【正文】 濟平穩(wěn)較快增長的決策，國土資源部下發(fā)了237 號文《關(guān)于為擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展做好服務(wù)和監(jiān)管工作的通知》，從規(guī)劃、計劃、審批效率上保障重點項目建設(shè)用地供應(yīng)，促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。年底國土資源部又聯(lián)合11 部委共同下發(fā)了《關(guān)于切實做好擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的用地保障和管理的通知》文件，要求各地各部門加強對擴大內(nèi)需各項建設(shè)用地的統(tǒng)籌規(guī)劃和計劃調(diào)控。2009年第二季度以后，北京、上海、廣州、天津等重點城市的樓市迅速回暖，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)出強烈的拿地意愿并頻頻出手，開始了繼2007年之后的新一輪購地高潮。土地價格也屢屢在各城市創(chuàng)出同類地區(qū)的新高。政府采取了加大土地供應(yīng)，平衡土地供求的措施，同時，政府開始整頓市場秩序。4月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項工作電視電話會議在京召開。會議明確了專項治理的主要內(nèi)容：完善相關(guān)政策、制度；加強對控制性詳細規(guī)劃修改特別是建設(shè)用地容積率管理情況的監(jiān)督檢查。嚴肅查處違法違規(guī)違紀案件。5月27日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。6月10日，國土資源部強調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。2010年3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》,該通知明確規(guī)定了開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價50%、囤地開發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容。2010年3月22日，國土資源部會議提出：在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點。各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量。2010年6月3日，國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》，要求各級稅務(wù)機關(guān)全面開展土地增值稅清算審核工作。《通知》抬高了土地增值稅預(yù)征率的下限。國稅總局規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省市預(yù)征率不得低于2%，%，西部地區(qū)省市不得低于1%?！锻ㄖ反_定土地增值稅核定征收率原則上不得低于5%。 靈活的貨幣政策2008 上半年，宏觀調(diào)控逐步落實“貨幣從緊政策”，防止通脹。上半年央行繼續(xù)上調(diào)存款準備金率，維持了近幾年房地產(chǎn)金融政策的緊縮取向。2008 年9 月份以后房地產(chǎn)金融政策取向劇變，2008 年10月17日的國務(wù)院常務(wù)會議提出“降低房地產(chǎn)交易稅費、支持居民購房”，房地產(chǎn)金融政策的主要目標不再是防過熱，而是劇變?yōu)閱臃康禺a(chǎn)消費內(nèi)需。從2008 年9月16日到12月22日，央行相繼5 次降息，多次下調(diào)存款準備金率，進一步釋放銀行存量資金支持企業(yè)貸款，降低貸款成本，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求，有利于防止經(jīng)濟增長下滑，維持金融穩(wěn)定，對房地產(chǎn)市場形成利好。為鼓勵普通商品住房消費，央行決定加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度，放松二套房貸政策，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策； 2008 年上半年，政策上縮緊了銀行的錢袋子，確實對房地產(chǎn)投資的過快增長起到了抑制作用。但2008 年下半年適度寬松的貨幣政策，對房地產(chǎn)市場的作用卻比較有限。2008 年下半年央行相繼5 次降息，下調(diào)存款準備金率，國家實行一系列房地產(chǎn)金融政策，貨幣供應(yīng)量大量增加，貸款大量增加。但金融政策的作用主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施投資方面，對房地產(chǎn)行業(yè)的作用整體偏小。由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的下滑，部分股份制銀行和城市銀行已將房地產(chǎn)企業(yè)納入慎貸行業(yè)，下半年適度放松的貨幣政策并未能對房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求起到解渴的作用。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)字顯示，2008 %，%，增幅下滑明顯。2009年初，各商業(yè)銀行和各地方政府紛紛制定細則，貫徹國辦發(fā)〔2008〕131號文件。2009年1月3日，四大國有銀行宣布，、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。2月10日，繼農(nóng)行出臺房貸細則后，工商銀行開始執(zhí)行購房者可享受住房貸款七折的優(yōu)惠利率優(yōu)惠細則，隨后不久，其他銀行的優(yōu)惠政策細則相繼出臺，為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。各地方政府根據(jù)中央精神，紛紛出臺細則促進房產(chǎn)市場健康發(fā)展。尤其在對第一套住房的解釋上，采用了寬松的標準?！皩σ奄J款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策”。這就意味著，改善性住房需求，不管第一套的情況，只要購買第二套的普通自住房，都可以享受最優(yōu)惠的待遇。2009年年末，政府開始出臺政策防范泡沫擴大，遏制房價過快上漲，12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進消費的若干政策措施，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，遏制炒房現(xiàn)象。國辦發(fā)〔2008〕131號文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施，只有營業(yè)稅優(yōu)惠取消，契稅、個人買賣印花稅、個人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，明確提出：“加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，同時強調(diào)“地方政府要切實負起責(zé)任”。為保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，會議要求，增加有效供給、加強市場監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。重點是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。與以往相比，本次會議明確提出“遏制”房價過快上漲，力度明顯重于“抑制”，更狠于“穩(wěn)定”。12月17日，財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》(財綜〔2009〕74號)，將開發(fā)商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。此前，一些地方土地出讓大多執(zhí)行20%30%的首付政策，有的地區(qū)土地出讓收支未全額納入地方財政預(yù)算管理。土地出讓金新規(guī)對于開發(fā)企業(yè)爭當(dāng)“地王”、地方政府過度依賴“土地財政”，是有效的遏制。2010年4月17日，“國十條”出臺，其目的在于抑制投資投機需求。，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%。為抑制9月房地產(chǎn)價格出現(xiàn)的上行傾向，9月 29日央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，要求對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。4月“國十條”和“ 新政”實施的差別化信貸政策，對貸款購房進行了嚴格規(guī)定，其嚴厲程度空前，力度史無前例，嚴厲打擊了投資投機需求。為落實4月“國十條”及“”精神，北京于4月 30日出臺了“國十條實施細則” ，規(guī)定北京家庭只能新購一套商品住房。截至11月底，先后有16個城市出臺限購令，其中深圳、南京最為嚴厲，限制購買第三套房（其中非本地居民已有一套即不能再購買）；上海、大連等城市比較嚴厲，限定新購買一套房；天津、蘇州等城市嚴厲程度一般，規(guī)定限購一套新房。從時間來看，僅有福州、廈門兩地明確提出政策僅執(zhí)行到2010年底，其他城市未明確。除部分城市出臺限購令外，國家外匯管理局、住建部還出臺相關(guān)政策，對外資機構(gòu)和個人購買國內(nèi)房產(chǎn)進行了限制。2010年 10月20日，住建部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》 ，指出五年期以下（含五年） ，開展住房公積金支持保障性住房建設(shè)項目貸款試點的城市，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。11 月 2日，住建部、財政部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》 ，對住房公積金的使用、貸款首付款比例及利率做了嚴格的規(guī)定，并要求停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。目前，公積金貸款除首套90平米以下住房的首付比例不得低于20%以外，其他政策與商業(yè)按揭貸款政策保持一致，進一步表明了中央政府加大信貸政策（金融杠桿）力度來強化房地產(chǎn)調(diào)控的意愿。3 2011年中國房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測 2011年中國房地產(chǎn)業(yè)政策預(yù)測在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價”的大背景下仍不放松房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控在2011年“加快推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，穩(wěn)定價格總水平”的大背景下，預(yù)計2011年房地產(chǎn)業(yè)仍將面臨較為嚴厲的政策環(huán)境，特別是在貨幣政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健之后，新增貸款目標將繼續(xù)下調(diào)，這將給房地產(chǎn)業(yè)帶來顯著的影響。 調(diào)控政策不會放松，限購限貸政策繼續(xù)加強2011年經(jīng)濟工作重點為“加快推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，穩(wěn)定價格總水平” ，預(yù)計2011年的房地產(chǎn)政策調(diào)控不會放松，為“保增長”而放松房地產(chǎn)調(diào)控是小概率事件。具體來看，限購、限貸政策可能進一步加強。一方面，通脹預(yù)期加大的情況下投資投機性需求存在再度反彈可能；另一方面，重點城市供給仍顯不足的大背景下，若放松限購限貸政策可能導(dǎo)致房價再度快速上漲。2011年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(稱“新國八條”)，要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴肅處理。 保障房建設(shè)力度繼續(xù)加大，公租房成新的著力點2008年、2009年全國保障房建設(shè)只有100 萬套和300多萬套。2010年，中央制定了580萬套的保障性住房建設(shè)計劃并已初步完成。2010年11月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于報送城鎮(zhèn)保障性安居工程計劃任務(wù)的通知》，明確提出2011年計劃安排保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬套，比原計劃的580萬增加了420萬套，這將大大緩解可能存在的投資下滑對經(jīng)濟增長帶來的不利影響，同時也有利于保障性住房供應(yīng)的繼續(xù)擴大和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的日趨合理。“新國八條”要求落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制，對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。 房產(chǎn)稅試點改革加快推進2010 年12月10日，重慶市政府發(fā)布通知，提出“按照國家加快推進房產(chǎn)稅改革試點的工作要求，積極做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準備工作” ，這表明房產(chǎn)稅試點工作在2011年有可能落到實處。此外，中央經(jīng)濟工作會議將經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整作為2011年工作重點，2011 年作為 “十二五”的開局之年，房產(chǎn)稅改革作為明確中央與地方財稅關(guān)系、促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要手段，邁出實質(zhì)性步伐的可能性較大。2011年1月27日，上海重慶宣布次日開始試點房產(chǎn)稅，上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，%；重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，%%。 貨幣政策逐步收緊，貨幣供應(yīng)量增速有所放緩，利率將逐步上調(diào)結(jié)合歷史數(shù)據(jù)和相關(guān)機構(gòu)研究，預(yù)計 2011年M2增長率和新增貸款目標將分別定為16%和7萬億元，并存在加息24次（50100個基點）的可能。對房地產(chǎn)行業(yè)而言，更需關(guān)注的是央行對數(shù)量化（信貸總額）而非價格型工具（利率）的使用。根據(jù)測算，在加息50個基點和100個基點的假設(shè)下，居民購房成本將提高510%，不會突破2007年的水平。開發(fā)企業(yè)方面，即使加息200個基點，萬科等多數(shù)標桿企業(yè)利息支出占貨幣資金的比值仍處于較低水平。但由于銀行信貸（包括開發(fā)貸款和購房按揭貸款）占企業(yè)資金來源的近40%。若信貸緊縮力度加大，新增貸款額度限制更加嚴厲，將給房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況帶來顯著影響。 2011年去全國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控效果預(yù)測2011年，中國房地產(chǎn)業(yè)將面臨非常嚴格的調(diào)控，但是綜合我國樂觀的宏觀經(jīng)濟環(huán)境、城市化和拉動內(nèi)需的考慮，我國的房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持增長態(tài)勢。 2011年全國商品房需求預(yù)測根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型測算， ，相比2010年增長8%到10%。 2011年全國商品房平均銷售價格預(yù)測根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型測算，預(yù)計2011年全國商品房平均銷售價格為5466至5496元，相比2010年上漲8%9%。 2011年全國商品房施工面積預(yù)測根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型測算， ，相比2010年增加16%24%。29 / 29