【正文】 ffordability Crisis）。但在中國(guó)，由于出現(xiàn)了新的變量，這個(gè)指數(shù)的運(yùn)用就出現(xiàn)了新的情況。未來(lái)展望：根據(jù)國(guó)外城市化對(duì)房地產(chǎn)的影響以及嬰兒潮推動(dòng)購(gòu)房高峰來(lái)看，我國(guó)的住房需求仍大量存在，美國(guó)、日本城市化顯示，當(dāng)城市化率達(dá)到70%的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)大幅度下滑(也是樓市景氣度不會(huì)創(chuàng)新高)，而我國(guó)的城市化率僅有45%。從嬰兒潮角度看，我國(guó)的需求量可維持到2015年。（一）經(jīng)濟(jì)周期對(duì)房地產(chǎn)周期影響程度不同 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期波動(dòng)主要受經(jīng)濟(jì)周期、歷史事件如戰(zhàn)爭(zhēng)、技術(shù)創(chuàng)新等事件影響。 　　一般而言，房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)周期是一致的。但房地產(chǎn)周期較長(zhǎng)，而且波動(dòng)的振幅一般比宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)大。用阿瑟?伯恩斯的住房建筑周期來(lái)解釋這種情況，就很容易看出其中的原因。（1）建筑業(yè)依賴于長(zhǎng)期的利潤(rùn)預(yù)期而不是短期的利潤(rùn)預(yù)期。（2）房地產(chǎn)要求以長(zhǎng)的生產(chǎn)期間來(lái)計(jì)劃建造住房和計(jì)劃行業(yè)的組織。（3）住房的供給過(guò)剩要在較長(zhǎng)的時(shí)間后才能覺察。（二）政府的宏觀調(diào)控政策不同 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)短期波動(dòng)一般受貨幣市場(chǎng)、貸款額度和政府住宅政策等因素影響。日本長(zhǎng)期的超低利率金融政策導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。1985年《廣場(chǎng)協(xié)議》簽訂之后，日本銀行下調(diào)了貼現(xiàn)率，設(shè)法平抑日元對(duì)美元的升值，以擴(kuò)大和提高本國(guó)的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力。結(jié)果低利率造成了房地產(chǎn)和股市泡沫。低貼現(xiàn)率導(dǎo)致市場(chǎng)的低利率，進(jìn)而影響貸款規(guī)模和貨幣供應(yīng)量的變化。貨幣供應(yīng)量超過(guò)實(shí)際需求，導(dǎo)致一部分貨幣游離于實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求，成為房地產(chǎn)和股票投資的資金來(lái)源，間接導(dǎo)致了資產(chǎn)價(jià)格的上漲，大量的信貸資金和企業(yè)資金投向房地產(chǎn)。為了在競(jìng)爭(zhēng)激烈的金融市場(chǎng)占據(jù)一定份額，鑒于房地產(chǎn)價(jià)格在景氣上升期的一路飆升，房地產(chǎn)和建筑公司等開發(fā)機(jī)構(gòu)正需要大量資金進(jìn)行土地投機(jī)，銀行便毫無(wú)節(jié)制地發(fā)放貸款，大量向土地投機(jī)融資。%。一些日本財(cái)政部住房貸款機(jī)構(gòu)也在土地投機(jī)中大量發(fā)放信貸資金給開發(fā)企業(yè)，進(jìn)一步降低了融資成本，導(dǎo)致土地價(jià)格上揚(yáng)，最終形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生。同時(shí)1973年石油危機(jī)之后，企業(yè)自有資金的比率迅速提高，日本政府多次降低貼現(xiàn)率，導(dǎo)致有價(jià)證券的價(jià)格上升。尤其是在1988年以后日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降，實(shí)物投資的回報(bào)率較低，資金雄厚以及融資能力強(qiáng)的大企業(yè)將大量的資金運(yùn)用于土地資產(chǎn)和金融資產(chǎn)的投機(jī)上，從中獲取巨額利潤(rùn)。企業(yè)的這種投機(jī)活動(dòng)大大推動(dòng)了地價(jià)的上漲。② 　　美國(guó)采取了逆經(jīng)濟(jì)風(fēng)向而動(dòng)的反經(jīng)濟(jì)周期操作的宏觀調(diào)控措施。如在危機(jī)中政府采取取消住房限制的措施，擴(kuò)大住房建設(shè)的需求。危機(jī)過(guò)后，或者住房需求高漲時(shí)采取管制措施，限制住房的需求。如在1953—1954年經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，由于政府于1953年取消了房租管制，從而產(chǎn)生了住房建設(shè)需求，使得住房投資沒有出現(xiàn)下降情況。又如1956年沒有出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，由于政府采取了宏觀調(diào)控措施，結(jié)果使得住房投資出現(xiàn)下降。1956年住房投資指數(shù)為6。這樣一方面使得住房周期和經(jīng)濟(jì)周期不完全同步，更重要的是這樣會(huì)填谷削峰，使得房地產(chǎn)波動(dòng)幅度縮小。日本一味地長(zhǎng)期實(shí)行低利率貨幣政策，催生房地產(chǎn)景氣。當(dāng)房地產(chǎn)一旦步入景氣周期以后還繼續(xù)推行低利率政策，就會(huì)使房地產(chǎn)更加速上漲。這樣波峰會(huì)越漲越高，一旦下跌，波谷也會(huì)更低，從而形成比美國(guó)更大的振幅。（三）日本特殊的土地政策形成日本短期內(nèi)不可逆轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)周期升幅 　　由于日本人多地少，為了保護(hù)農(nóng)業(yè)用地，采取了特殊的土地政策。住宅建設(shè)受到嚴(yán)格控制。1992年以前的土地稅制，實(shí)際上鼓勵(lì)和保護(hù)居民持有農(nóng)業(yè)用地，土地的流動(dòng)性差，極易加劇土地價(jià)格的上升或下降趨勢(shì)，釀成無(wú)法收拾的局面③。 　　日本這種土地政策在保護(hù)土地的有效使用方面起到了重要作用，但同時(shí)又加劇了土地供需矛盾，迫使土地價(jià)格不斷上漲，形成持有土地者的資產(chǎn)不斷增殖的土地神話，與美國(guó)等西方國(guó)家不同，在日本，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值主要體現(xiàn)在土地而非建筑物上。④三、可供我國(guó)借鑒的經(jīng)驗(yàn) 　　 　?。ㄒ唬┠娼?jīng)濟(jì)風(fēng)向人為地制造景氣和危機(jī) 　　日本的房地產(chǎn)周期更多地受景氣事件影響。每一次經(jīng)濟(jì)景氣都會(huì)促使房地產(chǎn)進(jìn)入擴(kuò)張期。而且日本的經(jīng)濟(jì)景氣更多的是人為的經(jīng)濟(jì)景氣。如日本列島改造繁榮、奧運(yùn)景氣等。⑤由于日本政府連續(xù)制造經(jīng)濟(jì)景氣，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)持續(xù)升溫，最后不可避免導(dǎo)致泡沫出現(xiàn)。從特征上看就表現(xiàn)為日本房地產(chǎn)周期的擴(kuò)張期長(zhǎng)和波動(dòng)幅度大的明顯特征。為了減輕房地產(chǎn)巨幅波動(dòng)所帶來(lái)的負(fù)面影響，我們可以逆經(jīng)濟(jì)風(fēng)向行事，人為地制造景氣的景氣和不景氣事件，引導(dǎo)房地產(chǎn)周期擴(kuò)展和收縮。當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，我們可以人為地制造一些景氣事件，比如“新城運(yùn)動(dòng)”，“造城運(yùn)動(dòng)”。但當(dāng)房地產(chǎn)過(guò)分景氣時(shí)可以適當(dāng)?shù)刂圃煲恍┓蔷皻馐录?，如凍結(jié)新開發(fā)的房地產(chǎn)工程，查處非法開發(fā)商，甚至迫使其破產(chǎn)。這樣可以為非理性的房地產(chǎn)擴(kuò)張適度降溫。目前，我國(guó)房地產(chǎn)有出現(xiàn)日本式泡沫的趨勢(shì)。人為地制造一些非景氣的事件，給過(guò)熱的房地產(chǎn)潑些冷水和降降溫已經(jīng)是迫在眉睫。 　　 　?。ǘ┖暧^調(diào)控更應(yīng)逆經(jīng)濟(jì)風(fēng)向而動(dòng) 　　日本一直以來(lái)都是采取單一的從松的貨幣政策，結(jié)果導(dǎo)致資金市場(chǎng)的流動(dòng)性過(guò)剩。過(guò)剩的流動(dòng)資金，涌向任何實(shí)體和虛擬經(jīng)濟(jì)都會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的上漲，形成事實(shí)上的通貨膨脹，這是過(guò)多的資金追逐過(guò)少的資產(chǎn)的緣故。由于生產(chǎn)具有周期，需要一段比較長(zhǎng)的時(shí)期，市場(chǎng)上原材料和產(chǎn)品的價(jià)格上漲的周期短于生產(chǎn)的周期，從而導(dǎo)致生產(chǎn)企業(yè)無(wú)法核算成本，生產(chǎn)無(wú)以為繼。倒買倒賣實(shí)物資產(chǎn)倒是可以迅速創(chuàng)造巨額利潤(rùn)。實(shí)物資產(chǎn)價(jià)值越大，財(cái)富效應(yīng)就越顯著。房地產(chǎn)就屬于這種理想的投機(jī)產(chǎn)品。過(guò)多的流動(dòng)性與過(guò)低的利率的雙重作用促使實(shí)物資產(chǎn)和虛擬資產(chǎn)非理性地、瘋狂地上漲。根據(jù)凱恩斯的流動(dòng)性陷阱的理論，當(dāng)利率低到無(wú)法再低時(shí)，人們會(huì)擔(dān)心證券的價(jià)格過(guò)高，存在風(fēng)險(xiǎn)，因此會(huì)拋出證券保留資金。到此時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格和證券價(jià)格都會(huì)加速下降，泡沫破滅，經(jīng)濟(jì)陷入周期低谷。這實(shí)際上也就是日本房地產(chǎn)周期短，波動(dòng)幅度大，下降周期短的原因。 　　美國(guó)的宏觀調(diào)控一方面采取多元手段，不僅包括貨幣政策、財(cái)政政策，還包括行政措施；另一方面逆經(jīng)濟(jì)風(fēng)向而動(dòng)，在房地產(chǎn)周期擴(kuò)張時(shí)期，實(shí)行緊縮政策和措施，在房地產(chǎn)收縮期，則實(shí)行擴(kuò)張政策和措施。比如在緊縮期實(shí)行低利率的擴(kuò)張性貨幣政策，并且采取減免租金稅的財(cái)政政策和取消限制的行政措施。這使得在經(jīng)濟(jì)周期低谷，房地產(chǎn)并沒有跌入低谷。這也是導(dǎo)致美國(guó)房地產(chǎn)周期長(zhǎng)，波動(dòng)幅度小的原因。我國(guó)目前房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象非常嚴(yán)重，和日本當(dāng)年的情況相似。借鑒美國(guó)的做法，防范風(fēng)險(xiǎn)，以免重蹈日本經(jīng)濟(jì)的覆轍，已經(jīng)是迫在眉睫。 　　 　?。ㄈ┱{(diào)整城市土地拍賣政策，控制地價(jià)的上漲幅度 　　日本基于保護(hù)耕地的特殊土地政策，一方面導(dǎo)致土地供不應(yīng)求，另一方面土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用特別高，導(dǎo)致土地的流動(dòng)性差。這兩方面共同導(dǎo)致土地價(jià)格不可逆轉(zhuǎn)性地增加，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)不可逆轉(zhuǎn)性地增加。我國(guó)的情況與日本有些類似。我國(guó)城市土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，為地方政府經(jīng)營(yíng)。地方政府為了籌措足夠多的財(cái)政資金，會(huì)想方設(shè)法抬高土地價(jià)格。由于土地的不可遷移性，一個(gè)城市的土地只有一個(gè)所有者和經(jīng)營(yíng)者。賣方壟斷必然使得土地價(jià)格不可逆轉(zhuǎn)性地增加，從而也導(dǎo)致房?jī)r(jià)不可逆轉(zhuǎn)性地增加。要改變這種狀況，就必須改變市政府經(jīng)營(yíng)城市的理念，尤其把出售城市土地作為增加財(cái)政收入重要的、甚至惟一手段的做法。土地可以按照市場(chǎng)化方式拍賣，但對(duì)于安居工程和其他市政項(xiàng)目可以按照非市場(chǎng)化方式低價(jià)甚至免費(fèi)調(diào)撥。這樣土地供給的多元性可以適度控制住土地的價(jià)格，從而在一定程度上控制住住房的價(jià)格。 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的國(guó)家，我們可以舉美國(guó)的例子。從美國(guó)房?jī)r(jià)自1818年至今190年的價(jià)格波動(dòng)周期來(lái)看，其樓市價(jià)格的漲跌周期平均在18年左右。上漲周期和下跌周期一般都要延續(xù)18年左右。但在這一過(guò)程中，價(jià)格波動(dòng)并不大。從美國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，它在完成一個(gè)長(zhǎng)達(dá)18年的上漲周期后，其房?jī)r(jià)漲幅有的僅15%，而這一漲幅在我們這里可能一個(gè)月就完成了。新興的房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)家，我們不妨看看越南這個(gè)例子。越南在短短的3年中，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲就已經(jīng)令這個(gè)國(guó)家難以承受。胡志明市商業(yè)中心濱城市場(chǎng)的商鋪價(jià)格三年來(lái)上漲了40%，其租金兩倍于泰國(guó)曼谷工業(yè)園的租金價(jià)格。而這種偏離民眾實(shí)際購(gòu)買力的上漲是沒有根基的，它由市場(chǎng)的內(nèi)在力量所決定。一旦一個(gè)周期完成，就會(huì)自然過(guò)渡到另一個(gè)周期之內(nèi)。許多人知道，美國(guó)次債危機(jī)的直接原因是房?jī)r(jià)的快速、深幅下跌，那么，又是什么導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大跌呢？原因就是，在住房市場(chǎng)成交量陷入低迷狀態(tài)的情況下（這說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入自然調(diào)整狀態(tài)），格林斯潘主政的美聯(lián)儲(chǔ)卻采取寬松的貨幣政策進(jìn)行干預(yù)，以激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。于是，許多金融機(jī)構(gòu)紛紛降低門檻，向收入低且不穩(wěn)定，信用等級(jí)在一般以下或沒有信用記錄的人發(fā)放按揭貸款。這一政策不僅中斷了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然調(diào)整，也推高了房?jī)r(jià)，當(dāng)房?jī)r(jià)快速上漲之時(shí)，美國(guó)100多年來(lái)形成的樓市周期遭到破壞。但是，人們只能推延而不能消除房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在調(diào)整動(dòng)能，人為拖延只會(huì)加劇能量的集中，使房?jī)r(jià)以更極端的方式表現(xiàn)出來(lái)。因此，此后美國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，并引發(fā)了嚴(yán)重的次級(jí)債危機(jī)?！　〕?，美國(guó)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)整的人為阻止還有更直接的教訓(xùn)可以汲取。在房?jī)r(jià)開始步入調(diào)整階段時(shí)，美國(guó)國(guó)內(nèi)由于擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊，采取了一些救市措施。對(duì)于救市結(jié)果，美國(guó)卡耐基梅隆大學(xué)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家Allan Meltzer的評(píng)論是：美國(guó)國(guó)會(huì)采取的一些救市措施使問(wèn)題更嚴(yán)重，因?yàn)榉慨a(chǎn)所有者會(huì)認(rèn)為國(guó)會(huì)將拯救他們，覺得沒有必要將房屋降價(jià)出售，導(dǎo)致問(wèn)題繼續(xù)累積，并最終劇烈暴發(fā)，以至于發(fā)展到今天難以收拾的地步。如果我們?cè)诜績(jī)r(jià)還沒有真正經(jīng)過(guò)像樣調(diào)整，僅僅是成交量低迷的情況下就予以干預(yù)，開發(fā)商還愿意降低房?jī)r(jià)嗎？而降價(jià)正是擠壓泡沫的一個(gè)捷徑。任志強(qiáng)(博客)已經(jīng)說(shuō)得很清楚了：“由于銷售急速下降，很多開發(fā)商覺得錢不夠了。錢不夠的原因可能在于去年太猖狂，囤積的土地可能太多了。盡管資金緊張，但開發(fā)商都想掙更多的錢，誰(shuí)也不愿意降價(jià)。”開發(fā)商不愿意降價(jià)正是由于對(duì)地方政府托市的預(yù)期，而我們現(xiàn)在需要消除而不是強(qiáng)化這種預(yù)期。 童忠益認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的問(wèn)題是政策法規(guī)不健全。美國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)，政府不出讓土地，但收取高額的房地產(chǎn)稅費(fèi)。比如，一套房子如果在買入后1年之內(nèi)交易，需要繳納高達(dá)30%的交易稅；1年后進(jìn)行交易的，也需繳納15%的交易稅。從2002年1月到2005年9月，盡管房?jī)r(jià)已上漲55%，而同期人均可支配收入僅增長(zhǎng)16%，但月供收入比基本維持在25%以下——上漲的房?jī)r(jià)被降息的好處所吸收，從而給人們?cè)斐闪速J款購(gòu)房能力上升的幻覺。23 / 2