【正文】 結(jié)構(gòu)從 2022 年住宅銷售價(jià)位的結(jié)構(gòu)來看，8000 元以下的中低價(jià)位住宅占市場(chǎng)比例占74％，10000 元以上的高價(jià)位住宅占 11％。住宅市場(chǎng)價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理，中低價(jià)位的普通住宅居主導(dǎo)地位。36 / 50四、2022 年房地產(chǎn)上市公司及其優(yōu)勢(shì)企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)分析（一）房地產(chǎn)上市公司整體情況2022 年中國房地產(chǎn)上市公司整體財(cái)富創(chuàng)造能力增強(qiáng)，股東回報(bào)提高。國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家研究機(jī)構(gòu)共同組建的“中國房地產(chǎn) TOP10 研究組” ，對(duì)中國滬深兩市的 89 家房地產(chǎn)上市公司和香港上市的 16 家中國大陸房地產(chǎn)公司的研究數(shù)據(jù)表明，在 89 家滬深房地產(chǎn)上市公司中，有17 家真正為股東創(chuàng)造了價(jià)值，累計(jì) EVA 值為 億元，同比增長 %。2022年 16 家中國大陸在香港上市的房地產(chǎn)公司中，有 13 家真正為股東創(chuàng)造了價(jià)值，有三家的 EVA 超過 10 億元，龍頭企業(yè)中國海外甚至突破 12 億港元。滬深上市房地產(chǎn)公司 EVA 十強(qiáng)合計(jì)經(jīng)濟(jì)增加值為 億元，同比增長 %，其中有 5 家突破了億元，整體財(cái)富創(chuàng)造能力明顯加強(qiáng)。財(cái)富創(chuàng)造能力的增強(qiáng)促進(jìn)了公司現(xiàn)金分紅能力的提高，2022 年 89 家滬深房地產(chǎn)上市公司中有 37 家提出現(xiàn)金分紅方案，擬分配的現(xiàn)金紅利總額為 億元，占公司總體凈利潤的比例達(dá) %。2022 年分配現(xiàn)金紅利公司平均現(xiàn)金紅利收益率為 %，同比增長 %，股東投資回報(bào)進(jìn)一步提高。從整體狀況看，財(cái)富創(chuàng)造能力增強(qiáng)的直接原因是稅后經(jīng)營凈利潤的增加和資本成本控制能力的增強(qiáng)。財(cái)富創(chuàng)造能力 10 強(qiáng)公司凈利潤的增長基本上都高于主營業(yè)務(wù)收入的增長，表明房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績?cè)鲩L主要來自銷售量及利潤率的上升。2022年滬深房地產(chǎn)上市公司 EVA10 強(qiáng)的稅后經(jīng)營凈利潤較去年增長 %，而資本成本的同比增長為 %。以表現(xiàn)突出的 G 萬科 A 為例，其稅后經(jīng)營凈利潤增加%，而其資本成本同比增長為 %。稅后經(jīng)營凈利潤的相對(duì)快速增長導(dǎo)致其EVA 增長 %。從主營業(yè)務(wù)收入增長率和凈利潤增長率的對(duì)比來看，G 萬科 A 的主營業(yè)務(wù)收入相對(duì)上年增長 %，而凈利潤的增長率為 %。表 41 滬深房地產(chǎn)上市公司財(cái)富創(chuàng)造能力 10 強(qiáng)EVA 排名 股票代碼 股票簡稱 EVA（萬元）1 000002 G 萬科 A 8065837 / 502 600663 G 陸家嘴 386823 000024 G 招商局 243944 900950 新城 B 股 179865 000402 G 金融街 162326 600383 金地集團(tuán) 86927 600675 G 中金 74078 600748 G 實(shí)發(fā)展 61889 600732 G 新梅 614410 000608 G 陽光 5973　　表 42 香港上市的中國大陸房地產(chǎn)公司財(cái)富創(chuàng)造能力 10 強(qiáng)EVA 排名 股票代碼 股票簡稱 EVA（萬港元）1 00688 中國海外 1248312 02777 富力地產(chǎn) 1072283 00754 合生創(chuàng)展 1025324 03383 雅居樂地產(chǎn) 919845 01168 百仕達(dá)控股 819536 02337 上海復(fù)地 507007 01207 上海置業(yè) 361468 00775 上海證大 241379 02868 首創(chuàng)置業(yè) 1234810 01109 華潤置地 8599值得注意的是，縱觀地產(chǎn)類上市公司 2022 年的年報(bào)信息，多數(shù)企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)良好，宏觀調(diào)控對(duì) 2022 年財(cái)務(wù)報(bào)表的影響似乎并不明顯。這種情況實(shí)際上是由我國現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度和結(jié)算制度造成的：預(yù)售制度使得尚未達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)的房屋即可面向市場(chǎng)銷售，客戶在交付 20%～30%的首付款后向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房按揭貸款，開發(fā)企業(yè)在房屋交付使用前已收回房款；但期房狀態(tài)下收回的房款并不能進(jìn)入當(dāng)年的主營業(yè)務(wù)收入，而是視同企業(yè)負(fù)債，一直要等房產(chǎn)完工并驗(yàn)收合格，開發(fā)企業(yè)與客戶按現(xiàn)房面積辦理結(jié)算后，方可將此前收到的期房款項(xiàng)轉(zhuǎn)為收入，增加企業(yè)利潤。如以平均開發(fā)周期 2 年計(jì)算，期房的結(jié)算期大概滯后銷售期 1 年，也就是說，地產(chǎn)類企業(yè)2022 年的年報(bào)主要反映的是企業(yè) 2022 年的期房銷售業(yè)績。因此，2022 年房地產(chǎn)價(jià)格和銷售量的高速增長，使得企業(yè) 2022 年的主營業(yè)務(wù)收入和利潤同時(shí)呈現(xiàn)較高增長。而 2022 年的宏觀調(diào)控措施對(duì)開發(fā)企業(yè)期房銷售造成的影響，要到 2022 年的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表才能反映出來，需要引起投資者的注意。38 / 50（二）房地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)企業(yè)發(fā)展特征分析表 43 和 44 是中國房地產(chǎn) TOP10 研究組利用《福布斯》500 強(qiáng)評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)，對(duì) 05年中國房地產(chǎn)上市公司的綜合實(shí)力 10 強(qiáng)進(jìn)行評(píng)選的結(jié)果，即以總資產(chǎn)、主營業(yè)務(wù)收入、利潤總額和市價(jià)總值作為綜合實(shí)力評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)這四項(xiàng)指標(biāo)分別進(jìn)行排名，如某公司在總資產(chǎn)指標(biāo)中排名第 10 位，則其總資產(chǎn)得分即為 10 分，以此類推。在此基礎(chǔ)上，賦予四項(xiàng)指標(biāo)相同的權(quán)重，計(jì)算每家公司的綜合得分，然后按照綜合得分從小到大的順序得出公司的綜合實(shí)力排名，前 10 家公司即為中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力TOP10。通過對(duì)這綜合實(shí)力 10 強(qiáng)上市公司的總結(jié)，結(jié)合上述財(cái)富創(chuàng)造能力 10 強(qiáng)公司的分析，得出中國房地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)企業(yè)呈現(xiàn)出如下的發(fā)展特征：表 43 滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力 10 強(qiáng)綜合實(shí)力排名 股票代碼 股票簡稱 綜合實(shí)力得分1 000002 G 萬科 A 42 000024 G 招商局 153 600663 G 陸家嘴 174 600383 金地集團(tuán) 255 000402 G 金融街 275 600675 G 中企 277 600266 G 城建 448 600736 G 蘇高新 539 000009 深寶安 A 5710 600007 G 國貿(mào) 58　　表 44 香港上市的中國大陸房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力 10 強(qiáng)綜合實(shí)力排名 股票代碼 股票簡稱 綜合實(shí)力得分1 00688 中國海外 52 00754 合生創(chuàng)展 113 02777 富力地產(chǎn) 184 03383 雅居樂地產(chǎn) 205 01168 百仕達(dá)控股 226 01109 華潤置地 247 00917 新世界中國 258 02337 上海復(fù)地 329 00028 天安中國 399 00588 北辰實(shí)業(yè) 3939 / 50經(jīng)營規(guī)模大、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)在經(jīng)營特征方面，優(yōu)勢(shì)企業(yè)均表現(xiàn)出經(jīng)營規(guī)模大、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)等特點(diǎn)。滬深上市房地產(chǎn) 10 強(qiáng)公司平均資產(chǎn)規(guī)模和主營業(yè)務(wù)收入達(dá)到 億元和 億元，分別為 89 家房地產(chǎn)上市公司平均水平的 和 倍。與上年相比，10 強(qiáng)公司的平均資產(chǎn)規(guī)模和主營業(yè)務(wù)收入分別增長 20%和 12%。平均利潤總額為 億元，同比增長 39%，是 89 家滬深房地產(chǎn)上市公司平均水平的 倍。從房地產(chǎn)上市公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力來看，10 強(qiáng)公司的值平均為 ，低于 89 家滬深上市房地產(chǎn)公司的 的平均水平。相對(duì)房地產(chǎn)上市公司的整體水平，優(yōu)勢(shì)企業(yè)具有更小的市場(chǎng)波動(dòng)性。其中，大型國有企業(yè)如 G 招商局、G 華僑城、G 中企、G 實(shí)發(fā)展和 G 城建等的值介于 之間，低于 10 強(qiáng)的平均水平，這類企業(yè)具有較低的投資風(fēng)險(xiǎn)。股東回報(bào)穩(wěn)定，盈利持久在財(cái)務(wù)特征方面，優(yōu)勢(shì)企業(yè)表現(xiàn)出紅利發(fā)放穩(wěn)定，盈利增長持久的特點(diǎn)。滬深10 強(qiáng)公司 20222022 連續(xù)三年的平均現(xiàn)金紅利收益率為 %，三年平均現(xiàn)金紅利支付率為 %，明顯高于 89 家滬深房地產(chǎn)上市公司的 %及 %的平均水平。三年平均凈資產(chǎn)收益率為 %，高于非 ST 滬深房地產(chǎn)上市公司 %。其中，金地集團(tuán)和新城 B 股分別在現(xiàn)金紅利支付率和凈資產(chǎn)收益率方面有突出表現(xiàn)，遠(yuǎn)高于10 強(qiáng)的平均水平，表現(xiàn)出良好的盈利能力。G 金融街的現(xiàn)金紅利收益率、現(xiàn)金紅利支付率以及凈資產(chǎn)收益率分別為 %、%和 %，均高于 10 強(qiáng)的平均水平。G 金融街之所以有這樣的表現(xiàn)，在于其跨區(qū)域發(fā)展初見成效，在重慶的投資已經(jīng)取得收益。另外，美國道富銀行等多家海外金融機(jī)構(gòu)入駐金融街，擴(kuò)大了金融街在國際金融領(lǐng)域的影響力。這些都提升了投資者對(duì)金融街的良好預(yù)期。強(qiáng)大的資金優(yōu)勢(shì)和土地儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)公司一般具有強(qiáng)大的資金優(yōu)勢(shì)和土地儲(chǔ)備。這類公司憑借其資源的壟斷性和區(qū)域影響力可以獲得良好的增長，維持未來幾年的穩(wěn)定收益，發(fā)展空間較大。如 G 萬科 A、金地集團(tuán)等，分別擁有 1000 和 600 萬平方米以上的土地儲(chǔ)備，未來發(fā)展較為明朗，在房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展前景下，長期投資價(jià)值明顯。而正向全國性公司發(fā)展的企業(yè)如 G 招商局、G 城建、G 金融街等，土地儲(chǔ)備在 300600 萬平方米之間，也有很大的發(fā)展?jié)摿?。另外，一些擁有壟斷資源的區(qū)域龍頭企業(yè)比如 G 實(shí)發(fā)展、G陸家嘴等，土地儲(chǔ)備也較豐富。區(qū)域性分化特征明顯，珠三角地區(qū)表現(xiàn)突出40 / 50中國房地產(chǎn)上市公司區(qū)域性分化特征明顯。在深圳地產(chǎn)類上市公司中，除萬科、招商局、華僑城、金地集團(tuán)實(shí)行了較大規(guī)模的跨地域開發(fā)經(jīng)營且業(yè)績良好外，深圳建設(shè)控股旗下的深長城、深振業(yè)、深深房、深天地等均局限于深圳本地市場(chǎng)。而上海地產(chǎn)類上市公司中，除中華企業(yè)、世茂股份等已向全國市場(chǎng)拓展外，其他 10 余家公司均立足上海本地市場(chǎng)；陸家嘴、張江高科、外高橋等公司的業(yè)務(wù)以土地批租、基礎(chǔ)配套設(shè)施以及房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、租賃為主。其他地區(qū)的地產(chǎn)類上市公司中，天地源、銀基發(fā)展等發(fā)展良好，但因地域限制，在創(chuàng)富能力、規(guī)模性、成長性等方面難與全國性地產(chǎn)公司抗衡。但隨著環(huán)渤海、中西部及東北等區(qū)域的戰(zhàn)略性發(fā)展，預(yù)計(jì)相關(guān)地域的地產(chǎn)上市公司將獲得較好的發(fā)展機(jī)會(huì)。在綜合實(shí)力與財(cái)富創(chuàng)造力方面，珠三角地區(qū)上市公司表現(xiàn)尤其突出。滬深股市上，G 萬科 A、G 招商局、金地集團(tuán)穩(wěn)居滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力與財(cái)富創(chuàng)造能力10 強(qiáng)前列，深寶安 A 在綜合實(shí)力排名上也躋身 10 強(qiáng)。而香港上市公司綜合排名前五位的房地產(chǎn)公司在珠三角地區(qū)均有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其中 4 個(gè)的主要房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在珠三角地區(qū)。在財(cái)富創(chuàng)造能力方面，排在前五位的均來自珠三角地區(qū)。此外，數(shù)據(jù)還表明，珠三角地區(qū)的業(yè)務(wù)額在很大程度上決定了上市房企的業(yè)績優(yōu)劣。事實(shí)上，珠三角和長三角歷來是大的房地產(chǎn)開發(fā)公司的必爭(zhēng)之地，兩地房價(jià)的波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績影響極為明顯。類似于中海、萬科這樣業(yè)務(wù)遍布全國的大型房企，由于及時(shí)根據(jù)兩地市場(chǎng)不同的風(fēng)險(xiǎn)程度調(diào)整了銷售策略，在長三角房價(jià)漲速強(qiáng)勁時(shí)加快了該地的推盤速度，既獲得了溢價(jià)收益，又規(guī)避了隨后的宏觀調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。與中海、萬科相似，金地集團(tuán)也有意識(shí)地控制了高風(fēng)險(xiǎn)城市的新增投資，加大了市場(chǎng)情況相對(duì)穩(wěn)定的環(huán)渤海、珠三角和華中地區(qū)的開發(fā)力度，這些區(qū)域的良好表現(xiàn)有力地促成了金地集團(tuán) 2022 年經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。而象江蘇新城這樣的區(qū)域型開發(fā)公司，雖然其開發(fā)領(lǐng)域集中在長三角，但它靈活利用長三角內(nèi)部各地間因發(fā)展基礎(chǔ)不同存在的差異，放緩上海區(qū)域的投資規(guī)模與開發(fā)節(jié)奏，加大了發(fā)展平穩(wěn)的常州地區(qū)的投資力度和開發(fā)規(guī)模，同樣有效規(guī)避了宏觀調(diào)控帶來的風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)勢(shì)企業(yè)行業(yè)集中度進(jìn)一步提高05 年滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力 10 強(qiáng)公司表現(xiàn)突出，完成主營業(yè)務(wù)收入合計(jì) 億元，與上年年房地產(chǎn)上市公司 10 強(qiáng)相比增長 %；實(shí)現(xiàn)利潤總額合計(jì) 億元，同比增長 %；累計(jì)總資產(chǎn)達(dá)到 億元，同比增長 %；總41 / 50市值為 億元，同比增長 %；主營業(yè)務(wù)收入、利潤總額、總資產(chǎn)以及總市值分別占 89 家滬深房地產(chǎn)上市公司相應(yīng)指標(biāo)的 %，%，%和%。與上年相比，綜合實(shí)力 10 強(qiáng)公司利潤總額占總體利潤總額的幅度提升了%，其他各項(xiàng)指標(biāo)占總體的比重也有不同程度的上升。滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力 10 強(qiáng)平均每股收益為 元，平均凈資產(chǎn)收益率為 %，均遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。此外，在香港上市的中國大陸房地產(chǎn)綜合實(shí)力 10 強(qiáng)公司的平均主營業(yè)務(wù)收入、利潤總額、總資產(chǎn)同比分別增長 %，%和 %，綜合實(shí)力 10 強(qiáng)公司的總市值是上年的 3 倍。從各項(xiàng)指標(biāo)的同比數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)的集中趨勢(shì)明顯，房地產(chǎn)上市公司 10 強(qiáng)在財(cái)富創(chuàng)造能力及規(guī)模性方面的聚積效應(yīng)尤為突出。隨著央行加息、信貸緊縮及宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)公司的融資成本提高，資金壓力加大，對(duì)企業(yè)融資能力要求的提高成為房地產(chǎn)行業(yè)資源整合的持續(xù)動(dòng)力。此外，參照國際上成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，80%的市場(chǎng)份額集中在 20%的公司手中，而位列中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)之首的萬科，其市場(chǎng)占有率僅為 %，可見我國的房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)集中度較低，作為行業(yè)優(yōu)秀代表的地產(chǎn)類上市公司在并購重組方面有著較大的發(fā)展空間。在 2022 年房地產(chǎn)企業(yè)間的收購、兼并、聯(lián)合案例中，土地成為最常見的目標(biāo)資源。如金地即抓住宏觀調(diào)控使部分已交易土地回流市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，通過股權(quán)收購等方式在廣州增城和西安獲得了兩個(gè)項(xiàng)目，為公司的可持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。另一方面，在常規(guī)經(jīng)營中，進(jìn)一步擴(kuò)大土地儲(chǔ)備、跨區(qū)域開發(fā)也已成為房地產(chǎn)上市公司的明確目標(biāo)。以區(qū)域性龍頭企業(yè)為例，蘇州高新作為開發(fā)區(qū)背景的上市公司，2022 年除繼續(xù)加強(qiáng)其基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營方面的壟斷優(yōu)勢(shì)外，又以“北擴(kuò)西進(jìn)”的戰(zhàn)略將高新區(qū)區(qū)域面積擴(kuò)大到 285 平方公里，為公司的發(fā)展預(yù)留了巨大的市場(chǎng)空間。陸家嘴、金融街控股作為上海、北京兩地重要功能性街區(qū)的獨(dú)家開發(fā)商，大力推進(jìn)區(qū)域內(nèi)外業(yè)務(wù)拓展，如金融街即在天津、惠州、南昌等地確立了新的投資項(xiàng)目，并獲得了相應(yīng)的土地使用權(quán)。城建立足北京，以二三線城市為跨區(qū)域開發(fā)目標(biāo)，力求將土地一級(jí)開發(fā)培育成公司新的利潤增長點(diǎn)，形成土地一級(jí)開發(fā)與商品房開發(fā)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。上海區(qū)域的地產(chǎn)龍頭中華企業(yè)在上海、蘇州、重慶三個(gè)城市擁有超過 10