【正文】 加強(qiáng)規(guī)劃、土地政策的引導(dǎo)，保持普通商品住房在商品房中的主體地位，控制高檔商品房建設(shè)，提高普通商品住房的供應(yīng)比例；通過稅收、信貸、利率等手段，控制住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)企業(yè)開發(fā)普通商品住房。成都等城市在進(jìn)行招拍掛時，對擬建普通商品房的地塊限定最高售價，這一做法有利于穩(wěn)定房價，增加中低價位商品住房供給，具有借鑒意義?！　‰S著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，要逐步完善住房保障體系。一方面，合理安排經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)規(guī)模，調(diào)整供應(yīng)辦法，盡量采用定向供應(yīng)的辦法，嚴(yán)格控制銷售對象；在部分條件成熟、普通商品住房供應(yīng)充足、與經(jīng)濟(jì)適用住房價格相差不大的地區(qū)，適時以“補人頭”取代“補磚頭”，通過向低收入人群發(fā)放住房補貼來取代經(jīng)濟(jì)適用住房。另一方面，制定相應(yīng)鼓勵政策，發(fā)展廉租住房，加大廉租住房的建設(shè)力度，擴(kuò)大廉租住房的供應(yīng)范圍，保障最低收入人群，包括農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員的基本住房需求。　　(四)加快二手房市場建設(shè)，引導(dǎo)住房梯度消費　　二手房是許多發(fā)達(dá)國家住房供應(yīng)的主體。在國內(nèi)，上海等城市二手房供應(yīng)已經(jīng)超過了新建商品住宅，但在絕大多數(shù)城市二手房市場還剛剛起步。這一方面是由于中國住房貨幣化改革起步較晚，存量住房質(zhì)量較低；另一方面則是由于各級政府對二手房市場的關(guān)注不夠。推進(jìn)存量住房流轉(zhuǎn)，一可增加住房供應(yīng)，特別是存量房一般價格較低，也就意味著增加了中低價位住房的供應(yīng)。這對于穩(wěn)定房價，滿足中低收入家庭的住房需求有著重要作用。二可降低住房空置率，提高住房資源配置的效率。三是二手房市場的發(fā)育有利于人員自由流動，完成人的第二次解放(從“蝸?！弊兂扇?，擴(kuò)大人們自主擇業(yè)的范圍，有利于人力資源要素配置的最優(yōu)化。四是，住房流動性的提高有利于人們在離工作地點較近的地方選擇住宅，縮短通勤距離，緩解城市交通壓力?！　⊥七M(jìn)二手房市場建設(shè)，要通過引導(dǎo)居民梯度住房消費，改變傳統(tǒng)的“一套房住一輩子”的置業(yè)觀念，擴(kuò)大二手房的市場需求。同時降低二手房交易門檻和稅費標(biāo)準(zhǔn)，簡化交易手續(xù)，推動二手房抵押按揭，規(guī)范房屋中介?！　?五)保護(hù)合理的住房消費，遏制投機(jī)性購房根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，與建設(shè)部提出的全面小康階段人均住房建筑面積38平方米的標(biāo)準(zhǔn)相比，還有很大距離。另一方面，由于長期低租金、實物分配等原因，中國城鎮(zhèn)居民住房消費的比重遠(yuǎn)低于同等發(fā)展程度國家。因此，要繼續(xù)保護(hù)和鼓勵改善型的住房消費，進(jìn)一步完善住房分配貨幣化，加快住房補貼的發(fā)放，提高居民購房的支付能力。　　投資性購房可以增加出租房屋數(shù)量，對于培育房屋租賃市場，滿足外來人口增加的租房需求具有積極意義，也是商品房價格發(fā)現(xiàn)機(jī)制、級差地租形成機(jī)制的重要組成部分。在當(dāng)前股市低速、存款利率較低、物價上漲幅度較大的情況下，投資房產(chǎn)是一種較為理想的保值、增值投資渠道。作為個人理財行為的不動產(chǎn)投資失敗，不論是對個人，還是對社會的風(fēng)險都不會太大。并且，投資者對租金、房價、利率更為敏感，會根據(jù)租金市場的變化調(diào)整自己的投資計劃。只要對投資性購房進(jìn)行必要的引導(dǎo)，保證其所占的比例在一個安全的范圍內(nèi)和不在短期內(nèi)出現(xiàn)大規(guī)模的非理性投資置業(yè)，就沒有必要對此進(jìn)行過多的限制。　　對于當(dāng)前部分城市出現(xiàn)的投機(jī)性購房，可通過限制期房轉(zhuǎn)讓、實行實名購房、嚴(yán)格稅收征管等措施加以遏制。同時，盡快實現(xiàn)商業(yè)銀行間住房貸款信息聯(lián)網(wǎng)，完善風(fēng)險控制機(jī)制，制止利用銀行貸款投機(jī)購房行為，消除炒作對心理預(yù)期的不良影響?！　?六)整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范企業(yè)行為中國房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)較低，虛假廣告、虛假承諾、擅自變更規(guī)劃和房屋結(jié)構(gòu)、房屋質(zhì)量不合格、野蠻拆遷、雇傭黑物業(yè)、惡意拖欠工程款等不法行為時有發(fā)生。房地產(chǎn)業(yè)一直是近年來群眾反映強(qiáng)烈、要求治理整頓的呼聲最強(qiáng)烈的行業(yè)之一?！　≡诋?dāng)前資質(zhì)管理弱化、市場準(zhǔn)入門檻較低、行政管理體制轉(zhuǎn)換的情況下，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理要轉(zhuǎn)變思路。一是變項目前期審批為全程服務(wù)、全程監(jiān)管。二是加大市場整頓的力度，嚴(yán)格開展房地產(chǎn)市場專項整治工作，對于違規(guī)企業(yè)給予曝光和必要懲處，直至清出。三是建立房地產(chǎn)信用檔案，懲戒市場失信主體，促進(jìn)公平競爭和優(yōu)勝劣汰。擴(kuò)大信用系統(tǒng)的覆蓋面和影響力，通過與商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)的鏈接，使其成為購房者決策的重要參考依據(jù)。四是加強(qiáng)基礎(chǔ)信息的收集和發(fā)布，為宏觀調(diào)控和消費者提供決策依據(jù)。市場信息準(zhǔn)確、透明、對稱、完全，是有效調(diào)控市場的基礎(chǔ)，也是消費者理性選擇的重要條件。為此，要按照2003年國務(wù)院18號文件的要求，加強(qiáng)相關(guān)部門協(xié)作，整合資源，加快房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系建設(shè)。努力使局部性、結(jié)構(gòu)性問題，現(xiàn)之于萌芽，防之于未發(fā)。2004年上海、天津、南京等城市通過開通商品房銷售合同聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)，即時發(fā)布各類房地產(chǎn)市場信息，使決策者和購房者了解每一時刻所有房屋供求信息和每一套房屋的成交價格，改善了信息不對稱的局面?！　?七)拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)2003年央行121號文件頒布以來，提高房地產(chǎn)開發(fā)資金門檻、緊縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款等項政策相繼出臺，造成部分項目開發(fā)遭遇資金瓶頸，也減少了市場供應(yīng)。2004年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中企業(yè)自籌資金所占比重減少，以定金和預(yù)收款為主的其他資金來源所占比重增加的情況說明，銀行緊縮房地產(chǎn)信貸的同時，房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道并沒有得到拓寬，定金和預(yù)收款比重的增加加大了消費者的購房風(fēng)險，而銀行作為個人住房貸款的提供方，仍然承擔(dān)著巨大的金融風(fēng)險?！　楸Ｕ戏康禺a(chǎn)開發(fā)的資金來源，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低銀行的金融風(fēng)險和購房者的市場風(fēng)險。一是要積極推動資本市場的發(fā)育，鼓勵開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)合作、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項目債券化等渠道籌集開發(fā)資金。二是要加快研究產(chǎn)業(yè)基金管理辦法，出臺產(chǎn)業(yè)基金法，促使蓄勢已久的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金正式登臺。三是要推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化進(jìn)程。房地產(chǎn)抵押貸款證券化可以提高銀行房地產(chǎn)消費貸款的流動性和安全性，降低金融風(fēng)險，也為投資者提供了一種重要的投資渠道。目前，中國建設(shè)銀行已經(jīng)開始了此方面的探索，其他銀行亦應(yīng)適時跟進(jìn)?！　?八)加強(qiáng)對基礎(chǔ)性、制度性問題的研究在我國當(dāng)前的財稅體制下，來自房地產(chǎn)業(yè)的稅收約占稅收的10％，地方財政收入增加和經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較大，這也是各級政府熱衷房地產(chǎn)開發(fā)的根源所在。房地產(chǎn)市場一旦出現(xiàn)波動，將對地方經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生劇烈影響，潛在風(fēng)險較大。物業(yè)稅又稱為“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，是當(dāng)下財稅體制改革的一個熱點。開征物業(yè)稅后，土地、房屋等不動產(chǎn)所有者或承租人每年都要交納一定稅款，稅值隨房產(chǎn)的升值而提高，以此來取代土地批租制下一次性交納的出讓金，將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。征收物業(yè)稅可以減少房地產(chǎn)開發(fā)所需資金，促進(jìn)存量土地流轉(zhuǎn)；可以穩(wěn)定地方政府土地收入，改變“寅吃卯糧”現(xiàn)象；可以通過稅率調(diào)節(jié)，限制高檔房、大戶型房消費，引導(dǎo)中小戶型、中低價位普通住房建設(shè)與消費；同時，也是促進(jìn)商品房降價的重要因素?！　∪嗣駧艆R率問題也是影響當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的重要因素。在國內(nèi)一些大城市，人民幣被低估的事實吸引外資流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，推動房價飆升。2004年受美元貶值和人民幣盯住美元政策的影響，人民幣對歐元迅速貶值，所以中國房地產(chǎn)價格對歐盟國家來說是不升反降。許多歐盟國家的投資者希望通過投資中國房地產(chǎn)達(dá)到保值增值的目的。一些國外投資機(jī)構(gòu)為賭人民幣升值，“熱錢”大量涌入，其中不乏流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的。在這種背景下，許多開發(fā)商也投其所好，紛紛組織樓盤到海外招商，上海甚至出現(xiàn)了只向國外投資者銷售的樓盤。對于此類基礎(chǔ)性、制度性問題，必須加強(qiáng)前期研究，盡快出臺相應(yīng)解決辦法。20 / 20