【正文】 降。中小房地產(chǎn)公司、資產(chǎn)質(zhì)量差的房地產(chǎn)上市公司將會出現(xiàn)更多的重組行為。銀行提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件、土地實行招標拍賣等措施，將提高房地產(chǎn)業(yè)競爭的資金要求，而目前房地產(chǎn)上市公司中，許多都是994年上市的老公司，這些公司資產(chǎn)質(zhì)量差，銀行負債沉重，資金緊張，因此，這類房地產(chǎn)企業(yè)如深深房、深寶安、ST物業(yè)將面臨更大的生存壓力。資金實力強、管理先進、品牌知名度高的房地產(chǎn)上市公司將與行業(yè)調(diào)整相悖離，反而獲得更好的發(fā)展機會。行業(yè)過熱后的收縮，將使大部分空手套白狼的中小企業(yè)逐步退出市場，具有資金、管理、品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)上市公司如萬科、招商局等，將會獲得更大的市場份額，也就是說，這些公司的發(fā)展將與行業(yè)整體調(diào)整相悖離，在市場份額、資產(chǎn)規(guī)模等方面獲得更大的空間。第二節(jié)、行業(yè)政策熱點一、經(jīng)濟適用房現(xiàn)狀及政策熱點（一）經(jīng)濟適用房存在問題自從有了經(jīng)濟適用房，很多難以承受商品房價格的工薪家庭實現(xiàn)了買房的愿望，經(jīng)濟適用房對北京人居工程的推進有著舉足輕重的意義。但是在經(jīng)濟適用房的開發(fā)銷售過程中，也暴露了一些問題：經(jīng)濟適用房屬于一種特殊的政策性住房，其購買對象針對的是無住房的中低收入者。但國家有關(guān)經(jīng)濟適用房的政策一出臺，即被一些頗具“投資眼光”的人咬住不放，不惜打破頭，也要蹭進“窮人”行列，和真正的中低收入者同步競爭，爭分經(jīng)濟適用房這杯“羹”。而經(jīng)濟適用房的二級市場準人的門檻較低更是讓一些地段、交通比較優(yōu)越的經(jīng)濟適用房的投資價值彰顯，因為只需繳納3%的土地出讓金即可將經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓出去。即使不轉(zhuǎn)手，收取房租也可以獲得相當不錯的投資回報率。 面積過大，個別經(jīng)濟適用房項目定位遭受爭議。例如一套160多平方米的房子總價在50萬元左右，已經(jīng)遠遠超出了一般工薪家庭的支付能力。經(jīng)濟適用房的總價應(yīng)該控制在30 萬以內(nèi)是比較合理的。因為除去房款，還要繳納和商品房一樣的契稅、維修基金，入住之后還要進行裝修等等，這部分費用對工薪家庭而言也不是小數(shù)目。從另一個角度說，這種大戶型已經(jīng)根本背離了經(jīng)濟適用房開發(fā)的初衷。經(jīng)濟適用房另一個屢禁不止的現(xiàn)象就是絕對的賣方市場導(dǎo)致的炒賣房號。由于“物美價廉”，北京市經(jīng)濟適用房一直處于一種供不應(yīng)求的賣方市場狀態(tài)，而經(jīng)濟適用房的放號認購使得房號變得值錢起來，由此引發(fā)的炒房號也成了北京樓市的一大怪現(xiàn)象。我國在1998 年曾經(jīng)大力倡導(dǎo)建經(jīng)濟適用房，一方面是為了解決中低收入家庭住房問題，而另一個更主要的原因是當時中國經(jīng)濟面臨亞洲金融危機帶來的增長壓力，國家把經(jīng)濟適用房建設(shè)當作了帶動經(jīng)濟增長的一項措施，大力發(fā)展。但是就目前的情況來看，經(jīng)濟適用房一方面在某種程度上被當作解決政府官員、教師、中低收入家庭住房的實物福利，背離了商品經(jīng)濟市場運作的軌道；另一方面，背離經(jīng)濟適用房的社會保障性、政策性，不顧中低收入家庭的現(xiàn)實購買力，出現(xiàn)盲目地超標開發(fā)、豪華開發(fā)、高價定位的錯誤傾向。目前，我國經(jīng)濟已經(jīng)基本擺脫了亞洲金融危機的影響，進入了新的正常發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)繁榮，所以經(jīng)濟適用房建設(shè)應(yīng)該回歸其解決中低收入家庭住房的初衷上來。（二）經(jīng)濟適用房價格管理新辦法為更好地實現(xiàn)經(jīng)濟適用房的政策初衷，國家計委、建設(shè)部于2003年1月1日推出了《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》，從2003年1月1日起實施?！掇k法》對經(jīng)濟適用住房作出了新的界定，就是納入政府經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃，建設(shè)用地實行行政劃撥，享受政府提供的優(yōu)惠政策，向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)的普通居民住房。《辦法》明確規(guī)定，經(jīng)濟適用住房價格實行政府指導(dǎo)價，由有權(quán)定價的政府價格主管部門會同建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門，按照本辦法有關(guān)規(guī)定，在項目開工之前確定，并向社會公布。與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟承受能力相適應(yīng)，和同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價格保持合理差價，切實體現(xiàn)政府給予的各項優(yōu)惠政策。按照本辦法確定或?qū)徟慕?jīng)濟適用住房價格，為同一期工程開發(fā)住房的基準價格。分割零售單套住房，應(yīng)當以基準價格為基礎(chǔ)，計算樓層、朝向差價。住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費用；開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費用及應(yīng)分攤的各種費用；各種賠償金、違約金、滯納金和罰款等費用不得計入經(jīng)濟適用住房價格。任何單位和個人不得擅自提高，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在銷售場所顯著位置公布價格主管部門批準的價格及批準文號，自覺接受社會監(jiān)督。這次出臺的《辦法》主導(dǎo)思想是規(guī)范經(jīng)濟適用住房價格管理程序，防止一些不法開發(fā)企業(yè)擅自提高價格。按照文件規(guī)定，經(jīng)濟適用住房的價格應(yīng)當在項目開工之前確定，實行政府指導(dǎo)價，其上浮幅度由政府價格主管部門在核定價格時確定，下浮幅度不限；同時政府應(yīng)積極引導(dǎo)開發(fā)商通過招投標的方式進行開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用住房，有效降低經(jīng)濟適用住房的價格，從而使中低收入家庭能夠享受政府的優(yōu)惠政策。（三）經(jīng)濟適用房供應(yīng)范圍將縮小建設(shè)部正加緊制定的經(jīng)濟適用房管理辦法，將認真考慮公眾反應(yīng)強烈的經(jīng)濟適用房供應(yīng)對象過于寬泛的問題。經(jīng)濟適用房管理辦法將對供應(yīng)對象和供應(yīng)面積做出明確規(guī)定。具體內(nèi)容可能是各地要根據(jù)其經(jīng)濟發(fā)展水平、居民住房情況和財政可承受能力，因地制宜地確定中低收入標準，明確供應(yīng)對象的范圍，不能再實行敞開供應(yīng)。界定范圍的標準將從嚴從小，以保障而不是改善中低收入家庭住房為主。供應(yīng)面積將要求控制在120平方米以內(nèi)，豪華型、復(fù)式住宅將被嚴格禁止。一直以來，在中央政府和各部委有關(guān)經(jīng)濟適用房的文件中，購買對象都泛指中低收入家庭，因此各地實施起來五花八門。綜合各地情況，對如何界定受惠者標準和控制受惠人群的數(shù)量規(guī)模，存在兩種不同的觀點和做法：一種強調(diào)“從緊原則”，如福州、廈門執(zhí)行收入與面積“雙控”政策；一種強調(diào)“普惠制”，如北京、杭州市，除高收入者外，基本上所有住房面積未達標家庭均可成為經(jīng)濟適用房對象，而漢中、哈爾濱、西安、銅陵等地則基本上是敞開供應(yīng)。這樣做的后果是有錢人住進經(jīng)濟房，真正的實惠沒有落在中低收入者身上，社會反應(yīng)強烈。建設(shè)部有可能在管理辦法中提出，在商品房與經(jīng)濟房價差較小城市，可以在一個時期內(nèi)采取普惠制度，但為抑制住房投機，應(yīng)從嚴審批購房對象；在商品房與經(jīng)濟適用房差價較大的城市，應(yīng)采取“從緊”原則，執(zhí)行“雙控標準”，保證最需要住房的群眾優(yōu)先購買。對危改安置居民、“城中村”改造優(yōu)先安排，對教科文衛(wèi)等行業(yè)，可以傾斜，分期分批供應(yīng)。在審批供應(yīng)對象時，要采取公示等多種方式，提高透明度。而對象的界定標準應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟房供應(yīng)總量與需求量確定控制標準?！半p控”標準可逐步提高，原則是保證最需要住房的群眾優(yōu)先享用，雪中送炭。由于各地收入標準差別大，國家只規(guī)定原則，標準由各城市自定。建設(shè)部將建議各地按市場化原則進行經(jīng)濟適用房建設(shè)，政府直接操作經(jīng)濟適用房建設(shè)的模式應(yīng)逐步淡化、退出。鼓勵各地在經(jīng)濟適用房的建設(shè)過程中實行項目招投標制度。通過招標，落實土地、稅費等相關(guān)優(yōu)惠政策，落實開、竣工計劃。二、新房貸政策（121文件）分析2003年6月13日，人民銀行發(fā)出《要求加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理》（第121號文件）的通知，要求各商業(yè)銀行對發(fā)放各類房地產(chǎn)相關(guān)貸款進行加強管理。在業(yè)界引起很大的震動，下面對此進行重點分析。（一）央行發(fā)布該政策的主要目的： 通過政策引導(dǎo)市場進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，以遏制房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。種種跡象表明我國的房地產(chǎn)市場尤其表現(xiàn)在某些沿海城市的高端住房上已經(jīng)開始出現(xiàn)過熱的跡象，具體表現(xiàn)在以下三個方面：2003年14月，房地產(chǎn)投資增長率高達35%，寫字樓和商用房投資正在加速。盡管住宅投資仍然占房地產(chǎn)總投資的70%左右，但是寫字樓和商用房投資的同比增長速度分別達到21%和49%。與此同時，去年下半年以來，某些地區(qū)經(jīng)濟適用住房的開發(fā)投資及竣工面積增勢趨緩，經(jīng)濟適用房在整個房地產(chǎn)市場中的比重與前兩年相比有所下降。如北京今年經(jīng)濟適用房的計劃開工面積是150萬平方米，但至今只開工了35萬平方米。商品房價格不斷攀升。某些大城市和沿海地區(qū)的房地產(chǎn)價格迅速上升。例如，200 年，%%(表41)。租賃價格上升的幅度卻遠低于住房銷售價格。這也是一種值得警惕的現(xiàn)象，這意味著住房投資收益的下降。由于越來越多的人購買第二套住房作為投資，住房租賃價格正受到越來越大的壓力。2002 %，%。表41 2002年全國部分城市商品房價格上漲情況全國寧波南昌青島上海成都杭州重慶深圳%%%%%%%%2%全國住房空置率在逐年上升。2002 %，比2001 年增加6 個百分點。而國際公認的房地產(chǎn)開發(fā)紅燈為空置率10%，2003年6月，對京滬兩地空置的商品房的統(tǒng)計顯示，空置房中售價在每平方米6000 元以上的高檔住房，占了整個空置面積的70%以上。政策的重要目的是防范銀行體系的風險。由于中國的國情限制，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要融資來源以債權(quán)為主，股權(quán)融資比例極低，近3萬多家開發(fā)企業(yè)中公開發(fā)行股票融資的企業(yè)僅為130多家(包括境內(nèi)外上市、買殼及改變業(yè)務(wù)方向)，%。而且在債權(quán)融資方面，由于沒有企業(yè)債券的發(fā)行，沒有不動產(chǎn)基金和不動產(chǎn)信托基金的支持，沒有抵押信貸的證券化，債權(quán)融資最終都集中于商業(yè)銀行，銀行成為惟一的債權(quán)融資出口，使銀行的風險防范面臨多種壓力。房地產(chǎn)的回暖過程中，一下現(xiàn)象逐漸顯現(xiàn)：從2002年下半年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款驟然上升。1998至2001年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)貸款余額增長得到控制，%%，%,，比同期個人住房貸款增長還要高出10個百分點，占金融機構(gòu)貸款余額的比重也升到5%以上。部分房地產(chǎn)市場的過熱也將使銀行的信貸風險上升。雖然在2002 年9542 億元的房地產(chǎn)開發(fā)資金中國內(nèi)貸款僅占23%，但是，房地產(chǎn)商對銀行資金的依賴還包括消費信貸貸款。2002年新增個人住房抵押貸款為2660億元，占當年房地產(chǎn)開發(fā)資金的38%。這意味著至少有60%左右的房地產(chǎn)資金實際上是來源于商業(yè)銀行。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴重的泡沫成分，則勢必影響銀行體系。發(fā)放給建筑商、房地產(chǎn)開發(fā)商或商用房購買者的貸款違規(guī)現(xiàn)象普遍。去年底，中國人民銀行組織的對部分城市商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，%%。其中，西南地區(qū)的報告顯示絕大部分違規(guī)貸款系發(fā)放給建筑商、房地產(chǎn)開發(fā)商或商用房購買者的貸款。相比之下，個人住房按揭貸款基本未發(fā)現(xiàn)違規(guī)。為達成上述目的，人民銀行的通知重申加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的管理，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：加強對開發(fā)商資質(zhì)的審查。房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的企業(yè)并且對商品房空置量大、負債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，嚴格審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款。在信貸政策上進行區(qū)別對待。鼓勵對符合中低收入家庭購買能力的住宅項目的貸款，而對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應(yīng)適當限制。嚴格土地儲備貸款，并防止建筑施工方以流動資金貸款為開發(fā)商變相提供融資以及其它鼓勵個人自住住房消費，提高投資性購房和商業(yè)用房貸款的條件。我們認為，該通知重在規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)市場和信貸的結(jié)構(gòu)調(diào)整，而并非全面的信貸緊縮。特別是，政府明確表示房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟作用重大以及鼓勵個人住房信貸市場的決心。通知中指出“商業(yè)銀行應(yīng)進一步擴大個人住房貸款的覆蓋面，擴大住房貸款的受益群體”。五月下旬，央行特別提到要發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟的作用，表示要“支持擴大普通住房和經(jīng)濟適用房的有效供給”。上海最近也提出在外環(huán)線附近建設(shè)30003500價位的中低價位住房，以提高中低價位住房的供給量，改善相關(guān)供給結(jié)構(gòu)。（二）該政策對經(jīng)濟的影響我們認為，該政策對經(jīng)濟的影響是短期和溫和的。政府的緊縮政策將是有限度、有選擇的，不會是1993年那樣的全面經(jīng)濟緊縮，因為目前并沒有令人信服的證據(jù)表明已出現(xiàn)投資嚴重過熱的現(xiàn)象。即使在住房投資需求相當旺盛的城市如上海，業(yè)內(nèi)人士估計投資需求占總需求的份額大約也只有20%左右。央行加強對房地產(chǎn)信貸的監(jiān)控短期會使房地產(chǎn)投資尤其是辦公樓、商用房以及高檔住房的投資增長出現(xiàn)回落。但考慮到北京成功申辦2008年奧運會，上海成功申辦2010年世界博覽會，以及中國加入WTO對外資流入的推動（去年我國成為世界第一大外國直接投資資本輸入國），中長期對辦公樓、商用房的需求無疑將會增加。在住房投資中高檔住房以及別墅的投資會受到遏制。但高檔樓盤在整個開發(fā)貸款中所占的比重約為1／6，同時經(jīng)濟適用房與普通住房的兩部分貸款力度都要加大，因此住房投資方面所受的負面影響可能相當有限。不考慮房地產(chǎn)行業(yè)對其他相關(guān)行業(yè)例如建材、鋼鐵等的拉動作用，據(jù)研究機構(gòu)計算，如果房地產(chǎn)投資增長下降到15%，將使中國GDP 增速降低1 個百分點左右。但即使在1999年，房地產(chǎn)投資增長率僅為12%，GDP %的增長率。(三)、該政策對相關(guān)行業(yè)的影響分析銀行業(yè)人民銀行《要求加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理》的通知是對01 年以來嚴格控制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款、鼓勵居民自主住房消費的信貸政策的延續(xù)和強化。針對02 年下半年以來部分城市房地產(chǎn)市場有過熱跡象、商業(yè)銀行違規(guī)發(fā)放開發(fā)商貸款等問題，人民銀行在通知中進一步重申和明確了相關(guān)的貸款原則，有利于防范銀行資產(chǎn)質(zhì)量惡化的潛在風險，對銀行體系的長期發(fā)展是有利的。從短期來看，銀行對開發(fā)商貸款的增長速度將會放緩，這有助于控制商品房的供應(yīng)量。但對個人自住住房消費的按揭貸款，人民銀行積極支持的態(tài)度沒有改變。伴隨著中國居民住房消費的增長，個人住房按揭貸款仍將是推動銀行貸款的主要動力，占銀行貸款的比例將持續(xù)上升。就上市銀行的相關(guān)數(shù)據(jù)來看，9901年以來對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款占總貸款的比重一直處于下降趨勢，但02年又出現(xiàn)了上升。這表明02年房地產(chǎn)市場的升溫也使銀行在利益原則的驅(qū)動下，普遍提高了對該行業(yè)的貸款配置。在新增貸款中，民生銀行和深發(fā)展對房地產(chǎn)開放商和建筑業(yè)的貸款比重最高，而相比之下，招商銀行和浦發(fā)銀行該類貸款的比重相對較低，表現(xiàn)出較好的前瞻性和風險控制能力。因此，該通知對招商銀行、浦發(fā)銀行的影響相對最小。而民生銀行和深發(fā)展的貸款結(jié)構(gòu)則面臨調(diào)整的壓力。房地產(chǎn)業(yè)通知要求強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的管理和開發(fā)商資質(zhì)的審查，對資信良好的房企是利好，而大部分的高負債比例(70%以上)和缺乏經(jīng)營能力的房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨較大的資金壓力。由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場確實存在一些不規(guī)范的地方，比如對四證不全的開發(fā)商放貸、開發(fā)商自有資金不足項目３0%