【正文】 082022.Ⅰ 2022.Ⅱ 2022.Ⅲ 2022.Ⅳ 2022.Ⅰ 2022.Ⅱ 2022.Ⅲ 2022.Ⅳ 2022.Ⅰ銷 售 價(jià) 格 指 數(shù) 租 賃 價(jià) 格 指 數(shù)圖 44：20222022 年一季度全國高檔寫字樓銷售、租賃價(jià)格指數(shù)走勢數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫（五）商鋪投資增長強(qiáng)勁，管理日趨專業(yè)化2022 年，全國各地普遍出現(xiàn)商鋪的投資熱潮。但上海的甲級寫字樓市場相比之下卻一枝獨(dú)秀。但是，部分城市甲級寫字樓空置率居高不下，供過于求的現(xiàn)象依然較為嚴(yán)重，租金的上升空間將受限制，包括北京、廣州等一線城市，二線城市如濟(jì)南，大連。隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，外來投資的迅速增加，以及 CEPA 協(xié)議簽署，內(nèi)外資企業(yè)辦公需求旺盛，促使北京、上海、重慶、深圳等城市辦公需求正在快速增長。（四）寫字樓市場需求將快速增長2022 年，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好的背景下，全國寫字樓市場發(fā)展迅速。但由于之前很多發(fā)展商已儲(chǔ)備了不少的別墅開發(fā)用地，市場供應(yīng)量在一定時(shí)期內(nèi)不會(huì)減少，甚至?xí)兴糯螅瑫r(shí)需求量也會(huì)增加，故而各地市場均前景樂觀。2022 年，高檔公寓總體價(jià)格將與 2022 年持平。9095100105110115120銷 售 價(jià) 格 指 數(shù) 租 賃 價(jià) 格 指 數(shù)銷 售 價(jià) 格 指 數(shù) 租 賃 價(jià) 格 指 數(shù) 2022.Ⅰ2022.Ⅱ2022.Ⅲ2022.Ⅳ2022.Ⅰ2022.Ⅱ2022.Ⅲ2022.Ⅳ2022.Ⅰ圖 43：20222022 年一季度全國普通住宅銷售、租賃價(jià)格指數(shù)走勢數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫（二）高檔公寓價(jià)格將與 2022 年持平高檔公寓供求關(guān)系將繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢，在部分一線城市的供應(yīng)量甚31 / 46至?xí)兴陆?，如北京、上海，由于前幾年過量供應(yīng)，未來需求增長速度亦開始趨緩；而二線城市則處于消化期，短期難以呈現(xiàn)上升趨勢。分析認(rèn)為，2022 年，普通住宅市場供應(yīng)量將不斷擴(kuò)大，同時(shí)需求也將持續(xù)增加，因此價(jià)格上升將會(huì)成為全國的普遍現(xiàn)象。高檔住宅供過于求現(xiàn)象突出，普通住宅市場供需基本平衡。另外，由于近幾年各城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會(huì)繼續(xù)加快，也將使這部分需求保持穩(wěn)定的增長。據(jù)北京、上海等城市測算，近幾年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數(shù)的 10%。房地產(chǎn)本身具有保值29 / 46增值特點(diǎn)，在通脹下，房地產(chǎn)的價(jià)格將上升，而且上升速度與幅度將大大高于通脹水平。我國已經(jīng)走出了通貨緊縮，步入溫和通脹時(shí)期，在通脹的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，由于單位貨幣購買力的下降，即貨幣貶值，人們進(jìn)行儲(chǔ)蓄的意愿將大大降低。主要反映在兩個(gè)方面：一是，城鎮(zhèn)新增非農(nóng)業(yè)人口增加的住房需求，按照“十五”人均建筑面積 22 平方米的住房發(fā)展目標(biāo)，每年新增人口的住房需求將在 2 億平方米左右；二是，在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，城鎮(zhèn)流動(dòng)人口將增加，這部分人的住房問題越來越突出，城鎮(zhèn)流動(dòng)人口的住房需求也需要考慮。據(jù)預(yù)測，到 2020 年，我國城市化水平將達(dá)到 52%左右。按照發(fā)展規(guī)劃，到2022 年城市化水平將達(dá)到 40%以上。28 / 46Ⅳ 投資價(jià)值分析一、市場需求旺盛 行業(yè)前景看好（一）城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快將增加市場需求1998 年以來，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯加快，城鎮(zhèn)每年增加的非農(nóng)業(yè)人口大都在 800 萬1000 萬人。同時(shí)每年還要面臨分紅的壓力?！　∮捎诜康禺a(chǎn)開發(fā)周期長，證監(jiān)會(huì)要求公司業(yè)務(wù)具有穩(wěn)定持續(xù)性的收益，因此房地產(chǎn)公司的股票往往不被機(jī)構(gòu)投資者看好。從目前總部在北京的幾家上市房地產(chǎn)企業(yè)來看，幾乎都是在政府的推動(dòng)下上市的。另外還有市場關(guān)，發(fā)行究竟能否成功，是否有足夠認(rèn)購，股價(jià)是否能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)等等。為了防止房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱，證監(jiān)會(huì)曾一度禁止房地產(chǎn)企業(yè)直接上市，如今也依然嚴(yán)格控制?！　】梢灶A(yù)言，2022 年將是房地產(chǎn)企業(yè)的股市年，房地產(chǎn)企業(yè)上市肯定要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年，但空間到底有多大還不能做出準(zhǔn)確判斷。　?。ǘ┕墒械目臻g到底有多大？　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國介入房地產(chǎn)概念的上市公司已超過 200 家，但大多數(shù)是通過借殼上市或上市后公司轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，許多公司并非27 / 46專一做房地產(chǎn)，因此，真正意義上的房地產(chǎn)上市公司并不多。三是品牌建設(shè)的需求。因此，從某種意義講，上市對國有房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著深刻的影響。同其他行業(yè)一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場化面前，也面臨著改制的巨大壓力，特別是國有企業(yè)。購房者的投資熱，必將拉動(dòng)開發(fā)投資增長，進(jìn)而加大開發(fā)商的融資需求。所以說，2022 年，是房地產(chǎn)的投資年。一是融資的需求。房地產(chǎn)企業(yè)若能通過資本市場融資或再融資，可從容化解“121 號(hào)”新房貸政策所帶來的影響，緩解來自房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求方面的壓力。前不久發(fā)布的央行 2022 年貨幣政策報(bào)告也特別強(qiáng)調(diào)了在規(guī)范房地產(chǎn)信貸的同時(shí)，將配合有關(guān)部門為開發(fā)商開辟多種融資方式，特別是通過股權(quán)融資、項(xiàng)目融資等方式，支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。26 / 46　?。ㄒ唬┤笮枨笾品科笊鲜醒胄小?21 號(hào)”文件的出臺(tái)，對整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局開始產(chǎn)生重大影響。四、2022 年將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市年　　年初，繼上海復(fù)地股份成功在香港交易所掛牌，珠海華發(fā)在上海證交所掛牌上市后，北京首創(chuàng)置業(yè)也開始實(shí)施其在內(nèi)地發(fā)行 12 億 A 股的計(jì)劃。對一些地方政府在“經(jīng)營城市”的口號(hào)下的“賣地風(fēng)” ，經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松認(rèn)為，如果是一個(gè)或者幾個(gè)城市在“土地經(jīng)營”方面出現(xiàn)問題，那可能是這幾個(gè)城市的經(jīng)營理念和運(yùn)作的問題。　　造成“寅吃卯糧”現(xiàn)象的直接原因在于國土規(guī)劃管理的機(jī)制問題。尤其是自 2022 年開始的圈地?zé)岢敝?，浙江、上海、江蘇、山東等沿海省市全面突破規(guī)劃。但是這一輪工作中各地發(fā)展水平參差不齊。北京、江西和西藏等地區(qū)則根本沒有編制土地規(guī)劃。國土資源部成立后的第一件大事就是編制土地利用總體規(guī)劃以及 1990 年到 2022 年的土地規(guī)劃?！　〉谝惠喭恋匾?guī)劃是伴隨著國土資源部的成立而出臺(tái)的?！　。ǘ┣皟奢喭恋匾?guī)劃的教訓(xùn)　　起始于 1987 年及 1997 年的兩輪土地規(guī)劃，事實(shí)上并未得到有效的執(zhí)行。關(guān)鍵是要研究如何處理社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地保護(hù)的關(guān)系。一切都在顯示土地政策將有重大調(diào)整。這些工作是為出臺(tái)新的土地政策做鋪墊。因此，2022 年度應(yīng)繼續(xù)加大土地市場秩序治理整頓的力度，加強(qiáng)建設(shè)用地的供應(yīng)調(diào)控，嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)總量，繼續(xù)推行土地資源市場配置的供地政策，加大土地市場地價(jià)變化情況的監(jiān)測力度，充分發(fā)揮地價(jià)的“晴雨表”作用和杠桿作用，適時(shí)適度進(jìn)行調(diào)控，確保地價(jià)水平穩(wěn)定，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。 （三）市場中存在的一些問題需要重視和解決目前在土地市場和房地產(chǎn)市場中還存在一些問題，如局部地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅過快，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，房價(jià)、地價(jià)階段性增長過快，房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地伺機(jī)倒賣；開發(fā)區(qū)過多過濫，導(dǎo)致工業(yè)用地利用效益不高，競相壓低地價(jià)；個(gè)別地方游資炒作房地產(chǎn)造成房價(jià)泡沫，造成地價(jià)非理性上漲。這都預(yù)示 2022 年地價(jià)增長幅度不會(huì)過大，會(huì)保持在一個(gè)比較平穩(wěn)的狀態(tài)。2022 年地價(jià)漲幅較大的長江三角洲地區(qū)平均地價(jià)上漲幅度只有 ％，基本符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場的需求。在土地供應(yīng)方面，土地調(diào)控力度將進(jìn)一步加大，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地將會(huì)受到嚴(yán)格控制，建設(shè)占用農(nóng)用地的指標(biāo)將會(huì)壓縮，這種供求矛盾客觀上會(huì)帶動(dòng)土地價(jià)格的上漲。短期看，由于供求關(guān)系的決定，國際市場上生產(chǎn)資料和糧食價(jià)格還存在上漲的空間，但從長期趨勢看，價(jià)格機(jī)制必將自發(fā)調(diào)節(jié)生產(chǎn)者擴(kuò)大供給。與此同時(shí)，價(jià)格方面引發(fā)新一輪通貨膨脹的可能性也較小。 另一方面，房地產(chǎn)投資正在出現(xiàn)自發(fā)性的調(diào)整趨勢，今年 12 月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增長達(dá)到 %，盡管增幅比去年同期加快了 個(gè)百分點(diǎn)，但與整個(gè)固定資產(chǎn)投資額增長相比，卻放慢了近 10 個(gè)百分點(diǎn)。隨著上一年宏觀調(diào)控政策及央行措施效果的顯現(xiàn)和今年新政策、措施的出臺(tái)，局部行業(yè)和區(qū)域過熱的現(xiàn)象也將得到有效控制。因?yàn)閺耐顿Y情況看，盡管投資大幅增長令人擔(dān)心，但也不可就一、兩個(gè)月的情況得出投資已全面過熱，或投資過快增長會(huì)延續(xù)到全年的結(jié)論。保持地價(jià)平穩(wěn)上升，采取適度供大于求的供量，堅(jiān)持公平、公開、公正的市場化轉(zhuǎn)讓方式，是穩(wěn)定房價(jià)，使房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展的關(guān)鍵。目前房地產(chǎn)上游產(chǎn)品鋼材、水泥價(jià)格的上漲對房價(jià)影響不大，而土地會(huì)因供量的失度和不規(guī)范的轉(zhuǎn)讓方式而影響到房價(jià)。需求主要由消費(fèi)需求和投資需求共同拉動(dòng)。房地產(chǎn)市場的區(qū)域性很強(qiáng)，房價(jià)是否會(huì)上漲要做具體分析。開發(fā)一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，其成本中，土地成本大概占 35%45%、建筑安裝工程成本占據(jù) 25%35%、稅費(fèi)占 30%35%。因此，從目前我國房地產(chǎn)行業(yè)總體情況來看，各區(qū)域發(fā)展不均衡，雖然存在局部過熱苗頭的隱患，但總體仍然是健康的。即由行政命令擴(kuò)大開發(fā)，因政府行為使市場結(jié)構(gòu)不合理而造成空置量增加；另一種是泡沫型過熱。目前，全國商品房價(jià)格漲幅為 %，北京房價(jià)以 1997 年到現(xiàn)在穩(wěn)中有降。而工業(yè)、開發(fā)區(qū)、城市基本建設(shè)多和新一輪政府追求政績的行政行為有關(guān)，它與由市場化決定的商品房投資是完全不同的兩個(gè)概念。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)存在局部過熱苗頭的壓力，但對房地產(chǎn)市場應(yīng)該有客觀的判斷，對新政策有正確的理解?！　。ǘ┱_理解政策導(dǎo)向　　可以說，央行“121 號(hào)”文件與國務(wù)院“18 號(hào)”文的出臺(tái)，給房地產(chǎn)業(yè)帶來“一冷一暖”，實(shí)際代表了兩種不同意見的“博弈”結(jié)果，而今年在國務(wù)院精神指導(dǎo)下，對房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)土地管理、信貸檢查政策的出臺(tái)，表明決策層對房地產(chǎn)業(yè)非泡沫說的全面否定。另一個(gè)原因就是，央行在去年已針對房地產(chǎn)業(yè)的信貸問題頒布了“121 號(hào)文件”，同時(shí)，土地的新開發(fā)量是影響房地產(chǎn)的主要因素?！　。ㄒ唬┱咄瞥鍪种?jǐn)慎　　據(jù)中國人民銀行研究局的有關(guān)專家透露，銀監(jiān)會(huì)此次政策是經(jīng)過審慎研究后推出的。2 月 10 日，北京市政府出臺(tái)了有關(guān)停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的“4 號(hào)令”，提高了開發(fā)企業(yè)的拿地門檻。特別是在今年 2 月份，國務(wù)院副總理曾培炎明確強(qiáng)調(diào)，要制止鋼材、水泥、電解鋁行業(yè)的過度投資，隨后中國銀監(jiān)會(huì)又宣布要對銀行信貸中用于鋼材、水泥、電解鋁及房地產(chǎn)、汽車五大行業(yè)的投資情況進(jìn)行專項(xiàng)檢查。從品牌效應(yīng)上看，品牌資源成為百強(qiáng)企業(yè)最重要的無形資產(chǎn)，已形成一定品牌效應(yīng)的企業(yè)在全國范圍內(nèi)進(jìn)行大盤操作和品牌復(fù)制。從企業(yè)信用度上看，由于長期注重經(jīng)營管理，百強(qiáng)企業(yè)信用度遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。但百強(qiáng)企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌龅囊?guī)?；?jīng)營模式凸現(xiàn)。19 / 46 40151515131111108物 業(yè) 經(jīng) 營建 筑 施 工商 業(yè) 貿(mào) 易高 新 技 術(shù)裝 飾 裝 潢建 材 制 品房 產(chǎn) 中 介金 融 投 資建 筑 設(shè) 計(jì)圖 210：百強(qiáng)企業(yè)涉足關(guān)聯(lián)行業(yè)企業(yè)數(shù)量（單位：家）數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn) TOP10 研究組研究表明，房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)能在激烈的市場競爭中脫穎而出，其競爭力優(yōu)勢主要體現(xiàn)在市場占有、企業(yè)信用和品牌效應(yīng)三方面。房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中，從事純房地產(chǎn)開發(fā)的百強(qiáng)企業(yè)占 45 家，以房地產(chǎn)開發(fā)為主的企業(yè)占 55 家。18 / 46房 地 產(chǎn) 百 強(qiáng) 企 業(yè) 經(jīng) 營 業(yè) 績 分 布 圖18%46%19%14% 3%5億 以 下 510億 1020億 2035億 35億 以 上圖 29：不同銷售額的企業(yè)占百強(qiáng)總數(shù)的比例數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn) TOP10 研究組第三，從房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，產(chǎn)品的平均檔次較高，均價(jià) 6171 元／平方米，是全國房地產(chǎn)均價(jià)的 倍；市場主導(dǎo)地位的仍是以開發(fā)中低檔產(chǎn)品為主的企業(yè)。第二，百強(qiáng)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模和經(jīng)營業(yè)績差異較大，兩極端化明顯。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)域差異極大地影響了百強(qiáng)企業(yè)的區(qū)域分布。 96981001021041061081101121141162022.Ⅰ 2022.Ⅱ 2022.Ⅲ 2022.Ⅳ 2022.Ⅰ 2022.Ⅱ 2022.Ⅲ 2022.Ⅳ 2022.Ⅰ（ %）住 宅 租 賃 辦 公 用 房 租 賃 商 業(yè) 用 房 租 賃 廠 房 倉 庫 租 賃圖 28：20222022 年一季度全國房屋租賃價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫三、百強(qiáng)企業(yè)開發(fā)規(guī)模和經(jīng)營業(yè)績差異較大“中國房地產(chǎn) TOP10 研究組”發(fā)布了 2022 年“中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究”成果。一季度房屋租賃價(jià)格比去年同期上漲%，漲幅比去年四季度低 個(gè)百分點(diǎn)。除豪華住宅用地和工業(yè)用地價(jià)格漲幅較去年四季度增加外，其他各種用地價(jià)格漲幅均有所減小。分類別看，在土地交易價(jià)格中，居民住宅用地交易價(jià)格上漲 %。分地區(qū)看，35 個(gè)大中城市中，有 7 個(gè)城市漲幅超過 10 個(gè)百分點(diǎn)，分別是，杭州漲幅為 %、上海 %、天津 %，成都 %，寧波 %，大連 %，沈陽 %。 土地交易價(jià)格漲幅減小。非住宅用房銷售價(jià)格上漲 %。分類別看，在商品房銷售價(jià)格中，住宅價(jià)格上漲 %。分別是上海漲幅為 %，沈陽 %，青島 %，重慶 %，16 / 46天津 %，南京 %，寧波 %，杭州 %，濟(jì)南 %。一季度，伴隨著房地產(chǎn)投資和銷售的快速增長，房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲 %，漲幅比去年四季度增加 個(gè)百分點(diǎn)。14 / 4605000100001500020220250002022年13月14月 15月 16月 17月 1