【正文】 (三)改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善住房保障體系 解決中低收入家庭住房問題是建立和諧社會(huì)的重要保證。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，政府應(yīng)通過加強(qiáng)規(guī)劃、土地政策的引導(dǎo)，保持普通商品住房在商品房中的主體地位，控制高檔商品房建設(shè)，提高普通商品住房的供應(yīng)比例；通過稅收、信貸、利率等手段，控制住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)企業(yè)開發(fā)普通商品住房。成都等城市在進(jìn)行招拍掛時(shí)，對(duì)擬建普通商品房的地塊限定最高售價(jià)，這一做法有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，增加中低價(jià)位商品住房供給，具有借鑒意義。 隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，要逐步完善住房保障體系。一方面，合理安排經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)規(guī)模，調(diào)整供應(yīng)辦法，盡量采用定向供應(yīng)的辦法，嚴(yán)格控制銷售對(duì)象；在部分條件成熟、普通商品住房供應(yīng)充足、與經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格相差不大的地區(qū)，適時(shí)以“補(bǔ)人頭”取代“補(bǔ)磚頭”，通過向低收入人群發(fā)放住房補(bǔ)貼來取代經(jīng)濟(jì)適用住房。另一方面，制定相應(yīng)鼓勵(lì)政策，發(fā)展廉租住房，加大廉租住房的建設(shè)力度，擴(kuò)大廉租住房的供應(yīng)范圍，保障最低收入人群，包括農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員的基本住房需求。 (四)加快二手房市場(chǎng)建設(shè)，引導(dǎo)住房梯度消費(fèi) 二手房是許多發(fā)達(dá)國(guó)家住房供應(yīng)的主體。在國(guó)內(nèi)，上海等城市二手房供應(yīng)已經(jīng)超過了新建商品住宅，但在絕大多數(shù)城市二手房市場(chǎng)還剛剛起步。這一方面是由于中國(guó)住房貨幣化改革起步較晚，存量住房質(zhì)量較低；另一方面則是由于各級(jí)政府對(duì)二手房市場(chǎng)的關(guān)注不夠。推進(jìn)存量住房流轉(zhuǎn)，一可增加住房供應(yīng)，特別是存量房一般價(jià)格較低，也就意味著增加了中低價(jià)位住房的供應(yīng)。這對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，滿足中低收入家庭的住房需求有著重要作用。二可降低住房空置率，提高住房資源配置的效率。三是二手房市場(chǎng)的發(fā)育有利于人員自由流動(dòng)，完成人的第二次解放(從“蝸?！弊兂扇?，擴(kuò)大人們自主擇業(yè)的范圍，有利于人力資源要素配置的最優(yōu)化。四是，住房流動(dòng)性的提高有利于人們?cè)陔x工作地點(diǎn)較近的地方選擇住宅，縮短通勤距離，緩解城市交通壓力。 推進(jìn)二手房市場(chǎng)建設(shè)，要通過引導(dǎo)居民梯度住房消費(fèi)，改變傳統(tǒng)的“一套房住一輩子”的置業(yè)觀念，擴(kuò)大二手房的市場(chǎng)需求。同時(shí)降低二手房交易門檻和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)化交易手續(xù)，推動(dòng)二手房抵押按揭，規(guī)范房屋中介。 (五)保護(hù)合理的住房消費(fèi)，遏制投機(jī)性購(gòu)房 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，與建設(shè)部提出的全面小康階段人均住房建筑面積38平方米的標(biāo)準(zhǔn)相比，還有很大距離。另一方面，由于長(zhǎng)期低租金、實(shí)物分配等原因，中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)的比重遠(yuǎn)低于同等發(fā)展程度國(guó)家。因此，要繼續(xù)保護(hù)和鼓勵(lì)改善型的住房消費(fèi)，進(jìn)一步完善住房分配貨幣化，加快住房補(bǔ)貼的發(fā)放，提高居民購(gòu)房的支付能力。 投資性購(gòu)房可以增加出租房屋數(shù)量，對(duì)于培育房屋租賃市場(chǎng)，滿足外來人口增加的租房需求具有積極意義，也是商品房?jī)r(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制、級(jí)差地租形成機(jī)制的重要組成部分。在當(dāng)前股市低速、存款利率較低、物價(jià)上漲幅度較大的情況下，投資房產(chǎn)是一種較為理想的保值、增值投資渠道。作為個(gè)人理財(cái)行為的不動(dòng)產(chǎn)投資失敗，不論是對(duì)個(gè)人，還是對(duì)社會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)都不會(huì)太大。并且，投資者對(duì)租金、房?jī)r(jià)、利率更為敏感，會(huì)根據(jù)租金市場(chǎng)的變化調(diào)整自己的投資計(jì)劃。只要對(duì)投資性購(gòu)房進(jìn)行必要的引導(dǎo)，保證其所占的比例在一個(gè)安全的范圍內(nèi)和不在短期內(nèi)出現(xiàn)大規(guī)模的非理性投資置業(yè)，就沒有必要對(duì)此進(jìn)行過多的限制。 對(duì)于當(dāng)前部分城市出現(xiàn)的投機(jī)性購(gòu)房，可通過限制期房轉(zhuǎn)讓、實(shí)行實(shí)名購(gòu)房、嚴(yán)格稅收征管等措施加以遏制。同時(shí)，盡快實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行間住房貸款信息聯(lián)網(wǎng)，完善風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，制止利用銀行貸款投機(jī)購(gòu)房行為，消除炒作對(duì)心理預(yù)期的不良影響。 (六)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范企業(yè)行為 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)較低，虛假?gòu)V告、虛假承諾、擅自變更規(guī)劃和房屋結(jié)構(gòu)、房屋質(zhì)量不合格、野蠻拆遷、雇傭黑物業(yè)、惡意拖欠工程款等不法行為時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)業(yè)一直是近年來群眾反映強(qiáng)烈、要求治理整頓的呼聲最強(qiáng)烈的行業(yè)之一。 在當(dāng)前資質(zhì)管理弱化、市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻較低、行政管理體制轉(zhuǎn)換的情況下，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理要轉(zhuǎn)變思路。一是變項(xiàng)目前期審批為全程服務(wù)、全程監(jiān)管。二是加大市場(chǎng)整頓的力度，嚴(yán)格開展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治工作，對(duì)于違規(guī)企業(yè)給予曝光和必要懲處，直至清出。三是建立房地產(chǎn)信用檔案，懲戒市場(chǎng)失信主體，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰。擴(kuò)大信用系統(tǒng)的覆蓋面和影響力，通過與商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)的鏈接，使其成為購(gòu)房者決策的重要參考依據(jù)。四是加強(qiáng)基礎(chǔ)信息的收集和發(fā)布，為宏觀調(diào)控和消費(fèi)者提供決策依據(jù)。市場(chǎng)信息準(zhǔn)確、透明、對(duì)稱、完全，是有效調(diào)控市場(chǎng)的基礎(chǔ)，也是消費(fèi)者理性選擇的重要條件。為此，要按照2003年國(guó)務(wù)院18號(hào)文件的要求，加強(qiáng)相關(guān)部門協(xié)作，整合資源，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)。努力使局部性、結(jié)構(gòu)性問題，現(xiàn)之于萌芽，防之于未發(fā)。2004年上海、天津、南京等城市通過開通商品房銷售合同聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)，即時(shí)發(fā)布各類房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，使決策者和購(gòu)房者了解每一時(shí)刻所有房屋供求信息和每一套房屋的成交價(jià)格，改善了信息不對(duì)稱的局面。 (七)拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu) 2003年央行121號(hào)文件頒布以來，提高房地產(chǎn)開發(fā)資金門檻、緊縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款等項(xiàng)政策相繼出臺(tái)，造成部分項(xiàng)目開發(fā)遭遇資金瓶頸，也減少了市場(chǎng)供應(yīng)。2004年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中企業(yè)自籌資金所占比重減少，以定金和預(yù)收款為主的其他資金來源所占比重增加的情況說明，銀行緊縮房地產(chǎn)信貸的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道并沒有得到拓寬，定金和預(yù)收款比重的增加加大了消費(fèi)者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，而銀行作為個(gè)人住房貸款的提供方，仍然承擔(dān)著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。 為保障房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)房者的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。一是要積極推動(dòng)資本市場(chǎng)的發(fā)育，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)合作、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項(xiàng)目債券化等渠道籌集開發(fā)資金。二是要加快研究產(chǎn)業(yè)基金管理辦法，出臺(tái)產(chǎn)業(yè)基金法，促使蓄勢(shì)已久的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金正式登臺(tái)。三是要推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化進(jìn)程。房地產(chǎn)抵押貸款證券化可以提高銀行房地產(chǎn)消費(fèi)貸款的流動(dòng)性和安全性，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，也為投資者提供了一種重要的投資渠道。目前，中國(guó)建設(shè)銀行已經(jīng)開始了此方面的探索，其他銀行亦應(yīng)適時(shí)跟進(jìn)。 (八)加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)性、制度性問題的研究 在我國(guó)當(dāng)前的財(cái)稅體制下，來自房地產(chǎn)業(yè)的稅收約占稅收的10%，地方財(cái)政收入增加和經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較大，這也是各級(jí)政府熱衷房地產(chǎn)開發(fā)的根源所在。房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦出現(xiàn)波動(dòng)，將對(duì)地方經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生劇烈影響，潛在風(fēng)險(xiǎn)較大。物業(yè)稅又稱為“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，是當(dāng)下財(cái)稅體制改革的一個(gè)熱點(diǎn)。開征物業(yè)稅后，土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)所有者或承租人每年都要交納一定稅款，稅值隨房產(chǎn)的升值而提高，以此來取代土地批租制下一次性交納的出讓金，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。征收物業(yè)稅可以減少房地產(chǎn)開發(fā)所需資金，促進(jìn)存量土地流轉(zhuǎn)；可以穩(wěn)定地方政府土地收入，改變“寅吃卯糧”現(xiàn)象；可以通過稅率調(diào)節(jié)，限制高檔房、大戶型房消費(fèi)，引導(dǎo)中小戶型、中低價(jià)位普通住房建設(shè)與消費(fèi)；同時(shí)，也是促進(jìn)商品房降價(jià)的重要因素。 人民幣匯率問題也是影響當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。在國(guó)內(nèi)一些大城市，人民幣被低估的事實(shí)吸引外資流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，推動(dòng)房?jī)r(jià)飆升。2004年受美元貶值和人民幣盯住美元政策的影響，人民幣對(duì)歐元迅速貶值，所以中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)歐盟國(guó)家來說是不升反降。許多歐盟國(guó)家的投資者希望通過投資中國(guó)房地產(chǎn)達(dá)到保值增值的目的。一些國(guó)外投資機(jī)構(gòu)為賭人民幣升值，“熱錢”大量涌入，其中不乏流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的。在這種背景下，許多開發(fā)商也投其所好，紛紛組織樓盤到海外招商，上海甚至出現(xiàn)了只向國(guó)外投資者銷售的樓盤。對(duì)于此類基礎(chǔ)性、制度性問題，必須加強(qiáng)前期研究，盡快出臺(tái)相應(yīng)解決辦法。