【正文】 構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”。而根據(jù)央行的規(guī)定，商業(yè)用房就是指辦公用房和商鋪，現(xiàn)在要在竣工備案之后才能發(fā)放貸款。從他的開發(fā)項目來看，有超過50%的個貸是按揭貸款，如果這樣，對一些現(xiàn)金流比較緊張的公司，期房可能永遠變不成現(xiàn)房。 任志強 （北京華遠集團總裁）：要防范金融風險是正確的，但以控制貸款規(guī)模來達到這一目的是不恰當?shù)摹Ｔ囅?，現(xiàn)在央行有1萬8千億的存款，是把錢貸出去的風險大還是不貸出去的風險大？通過限制投資來防范風險，是經(jīng)濟發(fā)展了風險大還是經(jīng)濟不發(fā)展風險大？貸款不是原罪，違規(guī)貸款才是原罪。銀行可以對違規(guī)的呆死賬和不違規(guī)的呆死賬進行統(tǒng)計，看看它們的比例。如果不違規(guī)的呆死賬多，銀行當然可以用任何政策來限制投資和信貸；如果是因為違規(guī)貸款而造成呆死賬，則要對銀行內(nèi)部進行管理。不能因為違規(guī)貸款出了問題，就認為貸款是原罪?，F(xiàn)在銀行認為貸給任何一方都是原罪，不僅控制開發(fā)商的企貸，也限制消費者的個貸。王石（萬科董事長）：地產(chǎn)風險的形成與按揭消費的關系不大，問題主要是出在土地獲得環(huán)節(jié)。在很多民營企業(yè)投標土地的時候，銀行貸款一般都非常積極，實際貸款遠遠超出平時的額度。這就是為什么一些民營企業(yè)在拍賣土地的時候?qū)掖尾挥嫵杀镜卮蠊P買入的原因之一。用貸款消費方式進行限制，其實限制的是銀行最保險的客戶。面向個人的樓宇按揭貸款，對于一般銀行來說，除開惡性的欺詐假按揭方式之外，是相當有保障、收益也比較豐厚的業(yè)務，銀行樂于推進、不愿意受到限制是可以理解的。（二）能否解決房地產(chǎn)痼疾？　　央行代表：自2002年下半年以來，部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應求和高檔住宅空置較多等結構性問題。如果房地產(chǎn)投資和貸款上的一些問題不及時加以解決，將不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也不利于防范銀行的信貸風險，保持金融的持續(xù)穩(wěn)定。因此，發(fā)布“121”文件的一個根本目的，不是對房地產(chǎn)政策的收縮，而是要避免房地產(chǎn)行業(yè)的大起大落，進一步促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。張立群（國務院發(fā)展研究中心宏觀部研究員）：判斷房地產(chǎn)市場是否過熱，要綜合短期和長期情況看。短期來看，房地產(chǎn)市場發(fā)展速度快并非壞事，目前的發(fā)展情況與1993年完全不同，1993年的開發(fā)基本是政府主導，而房地產(chǎn)業(yè)近幾年的發(fā)展則有較大的住房需求支持，加上農(nóng)村人口大量轉(zhuǎn)移到城市，目前還談不到過熱、過快和泡沫問題。但從長期來看，這種發(fā)展勢頭是否能夠持續(xù)尚存疑問。首先，政府對地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的介入程度太高。其次，地產(chǎn)發(fā)展的市場機制還不完善，土地使用權交易市場、土地公開招標等條件現(xiàn)在并未成熟。而無論是直接融資還是間接融資，地產(chǎn)泡沫一旦出現(xiàn)，用何種手段消化更是關鍵問題。泡沫消化的規(guī)則目前還未明確，消化的責任由誰承擔也屬未知。因此，防范市場過熱是“121”號文件的一個重要考慮。從房地產(chǎn)目前的發(fā)展狀況來看，這方面的問題并不是非常突出，所以，不要把房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的勢頭打壓下去，要從發(fā)展和資金供應上提供支持?！?（三）一刀切遺害無窮 楊慎（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長）：央行出臺的“121”號文件至少有三點值得重視：一是貫徹中央關于防止房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱苗頭的警示；二是出于銀行自身防范金融風險的需要；三是應對國家從嚴加強銀行監(jiān)管的現(xiàn)實。從這幾方面說，其出發(fā)點和立足點都無可非議，關鍵是同產(chǎn)業(yè)的結合點要選好。而該文件目前存在的最大問題是把少數(shù)地方出現(xiàn)的區(qū)域性過熱和結構性過剩視為整體性過熱，進而采取全面緊縮的一系列措施，使人有一種政策多變和不加區(qū)別地一刀切的感覺。這個文件如果完全執(zhí)行，很可能造成企業(yè)資金鏈中斷、大批項目爛尾、企業(yè)倒閉的后果。郁文達（建行廣東省分行房地產(chǎn)信貸部總經(jīng)理）：從不同地區(qū)來看，北京、上海、浙江、福建房地產(chǎn)開發(fā)的自籌資金比重低于全國平均水平（%），而廣東高于這一水平；北京、上海、浙江的銀行貸款比重高于全國平均水平（%），而廣東則低于這一水平；而其資金來源（定金、按揭貸款），北京、上海、浙江都超過廣東。這表明，北京、上海、浙江等地企業(yè)資金依賴外部程度高于廣東。但近兩年來，廣東房地產(chǎn)的資金來源主要是國內(nèi)貸款，外商直接投資和自有資金占有比重在進一步下降?？傮w判斷是廣東的房地產(chǎn)市場當前的在建規(guī)模偏大，今后12年內(nèi)市場將供過于求。因此，在貸幣政策相對穩(wěn)定的情況下，通過對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸監(jiān)管政策的調(diào)整，制止房地產(chǎn)的局部過熱和“泡沫”的產(chǎn)生，對在建的存量項目和新項目的新增貸款應有所區(qū)別，避免“一刀切”造成房地產(chǎn)市場大的波動，應實行“軟著陸”的操作，以保護和促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。（四）文件初衷能否實現(xiàn)？陳學軍（房地產(chǎn)咨詢公司戴德梁行助理董事）：“121”政策的出臺不是為了打壓整個房地產(chǎn)行業(yè)，而是為“結構調(diào)整”拉開了序幕。2002年2季度的貨幣政策執(zhí)行報告提醒要防范房地產(chǎn)過熱引發(fā)金融風險。今年，國務院主管部委又從資金、土地和項目審批入手，三管齊下，迫使被認為是“過熱”的房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)“軟著陸”。這些動作的目的都非常明確：規(guī)避銀行風險，引導房地產(chǎn)業(yè)走向良性發(fā)展。但這個政策只能是權益之計，因為良好的愿望未必能帶來良好的結果。在金融改革日益推進之時，銀行無法回避來自市場化的壓力。因此可以認為這個政策會帶來房價上漲。因為很多發(fā)展商會因為不符合《通知》的要求而無法得到貸款，這樣會減少住房的供應量，而同時，房屋的需求是剛性的，這樣會最終抬高房價。如此以來，中底層收入者并不能得到真正的實惠，而高收入者卻根本不會受到政策的影響。這樣就違背了政策制定者的初衷。印紳華 （上海財經(jīng)大學房地產(chǎn)研究中心主任）：房地產(chǎn)開發(fā)是周期長、風險高、資金密集型、管理密集型的投資行為。在國際市場中，房地產(chǎn)業(yè)有多種融資方式，而我國由于金融改革滯后，所以對開發(fā)商來說，資本市場的供給是屬于制度性的供給不足：上市需要嚴格審批，且前一階段規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)不準上市；房地產(chǎn)投資基金、信托基金基本上沒有；企業(yè)債券受到政府控制。所以，現(xiàn)在對于房地產(chǎn)融資來說，只有銀行信貸一條路。若實行“實地批租、一次性付款”，大的企業(yè)也沒有能力開發(fā)大面積地塊，最終也會從一級市場中退出。此時，占據(jù)土地一級市場的都是外資企業(yè)，而它們更偏向于高檔樓盤的開發(fā)。由于新政策要求預售高層也要結構封頂，那就延長了開發(fā)周期。因此，發(fā)展商就要通過社會融資，結果是其利息負擔更重，更重的利息負擔轉(zhuǎn)嫁到房價上面去。所以，新政策不但不會平抑房價，反而會造成中低檔房供給嚴重短缺，房價飆升。因此，央行為了分散信貸風險，應該健全“再抵押市場”和“按揭擔保”等機制，加快金融體制改革，而不是加強行政調(diào)控。述評：“121”房貸政策調(diào)整業(yè)界褒貶不一，但我們認為，從短期來講，“121”房貸新政對地產(chǎn)界有不利的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)自有資金達不到項目所需資金的60%左右就不敢輕舉妄動，而且會使很多正準備做、或已做了一半項目的房地產(chǎn)企業(yè)有壓力，甚至無法按正常周期開發(fā)項目造成爛尾的危險。但從長期看，“121”房貸新政卻會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極的作用，使整個房地產(chǎn)業(yè)格局和開發(fā)模式發(fā)生深刻變化，促使中國的土地使用權出讓向規(guī)范化方向發(fā)展；促使房地產(chǎn)企業(yè)從不誠信向誠信方向發(fā)展；促使房地產(chǎn)投資的“投機性”規(guī)范，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?；a(chǎn)，提高行業(yè)的集約化程度；有利于促進房地產(chǎn)金融工具的優(yōu)化，有可能成為銀行金融產(chǎn)品創(chuàng)新、金融市場拓展的契機。附表：房地產(chǎn)市場運行基礎數(shù)據(jù)2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（16月） 單位：億元，%12月13月14月15月16月投資完成額同比增長34其中： 住宅 同比增長 辦公樓 同比增長商業(yè)營業(yè)用房 同比增長 其他工程用途類 同比增長2003年三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（16月） 單位：億元，%12月13月14月15月16月東部地區(qū)同比增長中部地區(qū)同比增長西部地區(qū)179同比增長2003年商品房銷售額（16月）單位：億元，%12月13月14月15月16月商品房銷售額同比增長其中：銷售給個人銷售額同比增長2003年商品房住宅施工銷售面積（16月）單位：萬平方米，%12月13月14月15月16月施工面積商品房同比增長29其中：住宅同比增長竣工面積商品房同比增長其中：住宅同比增長銷售面積商品房同比增長其中：住宅同比增長2003年全國完成開發(fā)土地面積（16月）單位：萬平方米，%12月13月14月15月16月購置土地面積 同比增長完成開發(fā)面積 同比增長2003年全國土地交易價格指數(shù)（12季度） 單位：%2002.Ⅰ2002.Ⅱ2002.Ⅲ2002.Ⅳ2003.Ⅰ2003.Ⅱ全國土地交易價格指數(shù)　居民住宅用地豪華住宅用地普通住宅用地工業(yè)用地商業(yè)、旅游、娛樂用地其它用地2003年全國房屋銷售價格指數(shù)（12季度）單位：%2002.Ⅰ2002.Ⅱ2002.Ⅲ2002.Ⅳ2003.Ⅰ2003. Ⅱ全國房屋銷售住宅銷售寫字樓銷售格私房銷售 其中：住宅 非住宅商業(yè)用房銷售商品房銷售普通住宅銷售經(jīng)濟適用房銷售豪華住宅銷售公房銷售價格其中：住宅非住宅銷售價格98非住宅類其他用房上年同期=100 2003年全國房屋租賃價格指數(shù)（12季度）單位：%2002.Ⅰ2002.Ⅱ房地產(chǎn)E網(wǎng) 倍訊易 2002.Ⅲ2002.Ⅳ2003.Ⅰ2003. Ⅱ住宅租賃私房租賃商業(yè)用房租賃普通辦公用房租賃公有住房租賃工業(yè)廠房租賃高標準寫字樓租賃廠房倉庫租賃倉庫租賃辦公用房租賃上年同期=100注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局。