【正文】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)福建省福建省福建省600133 東湖高新 開(kāi)發(fā)區(qū) 湖北省600095 哈高科 開(kāi)發(fā)區(qū) 黑龍江省600064600533600736南京高科棲霞建設(shè)蘇州高新開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)江蘇省江蘇省江蘇省600051 寧波聯(lián)合 開(kāi)發(fā)區(qū) 浙江省000558000769萊菌置業(yè)菲菲農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)遼寧省遼寧省000608 陽(yáng)光股份 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng) 廣西000540 世紀(jì)中天 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng) 貴州省000514 渝開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng) 重慶市000505000502000572ST 珠江恒大房產(chǎn)ST 金盤(pán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)海南省海南省海南省數(shù)據(jù)來(lái)源：2022 年 3 月 29 日《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》四、上市公司研究（深萬(wàn)科）（一）公司概述深圳萬(wàn)科（000002）是最早上市的房地產(chǎn)公司，1998 年公司開(kāi)始介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，是國(guó)內(nèi)較早從事住宅商品房開(kāi)發(fā)的企業(yè)之一。公司于1992 年確立了以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，并將居民住宅作為房地產(chǎn)的主導(dǎo)開(kāi)發(fā)方向。2022 年，集團(tuán)成功轉(zhuǎn)讓萬(wàn)佳股權(quán)，全面完成了專(zhuān)業(yè)化調(diào)整戰(zhàn)略。目前總股本 151, 萬(wàn)股，其中流通 A 股 105, 萬(wàn)股，流通 B 股 24, 萬(wàn)股。38 / 46最 新 股 本 結(jié) 構(gòu) 圖 （ 萬(wàn) 股 ）%%% %流 通 Ａ 股 [%] 105, 流 通 Ｂ 股 [%] 24,351國(guó) 家 股 [%] 10, 境 內(nèi) 法 人 持 股 [%] 11,圖 46：深圳萬(wàn)科最新股本結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：深萬(wàn)科個(gè)股檔案萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司是我國(guó)首批股票上市公司和中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最著名的企業(yè)之一。2022 年，集團(tuán)積極開(kāi)拓以深圳為核心的珠江三角洲市場(chǎng)、以上海為核心的長(zhǎng)江三角洲市場(chǎng)以及以沈陽(yáng)為核心的東北市場(chǎng)，并形成深圳、上海和沈陽(yáng)區(qū)域管理中心。集團(tuán)新增項(xiàng)目資源儲(chǔ)備建筑面積 276 萬(wàn)平方米，主要分布在深圳、廣州、中山、上海、南京、成都、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、大連和鞍山。在深圳區(qū)域，集團(tuán)先后進(jìn)入中山和廣州市場(chǎng)；在沈陽(yáng)區(qū)域，集團(tuán)進(jìn)入大連和鞍山市場(chǎng)；在上海區(qū)域，集團(tuán)積極尋求在蘇南區(qū)域的合作機(jī)會(huì)。截至 2022 年末，公司已在 15 個(gè)城市擁有項(xiàng)目資源，待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資源建筑面積 744 萬(wàn)平方米，為未來(lái)三年的穩(wěn)定增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。2022 年集團(tuán)將繼續(xù)增加在現(xiàn)有市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)規(guī)模，重點(diǎn)加大在長(zhǎng)江三角洲的投資力度，形成長(zhǎng)江三角洲的戰(zhàn)略布局。此外，公司將加大對(duì)現(xiàn)有重點(diǎn)城市的投資，特別是在北京和成都增加項(xiàng)目資源儲(chǔ)備，以確保該公司的擴(kuò)張和可持續(xù)發(fā)展。公司還將嘗試進(jìn)入上述區(qū)域外有潛力的二線(xiàn)城市，尋找新的投資機(jī)會(huì)。2022 年集團(tuán)主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 33 個(gè)，開(kāi)工面積和竣工面積預(yù)計(jì)分別為 178萬(wàn)平方米和 154 萬(wàn)平方米。（二）收入及利潤(rùn)構(gòu)成39 / 46房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)增勢(shì)強(qiáng)勁2022 年一季度，萬(wàn)科受益于結(jié)算項(xiàng)目的毛利率增長(zhǎng)以及結(jié)算面積和結(jié)算收入的相對(duì)增加，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 億元，凈利潤(rùn) 10,493 萬(wàn)元，結(jié)算面積 萬(wàn)平方米，分別比去年同期增長(zhǎng)%、%、%。上海蘭喬圣菲、深圳金域藍(lán)灣、深圳東海岸等項(xiàng)目獲得良好收益。此外，天津水晶城、南昌四季花城等項(xiàng)目均有良好銷(xiāo)售表現(xiàn)。報(bào)告期末，集團(tuán)尚有 萬(wàn)平方米預(yù)售面積尚未竣工結(jié)算。期內(nèi)，集團(tuán)先后取得深圳威宏、昆山陽(yáng)澄湖、無(wú)錫濱湖新城等項(xiàng)目資源，其建筑面積合計(jì)約達(dá) 192 萬(wàn)平方米，并已籍此初步形成了在長(zhǎng)江三角洲的戰(zhàn)略布局。表 43：2022 年一季度利潤(rùn)分配表單位：萬(wàn)元變動(dòng)時(shí)間 20220331 20221231 20220930 20220630 20220331變動(dòng)原因 季報(bào) 年報(bào) 季報(bào) 中報(bào) 季報(bào)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 103, 638, 326, 219, 77,主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 30, 139, 72, 50, 17,營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 16, 82, 37, 28, 6,利潤(rùn)總額 16, 83, 37, 28, 6,凈利潤(rùn) 10, 54, 27, 20, 4,可分配利潤(rùn) 35, 68, 28, 21, 5,供股東分配利潤(rùn) 35, 59, 28, 21, 5,未分配利潤(rùn) 35, 24, 27, 20, 5,數(shù)據(jù)來(lái)源：深萬(wàn)科 2022 年一季報(bào)近幾年來(lái)，萬(wàn)科的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入即房地產(chǎn)收入一直在高速上升，房地產(chǎn)收入占營(yíng)業(yè)收入的比重也一直保持著上升趨勢(shì)。特別是 2022 年，萬(wàn)科的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)入高速增長(zhǎng)期，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入人民幣高達(dá) 億元，比2022 年增長(zhǎng) %，其占營(yíng)業(yè)收入的比例高達(dá) %。2022 年萬(wàn)科的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)為 億元，比 2022 年增長(zhǎng) %，占其凈利潤(rùn)總額的40 / 46100%，以深圳和上海為核心的重點(diǎn)投資以及過(guò)去三年不斷推進(jìn)的二線(xiàn)城市擴(kuò)張是保障公司業(yè)績(jī)獲得快速增長(zhǎng)的主要因素，同時(shí)也顯示出萬(wàn)科的專(zhuān)業(yè)化程度不斷提高。此外，萬(wàn)科也是國(guó)內(nèi)唯一以全國(guó)為范圍計(jì)算市場(chǎng)占有率的房地產(chǎn)公司，萬(wàn)科的銷(xiāo)售金額在全國(guó)商品住宅市場(chǎng)的份額逐年上升。 分地區(qū)看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)呈現(xiàn)分散化趨勢(shì)深圳地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入在萬(wàn)科的收入構(gòu)成中一直占有較大比重，到2022 年為止深圳還是萬(wàn)科房地產(chǎn)收入來(lái)源最多的地方，但深圳的利潤(rùn)貢獻(xiàn)卻在不斷下降。而上海市場(chǎng)在公司的盈利貢獻(xiàn)比例大幅提升并與深圳市場(chǎng)的貢獻(xiàn)旗鼓相當(dāng)。2022 年，上海市場(chǎng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利貢獻(xiàn)占公司%，首次超過(guò)深圳的 %；上海市場(chǎng)總的盈利貢獻(xiàn)占公司凈利潤(rùn)的%，深圳占 %；上海的營(yíng)業(yè)收入比例占公司的 %，也超過(guò)了深圳的 %。從中我們可以清楚地看出深圳和上海兩地市場(chǎng)在公司中地位的變遷。這一變化主要基于過(guò)去三年萬(wàn)科對(duì)上海市場(chǎng)的成功投資策略。隨著萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在全國(guó)范圍內(nèi)的擴(kuò)張，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入來(lái)源在地域分布上呈現(xiàn)分散化趨勢(shì)，公司在二線(xiàn)城市的投資亦成為重要的利潤(rùn)來(lái)源。 表 44：按投資區(qū)域劃分之主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、凈利潤(rùn)及結(jié)算面積情況 單位：萬(wàn)元，萬(wàn)平方米，%地區(qū) 營(yíng)業(yè)收入 比例 凈利潤(rùn) 比例 結(jié)算面積 比例上海 172,424 20,745 深圳 161,657 20,056 南京 21,221 4,102 成都 32,699 2,761 沈陽(yáng) 50,685 2,610 南昌 25,028 2,391 武漢 29,743 2,048 長(zhǎng)春 20,123 1,474 北京 48,825 928 天津 58,867 797 其它 650 3,484 ** 41 / 46總計(jì) 621,922 54,428 數(shù)據(jù)來(lái)源：深萬(wàn)科 2022 年年報(bào)（三）財(cái)務(wù)狀況分析盈利能力分析根據(jù)行業(yè)的地域性特點(diǎn)，受氣候影響，一季度銷(xiāo)售相對(duì)處于淡季；此外春節(jié)長(zhǎng)假以及在部分地區(qū)冬季施工困難，安排竣工的項(xiàng)目相對(duì)較少，故一季度收入占全年的比例相對(duì)較小。公司本年第一季度實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)同比獲得大幅增長(zhǎng)，有結(jié)算項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)性原因以及上年同期基數(shù)較低的因素。但與全年公司計(jì)劃相比，一季度盈利占集團(tuán)全年盈利的比例仍較低。表 45：2022 年一季度盈利情況單位：%年度 2022033120221231202209302022063020220331經(jīng)營(yíng)凈利率 經(jīng)營(yíng)毛利率 資產(chǎn)利潤(rùn)率 資產(chǎn)凈利率 凈資產(chǎn)收益率 稅前利潤(rùn)增長(zhǎng)率 凈資產(chǎn)收益率增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)源：深萬(wàn)科 2022 年一季報(bào)回顧萬(wàn)科 19992022 的年報(bào)可以看出，萬(wàn)科 A 連續(xù) 5 年的凈資產(chǎn)收益率都保持在 10%以上。 2022 年，萬(wàn)科根據(jù)市場(chǎng)變化以及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期，適時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售策略，提升售價(jià)，在鋼材、水泥等建材價(jià)格上調(diào)的背景下，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利不斷上升。每股收益和每股凈資產(chǎn)由于實(shí)施可轉(zhuǎn)債轉(zhuǎn)股而略有下降，但還是遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。償債能力分析42 / 462022 年一季度，萬(wàn)科的流動(dòng)比率為 ，與去年同期相比有所下降；速動(dòng)比率為 ，仍然偏低于去年同期?；仡?2022 年，流動(dòng)比率為，與 2022 年相比有所下降；速動(dòng)比例為 ，比 2022 年下降了將近一半，這主要源于經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大，萬(wàn)科的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備增加，使得其短期借款、應(yīng)付賬款等流動(dòng)負(fù)債增加。財(cái)務(wù)費(fèi)用連續(xù)三年為負(fù)數(shù)，使得公司的利息支付倍數(shù)連續(xù)三年為負(fù)，從這一點(diǎn)看，公司的償債能力較強(qiáng)。表 46：償債能力指標(biāo)數(shù)據(jù)單位：%年度 2022033120221231202209302022063020220331流動(dòng)比率(2 偏低) 速動(dòng)比率(1 偏低) 現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比(%) 股東權(quán)益比(%) 流動(dòng)負(fù)債率(%) 權(quán)益負(fù)債比(%) 數(shù)據(jù)來(lái)源：深萬(wàn)科 2022 年一季報(bào)經(jīng)營(yíng)效率分析由于萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備近兩年增長(zhǎng)較快，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率均有所下降，但與行業(yè)均值相比，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)效率較高。特別值得一提的是，萬(wàn)科 2022 年加大了應(yīng)收賬款催收力度，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率高達(dá) 倍，較前幾年上升明顯，表明企業(yè)管理應(yīng)收賬款方面的能力較高。表 47：經(jīng)營(yíng)效率指標(biāo)數(shù)據(jù)單位：倍，%年度 2022033120221231202209302022063020220331存貨周轉(zhuǎn)率(倍) 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(倍) 應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率(倍) 主營(yíng)成本比例(%) 43 / 46營(yíng)業(yè)費(fèi)用比例(%) 管理費(fèi)用比例(%) 財(cái)務(wù)費(fèi)用比例(%) 數(shù)據(jù)來(lái)源：深萬(wàn)科 2022 年一季報(bào)（四）競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì) 到 2022 年末，萬(wàn)科的總資產(chǎn)已高達(dá) 億，凈資產(chǎn)為人民幣 47 億元，是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司中規(guī)模最大的。從萬(wàn)科 2022 年的擴(kuò)張策略來(lái)看，其要實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)區(qū)域的集約化和核心城市的規(guī)?；l(fā)展，完成長(zhǎng)三角和珠三角戰(zhàn)略布局，同時(shí)，萬(wàn)科的足跡遍布國(guó)內(nèi) 15 個(gè)中心城市，這也是其它房地產(chǎn)公司難以媲美的。專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科已成為專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)城市居民住宅開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)公司。萬(wàn)科集團(tuán)總經(jīng)理郁亮年初在“萬(wàn)科華南萬(wàn)客會(huì)”成立的新聞發(fā)布會(huì)上表示，未來(lái) 510年，萬(wàn)科將做好房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)，不可能涉足其他行業(yè)，同時(shí)在住宅技術(shù)研究方面要擁有自己的研發(fā)中心。萬(wàn)科地產(chǎn)將用 510 年的時(shí)間，完成住宅產(chǎn)業(yè)化之路。2022 年，萬(wàn)科的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占公司營(yíng)業(yè)收入的 %，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)占公司凈利潤(rùn)總額的 100%。經(jīng)營(yíng)管理能力優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科管理層具有很強(qiáng)的市場(chǎng)適應(yīng)能力，對(duì)市場(chǎng)變化趨勢(shì)的把握較準(zhǔn)。這集中反映在兩個(gè)方面：一是 1995 年后集中力量開(kāi)發(fā)城市居民住宅，極大程度上回避了那些年寫(xiě)字樓市場(chǎng)低迷的風(fēng)險(xiǎn)；二是 1998 年開(kāi)始加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的力度，較早地把握住了這一輪國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)景氣回升的機(jī)會(huì)，很好地抓住了機(jī)遇。同時(shí)，萬(wàn)科的企業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍建設(shè)已經(jīng)取得一定的成績(jī)，形成了一支比較穩(wěn)定的企業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。特別值得一提的是萬(wàn)科的董事長(zhǎng)王石，其個(gè)人魅力可以說(shuō)是萬(wàn)科一筆不小的無(wú)形資產(chǎn)。2022 年萬(wàn)科獲選由亞洲財(cái)經(jīng)傳媒 Asset Benchmark《財(cái)資》公司主辦的“年度公司治理最佳公司”評(píng)選的中國(guó)公司治理最佳公司之一。項(xiàng)目資源儲(chǔ)備豐富2022 年，萬(wàn)科集團(tuán)持續(xù)關(guān)注和研究土地政策的實(shí)施狀況和土地市場(chǎng)的44 / 46變化情況，并推進(jìn)在珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲以及東北區(qū)域的擴(kuò)張，并先后進(jìn)入廣州、中山，與業(yè)已開(kāi)發(fā)的深圳和佛山形成深圳區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展，新增項(xiàng)目資源儲(chǔ)備建筑面積 276 萬(wàn)平方米；此外，還在鞍山和大連獲得新項(xiàng)目，形成以沈陽(yáng)為核心，包括長(zhǎng)春的區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展；在上海區(qū)域管理中心，公司積極尋求進(jìn)入新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。截至 2022 年末，萬(wàn)科的項(xiàng)目資源儲(chǔ)備建筑面積 744 萬(wàn)平方米，足以滿(mǎn)足 2022 年、2022 年的項(xiàng)目資源需求，豐富的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備為公司日后的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。經(jīng)營(yíng)環(huán)境、政策法規(guī)變化利于公司的發(fā)展2022 年 6 月，人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 ，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房信貸等七項(xiàng)金融政策進(jìn)行了規(guī)范；8 月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》 ，明確指出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并對(duì)健全市場(chǎng)體系、發(fā)展住房信貸、調(diào)控土地供應(yīng)、整頓市場(chǎng)秩序、搞活住房二級(jí)市場(chǎng)等方面工作做了指導(dǎo)性的規(guī)定。上述政策的發(fā)布，為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期的發(fā)展奠定了制度框架，將對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易行為、提高行業(yè)的集約化程度和整體水平、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期、健康的發(fā)展產(chǎn)生重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了綜合能力競(jìng)爭(zhēng)階段，有產(chǎn)業(yè)集中的趨勢(shì)，為萬(wàn)科提供了擴(kuò)展的機(jī)會(huì)。萬(wàn)科作為規(guī)模較大、運(yùn)作規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)，將從市場(chǎng)的不斷規(guī)范、理性化中得益。（五）特別風(fēng)險(xiǎn)提示從 1998 年開(kāi)始，萬(wàn)科進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)時(shí)期，從近幾年的結(jié)果看還是比較成功的。但如果規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張將對(duì)萬(wàn)科的管理能力提出更大的挑戰(zhàn)。宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)可能產(chǎn)生的重大變化或單個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)銷(xiāo)售變化，天津分公司在 2022 年和 2022 年兩年虧損就顯示出萬(wàn)科的管理在規(guī)模迅速擴(kuò)張的情況下存在一定的缺陷。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策的進(jìn)一