中國房地產發(fā)展趨勢——地產的三峽-資料下載頁
2025-05-14 23:07本頁面
【正文】 應量 26 27 70個大中城市房價同比上漲前 10名均值 房地價整體平穩(wěn) 去化比較平穩(wěn)和房價平穩(wěn)是特殊的，卻可能是貫穿 2022年的。高供應， 貨幣周期和自由裁判權是重要因素。 120 100 80 60 40 20 0 202206 202212 202206 202212 202206 中指百城 百城住宅價格指數(shù) :環(huán)比上漲城市數(shù) 07Q1 07Q3 08Q1 08Q3 09Q1 09Q3 10Q1 10Q3 11Q1 11Q3 12Q1 12Q3 28 0% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 2022 2022 2022 一線城市 二三線城市 0% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 溢價率 (右） 土地出讓 /銷售 二三線城市土地市場 二三線城市土地成交樓面地價（左） 結構性矛盾突出 所謂結構性矛盾，主要是指二三線城市供應過剩的矛盾。 高投入的高品質可以帶來產品溢價，不同定位的產品都能完成 獲得品質溢價不容易（除非在商品化初期） 輻 射 力 差 異 影 增加了產品銷售的確定性 結構性矛盾突出 區(qū)域 需求結構分析 一線城市和二線城市核心區(qū) 不同收入階層豐富，買房人群復雜 三四線城市和二線城市遠郊區(qū) 購房人群同質化 需求結構影響 銷售 外來需求分析 在本地需求旺盛基礎上多有區(qū)域輻射力 或者沒有對外輻射力，或者僅針對外來需求 響 產品能否找到準確定位很重要，產品的后期規(guī)劃重 要 需求總量分析 需求總量影響 市場發(fā)育階段 市場發(fā)育影響 按揭環(huán)境分析 按揭環(huán)境影響 公積金 公積金影響 單城市需求規(guī)模大 創(chuàng)造同樣銷售額只需要更少城市 商品房是房屋供應的主體，市場成熟 一二手房市場均衡發(fā)展，市場相對平穩(wěn) 金融機構偏好在一二線城市多投放按揭額度 銷售受按揭政策變動影響快，剛需恢復快 公積金相對房屋總價來說比較小 公積金對住房需求影響不大 單城市需求規(guī)模小 需要分布更多的城市，管理難度更大 剛剛走向住房商品化，階段性商品房供應不足和長 期供應過剩并存 商品化初期容易價量齊增，但也容易伴隨泡沫 金融機構偏好在一二線城市多投放按揭額度 銷售變動往往滯后，經(jīng)常缺乏按揭貸款必要支持 公積金相對房屋總價來說比較大 公積金對住房需求影響大，除非該城市公積金不普 及 29 預 售 條 件 和 監(jiān) 預售證發(fā)放有嚴格管理，不少城市有預售監(jiān)管 結構性矛盾突出 區(qū)域 城市規(guī)劃分析 城市規(guī)劃影響 土地市場分析 土地市場表現(xiàn) 企業(yè)融資環(huán)境 融資環(huán)境影響 項目成本分析 成本結構影響 營銷行為 營銷差別影響 產品競爭性 競爭差別影響 一線城市和二線城市核心區(qū) 城市核心遷移難度大，配套齊全 土地絕對價值確定，前期配套投入低，地塊位置更加重要 供應緊張，參與者眾多 容易出現(xiàn)競爭，價值認同度高，很難抄底 金融機構都偏好一二線城市的抵押物 融資渠道暢通，開發(fā)節(jié)奏更確定 建安成本占比低，土地成本占比高 周期判斷和拿地眼光更重要 營銷能力本身對項目的影響小，買房人理性 土地本身的價值更重要，銷售人員只是項目開發(fā)的附屬品 競爭性項目相對比較少 除了在拿地階段激烈競爭，不同發(fā)展商經(jīng)常呈現(xiàn)合作態(tài)勢 三四線城市和二線城市遠郊區(qū) 城市核心容易遷移，配套不齊全 可以通過前期大規(guī)模投入來增加土地價值，開發(fā)流 程更加重要 對土地財政依賴度更高，實體產業(yè)容易空心化，市 場供應大 競爭少，溢價率低，付款方式靈活 三四線城市的項目難以在項目層面融資 融資渠道相對不通暢，開發(fā)節(jié)奏確定性差 土地成本占比低，建安成本占比高 開發(fā)流程控制，特別是成本控制更重要 營銷能力本身對項目影響大，買房人相對不理性 銷售環(huán)節(jié)往往影響重大 經(jīng)常在地段相近的情形下聚集大量項目 拿地階段基本不競爭，但在開發(fā)環(huán)節(jié)經(jīng)常性競爭 管 一般沒有預售監(jiān)管，申領預售證難度小 預售差別影響 銷售節(jié)奏受市場影響小，受行政管理影響大 銷售節(jié)奏受市場影響大，受行政管理影響小 30 企業(yè)從被動到主動 熱銷，杠桿率下降，企業(yè)的行為肯定比 2022年主動。 32 致謝！
研究報告相關推薦
鄂ICP備17016276號-1