核定價(jià)格時(shí)確定，下浮幅度不限；同時(shí)政府應(yīng)積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商通過(guò)招投標(biāo)的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，有效降低經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，從而使中低收入家庭能夠享受政府的優(yōu)惠政策。（三）經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)范圍將縮小建設(shè)部正加緊制定的經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，將認(rèn)真考慮公眾反應(yīng)強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象過(guò)于寬泛的問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法將對(duì)供應(yīng)對(duì)象和供應(yīng)面積做出明確規(guī)定。具體內(nèi)容可能是各地要根據(jù)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民住房情況和財(cái)政可承受能力，因地制宜地確定中低收入標(biāo)準(zhǔn)，明確供應(yīng)對(duì)象的范圍，不能再實(shí)行敞開(kāi)供應(yīng)。界定范圍的標(biāo)準(zhǔn)將從嚴(yán)從小，以保障而不是改善中低收入家庭住房為主。供應(yīng)面積將要求控制在120平方米以?xún)?nèi)，豪華型、復(fù)式住宅將被嚴(yán)格禁止。一直以來(lái)，在中央政府和各部委有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的文件中，購(gòu)買(mǎi)對(duì)象都泛指中低收入家庭，因此各地實(shí)施起來(lái)五花八門(mén)。綜合各地情況，對(duì)如何界定受惠者標(biāo)準(zhǔn)和控制受惠人群的數(shù)量規(guī)模，存在兩種不同的觀點(diǎn)和做法：一種強(qiáng)調(diào)“從緊原則”，如福州、廈門(mén)執(zhí)行收入與面積“雙控”政策；一種強(qiáng)調(diào)“普惠制”，如北京、杭州市，除高收入者外，基本上所有住房面積未達(dá)標(biāo)家庭均可成為經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)象，而漢中、哈爾濱、西安、銅陵等地則基本上是敞開(kāi)供應(yīng)。這樣做的后果是有錢(qián)人住進(jìn)經(jīng)濟(jì)房，真正的實(shí)惠沒(méi)有落在中低收入者身上，社會(huì)反應(yīng)強(qiáng)烈。建設(shè)部有可能在管理辦法中提出，在商品房與經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)差較小城市，可以在一個(gè)時(shí)期內(nèi)采取普惠制度，但為抑制住房投機(jī)，應(yīng)從嚴(yán)審批購(gòu)房對(duì)象；在商品房與經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)較大的城市，應(yīng)采取“從緊”原則，執(zhí)行“雙控標(biāo)準(zhǔn)”，保證最需要住房的群眾優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。對(duì)危改安置居民、“城中村”改造優(yōu)先安排，對(duì)教科文衛(wèi)等行業(yè)，可以?xún)A斜，分期分批供應(yīng)。在審批供應(yīng)對(duì)象時(shí)，要采取公示等多種方式，提高透明度。而對(duì)象的界定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟(jì)房供應(yīng)總量與需求量確定控制標(biāo)準(zhǔn)?！半p控”標(biāo)準(zhǔn)可逐步提高，原則是保證最需要住房的群眾優(yōu)先享用，雪中送炭。由于各地收入標(biāo)準(zhǔn)差別大，國(guó)家只規(guī)定原則，標(biāo)準(zhǔn)由各城市自定。建設(shè)部將建議各地按市場(chǎng)化原則進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，政府直接操作經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的模式應(yīng)逐步淡化、退出。鼓勵(lì)各地在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)過(guò)程中實(shí)行項(xiàng)目招投標(biāo)制度。通過(guò)招標(biāo)，落實(shí)土地、稅費(fèi)等相關(guān)優(yōu)惠政策，落實(shí)開(kāi)、竣工計(jì)劃。二、新房貸政策（121文件）分析2003年6月13日，人民銀行發(fā)出《要求加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理》（第121號(hào)文件）的通知，要求各商業(yè)銀行對(duì)發(fā)放各類(lèi)房地產(chǎn)相關(guān)貸款進(jìn)行加強(qiáng)管理。在業(yè)界引起很大的震動(dòng)，下面對(duì)此進(jìn)行重點(diǎn)分析。（一）央行發(fā)布該政策的主要目的： 通過(guò)政策引導(dǎo)市場(chǎng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，以遏制房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。種種跡象表明我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其表現(xiàn)在某些沿海城市的高端住房上已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)過(guò)熱的跡象，具體表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：2003年14月，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率高達(dá)35%，寫(xiě)字樓和商用房投資正在加速。盡管住宅投資仍然占房地產(chǎn)總投資的70%左右，但是寫(xiě)字樓和商用房投資的同比增長(zhǎng)速度分別達(dá)到21%和49%。與此同時(shí)，去年下半年以來(lái)，某些地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)投資及竣工面積增勢(shì)趨緩，經(jīng)濟(jì)適用房在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的比重與前兩年相比有所下降。如北京今年經(jīng)濟(jì)適用房的計(jì)劃開(kāi)工面積是150萬(wàn)平方米，但至今只開(kāi)工了35萬(wàn)平方米。商品房?jī)r(jià)格不斷攀升。某些大城市和沿海地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升。例如，200 年，%%(表41)。租賃價(jià)格上升的幅度卻遠(yuǎn)低于住房銷(xiāo)售價(jià)格。這也是一種值得警惕的現(xiàn)象，這意味著住房投資收益的下降。由于越來(lái)越多的人購(gòu)買(mǎi)第二套住房作為投資，住房租賃價(jià)格正受到越來(lái)越大的壓力。2002 %，%。表41 2002年全國(guó)部分城市商品房?jī)r(jià)格上漲情況全國(guó)寧波南昌青島上海成都杭州重慶深圳%%%%%%%%2%全國(guó)住房空置率在逐年上升。2002 %，比2001 年增加6 個(gè)百分點(diǎn)。而國(guó)際公認(rèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)紅燈為空置率10%，2003年6月，對(duì)京滬兩地空置的商品房的統(tǒng)計(jì)顯示，空置房中售價(jià)在每平方米6000 元以上的高檔住房，占了整個(gè)空置面積的70%以上。政策的重要目的是防范銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)。由于中國(guó)的國(guó)情限制，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要融資來(lái)源以債權(quán)為主，股權(quán)融資比例極低，近3萬(wàn)多家開(kāi)發(fā)企業(yè)中公開(kāi)發(fā)行股票融資的企業(yè)僅為130多家(包括境內(nèi)外上市、買(mǎi)殼及改變業(yè)務(wù)方向)，%。而且在債權(quán)融資方面，由于沒(méi)有企業(yè)債券的發(fā)行，沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)基金和不動(dòng)產(chǎn)信托基金的支持，沒(méi)有抵押信貸的證券化，債權(quán)融資最終都集中于商業(yè)銀行，銀行成為惟一的債權(quán)融資出口，使銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范面臨多種壓力。房地產(chǎn)的回暖過(guò)程中，一下現(xiàn)象逐漸顯現(xiàn)：從2002年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款驟然上升。1998至2001年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款余額增長(zhǎng)得到控制，%%，%,，比同期個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)還要高出10個(gè)百分點(diǎn)，占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比重也升到5%以上。部分房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱也將使銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)上升。雖然在2002 年9542 億元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中國(guó)內(nèi)貸款僅占23%，但是，房地產(chǎn)商對(duì)銀行資金的依賴(lài)還包括消費(fèi)信貸貸款。2002年新增個(gè)人住房抵押貸款為2660億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的38%。這意味著至少有60%左右的房地產(chǎn)資金實(shí)際上是來(lái)源于商業(yè)銀行。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫成分，則勢(shì)必影響銀行體系。發(fā)放給建筑商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或商用房購(gòu)買(mǎi)者的貸款違規(guī)現(xiàn)象普遍。去年底，中國(guó)人民銀行組織的對(duì)部分城市商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，%%。其中，西南地區(qū)的報(bào)告顯示絕大部分違規(guī)貸款系發(fā)放給建筑商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或商用房購(gòu)買(mǎi)者的貸款。相比之下，個(gè)人住房按揭貸款基本未發(fā)現(xiàn)違規(guī)。為達(dá)成上述目的，人民銀行的通知重申加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的管理，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)的審查。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高、沒(méi)有拖欠工程款的企業(yè)并且對(duì)商品房空置量大、負(fù)債率高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，嚴(yán)格審批新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。在信貸政策上進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。鼓勵(lì)對(duì)符合中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)能力的住宅項(xiàng)目的貸款，而對(duì)大戶(hù)型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。嚴(yán)格土地儲(chǔ)備貸款，并防止建筑施工方以流動(dòng)資金貸款為開(kāi)發(fā)商變相提供融資以及其它鼓勵(lì)個(gè)人自住住房消費(fèi)，提高投資性購(gòu)房和商業(yè)用房貸款的條件。我們認(rèn)為，該通知重在規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)和信貸的結(jié)構(gòu)調(diào)整，而并非全面的信貸緊縮。特別是，政府明確表示房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)作用重大以及鼓勵(lì)個(gè)人住房信貸市場(chǎng)的決心。通知中指出“商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的覆蓋面，擴(kuò)大住房貸款的受益群體”。五月下旬，央行特別提到要發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用，表示要“支持?jǐn)U大普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房的有效供給”。上海最近也提出在外環(huán)線附近建設(shè)30003500價(jià)位的中低價(jià)位住房，以提高中低價(jià)位住房的供給量，改善相關(guān)供給結(jié)構(gòu)。（二）該政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響我們認(rèn)為，該政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是短期和溫和的。政府的緊縮政策將是有限度、有選擇的，不會(huì)是1993年那樣的全面經(jīng)濟(jì)緊縮，因?yàn)槟壳安](méi)有令人信服的證據(jù)表明已出現(xiàn)投資嚴(yán)重過(guò)熱的現(xiàn)象。即使在住房投資需求相當(dāng)旺盛的城市如上海，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)投資需求占總需求的份額大約也只有20%左右。央行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸的監(jiān)控短期會(huì)使房地產(chǎn)投資尤其是辦公樓、商用房以及高檔住房的投資增長(zhǎng)出現(xiàn)回落。但考慮到北京成功申辦2008年奧運(yùn)會(huì)，上海成功申辦2010年世界博覽會(huì)，以及中國(guó)加入WTO對(duì)外資流入的推動(dòng)（去年我國(guó)成為世界第一大外國(guó)直接投資資本輸入國(guó)），中長(zhǎng)期對(duì)辦公樓、商用房的需求無(wú)疑將會(huì)增加。在住房投資中高檔住房以及別墅的投資會(huì)受到遏制。但高檔樓盤(pán)在整個(gè)開(kāi)發(fā)貸款中所占的比重約為1／6，同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房與普通住房的兩部分貸款力度都要加大，因此住房投資方面所受的負(fù)面影響可能相當(dāng)有限。不考慮房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)其他相關(guān)行業(yè)例如建材、鋼鐵等的拉動(dòng)作用，據(jù)研究機(jī)構(gòu)計(jì)算，如果房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)下降到15%，將使中國(guó)GDP 增速降低1 個(gè)百分點(diǎn)左右。但即使在1999年，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率僅為12%，GDP %的增長(zhǎng)率。(三)、該政策對(duì)相關(guān)行業(yè)的影響分析銀行業(yè)人民銀行《要求加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理》的通知是對(duì)01 年以來(lái)嚴(yán)格控制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款、鼓勵(lì)居民自主住房消費(fèi)的信貸政策的延續(xù)和強(qiáng)化。針對(duì)02 年下半年以來(lái)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有過(guò)熱跡象、商業(yè)銀行違規(guī)發(fā)放開(kāi)發(fā)商貸款等問(wèn)題，人民銀行在通知中進(jìn)一步重申和明確了相關(guān)的貸款原則，有利于防范銀行資產(chǎn)質(zhì)量惡化的潛在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)銀行體系的長(zhǎng)期發(fā)展是有利的。從短期來(lái)看，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款的增長(zhǎng)速度將會(huì)放緩，這有助于控制商品房的供應(yīng)量。但對(duì)個(gè)人自住住房消費(fèi)的按揭貸款，人民銀行積極支持的態(tài)度沒(méi)有改變。伴隨著中國(guó)居民住房消費(fèi)的增長(zhǎng)，個(gè)人住房按揭貸款仍將是推動(dòng)銀行貸款的主要?jiǎng)恿?，占銀行貸款的比例將持續(xù)上升。就上市銀行的相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，9901年以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款占總貸款的比重一直處于下降趨勢(shì)，但02年又出現(xiàn)了上升。這表明02年房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫也使銀行在利益原則的驅(qū)動(dòng)下，普遍提高了對(duì)該行業(yè)的貸款配置。在新增貸款中，民生銀行和深發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)放商和建筑業(yè)的貸款比重最高，而相比之下，招商銀行和浦發(fā)銀行該類(lèi)貸款的比重相對(duì)較低，表現(xiàn)出較好的前瞻性和風(fēng)險(xiǎn)控制能力。因此，該通知對(duì)招商銀行、浦發(fā)銀行的影響相對(duì)最小。而民生銀行和深發(fā)展的貸款結(jié)構(gòu)則面臨調(diào)整的壓力。房地產(chǎn)業(yè)通知要求強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的管理和開(kāi)發(fā)商資質(zhì)的審查，對(duì)資信良好的房企是利好，而大部分的高負(fù)債比例(70%以上)和缺乏經(jīng)營(yíng)能力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將面臨較大的資金壓力。由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在一些不規(guī)范的地方，比如對(duì)四證不全的開(kāi)發(fā)商放貸、開(kāi)發(fā)商自有資金不足項(xiàng)目３0%