當(dāng)代中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀與前景(已修改)
2025-07-06 06:49 本頁(yè)面
【正文】 當(dāng)代中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀與前景主講人：汪林?！秮喼藿?jīng)濟(jì)評(píng)論》主編2010年12月3日房?jī)r(jià)已成為當(dāng)前焦點(diǎn)問(wèn)題，新政頻頻住房問(wèn)題已經(jīng)成為事關(guān)當(dāng)前城市中年輕人生存和發(fā)展的頭等大事，已經(jīng)逐步引起了媒體的注意和官方的注意，逐步成為當(dāng)前社會(huì)的焦點(diǎn)問(wèn)題，新政頻頻。 2010年3月初召開(kāi)的十一屆全國(guó)人大三次會(huì)議和全國(guó)政協(xié)十一屆三次會(huì)議上，高房?jī)r(jià)成為人大代表、政協(xié)委員討論的重點(diǎn)之一。 2010年4月17日國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，發(fā)布了十條旨在抑制房?jī)r(jià)上漲的命令，短期內(nèi)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了重大影響。 2010年311月，按揭貸款首付提高（達(dá)到30%）、二套房貸款利率提高，首付提高。 溫家寶5月在天津考察稱堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。 當(dāng)代中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀與前景一、房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)基本理論 （1）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本理論 （2）房?jī)r(jià)基本理論 二、中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 中國(guó)土地管理現(xiàn)狀 三、中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展前景 一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本理論 （一）房地產(chǎn)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本理論 房地產(chǎn)是指土地及土地上以房屋為主的建筑物及其衍生的權(quán)利。 房地產(chǎn)領(lǐng)域商品構(gòu)成：土地、土地上的建筑物、配套設(shè)施。 配套設(shè)施主要包括道路交通設(shè)施、地下管道等“三通”設(shè)施 、生活配套設(shè)施（商店、學(xué)校、醫(yī)院）、生態(tài)配套設(shè)施（園林、綠化、垃圾處理等）。 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理等各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門。它體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程各種參與者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本理論包括： 土地產(chǎn)權(quán)理論、區(qū)位理論、地租理論、房?jī)r(jià)理論 等。 其中，區(qū)位理論、地租理論和房?jī)r(jià)理論是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心。 農(nóng)業(yè)區(qū)位理論 農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馮?杜能，他于1826年完成了農(nóng)業(yè)區(qū)位論專著——《孤立國(guó)對(duì)農(nóng)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)之關(guān)系》（簡(jiǎn)稱《孤立國(guó)》），是世界上第一部關(guān)于區(qū)位理論的古典名著。 杜能“孤立國(guó)”假設(shè)：只有一個(gè)城市，且位于中心。城市是農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷售市場(chǎng)，而農(nóng)村則靠該城市供給工業(yè)品。 杜能認(rèn)為：某個(gè)經(jīng)營(yíng)者是否能在單位面積土地上獲得最大利潤(rùn)（P），將由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本（E）、農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格（V）和把農(nóng)產(chǎn)品從產(chǎn)地運(yùn)到市場(chǎng)的費(fèi)用（T）三個(gè)因素所決定，它們之間的變化關(guān)系可用公式表示為： P＝V－（E＋T） 工業(yè)區(qū)位理論 業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿爾申?duì)柕?韋伯。其理論的核心就是通過(guò)對(duì)運(yùn)輸、勞力及集聚因素相互作用的分析和計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。 韋伯認(rèn)為，其他因素暫不考慮、僅考慮運(yùn)輸時(shí)，工廠企業(yè)自然應(yīng)選擇在原料和成品二者的總運(yùn)費(fèi)為最小的地方。 中心地理論 中心地理論是由德國(guó)著名的地理學(xué)家克里斯塔勒提出的。 克里斯塔勒認(rèn)為，大城市的商服設(shè)施和商品種類向高級(jí)發(fā)展，多而全；中等規(guī)模的城市具有中高級(jí)或僅能維持中級(jí)水平，服務(wù)項(xiàng)目少而不齊全；一般城鎮(zhèn)（縣城、建制鎮(zhèn)）只有基本生活性商服，水平很低，種類更少。 城市內(nèi)部而言，市級(jí)中心、區(qū)級(jí)中心和小區(qū)級(jí)商服中心也有類似的分異規(guī)律。城市地域空間利用結(jié)構(gòu)理論 該理論包括同心圓理論、扇形理論、多核理論 同心圓理論認(rèn)為，從城市中心向外緣依次順序?yàn)椋旱谝画h(huán)帶是中心商業(yè)區(qū)（CBD。第二環(huán)帶為過(guò)渡地帶，是圍繞市中心商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)之間的過(guò)渡地帶。第三環(huán)帶是工人住宅區(qū)。第四環(huán)帶是高收入階層住宅區(qū)。第五環(huán)帶為通勤人士住宅區(qū)，約距中心商業(yè)區(qū)30～60分鐘乘車距離范圍內(nèi)。 扇形理論是霍伊特（Homer Hoyt）于1939年創(chuàng)立的。該理論的核心是各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展（圖）。 多核心理論最先是由麥肯齊（）于1933年提出的，然后被哈里斯（）和烏爾曼（）于1954年加以發(fā)展。該理論強(qiáng)調(diào)城市土地利用過(guò)程中并非只形成一個(gè)商業(yè)中心區(qū)，而會(huì)出現(xiàn)多個(gè)商業(yè)中心。其中一個(gè)主要商業(yè)區(qū)為城市的核心，其余為次核心（圖）。地租理論 地租是指土地使用者租用土地所付的租金。 古典地租理論認(rèn)為，地租產(chǎn)生的原因，是不同
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