中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)——地產(chǎn)的三峽-資料下載頁(yè)
2025-05-14 23:07本頁(yè)面
【正文】 應(yīng)量 26 27 70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲前 10名均值 房地價(jià)整體平穩(wěn) 去化比較平穩(wěn)和房?jī)r(jià)平穩(wěn)是特殊的，卻可能是貫穿 2022年的。高供應(yīng)， 貨幣周期和自由裁判權(quán)是重要因素。 120 100 80 60 40 20 0 202206 202212 202206 202212 202206 中指百城 百城住宅價(jià)格指數(shù) :環(huán)比上漲城市數(shù) 07Q1 07Q3 08Q1 08Q3 09Q1 09Q3 10Q1 10Q3 11Q1 11Q3 12Q1 12Q3 28 0% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 2022 2022 2022 一線(xiàn)城市 二三線(xiàn)城市 0% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 溢價(jià)率 (右） 土地出讓 /銷(xiāo)售 二三線(xiàn)城市土地市場(chǎng) 二三線(xiàn)城市土地成交樓面地價(jià)（左） 結(jié)構(gòu)性矛盾突出 所謂結(jié)構(gòu)性矛盾，主要是指二三線(xiàn)城市供應(yīng)過(guò)剩的矛盾。 高投入的高品質(zhì)可以帶來(lái)產(chǎn)品溢價(jià)，不同定位的產(chǎn)品都能完成 獲得品質(zhì)溢價(jià)不容易（除非在商品化初期） 輻 射 力 差 異 影 增加了產(chǎn)品銷(xiāo)售的確定性 結(jié)構(gòu)性矛盾突出 區(qū)域 需求結(jié)構(gòu)分析 一線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市核心區(qū) 不同收入階層豐富，買(mǎi)房人群復(fù)雜 三四線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市遠(yuǎn)郊區(qū) 購(gòu)房人群同質(zhì)化 需求結(jié)構(gòu)影響 銷(xiāo)售 外來(lái)需求分析 在本地需求旺盛基礎(chǔ)上多有區(qū)域輻射力 或者沒(méi)有對(duì)外輻射力，或者僅針對(duì)外來(lái)需求 響 產(chǎn)品能否找到準(zhǔn)確定位很重要，產(chǎn)品的后期規(guī)劃重 要 需求總量分析 需求總量影響 市場(chǎng)發(fā)育階段 市場(chǎng)發(fā)育影響 按揭環(huán)境分析 按揭環(huán)境影響 公積金 公積金影響 單城市需求規(guī)模大 創(chuàng)造同樣銷(xiāo)售額只需要更少城市 商品房是房屋供應(yīng)的主體，市場(chǎng)成熟 一二手房市場(chǎng)均衡發(fā)展，市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn) 金融機(jī)構(gòu)偏好在一二線(xiàn)城市多投放按揭額度 銷(xiāo)售受按揭政策變動(dòng)影響快，剛需恢復(fù)快 公積金相對(duì)房屋總價(jià)來(lái)說(shuō)比較小 公積金對(duì)住房需求影響不大 單城市需求規(guī)模小 需要分布更多的城市，管理難度更大 剛剛走向住房商品化，階段性商品房供應(yīng)不足和長(zhǎng) 期供應(yīng)過(guò)剩并存 商品化初期容易價(jià)量齊增，但也容易伴隨泡沫 金融機(jī)構(gòu)偏好在一二線(xiàn)城市多投放按揭額度 銷(xiāo)售變動(dòng)往往滯后，經(jīng)常缺乏按揭貸款必要支持 公積金相對(duì)房屋總價(jià)來(lái)說(shuō)比較大 公積金對(duì)住房需求影響大，除非該城市公積金不普 及 29 預(yù) 售 條 件 和 監(jiān) 預(yù)售證發(fā)放有嚴(yán)格管理，不少城市有預(yù)售監(jiān)管 結(jié)構(gòu)性矛盾突出 區(qū)域 城市規(guī)劃分析 城市規(guī)劃影響 土地市場(chǎng)分析 土地市場(chǎng)表現(xiàn) 企業(yè)融資環(huán)境 融資環(huán)境影響 項(xiàng)目成本分析 成本結(jié)構(gòu)影響 營(yíng)銷(xiāo)行為 營(yíng)銷(xiāo)差別影響 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)性 競(jìng)爭(zhēng)差別影響 一線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市核心區(qū) 城市核心遷移難度大，配套齊全 土地絕對(duì)價(jià)值確定，前期配套投入低，地塊位置更加重要 供應(yīng)緊張，參與者眾多 容易出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)值認(rèn)同度高，很難抄底 金融機(jī)構(gòu)都偏好一二線(xiàn)城市的抵押物 融資渠道暢通，開(kāi)發(fā)節(jié)奏更確定 建安成本占比低，土地成本占比高 周期判斷和拿地眼光更重要 營(yíng)銷(xiāo)能力本身對(duì)項(xiàng)目的影響小，買(mǎi)房人理性 土地本身的價(jià)值更重要，銷(xiāo)售人員只是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的附屬品 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目相對(duì)比較少 除了在拿地階段激烈競(jìng)爭(zhēng)，不同發(fā)展商經(jīng)常呈現(xiàn)合作態(tài)勢(shì) 三四線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市遠(yuǎn)郊區(qū) 城市核心容易遷移，配套不齊全 可以通過(guò)前期大規(guī)模投入來(lái)增加土地價(jià)值，開(kāi)發(fā)流 程更加重要 對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)度更高，實(shí)體產(chǎn)業(yè)容易空心化，市 場(chǎng)供應(yīng)大 競(jìng)爭(zhēng)少，溢價(jià)率低，付款方式靈活 三四線(xiàn)城市的項(xiàng)目難以在項(xiàng)目層面融資 融資渠道相對(duì)不通暢，開(kāi)發(fā)節(jié)奏確定性差 土地成本占比低，建安成本占比高 開(kāi)發(fā)流程控制，特別是成本控制更重要 營(yíng)銷(xiāo)能力本身對(duì)項(xiàng)目影響大，買(mǎi)房人相對(duì)不理性 銷(xiāo)售環(huán)節(jié)往往影響重大 經(jīng)常在地段相近的情形下聚集大量項(xiàng)目 拿地階段基本不競(jìng)爭(zhēng)，但在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)經(jīng)常性競(jìng)爭(zhēng) 管 一般沒(méi)有預(yù)售監(jiān)管，申領(lǐng)預(yù)售證難度小 預(yù)售差別影響 銷(xiāo)售節(jié)奏受市場(chǎng)影響小，受行政管理影響大 銷(xiāo)售節(jié)奏受市場(chǎng)影響大，受行政管理影響小 30 企業(yè)從被動(dòng)到主動(dòng) 熱銷(xiāo)，杠桿率下降，企業(yè)的行為肯定比 2022年主動(dòng)。 32 致謝！
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