中國房價(jià)與宏觀調(diào)控-資料下載頁
2025-05-14 23:07本頁面
【正文】 從其他國家看中國的房價(jià)問題解決措施 新加坡模式可能會適用于中國城市。新加坡的房產(chǎn)市場呈現(xiàn)兩極分化。一方面，政府為 80％的人口開發(fā)住房。正如在中國一樣，新加坡政府擁有土地，其中大部分是填海而成。新加坡一套住房的售價(jià)是家庭收入的 5至 8倍。另一方面，市場中還有 20％的高價(jià)住房，大多由高收入家庭以及外國居民購買。這 20％類似一項(xiàng)稅收，為政府帶來了高收入。 展望 ? 一、 2022年 :房價(jià)略有下降 ? (一 )供需面 ? 從供給面來看 ,目前市場上的開發(fā)商加大了供給的力度 ,由于資金回籠的需要以及政策方面的限制 ,捂盤的情況有所減少 ,根據(jù)我們對相關(guān)數(shù)據(jù)的分析 ,明年主要城市的商品房相對今年年末來講 ,都會加大供給。 ? 需求方面 ,目前由于二套房首付比例、貸款利率以及公積金二套房貸款的限制 , 這些諸多的限制使得改善型需求被壓抑。同時(shí)值得注意的是 ,目前一二線城市的新房低總價(jià)、小戶型的越來越少 ,以北京為例 ,首套剛需多選擇在150萬以下的房屋 ,而新房里面滿足他們要求的房子都集中在郊區(qū) ,相比郊區(qū)的新房 ,這些首套剛需還可以選擇市區(qū)內(nèi)小的二手房作為替代。本年的政策推出之后 ,使得新房特別是大面積的新房全款比例大大提高。在供給增加 ,需求受到抑制 ,房價(jià)高企的情況下 ,房價(jià)上漲的動(dòng)力不足 ,下跌或不漲的可能性進(jìn)一步加大。 ? (二 )M調(diào)控與房價(jià) ? 從 M2與房價(jià)關(guān)系可以看出 ,上海市對調(diào)控反應(yīng)比較明顯。當(dāng)沒有調(diào)控的時(shí)候 ,上海市房價(jià)與 M2基本上是同步上漲 ,有調(diào)控之后 ,從 0 09年的情況看 ,是房價(jià)下跌。今年 4月份政策推出后 ,上海市房價(jià)沖高的態(tài)勢回落 ,房價(jià)上漲有所停滯。 ? 我們認(rèn)為 ,對一線城市和沿海二線城市而言 ,調(diào)控的作用將大于 M2的作用 ,2022年 ,這些城市的房價(jià)將下跌。 ? 而對于西安這樣的城市而言 ,從 M2和上次調(diào)控的關(guān)系可以看出 ,房價(jià)與政策關(guān)系不大、與 M2關(guān)系較大 ,由于明年M2仍將上漲 ,所以我們認(rèn)為 ,內(nèi)陸二線城市以及三線城市價(jià)格比較平穩(wěn)甚至可能微漲。 ? 綜合一二三線城市的情況 ,我們認(rèn)為房價(jià)總體來看 ,會有所下降。 ? (三 )開發(fā)商資金面 ? 2022年 9月 27日 ,中國人民銀行下達(dá)了 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 ,根據(jù)通知 ,第二套 (含 )以上住房首付比例不得低于 40%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍。這是 07年房地產(chǎn)調(diào)控的重大政策 ,在此之后大約 15個(gè)月左右即 08年末 ,開發(fā)商的資金最緊張 (賬面上貨幣資金最少 )。而這次 ,如果以今年 4月份的調(diào)控為起點(diǎn) ,那么后推 15個(gè)月 ,房地產(chǎn)開發(fā)商資金最緊張的時(shí)間可能會出現(xiàn)在明年 7月份左右 ,而根據(jù)上次調(diào)控房價(jià)跟開發(fā)商 資金面的關(guān)系 ,房價(jià)到達(dá)低谷是開發(fā)商資金最緊張的 45個(gè)月左右 ,所以據(jù)此推測 ,房價(jià)到達(dá)低谷是明年 11月份左右。 所以 親愛的同學(xué)們 ? 現(xiàn)在， DNF， DOTA神馬的都是浮云，有什么好裝備趕緊賣了，開始存點(diǎn)老婆本吧 ~ 謝謝大家
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