當代中國房地產現狀與前景-資料下載頁
2025-06-24 06:49本頁面
【正文】 濟學知識匱乏 在我黨，我國歷史上，政治決策者經濟學知識匱乏的情形較為常見。比較著名的有毛澤東等第一代領導人。 目前部分決策人士經濟學水平仍然有待提高。 2009年，國土部調查了620個房地產開發(fā)項目，選取了東部、中部、西部不同的類型。結果顯示，目前中國地價占房價15%30%，%。 由于一個國家或者地區(qū)的土地資源越緊缺，地價占房價的比例就越高 。 國土資源部下結論，18億畝紅線不影響房價。 問題是，“土地資源越緊缺，地價占房價的比例就越高”這一論斷得以成立，需要一個大前提，這個前提，就是土地供應是以市場化基礎的，是競爭性供應的。 而在我國，土地供應不是市場化的，不是競爭性供應的。從而，“土地資源越緊缺，地價占房價的比例就越高”在我國并不成立。既然“土地資源越緊缺，地價占房價的比例就越高”這一論斷不適合我國，那么，根據“土地資源越緊缺，地價占房價的比例就越高”這一論斷和在我國地價占房價比例不高的事實，就無法得出耕地紅線不影響房價的結論。 我國耕地保護政策（18億畝紅線）導致高房價，這是基本事實。不容否認。（四）政府為改變現狀的努力 1，防止房價過快上漲的努力 2，土地管理制度改革的努力 十七屆三種全會通過的《中共中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定 》中提到： 逐步建立城鄉(xiāng)統一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經營性建設用地，必須通過統一有形的土地市場、以公開規(guī)范的方式轉讓土地使用權，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權益。 重慶地票 所謂“地票”，指包括農村宅基地及其附屬設施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農村公共設施和農村公益事業(yè)用地等農村集體建設用地，經過復墾并經土地管理部門嚴格驗收后產生的指標，以票據的形式通過重慶農村土地交易所在全市范圍內公開拍賣。 周其仁（2010）認為“地票”制度設計屬全國首創(chuàng)，在農村土地制度改革方面具有重大意義的政策創(chuàng)新。 三、中國房地產的前景 中國房地產的前景具有很大的不確定性。中國房地產的前景主要取決于政府政策。 （1）城市化理念的變遷和前景 1978年 “控制大城市規(guī)模，多搞城鎮(zhèn)” 1980年 “控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中等城市，積極發(fā)展小城市” 1989年 “嚴格控制大城市規(guī)模，積極發(fā)展中等城市和小城市” 1998年 發(fā)展小城鎮(zhèn)是帶動農村經濟和社會發(fā)展的大戰(zhàn)略 2007年 有中國特色的城市化道路 十七大報告指出： 走中國特色城鎮(zhèn)化道路，按照統籌城鄉(xiāng)、布局合理、節(jié)約土地、功能完善、以大帶小的原則，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協調發(fā)展。以增強綜合承載能力為重點，以特大城市為依托，形成輻射作用大的城市群，培育新的經濟增長極。 實際上，我國城市化理念已逐步從發(fā)展小城鎮(zhèn)轉向了發(fā)展大型城市和城市群 我國目前的城市將會進一步擴大，超級大城市將會逐步出現。上海、北京人口可能達到35005000萬人。（2）土地管理制度的前景 目前的土地管理制度已經遭到學界主流人士的強烈譴責，也遭到政府內部專業(yè)人士的強烈詬病。 徐紹史（國土資源部長）：現行土地管理制度逐漸逼近重大變革臨界點。 然而，能否從根本上改革目前的土地管理制度，還不確定，可能是漫長的過程，甚至是遙遙無期的。 涉及到意識形態(tài)，涉及到憲法修改，涉及到既得利益。 從長遠來看，在全國范圍內采用市場化手段實現耕地保護，是有利于耕地保護和建設用地獲取的。 例如，可以采用全國統一耕地收購價和全國統一耕地占用價。新開墾一畝耕地，或者騰出一畝宅基地作為耕地，政府支付10萬元，占用一畝耕地，給政府支付15萬元。政府通過調節(jié)耕地收購價和耕地出售價，來調節(jié)全國耕地占用和補充情況，確保18億畝紅線得到保障。 重慶模式值得深入研究，并在全國范圍內推廣。（3）房地產行業(yè)的前景 我國目前的城市化率約為47%，預計在2030年，我國城市率有望達到65%。今后20年，%。這相當于每年有1000萬人由農村進入城市，按照人均30平米的住房水平，近農業(yè)人口進城。 我國房地產行業(yè)是朝陽產業(yè)，未來1020年，仍然是我國城市化的高峰期，對住房的需求量很大，住房的產量將會持續(xù)在較高水平。 （4）未來的房價 未來的房價與政府房地產政策有很大的關系，尤其與政府的土地政策關系巨大。 如果改革土地管理制度，完全采用市場化的方法分配建設用地，那么，可能出現的結果，是一線城市住房價格相對下降，三線城市住房價格相對上升。 如果維持現有的土地管理制度，那么，住房價格將會出現一定的不規(guī)律性，是很難預測的。
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