【正文】 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 《 2020 中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》 (全文 ) 中國(guó)人民銀行 2020 年 6 月 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 【內(nèi)容提要】 2020 年，房屋銷售價(jià)格較快上漲，但土地價(jià)格增幅下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅進(jìn)一步回落。中低價(jià)位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。投資性購(gòu)房需求增長(zhǎng)較快，部分境外資金流入國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。大量土地已經(jīng)出讓，但開(kāi)發(fā)進(jìn)度較慢。 房地產(chǎn)投資到位資金增幅下降，但房地產(chǎn)貸款增幅較高。從對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款看，雖然對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款等地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款較快增長(zhǎng)，但住房開(kāi)發(fā)貸款 2020 年以來(lái)月增幅連續(xù)回 落，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款增幅減緩。從個(gè)人購(gòu)房貸款看，增幅雖緩慢下降，但依然維持高增長(zhǎng)。個(gè)人購(gòu)房貸款呈現(xiàn)以下特征，一是集中于少數(shù)重點(diǎn)城市和熱點(diǎn)地區(qū)，二是個(gè)人住房公積金貸款快速增長(zhǎng)，三是個(gè)人購(gòu)房貸款的不良率較低。 在黨中央、國(guó)務(wù)院的正確領(lǐng)導(dǎo)下，中國(guó)人民銀行依據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，為支持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，充分發(fā)揮信貸政策的作用，靈活調(diào)整房地產(chǎn)貸款利率水平，加強(qiáng)對(duì)住房公積金信貸等政策性房地產(chǎn)金融的管理，推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度和服務(wù)水平得到明顯提高和改善。 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn) 的防范進(jìn)一步加強(qiáng)。當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)集中表現(xiàn)為：一是部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱加劇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，三是“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)，四是基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)，五是土地開(kāi)發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險(xiǎn)，六是房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)加大。 為支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，發(fā)揮其支柱產(chǎn)業(yè)的作用，應(yīng)堅(jiān)持突出重點(diǎn)、區(qū)別對(duì)待的原則，利用稅收手段限制投機(jī)性購(gòu)房和短期炒作行為。 要提倡節(jié)約使用住房的消費(fèi)理念，鼓勵(lì)中小戶型住房的消費(fèi)。加強(qiáng)城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。走節(jié)約型房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路，提倡節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水 、節(jié)電，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)過(guò)程中注重環(huán)境保護(hù)。 為及時(shí)防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審查，規(guī)避房貸操作風(fēng)險(xiǎn)，防范“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)，完善懲戒機(jī)制，加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)管理。完善住房置業(yè)擔(dān)保制度，進(jìn)一步研究制定房貸保險(xiǎn)制度。 房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，關(guān)系千家萬(wàn)戶。近年來(lái)，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程和城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深入，國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)支持房地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策。房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民按戶計(jì)算的住房自有化率達(dá)到 80%以上，建筑和房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比例接近 10%。房地產(chǎn)業(yè)給居民提供了新的資產(chǎn)形式，住房成為除金融資產(chǎn)以外，居民持有的最重要資產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)調(diào)整經(jīng)企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 濟(jì)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用。 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 第一部分 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融形勢(shì) 一、 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)增幅回落 投資增幅回落。 2020年 , 全國(guó)共完成房地產(chǎn)投資 ，比 2020年增長(zhǎng) %，增速高于 %的全社會(huì)固定資產(chǎn)增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中的比重從 1998 年的 %提高到2020 年的 %。 2020 年 1 季度完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 2324 億元，同期比增長(zhǎng) %，增幅比上年 1 季度回落 個(gè)百分點(diǎn)。 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 圖 1：中國(guó)房地產(chǎn)投資累計(jì)同期比增長(zhǎng)率（ %）資料來(lái)源：中經(jīng)網(wǎng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù) 新購(gòu)置土地增幅下降較多。 2020 年 1 季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)累計(jì)購(gòu)置土地面積 7374 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅同比下降 個(gè)百分點(diǎn)。 1998年至 2020年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)購(gòu)置土地面積 億平方米，年平均增長(zhǎng) 35%；支付土地購(gòu)置費(fèi) 6149 億元，年均增長(zhǎng)%。土地購(gòu)置面積在 1999 年 4 月以前，快速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率最高達(dá)91%， 2000 年至 2020 年初保持 45%以上的增長(zhǎng)， 2020 年 6 月份以后，土地購(gòu)置面積的增長(zhǎng)速度降到 7%以下。 新開(kāi)工面積增幅下降。 2020 年 1 季度新開(kāi)工面積 14096 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅同比下降 個(gè)百分點(diǎn)。 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 專欄 1：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史 第一階段： 理論突破與試點(diǎn)起步階段（ 1978 至 1991 年） 1978 年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。 1980 年 9 月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開(kāi)發(fā)總公司，拉開(kāi)了房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的序幕。 1982 年國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。1984 年廣東、重慶開(kāi)始征收土地使用費(fèi)。 1987 至 1991 年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步階段。 1987 年 11 月 26 日，深圳市政府首次公開(kāi)招標(biāo)出讓住房用地。 1990 年上海市房改方案出臺(tái)，開(kāi)始建立住房公積金制度。 1991 年開(kāi)始，國(guó)務(wù) 院先后批復(fù)了 24 個(gè)省市的房改總體方案。 第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（ 1992 至 1995 年） 1992 年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。 1993 年“安居工程”開(kāi)始啟動(dòng)。 1992 年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)，月投資最高增幅曾高達(dá) %。房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。 1993 年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開(kāi)始復(fù)蘇。 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 第三階段：相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（ 1995 至 2002 年） 隨著住房制度改革不 斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。 1998 以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 第四階段：價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段 (2020 年以來(lái) ) 2020 年以來(lái)，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯。隨之而來(lái)出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系得到改善 供給增速減緩。 2020 年 2 月份以來(lái)，商品房和住宅竣工面積累計(jì)增長(zhǎng)率逐步 下降， 2020 年商品房和住宅竣工面積增長(zhǎng) 率只有 ％和 ％。 需求增長(zhǎng)較快。 2020 年全年商品房累計(jì)銷售 億平方米，銷售面積較 2020年增長(zhǎng) ％，其中商品住宅銷售 ，增長(zhǎng) ％。 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 圖 2: 商品房和住宅竣工面積增長(zhǎng)率（累計(jì)同期比） 資料來(lái)源：中經(jīng)網(wǎng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù) 供給與需求趨于均 衡，出現(xiàn)了供需基本平衡的局面。商品住宅竣工面積與銷售面積之比由 2002 年的 比 1 下降到 2020 年的 比 1，供求之間的差距持續(xù)下降。 商品房空置面積得到消化。 2000 年至 2020 年，全國(guó)商品房空置面積逐年增加， 2020 年時(shí)達(dá)到 億平方米， 2020 年該趨勢(shì)出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，全國(guó)商品房空置面積為 億平方米，比 2020 年下降了 ％。 我國(guó)商品房供求關(guān)系見(jiàn)圖 3。 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 （三）房屋銷售價(jià)格上漲較快 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 圖 3：我國(guó)商品房供求關(guān)系 （三）房屋銷售價(jià)格上漲較快 全國(guó)商品房和商品住宅價(jià)格穩(wěn)中趨升，但是上升幅度逐年加快。以1997 年第 4 季度為基期（ 1997 年 4 季度＝ 100），可以得到 1997 年第4 季度至 2020 年第 4 季度全國(guó)商品房和商品住宅銷售價(jià)格定基比指數(shù)，見(jiàn)圖 3。從價(jià)格指數(shù)圖中可以看出，全國(guó)商品房和商品住宅的銷售價(jià)格逐年上升，且上升幅度逐年加快。 2020 年 1 季度，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比增長(zhǎng) %，增幅同比提高 個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅售價(jià)增長(zhǎng) %，增幅提高 7 個(gè)百 分點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的全國(guó) 35 個(gè)大中城市的住宅銷售價(jià)格， 1 季度同比上漲 %，環(huán)比上漲 %，其中有 8 個(gè)城市的住宅銷售價(jià)格同比漲幅超過(guò) 10%，分別是上海 %，廈門(mén) %，成都 %，青島%，杭州 %，濟(jì)南 %，寧波 %，南京 %。房?jī)r(jià)上漲幅度明顯高于居民消費(fèi)價(jià)格和住房租賃價(jià)格的漲幅，見(jiàn)圖 4。 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 圖 4：商品房和住宅銷售季度同期比價(jià)格指數(shù)（上年同期 =100） （四）住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題凸現(xiàn) 中低檔普通商品住房供應(yīng)不足。突出表現(xiàn)為中低價(jià)位、中小套型住宅比例偏低。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額來(lái)看，別墅和高檔公寓類住宅2000年、 2001年和 2002年投資增長(zhǎng)率分別為 %、 %和 % ，連續(xù)三年顯著高于全部住宅的投資增長(zhǎng)率。 從竣工套數(shù)來(lái)看， 2000、 2001 和 2002 年的別墅和高檔公寓類住宅竣工套數(shù)增速分別為 %、 ％和 ％，而同期住宅竣工套數(shù)增速分別為 %、 ％和 ％。別墅和高檔公寓的竣工套數(shù)占比由1999 的 ％上升到 2020 年的 ％。 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 （五）投資性購(gòu)房需求增長(zhǎng)較快 盡管 2000 年以來(lái)房屋租賃價(jià)格年漲幅不到 2%，但租金收益在多數(shù)地區(qū)仍高于銀行存款利率以及個(gè)人住房貸款利率，在其他投資渠道不暢的情況下，特別是面對(duì)房?jī)r(jià)的快速上漲，大量社會(huì)資金為實(shí)現(xiàn)保值增值，轉(zhuǎn)向購(gòu)房投資。據(jù)建設(shè)部 2020 年調(diào)查，北京市商品住宅投資性購(gòu)房比例約 17%，在投資購(gòu)房中， %在短期內(nèi)轉(zhuǎn)手， %用于出 租， 48%空置待漲價(jià)。長(zhǎng)三角主要城市商品住宅投資性購(gòu)房比例在20%左右。 部分城市和項(xiàng)目存在一定的投機(jī)炒作現(xiàn)象。表現(xiàn)為一些樓盤(pán)短期內(nèi)價(jià)格上升較快，部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)手牟利；部分城市次新房（購(gòu)買后不到兩年）短期炒作現(xiàn)象突出，如上海市 2020 年次新房轉(zhuǎn)讓占二手房交易量的 %。 （六）境外資金進(jìn)入熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) 受房?jī)r(jià)快速上漲和人民幣升值預(yù)期的影響，境外資金通過(guò)多種渠道進(jìn)入上海、北京等熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，一是直接設(shè)立外資房地產(chǎn)投資公司或參股境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)， 2020 年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資 億元 ，同比增長(zhǎng) %，占