【正文】 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 《 2020 中國房地產(chǎn)金融報告》 (全文 ) 中國人民銀行 2020 年 6 月 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 【內(nèi)容提要】 2020 年，房屋銷售價格較快上漲，但土地價格增幅下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅進(jìn)一步回落。中低價位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。投資性購房需求增長較快，部分境外資金流入國內(nèi)熱點地區(qū)的房地產(chǎn)市場。大量土地已經(jīng)出讓，但開發(fā)進(jìn)度較慢。 房地產(chǎn)投資到位資金增幅下降，但房地產(chǎn)貸款增幅較高。從對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款看，雖然對政府土地儲備機(jī)構(gòu)貸款等地產(chǎn)開發(fā)貸款較快增長，但住房開發(fā)貸款 2020 年以來月增幅連續(xù)回 落，造成房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增幅減緩。從個人購房貸款看，增幅雖緩慢下降，但依然維持高增長。個人購房貸款呈現(xiàn)以下特征，一是集中于少數(shù)重點城市和熱點地區(qū)，二是個人住房公積金貸款快速增長，三是個人購房貸款的不良率較低。 在黨中央、國務(wù)院的正確領(lǐng)導(dǎo)下，中國人民銀行依據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化，為支持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，充分發(fā)揮信貸政策的作用，靈活調(diào)整房地產(chǎn)貸款利率水平，加強(qiáng)對住房公積金信貸等政策性房地產(chǎn)金融的管理，推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度和服務(wù)水平得到明顯提高和改善。 房地產(chǎn)金融風(fēng)險 的防范進(jìn)一步加強(qiáng)。當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險集中表現(xiàn)為：一是部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱加劇市場風(fēng)險，二是房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 業(yè)高負(fù)債經(jīng)營隱含財務(wù)風(fēng)險，三是“假按揭”凸顯道德風(fēng)險，四是基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險，五是土地開發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險，六是房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險加大。 為支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，發(fā)揮其支柱產(chǎn)業(yè)的作用，應(yīng)堅持突出重點、區(qū)別對待的原則，利用稅收手段限制投機(jī)性購房和短期炒作行為。 要提倡節(jié)約使用住房的消費理念，鼓勵中小戶型住房的消費。加強(qiáng)城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。走節(jié)約型房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路，提倡節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水 、節(jié)電，在房地產(chǎn)開發(fā)和消費過程中注重環(huán)境保護(hù)。 為及時防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審查，規(guī)避房貸操作風(fēng)險，防范“假按揭”風(fēng)險，完善懲戒機(jī)制，加強(qiáng)利率風(fēng)險管理。完善住房置業(yè)擔(dān)保制度，進(jìn)一步研究制定房貸保險制度。 房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)系千家萬戶。近年來，隨著我國城市化進(jìn)程和城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深入，國家出臺了多項支持房地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策。房地產(chǎn)業(yè)快速增長，城鎮(zhèn)居民按戶計算的住房自有化率達(dá)到 80%以上，建筑和房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比例接近 10%。房地產(chǎn)業(yè)給居民提供了新的資產(chǎn)形式，住房成為除金融資產(chǎn)以外，居民持有的最重要資產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)對調(diào)整經(jīng)企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 濟(jì)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了重要作用。 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 第一部分 2020 年房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融形勢 一、 2020 年房地產(chǎn)市場的基本情況 （一）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)增幅回落 投資增幅回落。 2020年 , 全國共完成房地產(chǎn)投資 ，比 2020年增長 %，增速高于 %的全社會固定資產(chǎn)增長速度，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資中的比重從 1998 年的 %提高到2020 年的 %。 2020 年 1 季度完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 2324 億元，同期比增長 %，增幅比上年 1 季度回落 個百分點。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 圖 1：中國房地產(chǎn)投資累計同期比增長率（ %）資料來源：中經(jīng)網(wǎng)中國經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫 新購置土地增幅下降較多。 2020 年 1 季度，全國房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)累計購置土地面積 7374 萬平方米，同比增長 %，增幅同比下降 個百分點。 1998年至 2020年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計購置土地面積 億平方米，年平均增長 35%；支付土地購置費 6149 億元，年均增長%。土地購置面積在 1999 年 4 月以前，快速增長，增長率最高達(dá)91%， 2000 年至 2020 年初保持 45%以上的增長， 2020 年 6 月份以后，土地購置面積的增長速度降到 7%以下。 新開工面積增幅下降。 2020 年 1 季度新開工面積 14096 萬平方米，同比增長 %，增幅同比下降 個百分點。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 專欄 1：中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史 第一階段： 理論突破與試點起步階段（ 1978 至 1991 年） 1978 年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點。 1980 年 9 月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。 1982 年國務(wù)院在四個城市進(jìn)行售房試點。1984 年廣東、重慶開始征收土地使用費。 1987 至 1991 年是中國房地產(chǎn)市場的起步階段。 1987 年 11 月 26 日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地。 1990 年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。 1991 年開始，國務(wù) 院先后批復(fù)了 24 個省市的房改總體方案。 第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（ 1992 至 1995 年） 1992 年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。 1993 年“安居工程”開始啟動。 1992 年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達(dá) %。房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。 1993 年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時間的低迷之后開始復(fù)蘇。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（ 1995 至 2002 年） 隨著住房制度改革不 斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。 1998 以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 第四階段：價格持續(xù)上揚(yáng)，多項調(diào)控措施出臺的新階段 (2020 年以來 ) 2020 年以來，房屋價格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。 （二）房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系得到改善 供給增速減緩。 2020 年 2 月份以來，商品房和住宅竣工面積累計增長率逐步 下降， 2020 年商品房和住宅竣工面積增長 率只有 ％和 ％。 需求增長較快。 2020 年全年商品房累計銷售 億平方米，銷售面積較 2020年增長 ％，其中商品住宅銷售 ，增長 ％。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 圖 2: 商品房和住宅竣工面積增長率（累計同期比） 資料來源：中經(jīng)網(wǎng)中國經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫 供給與需求趨于均 衡，出現(xiàn)了供需基本平衡的局面。商品住宅竣工面積與銷售面積之比由 2002 年的 比 1 下降到 2020 年的 比 1，供求之間的差距持續(xù)下降。 商品房空置面積得到消化。 2000 年至 2020 年，全國商品房空置面積逐年增加， 2020 年時達(dá)到 億平方米， 2020 年該趨勢出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，全國商品房空置面積為 億平方米，比 2020 年下降了 ％。 我國商品房供求關(guān)系見圖 3。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 （三）房屋銷售價格上漲較快 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 圖 3：我國商品房供求關(guān)系 （三）房屋銷售價格上漲較快 全國商品房和商品住宅價格穩(wěn)中趨升，但是上升幅度逐年加快。以1997 年第 4 季度為基期（ 1997 年 4 季度＝ 100），可以得到 1997 年第4 季度至 2020 年第 4 季度全國商品房和商品住宅銷售價格定基比指數(shù)，見圖 3。從價格指數(shù)圖中可以看出，全國商品房和商品住宅的銷售價格逐年上升，且上升幅度逐年加快。 2020 年 1 季度，全國商品房平均銷售價格同比增長 %，增幅同比提高 個百分點，其中住宅售價增長 %，增幅提高 7 個百 分點。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的全國 35 個大中城市的住宅銷售價格， 1 季度同比上漲 %，環(huán)比上漲 %，其中有 8 個城市的住宅銷售價格同比漲幅超過 10%，分別是上海 %，廈門 %，成都 %，青島%，杭州 %，濟(jì)南 %，寧波 %，南京 %。房價上漲幅度明顯高于居民消費價格和住房租賃價格的漲幅，見圖 4。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 圖 4：商品房和住宅銷售季度同期比價格指數(shù)（上年同期 =100） （四）住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)性問題凸現(xiàn) 中低檔普通商品住房供應(yīng)不足。突出表現(xiàn)為中低價位、中小套型住宅比例偏低。從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額來看，別墅和高檔公寓類住宅2000年、 2001年和 2002年投資增長率分別為 %、 %和 % ，連續(xù)三年顯著高于全部住宅的投資增長率。 從竣工套數(shù)來看， 2000、 2001 和 2002 年的別墅和高檔公寓類住宅竣工套數(shù)增速分別為 %、 ％和 ％，而同期住宅竣工套數(shù)增速分別為 %、 ％和 ％。別墅和高檔公寓的竣工套數(shù)占比由1999 的 ％上升到 2020 年的 ％。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 （五）投資性購房需求增長較快 盡管 2000 年以來房屋租賃價格年漲幅不到 2%，但租金收益在多數(shù)地區(qū)仍高于銀行存款利率以及個人住房貸款利率，在其他投資渠道不暢的情況下，特別是面對房價的快速上漲，大量社會資金為實現(xiàn)保值增值，轉(zhuǎn)向購房投資。據(jù)建設(shè)部 2020 年調(diào)查，北京市商品住宅投資性購房比例約 17%，在投資購房中， %在短期內(nèi)轉(zhuǎn)手， %用于出 租， 48%空置待漲價。長三角主要城市商品住宅投資性購房比例在20%左右。 部分城市和項目存在一定的投機(jī)炒作現(xiàn)象。表現(xiàn)為一些樓盤短期內(nèi)價格上升較快，部分購房者轉(zhuǎn)手牟利；部分城市次新房（購買后不到兩年）短期炒作現(xiàn)象突出，如上海市 2020 年次新房轉(zhuǎn)讓占二手房交易量的 %。 （六）境外資金進(jìn)入熱點地區(qū)房地產(chǎn)市場 受房價快速上漲和人民幣升值預(yù)期的影響，境外資金通過多種渠道進(jìn)入上海、北京等熱點地區(qū)房地產(chǎn)市場，一是直接設(shè)立外資房地產(chǎn)投資公司或參股境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 2020 年全國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資 億元 ，同比增長 %，占