【正文】 眼光看待這個問題。(二)貨幣供應及流向問題房價問題的實質(zhì)是貨幣問題。房價漲跌及其走勢取決于多個方面因素，其中包括宏觀經(jīng)濟、貨幣供應水平、可替代投資品市場狀況、區(qū)位、相關(guān)社會心理狀態(tài)、社會保障性住房供給水平以及稅收因素等。貨幣供應從總體上影響房價走勢，城市發(fā)展不均衡、公共服務供給不均衡、城市間機會不均衡等從結(jié)構(gòu)上影響房價。稅收因素既可以在總體方面又可以在結(jié)構(gòu)方面影響房價。貨幣供給是決定房價走勢的關(guān)鍵因素，要認清房價漲跌的本質(zhì)，即房價漲跌的核心問題是貨幣供應狀況，房價問題的實質(zhì)是貨幣問題。貨幣供給增長支撐了高房價。貨幣供應影響房價的作用機理在于，當貨幣供應大幅擴張時，充裕的資金為房地產(chǎn)投資提供了基礎，投資者獲取信貸資金的便利程度增加，機會成本降低。另—方面，貨幣供應大漲必然引發(fā)物價大幅上漲、貨幣貶值，投資者以及普通居民必然通過投資或購買房地產(chǎn)來應對，其結(jié)果是房價上漲，而當貨幣供應大幅縮小時，支撐房價的基礎不存在，投資房地產(chǎn)的機會成本也會增加，市場流動性減弱，投資者或普通居民傾向于持有現(xiàn)金資產(chǎn)，而不選擇購買房地產(chǎn)，其結(jié)果是房價下跌。房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是控制好貨幣供應。根據(jù)中國央行公布的數(shù)據(jù)，2013年10月末，廣義貨幣(M2)余額107．02萬億元人民幣，同比增長14．3％。在貨幣供應充裕的情況下，人們對房價依然保持看漲預期，以信貸資金為主的資金自然會源源不斷地流入房地產(chǎn)市場。根據(jù)中國國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2013年1月—11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68．6％。上述數(shù)據(jù)表明，民間房地產(chǎn)投資熱情依然高漲，到 2013年11月依然有大規(guī)模資金流入房地產(chǎn)業(yè)，而且房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是控制好貨幣供應以及貨幣流向。貨幣政策應成為房地產(chǎn)調(diào)控的核心。一方面控制好貨幣總量和貨幣投放節(jié)奏，另一方面控制好貨幣流向，同時重點輔之以稅收政策。（第五篇：中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢解析2016年中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢解析2016年兩會熱議話題房地產(chǎn)行業(yè)，牽連著全國人民的心，一線城市瘋狂房價爆發(fā)性增長令不少百姓望而遠之。然而，房地產(chǎn)是獲利最豐厚的產(chǎn)業(yè)，也有不少市民買房的熱情沸沸揚揚。當前，中央調(diào)控房地產(chǎn)政策信號釋放，2016兩會房地產(chǎn)政策孕育而生。智庫專家指出，房地產(chǎn)的調(diào)整是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整不可規(guī)避的事實，實體經(jīng)濟的衰退對國家的發(fā)展是致命性的。國家良性發(fā)展的調(diào)整應實現(xiàn)五點：以實體經(jīng)濟為支柱，以市場經(jīng)濟為主導，以科技發(fā)展為目標，以內(nèi)需拉動為策略，以教育創(chuàng)新為基礎。智庫認為衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的晴雨表有以下十個要素：、、、。我們對房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀以及未來發(fā)展進行深入探討，總結(jié)未來中國房地產(chǎn)業(yè)總的發(fā)展趨向是：，即單一區(qū)域的房產(chǎn)開發(fā)將向多個區(qū)域發(fā)展；，即房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期將縮短；，即建筑物將采用更多符合國際化標準的綠色環(huán)保建材；，即城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的發(fā)展將會進行統(tǒng)籌規(guī)劃；；；；；；。近日，智庫中金率先發(fā)布了對2016年及以后的中國房地產(chǎn)市場趨勢預測報告。報告對全國主要城市房地產(chǎn)銷售價格、銷售量均進行了預測，認為：2016年中國房地產(chǎn)市場將整體較為平淡，分化的走勢還將繼續(xù)；改善型住房和存量房交易將成為市場爭奪的主要對象。一、2016年上半年樓市整體較樂觀第一，人口結(jié)構(gòu)分析，剛需減少，但改善性需求發(fā)展強勁，從而彌補了剛需的下降；第二，國家政策支持力度會越來越大；第三，中國城市群格局會越來越清晰，如果房企布局合理，依舊會取得理想的銷售業(yè)績。從目前來看，樓市政策達到了歷史最大寬松度，供求關(guān)系相對健康，成交量會在今年年底或明年上半年達到高點。二、一二線城市：預計銷量將持平，而銷售均價將上漲10%.智庫預測，2016年一、二線城市房地產(chǎn)銷售均價將上漲10%，而銷量將持平，主要由于：1)供應有限將推升銷售均價，同時導致銷量受限；2)貨幣政策寬松將抵消宏觀經(jīng)濟放緩的負面影響，刺激銷售均價和銷量；3)土地成本較高的新增供應入市將結(jié)構(gòu)性推升銷售均價。庫存水平下降和新增供應減少會推升銷售均價一線和二線城市的庫存去化周期已經(jīng)分別下降50%和25%至7個月和13個月，分別處于偏低和健康水平。隨著新增供應下降，未來庫存去化周期很可能會進一步縮短，考慮到：2014年土地購置面積下降27%，今年前9個月繼續(xù)下滑5%。庫存水平的下降將支撐銷售均價向上，而總可售資源的減少將令銷量受限。貨幣政策的顯著寬松將抵消宏觀經(jīng)濟放緩的影響，刺激銷售均價上漲，并支持銷量未來貨幣政策還將進一步放松(預計2016年降息25個基點，下調(diào)存款準備金率600個基點)，從而支持一二線城市的銷售均價持續(xù)上漲。雖然宏觀經(jīng)濟放緩可能降低需求，但在一二線城市流動性效應將抵消該影響而有余。土地成本較高的新增供應入市將推高銷售均價 一、二線城市的平均土地成本已經(jīng)大幅上升。新項目普遍會瞄準高端市場，制定較高的價格以彌補土地成本的大幅上升，從而推動銷售均價結(jié)構(gòu)性上漲。三、四線城市的房地產(chǎn)市場面臨著高庫存和弱需求，尤其當前宏觀經(jīng)濟低迷，我們預計2016年的三、四線城市房地產(chǎn)銷量將下降10%，銷售均價將下跌5%以上。三、哪些城市有可能表現(xiàn)更好第一，深圳、蘇州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和廣州最有可能表現(xiàn)更好。這九個城市的庫存去化周期將下降到10個月以下。第二，中心城市的情況比其他一、二線城市要好。從長期來看，由于中心城市的集聚效應推動了經(jīng)濟的升級和人口的流入，為房地產(chǎn)需求和價格提供了持續(xù)的支持，中心城市的房地產(chǎn)需求通常比較穩(wěn)健。所指的中心城市位于高鐵網(wǎng)絡的連接點上，并且是大都市區(qū)的經(jīng)濟中心，包括北京、天津、石家莊、上海、杭州、南京、深圳、廣州、成都、重慶、廈門、鄭州、武漢和長沙。第三，大都市區(qū)的三線城市較普遍低迷的三四線市場更看好。傳統(tǒng)大都市區(qū)(環(huán)渤海、長三角和珠三角)的三線人口流入最為強勁。中心城市的衛(wèi)星城市人口流入較強。各大都市區(qū)人口流入最多的城市均是該地區(qū)中心城市的衛(wèi)星城。在三線城市中，看好作為衛(wèi)星城市的東莞、佛山、惠州、蘇州、保定和廊坊。四、不同城市、不同區(qū)域之間的分化將加劇優(yōu)秀資源都會往一線城市及周邊城市聚集，城市之間及城市內(nèi)部分化加劇，一線城市已經(jīng)郊區(qū)化，現(xiàn)在進入郊區(qū)城市化的階段，二線城市正處于郊區(qū)化的過程，大量人口正在往郊區(qū)遷移。未來也會走一線城市路，從城市郊區(qū)化到郊區(qū)城市化。五、2016年依然會地王頻出2016年依然會地王頻出，市場集中度會進一步提高，今年開始，房企融資越來越輕松，典型的就是公司債，各大房企都不差錢，2015年的土地市場非?；鸨?016年也會維持這樣的格局。六、改善性住房需求份額持續(xù)增加2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現(xiàn)強勁。首先，現(xiàn)有的住房普遍戶型較小，20%左右的住房質(zhì)量很差。其次，二孩政策的全面放開。第三，與改善型住房需求相比，其他的兩類住房需求(首次置業(yè)需求和投資性需求)正趨于弱勢。從2015年成交結(jié)構(gòu)來看，改善性需求已經(jīng)在釋放，2012017年會保持比較好的一個成交規(guī)模。從2014年改善型需求成交已經(jīng)超過剛需，2016年改善性需求成交比例將進一步提高。七、一線城市房價在短暫回穩(wěn)后繼續(xù)上升如果沒有特殊政策出臺。明年年初一線城市房價企穩(wěn)，深圳等今年上漲過多的城市，可能有10—15%的短暫回調(diào)，但之后，仍將繼續(xù)上升。一線城市的房價，并非單純由供求關(guān)系決定的，其更深層次的原因在于資源的非常聚集。優(yōu)勢資源聚集在一線，造成了人群的非常聚集。不管貨幣貶值升值，樓市的總價值不變，大量資金一有機會就涌入樓市。2015年，深圳等地的房價漲的太兇，這種上漲是不可持續(xù)的。但決定房價的購房者心理預期被廣泛調(diào)高。一旦人們覺得房子值這個價格，它就可以賣出相應的價格。2016年年初，一線城市房價在沒有新政策出臺的情況下會企穩(wěn)，部分區(qū)域會有10—15%的回調(diào)，但隨后仍將一路往上。八、品牌房企擴大在二線城市份額，部分本地房企退出2016年品牌房企將擴大在二線城市份額，部分本地房企退出。內(nèi)地一些二線城市、省會城市之所以去化很難很慢，并非是本地沒有剛需。因為許多地方政府執(zhí)法不嚴，小產(chǎn)權(quán)房遍地開花，“五證”不全就開始出售更是成了普遍現(xiàn)象，于是守規(guī)矩的房企反而不好活，許多剛需住進了小產(chǎn)權(quán)房；許多落馬貪官之前以權(quán)謀私，許多本地房企以低價獲得土地，與外來房企不公平競爭。以至于很多全國性的房企進入一個地方，往往需要和當?shù)胤科蠛腺Y成立新企業(yè)，才能占有一席之地。2012015，中央反腐給力，許多貪官落馬，官場風氣一變：A許多本地房企所依仗的“關(guān)系優(yōu)勢”不復存在。許多地方房企老板因為牽涉進腐敗窩案而被捕，剩余的開發(fā)商產(chǎn)品設計能力不足、成本控制也不夠好，無力和外來房企競爭。二線城市不是沒有需求，而是需求有限，這些有限的需求將去向最好的性價比的產(chǎn)品。因此，2016年，在許多二線城市、省會城市，本地房企將逐步退出，全國性品牌房企在當?shù)厥袌鏊挤蓊~將進一步擴大。九、現(xiàn)有“剛需”房大量“死亡”，新型好產(chǎn)品反熱銷明年三四線城市剛需房大量死掉，新型好產(chǎn)品反而一定不用擔心去庫存。許多人說起三四線城市，就說“去化難”。實際上一個數(shù)字根本不足以說明全部的情況。三四線城市，目前的所謂“存量產(chǎn)品”，量是非常大，但許多質(zhì)量都不高，設計很差，好多都是幾年前就蓋起來的。產(chǎn)品差，核心在于思路，說白了，就是這些開發(fā)商把三四線的消費者當成啥好東西都沒有見過的人，隨便搞個房子就想賺錢。舍不得前期多花設計費用，也舍不得用好材料，還舍不得精雕細琢花工夫。三四線城市的消費者并不需要這樣的產(chǎn)品，因為：三四線城市許多就是本地人，家里好歹都有套房，并沒有到不買就沒得住的程度。三四線城市的消費者每天也上網(wǎng)看電視，看美劇韓劇，對房屋產(chǎn)品的欣賞水平是很高的，一些經(jīng)常外出旅游的要求就更高。三四線城市房子許多本身就比較大，100平左右的房子很正常，所以買房者要“改善”的時候，許多時候并非是從面積角度出發(fā)的，也就是說他們想要的不是更大的房子而是更好的房子。因此，三四線城市許多所謂“剛需”樓盤去化難一點都不奇怪。因為許多人需要的是更優(yōu)秀的“改善”產(chǎn)品，而存量房本身就不是這樣的產(chǎn)品。因此，2016年，大量“存量”房將繼續(xù)去化難，而一些用心的好房子，將賣得不錯。如果有好的開發(fā)商敢于開發(fā)“新產(chǎn)品”，必然帶來“新需求”，實現(xiàn)暢銷。