【正文】 （ 股市暴跌 ， 結(jié)構(gòu)性 、 體制性通貨膨脹 ） 形勢嚴(yán)峻 。 中介關(guān)門 、 打折 、 退房門 （ 萬科金色雅筑 、 1/7欄目 ） 。 08年 8月 24日萬科金色雅筑退房團(tuán) 11月 70個大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 10月份低 ， 環(huán)比下降 %。這也是自 8月份以來房價(jià)第四個月環(huán)比下降 ， 且下降幅度有擴(kuò)大趨勢 ， 此前 3月環(huán)比下降分別為%、 %和 %。 1—11月全國商品房銷售面積 ， 同比下降 %， 其中商品住宅銷售下降 %。商品房銷售額 19261億元 ， 同比下降 %；其中 ， 商品住宅銷售額下降 %。 1—11月末 ， 全國商品房空置面積 ，同比增長 %， 增幅比 1—10月提高 點(diǎn) 。 其中 ， 空置商品住宅 7084萬平方米 ， 同比增長 %， 增幅提高 。 第六部分 廣大消費(fèi)者的對策 中國房地產(chǎn)是個 “ 政策市 ” 、 “ 政府市 ” 、“ 富人市 ” 。 在房地產(chǎn)及整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展的敏感期，建議消費(fèi)者必須密切注意當(dāng)前的政策（含住房保障、動遷、信貸、首付和稅收政策）、利率和經(jīng)濟(jì)形勢（含物價(jià)、就業(yè)收入、住宅供需、租金）的變化，密切注意樓市的供需變化，并結(jié)合每個家庭的具體情況（資金、年齡、人口、就業(yè)、交通環(huán)境、教育、醫(yī)療、心態(tài)、心理預(yù)期等），多看少動、勤做 “ 功課 ” 、貨比三家；靜觀其變、擇機(jī)入市。 各人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、心理承受能力及理財(cái)觀念不同，選擇也有多種方式！ 樓市 “ 高位放量 ” 到 “ 高位縮量 ” ，短期頂部特征明顯，說明多空雙方意見分歧加大。切忌高位追漲 “ 吃套 ” ，近來樓市開盤開發(fā)商往往采取價(jià)格 “ 一步到位 ”的方式，短期內(nèi)上升空間已被封殺。 中國房地產(chǎn)集 “ 萬般寵愛 ” 于一身（托市裸秀大賽），完全不理會世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)。此輪中國房地產(chǎn)調(diào)整可謂序幕剛拉開，博弈剛開始并將呈膠著狀態(tài)，樓市大起不落孕育巨大風(fēng)險(xiǎn)，這次全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)誰都不能熟視無睹，不宜匆忙進(jìn)場 。 廣大中低工薪階層（改善型）的資金鏈相對脆弱，買房應(yīng)量力而行、量入為出，先小后大，先舊后新，切忌沖動、趕時髦。 房價(jià)上漲對這部分人傷害最大（買與不買都是風(fēng)險(xiǎn)）。首先也是最重要的是充分考慮未來收入（資金鏈）、支出增長變化，要充分考慮未來就業(yè)的趨勢，要獨(dú)立思考、樹立梯度消費(fèi)觀念。 以保持正的現(xiàn)金流為佳，還待已不超過收入的 50%為宜。 不建議成為 “ 房奴 ” 而影響生活質(zhì)量。 置換是個不錯的選擇！ 廣大的動遷居民，由于是 “ 無房一族 ” ，近兩年又處動遷高峰期，其買房具有明顯的 “ 同步 ” 及 “ 整齊劃一 ” 特征，表現(xiàn)為適合動遷居民的低價(jià)房及 “ 二手房 ” 價(jià)格相對堅(jiān)挺，建議以實(shí)物動遷為主，當(dāng)然足購資金的補(bǔ)償也是不錯的，但市場要熟悉、動作要快。 “ 物權(quán)法 ” 07年 10月 1日實(shí)施，對保障動遷戶和合法權(quán)益有利。 廣大工薪階層在房屋買賣過程中，信息集取方面處于相對弱勢，在法律還不完善的情況下，買房應(yīng)盡量選擇現(xiàn)房（避免爛尾樓） ， “ 眼見為實(shí) ”嘛，期房火爆是賣方市場、是市場不成熟時期特有的產(chǎn)物。對虛假廣告和虛假承諾要謹(jǐn)慎鑒別、要有法律意識，貨比三家很重要！要謹(jǐn)防樓市 “ 黑嘴 ”（聽信股市 “ 黑嘴 ” ，教訓(xùn)十分殘痛），警惕少數(shù)樓市不良 “ 莊家 ”“ 拔高出貨 ” ，以免導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)、精神雙重?fù)p失。 從投資意義上講 “ 不漲就是跌、小漲也意味著跌 ” 。 投資樓市沒有 20%以上的收益不算成功，巨額的投資本身就有巨大機(jī)會成本，況且流動性差。任何投資都有風(fēng)險(xiǎn)，不可能沒有風(fēng)險(xiǎn)的投資，樓市也不例外，上世紀(jì) 90年代日本及香港、臺灣地區(qū)、我國東南沿海（包括上海）都曾遭到過樓市重創(chuàng)的教訓(xùn)（ “ 負(fù)資產(chǎn)階層 ” ，日本及香港、臺灣地區(qū)的樓市購買者至今仍深套其中，最高樓價(jià)跌幅達(dá) 60%以上），廣大投資者要有風(fēng)險(xiǎn)意識，要掌握好波段，順勢而為。 樓市 “ 擊鼓傳花 ” 孕育風(fēng)險(xiǎn)。房價(jià)租售比不合理。 樓市的供需影響房價(jià)。但需指出，現(xiàn)在樓市的投資、投機(jī)客大增（上海樓市普遍在 3040%左右、個別高價(jià)樓盤的投資比例高達(dá) 7080%，空住率奇高），它是虛擬需求而不是真實(shí)需求，一旦形勢逆轉(zhuǎn)虛擬的需求就會變成新的供給，土地的供應(yīng)也相當(dāng)充沛，大量投機(jī)、投資客拋盤的就會涌出（營業(yè)稅 2年，拋盤增加， 有錢人掌握話語權(quán) ），例： “ 中遠(yuǎn)兩灣城 ” 群租戶達(dá) 950戶（約 10萬平方米）， “ 圍城 ” 現(xiàn)象嚴(yán)重。 2021年后期或 2021年或許有機(jī)會（那時上海的經(jīng)濟(jì)適用房會面世），稀釋需求。 09年仍不是買房好時機(jī)（央視） 長期來看，房地產(chǎn)無疑是上漲的（廢話）！但過程應(yīng)該是有起伏的。從新千年開始，上海房價(jià)平均上漲了 5—6倍，期間沒有象樣的盤整，積累了大量的獲利盤，房價(jià)猶如 “ 海鮮價(jià) ” （時價(jià)）， 瘋狂和風(fēng)險(xiǎn)共生！ 09年房價(jià)不跌，就不是買房好時機(jī)！現(xiàn)金為王！ “ 提高警惕，保衛(wèi)口袋 ” ！ 樓市沒有救市主！樓市沒有解放軍！樓市更沒有“ 雷鋒叔叔 ” ！在經(jīng)濟(jì)下行期， 保住財(cái)富顯得更為重要！不虧就是專家！（巴菲特10月虧 160億美元）。 對開發(fā)商的建議 第一 ， 適應(yīng)市場 ！ 適應(yīng)規(guī)律 ！ 保增長不是保高房價(jià) ！ “ 以房為綱 ” 、 高房價(jià)難以為繼 ！ 中央經(jīng)濟(jì)重心已轉(zhuǎn)移 ， 住房建設(shè)的重心也已轉(zhuǎn)移到保障住房 、 民生住房上面 ， 必須要認(rèn)清形勢 ！ 開發(fā)商也是政府棋盤上的一個棋子 ！ 也要小心 ！ 第二 ， 房地產(chǎn)行業(yè)必須走內(nèi)含式的發(fā)展道路 ， 房地產(chǎn)行業(yè)的 “ 重組兼并 、 重組轉(zhuǎn)型 、 優(yōu)勝劣態(tài) ” 勢在必然 ！ 中國房地產(chǎn)業(yè)必須也必然要 “ 瘦身 ” （ 6萬多家 ） ， 而且會相當(dāng)嚴(yán)酷和慘烈 ！ 該轉(zhuǎn)型的應(yīng)該早做準(zhǔn)備 （ 養(yǎng)雞 、 養(yǎng)豬 ？ 該干什么就干什么 ） ， “ 明天會更好 ， 但你必須能過得了今天晚上 ” ！ 第三、轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式和體制，努力提高住房的科技含量、整體質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效率，創(chuàng)造真正價(jià)格和價(jià)值相符的、適銷對路的商品住房，才能真正做行業(yè)的 “ 百年老店 ” ！當(dāng)前，配合中央 “ 積極財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策 ” （橄欖枝），適度降價(jià)是一個雙贏和明智的選擇和出路 ！ 小結(jié) 中國樓市完全違反了經(jīng)濟(jì)規(guī)律和 “ 自然 ” 規(guī)律！房改 10年來，中國樓市似乎進(jìn)入了 “ 赤道幾內(nèi)亞 ” ——四季長夏！一路高歌猛進(jìn)！全然 “ 忘記 ” 了樓市也有 “ 春、夏、秋、冬 ” ，中國樓市在強(qiáng)大 “ 房地產(chǎn)勢力 ” 的干預(yù)和 “ 精心 ” 呵護(hù)下一直拒絕進(jìn)入冬天，但是當(dāng)下的樓市冬天可能是一個秋后總算帳！這個冬天可能比較復(fù)雜而漫長！ 中國房地產(chǎn) “ 贏 ” 了暴利和 GDP，輸了道義和信任！ 2021年中國樓市總體穩(wěn)中有降！ 09年仍不是買房好時機(jī)！ “ 假傳萬卷書，真?zhèn)饕痪湓?” 觀望是最優(yōu)選擇！ 怎樣尋找 “ 看漲型 ” 物業(yè) 所謂的 “ 看漲型 ” 物業(yè)是相對不是絕對的，是因人而宜的。取決于以下幾個因因素： 教育、醫(yī)療、商業(yè)配套完善、交通便捷。 房價(jià)租售比高于或等于銀行貸款（商鋪）。 “ 激進(jìn)型 ” 還是 “ 保守型 ” （穩(wěn)健型）？ “ 資金鏈 ” 長還是短？（在里還是在外？） 產(chǎn)品的獨(dú)特性和唯一性（別墅、山水）。 良好的心態(tài)、心理承受能力和生活方式。 進(jìn)市場時機(jī)和人脈關(guān)系很重要（ 4W理論）。 結(jié)束語 用幾個歌名來結(jié)束我今天的演講（房地產(chǎn)的過去、現(xiàn)在、未來） 。 過去 ——“千年等一回 ” 。 現(xiàn)在 ——“讓我歡喜讓我憂 ” 。 未來 ——“明天會更好 ” 。 “ 無言的結(jié)局 ” 。 “ 天意 ” 。