【正文】 ffordability Crisis）。但在中國，由于出現了新的變量，這個指數的運用就出現了新的情況。未來展望：根據國外城市化對房地產的影響以及嬰兒潮推動購房高峰來看，我國的住房需求仍大量存在，美國、日本城市化顯示，當城市化率達到70%的時候，房地產市場會出現大幅度下滑(也是樓市景氣度不會創(chuàng)新高)，而我國的城市化率僅有45%。從嬰兒潮角度看，我國的需求量可維持到2015年。（一）經濟周期對房地產周期影響程度不同 　　房地產市場中長期波動主要受經濟周期、歷史事件如戰(zhàn)爭、技術創(chuàng)新等事件影響。 　　一般而言，房地產周期和經濟周期是一致的。但房地產周期較長，而且波動的振幅一般比宏觀經濟波動大。用阿瑟?伯恩斯的住房建筑周期來解釋這種情況，就很容易看出其中的原因。（1）建筑業(yè)依賴于長期的利潤預期而不是短期的利潤預期。（2）房地產要求以長的生產期間來計劃建造住房和計劃行業(yè)的組織。（3）住房的供給過剩要在較長的時間后才能覺察。（二）政府的宏觀調控政策不同 　　房地產市場短期波動一般受貨幣市場、貸款額度和政府住宅政策等因素影響。日本長期的超低利率金融政策導致房地產泡沫。1985年《廣場協(xié)議》簽訂之后，日本銀行下調了貼現率，設法平抑日元對美元的升值，以擴大和提高本國的經濟競爭力。結果低利率造成了房地產和股市泡沫。低貼現率導致市場的低利率，進而影響貸款規(guī)模和貨幣供應量的變化。貨幣供應量超過實際需求，導致一部分貨幣游離于實體經濟需求，成為房地產和股票投資的資金來源，間接導致了資產價格的上漲，大量的信貸資金和企業(yè)資金投向房地產。為了在競爭激烈的金融市場占據一定份額，鑒于房地產價格在景氣上升期的一路飆升，房地產和建筑公司等開發(fā)機構正需要大量資金進行土地投機，銀行便毫無節(jié)制地發(fā)放貸款，大量向土地投機融資。%。一些日本財政部住房貸款機構也在土地投機中大量發(fā)放信貸資金給開發(fā)企業(yè)，進一步降低了融資成本，導致土地價格上揚，最終形成惡性循環(huán)，導致了房地產泡沫產生。同時1973年石油危機之后，企業(yè)自有資金的比率迅速提高，日本政府多次降低貼現率，導致有價證券的價格上升。尤其是在1988年以后日本經濟增長速度下降，實物投資的回報率較低，資金雄厚以及融資能力強的大企業(yè)將大量的資金運用于土地資產和金融資產的投機上，從中獲取巨額利潤。企業(yè)的這種投機活動大大推動了地價的上漲。② 　　美國采取了逆經濟風向而動的反經濟周期操作的宏觀調控措施。如在危機中政府采取取消住房限制的措施，擴大住房建設的需求。危機過后，或者住房需求高漲時采取管制措施，限制住房的需求。如在1953—1954年經濟危機中，由于政府于1953年取消了房租管制，從而產生了住房建設需求，使得住房投資沒有出現下降情況。又如1956年沒有出現經濟危機，由于政府采取了宏觀調控措施，結果使得住房投資出現下降。1956年住房投資指數為6。這樣一方面使得住房周期和經濟周期不完全同步，更重要的是這樣會填谷削峰，使得房地產波動幅度縮小。日本一味地長期實行低利率貨幣政策，催生房地產景氣。當房地產一旦步入景氣周期以后還繼續(xù)推行低利率政策，就會使房地產更加速上漲。這樣波峰會越漲越高，一旦下跌，波谷也會更低，從而形成比美國更大的振幅。（三）日本特殊的土地政策形成日本短期內不可逆轉的房地產周期升幅 　　由于日本人多地少，為了保護農業(yè)用地，采取了特殊的土地政策。住宅建設受到嚴格控制。1992年以前的土地稅制，實際上鼓勵和保護居民持有農業(yè)用地，土地的流動性差，極易加劇土地價格的上升或下降趨勢，釀成無法收拾的局面③。 　　日本這種土地政策在保護土地的有效使用方面起到了重要作用，但同時又加劇了土地供需矛盾，迫使土地價格不斷上漲，形成持有土地者的資產不斷增殖的土地神話，與美國等西方國家不同，在日本，不動產的價值主要體現在土地而非建筑物上。④三、可供我國借鑒的經驗 　　 　?。ㄒ唬┠娼洕L向人為地制造景氣和危機 　　日本的房地產周期更多地受景氣事件影響。每一次經濟景氣都會促使房地產進入擴張期。而且日本的經濟景氣更多的是人為的經濟景氣。如日本列島改造繁榮、奧運景氣等。⑤由于日本政府連續(xù)制造經濟景氣，從而導致房地產持續(xù)升溫，最后不可避免導致泡沫出現。從特征上看就表現為日本房地產周期的擴張期長和波動幅度大的明顯特征。為了減輕房地產巨幅波動所帶來的負面影響，我們可以逆經濟風向行事，人為地制造景氣的景氣和不景氣事件，引導房地產周期擴展和收縮。當經濟不景氣時，我們可以人為地制造一些景氣事件，比如“新城運動”，“造城運動”。但當房地產過分景氣時可以適當地制造一些非景氣事件，如凍結新開發(fā)的房地產工程，查處非法開發(fā)商，甚至迫使其破產。這樣可以為非理性的房地產擴張適度降溫。目前，我國房地產有出現日本式泡沫的趨勢。人為地制造一些非景氣的事件，給過熱的房地產潑些冷水和降降溫已經是迫在眉睫。 　　 　?。ǘ┖暧^調控更應逆經濟風向而動 　　日本一直以來都是采取單一的從松的貨幣政策，結果導致資金市場的流動性過剩。過剩的流動資金，涌向任何實體和虛擬經濟都會導致價格的上漲，形成事實上的通貨膨脹，這是過多的資金追逐過少的資產的緣故。由于生產具有周期，需要一段比較長的時期，市場上原材料和產品的價格上漲的周期短于生產的周期，從而導致生產企業(yè)無法核算成本，生產無以為繼。倒買倒賣實物資產倒是可以迅速創(chuàng)造巨額利潤。實物資產價值越大，財富效應就越顯著。房地產就屬于這種理想的投機產品。過多的流動性與過低的利率的雙重作用促使實物資產和虛擬資產非理性地、瘋狂地上漲。根據凱恩斯的流動性陷阱的理論，當利率低到無法再低時，人們會擔心證券的價格過高，存在風險，因此會拋出證券保留資金。到此時，資產價格和證券價格都會加速下降，泡沫破滅，經濟陷入周期低谷。這實際上也就是日本房地產周期短，波動幅度大，下降周期短的原因。 　　美國的宏觀調控一方面采取多元手段，不僅包括貨幣政策、財政政策，還包括行政措施；另一方面逆經濟風向而動，在房地產周期擴張時期，實行緊縮政策和措施，在房地產收縮期，則實行擴張政策和措施。比如在緊縮期實行低利率的擴張性貨幣政策，并且采取減免租金稅的財政政策和取消限制的行政措施。這使得在經濟周期低谷，房地產并沒有跌入低谷。這也是導致美國房地產周期長，波動幅度小的原因。我國目前房地產泡沫現象非常嚴重，和日本當年的情況相似。借鑒美國的做法，防范風險，以免重蹈日本經濟的覆轍，已經是迫在眉睫。 　　 　　（三）調整城市土地拍賣政策，控制地價的上漲幅度 　　日本基于保護耕地的特殊土地政策，一方面導致土地供不應求，另一方面土地轉讓費用特別高，導致土地的流動性差。這兩方面共同導致土地價格不可逆轉性地增加，從而導致房價不可逆轉性地增加。我國的情況與日本有些類似。我國城市土地所有權歸國家所有，為地方政府經營。地方政府為了籌措足夠多的財政資金，會想方設法抬高土地價格。由于土地的不可遷移性，一個城市的土地只有一個所有者和經營者。賣方壟斷必然使得土地價格不可逆轉性地增加，從而也導致房價不可逆轉性地增加。要改變這種狀況，就必須改變市政府經營城市的理念，尤其把出售城市土地作為增加財政收入重要的、甚至惟一手段的做法。土地可以按照市場化方式拍賣，但對于安居工程和其他市政項目可以按照非市場化方式低價甚至免費調撥。這樣土地供給的多元性可以適度控制住土地的價格，從而在一定程度上控制住住房的價格。 　　房地產市場成熟的國家，我們可以舉美國的例子。從美國房價自1818年至今190年的價格波動周期來看，其樓市價格的漲跌周期平均在18年左右。上漲周期和下跌周期一般都要延續(xù)18年左右。但在這一過程中，價格波動并不大。從美國房價走勢的歷史數據來看，它在完成一個長達18年的上漲周期后，其房價漲幅有的僅15%，而這一漲幅在我們這里可能一個月就完成了。新興的房地產市場國家，我們不妨看看越南這個例子。越南在短短的3年中，房價的持續(xù)上漲就已經令這個國家難以承受。胡志明市商業(yè)中心濱城市場的商鋪價格三年來上漲了40%，其租金兩倍于泰國曼谷工業(yè)園的租金價格。而這種偏離民眾實際購買力的上漲是沒有根基的，它由市場的內在力量所決定。一旦一個周期完成，就會自然過渡到另一個周期之內。許多人知道，美國次債危機的直接原因是房價的快速、深幅下跌，那么，又是什么導致房價的大跌呢？原因就是，在住房市場成交量陷入低迷狀態(tài)的情況下（這說明房地產市場開始步入自然調整狀態(tài)），格林斯潘主政的美聯儲卻采取寬松的貨幣政策進行干預，以激活房地產市場，維持房地產市場的繁榮。于是，許多金融機構紛紛降低門檻，向收入低且不穩(wěn)定，信用等級在一般以下或沒有信用記錄的人發(fā)放按揭貸款。這一政策不僅中斷了美國房地產市場的自然調整，也推高了房價，當房價快速上漲之時，美國100多年來形成的樓市周期遭到破壞。但是，人們只能推延而不能消除房地產市場的內在調整動能，人為拖延只會加劇能量的集中，使房價以更極端的方式表現出來。因此，此后美國房價持續(xù)下跌，并引發(fā)了嚴重的次級債危機?！　〕?，美國對房地產調整的人為阻止還有更直接的教訓可以汲取。在房價開始步入調整階段時，美國國內由于擔心房價下跌對美國經濟的沖擊，采取了一些救市措施。對于救市結果，美國卡耐基梅隆大學著名經濟學家Allan Meltzer的評論是：美國國會采取的一些救市措施使問題更嚴重，因為房產所有者會認為國會將拯救他們，覺得沒有必要將房屋降價出售，導致問題繼續(xù)累積，并最終劇烈暴發(fā)，以至于發(fā)展到今天難以收拾的地步。如果我們在房價還沒有真正經過像樣調整，僅僅是成交量低迷的情況下就予以干預，開發(fā)商還愿意降低房價嗎？而降價正是擠壓泡沫的一個捷徑。任志強(博客)已經說得很清楚了：“由于銷售急速下降，很多開發(fā)商覺得錢不夠了。錢不夠的原因可能在于去年太猖狂，囤積的土地可能太多了。盡管資金緊張，但開發(fā)商都想掙更多的錢，誰也不愿意降價?！遍_發(fā)商不愿意降價正是由于對地方政府托市的預期，而我們現在需要消除而不是強化這種預期。 童忠益認為，中國房地產市場主要的問題是政策法規(guī)不健全。美國的房地產開發(fā)，政府不出讓土地，但收取高額的房地產稅費。比如，一套房子如果在買入后1年之內交易，需要繳納高達30%的交易稅；1年后進行交易的，也需繳納15%的交易稅。從2002年1月到2005年9月，盡管房價已上漲55%，而同期人均可支配收入僅增長16%，但月供收入比基本維持在25%以下——上漲的房價被降息的好處所吸收，從而給人們造成了貸款購房能力上升的幻覺。23 / 2