【正文】 險。從1998年開始到現(xiàn)在，居民住房按揭貸款迅速增加，對商業(yè)銀行而言，居民按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量很高，是商業(yè)銀行的黃金資產(chǎn)，金融業(yè)在支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，自身資產(chǎn)質(zhì)量和收息率都得以提升。因此，金融業(yè)要繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使其支柱產(chǎn)業(yè)的功能得到充分發(fā)揮。（二）提倡節(jié)約使用住房的消費(fèi)理念在住房消費(fèi)上應(yīng)提倡節(jié)約的理念。我國人多地少、水資源缺乏，是資源、能源消費(fèi)大國，對能源的過度消耗形成了較為嚴(yán)重的空氣污染和酸雨等環(huán)境問題。要引導(dǎo)以中小戶型為主的住房消費(fèi)，滿足絕大多數(shù)居民的基本居住需要。要提倡人人首先有房住，而不是少數(shù)人有多個房屋產(chǎn)權(quán)。我國城鎮(zhèn)人均居住面積已達(dá)到了中等收入國家的平均水平，不應(yīng)鼓勵大戶型住宅的發(fā)展，應(yīng)從保護(hù)耕地出發(fā)，充分利用現(xiàn)有非耕地。小型舒適型住房的建設(shè)不僅節(jié)能、環(huán)保、省地、長期可持續(xù)，而且可以節(jié)約使用銀行信貸資金，降低不良資產(chǎn)比率。我國東部沿海地區(qū)和超大城市，雖然人多地少，但人均居住面積比東京、香港居民的居住面積還多。2004年底，江蘇省、浙江省、，2004年有望達(dá)到19平方米。而上世紀(jì)90年代初期，人多地少的香港和東京。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)要走節(jié)約型道路，注意節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電、省地。超大住房配備的暖氣、空調(diào)等設(shè)備，不僅消耗電力、煤炭等能源，而且還造成環(huán)境污染。為應(yīng)對資源短缺的制約，在建筑過程中要推廣使用新材料，防止資源的不合理消耗，做到節(jié)約能源、環(huán)保，建設(shè)節(jié)約型城市。要提倡節(jié)約使用土地，合理控制房地產(chǎn)開發(fā)用地的規(guī)模和節(jié)奏，保證土地開發(fā)的長期可持續(xù)發(fā)展。（三）加強(qiáng)城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)要全面掌握廉租住房需求情況，根據(jù)廉租住房需求情況，以財政預(yù)算安排為主，多渠道籌措廉租住房資金，著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭基本住房需要。城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)還要支持城市化，幫助解決“三農(nóng)”問題。要支持農(nóng)民進(jìn)城居住，為進(jìn)城農(nóng)民全家提供廉租住房，使進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的子女獲得在城市受教育的機(jī)會，以利于農(nóng)民逐步擺脫貧困。要加大普通商品房的建設(shè)力度，抑制高檔房建設(shè)。在政府的土地、建設(shè)規(guī)劃中切實(shí)提高普通住房的建設(shè)比例。進(jìn)一步完善住房公積金制度，提高中低收入者的購房能力。逐步做到所有居民都能上繳住房公積金，提高中低收入者的住房購買力；成立專門機(jī)構(gòu)加強(qiáng)公積金監(jiān)管；允許發(fā)達(dá)地區(qū)優(yōu)先提高個人公積金繳存比例。（四）堅(jiān)持區(qū)別對待、有保有壓的調(diào)控原則要嚴(yán)格區(qū)分居民房改住房、居民居住購房需求與投機(jī)性購房行為，對第一套住房和第二套住房采取差別性的稅收政策和房屋貸款利率政策，提高第二套住房貸款首付的比率。對普通商品住房和高檔商品房實(shí)行差別政策，促進(jìn)普通商品住房的供給與銷售，在土地和信貸、稅收幾方面控制高檔商品房建設(shè)的規(guī)模。促進(jìn)中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，適度調(diào)控東部發(fā)達(dá)地區(qū)和中心城市的房地產(chǎn)市場。（五）依法制止炒買炒賣和囤積土地的行為土地出讓合同要明確開工與竣工的條件和時間要求，嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓。要加大對閑置土地的清理力度，嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓合同約定期限屆滿1年不動工開發(fā)的土地收取閑置費(fèi)、滿兩年不動工開發(fā)的無償收回土地使用權(quán)的法律規(guī)定，制止囤積土地行為。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管，保證開發(fā)商按土地出讓合同約定或國有土地劃撥決定書的規(guī)定開工建設(shè)和竣工驗(yàn)收，并遵守套型面積、銷售價格等控制性規(guī)定。（六）利用稅收手段限制投機(jī)性購房和短期炒作認(rèn)真落實(shí)2005年七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，充分運(yùn)用稅收手段加大對投機(jī)性購房行為的調(diào)控。為調(diào)節(jié)開發(fā)商的過高利潤，建議對過去以協(xié)議方式取得土地開發(fā)權(quán)的項(xiàng)目，加強(qiáng)土地增值稅的征管。盡快建立公正、公平、促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的稅收制度。開征不動產(chǎn)稅在國內(nèi)已經(jīng)研究討論多年，財政部也已在部分城市開展試點(diǎn)。開征不動產(chǎn)稅的目的在于給地方政府提供穩(wěn)定的稅收來源，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。各種房地產(chǎn)稅不僅要涵蓋開發(fā)、交易和使用全程，而且要鼓勵自住型需求，抑制投機(jī)型需求；要考慮對住房貸款實(shí)行稅收抵扣；對于中小戶型和中低價位普通商品住宅的自住消費(fèi)，給予稅收優(yōu)惠，對于大面積、大戶型或高檔商品房的消費(fèi)，實(shí)行較高稅負(fù)。（七）進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場管理一是建設(shè)、房屋主管部門要規(guī)范房地產(chǎn)商和房地產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)的市場行為，打擊虛構(gòu)價格、哄抬房價、炒作銷售的行為。二是建立房地產(chǎn)重點(diǎn)監(jiān)控區(qū)?？紤]把房地產(chǎn)市場最容易漲價的地區(qū)設(shè)為重點(diǎn)監(jiān)控區(qū)，加大對境內(nèi)外炒房資金流動的監(jiān)測。完善房價統(tǒng)計(jì)體系和市場信息披露制度。及時披露準(zhǔn)確的房價統(tǒng)計(jì)信息，引導(dǎo)市場行為。三是考慮取消房屋預(yù)售制度。很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。三、及時防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，維護(hù)金融系統(tǒng)穩(wěn)定（一）嚴(yán)格遵守對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款程序銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理應(yīng)重點(diǎn)注意以下內(nèi)容：（1）檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，包括是否擁有合格的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，是否取得所開發(fā)樓盤的合法使用權(quán)，區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司和一般房地產(chǎn)開發(fā)公司等。（2）審查房地產(chǎn)開發(fā)公司以往的信用紀(jì)錄，包括是否延遲交付樓宇，是否拖欠工程款，是否將銀行貸款挪作他用等。（3）向作為企業(yè)集團(tuán)成員的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時，明確借款人在企業(yè)集團(tuán)中的地位和資產(chǎn)情況，密切關(guān)注借款人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易，防止借款人資本金明顯不足向控股公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)借款增加資本金，防止控股公司轉(zhuǎn)移挪用借款人的開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售款。（二）規(guī)避房貸操作風(fēng)險各銀行應(yīng)完善房貸操作程序，加強(qiáng)抵押物管理，及時合理地辦理相關(guān)抵押手續(xù)，規(guī)范抵押物估價行為。鼓勵信貸人員根據(jù)借款人特點(diǎn)進(jìn)行房貸管理手段創(chuàng)新。革新檔案管理模式，發(fā)揮檔案管理效能，為貸款清收提供有力支撐。各銀行總行應(yīng)就房貸管理制訂相應(yīng)的操作手冊分發(fā)到各基層銀行，操作手冊主要包括房貸風(fēng)險點(diǎn)、完善合約的程序、相關(guān)法規(guī)制度、違反操作程序的責(zé)任制度等。不定期組織金融、法律、房地產(chǎn)與相關(guān)知識的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，并保持人員的相對穩(wěn)定，培訓(xùn)一批專家型業(yè)務(wù)骨干，建設(shè)一支高素質(zhì)的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)隊(duì)伍。（三）防范“假按揭”風(fēng)險，完善懲戒機(jī)制開發(fā)商通過按揭套取、騙取銀行資金是各家銀行普遍遇到的一個問題。應(yīng)建立對騙貸開發(fā)商的懲戒機(jī)制，如公開披露騙貸企業(yè)名單等。對于協(xié)助開發(fā)商套取個人住房按揭貸款的銀行責(zé)任人，應(yīng)對其違規(guī)行為進(jìn)行追查和懲罰。（四）加強(qiáng)利率風(fēng)險管理應(yīng)提倡商業(yè)銀行提供多樣化住房信貸產(chǎn)品，滿足借款人規(guī)避利率風(fēng)險的需要。為此商業(yè)銀行應(yīng)提高服務(wù)意識，設(shè)計(jì)符合各類消費(fèi)者需求的貸款品種?？梢钥紤]允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個人住房貸款，使商業(yè)銀行的貸款收益能與其資金成本匹配。同時，有關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步研究利率風(fēng)險管理工具，爭取早日推出利率互換、利率期權(quán)、互換期權(quán)等利率衍生產(chǎn)品。（五）完善住房置業(yè)擔(dān)保制度建設(shè)部于2000年出臺《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》。自2000年個人住房貸款擔(dān)保新機(jī)制開始建立以來，至2003年底，各地設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)已有93家，為近30萬個家庭住房貸款提供了擔(dān)保。擔(dān)保公司的風(fēng)險管理重點(diǎn)在于對抵押物的評估、處置，以及對借款人的資格審查，通過專業(yè)化的運(yùn)作降低風(fēng)險管理成本。與銀行相比，住房抵押貸款擔(dān)保公司擁有對住房處置、變現(xiàn)的專業(yè)優(yōu)勢，能從專業(yè)的角度，對抵押物房地產(chǎn)的風(fēng)險作出預(yù)測和防范。但目前我國住房置業(yè)擔(dān)保存在經(jīng)營市場“條塊分割”、住房置業(yè)擔(dān)保的規(guī)模小、擔(dān)保收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明確、風(fēng)險防范措施尚不完善等一系列問題。（六）進(jìn)一步研究房貸保險制度個人住房貸款保險一般分為三類：一是抵押住房的財產(chǎn)保險，主要保障房產(chǎn)免受意外事故和自然災(zāi)害毀損的風(fēng)險；二是貸款者的定期信用人壽保險，主要是在還貸期內(nèi)貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保證銀行能安全收回貸款，貸款者的家人能繼續(xù)居?。蝗堑盅嘿J款購房履約保證保險，當(dāng)投保人因?yàn)樗劳?、失業(yè)等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償剩余債務(wù)，同時行使追償權(quán)，從抵押物中得到補(bǔ)償或向投保人追回賠款。房貸保險實(shí)際運(yùn)行中存在銀行指定保險公司、強(qiáng)制購買等問題。應(yīng)進(jìn)一步研究房貸保險，充分發(fā)揮房貸保險的風(fēng)險分擔(dān)職能。