【正文】 對調(diào)整經(jīng)企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 濟結(jié)構(gòu)、促進經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用。 新開工面積增幅下降。 1990 年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（ 1995 至 2002 年） 隨著住房制度改革不 斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 圖 2: 商品房和住宅竣工面積增長率（累計同期比） 資料來源：中經(jīng)網(wǎng)中國經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫 供給與需求趨于均 衡，出現(xiàn)了供需基本平衡的局面。 2020 年 1 季度，全國商品房平均銷售價格同比增長 %，增幅同比提高 個百分點，其中住宅售價增長 %，增幅提高 7 個百 分點。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 （五）投資性購房需求增長較快 盡管 2000 年以來房屋租賃價格年漲幅不到 2%，但租金收益在多數(shù)地區(qū)仍高于銀行存款利率以及個人住房貸款利率，在其他投資渠道不暢的情況下，特別是面對房價的快速上漲，大量社會資金為實現(xiàn)保值增值，轉(zhuǎn)向購房投資。四是非居民外匯流入，結(jié)匯購買房產(chǎn)。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 圖 5：土地交易價格指數(shù)（季度同期比，上年 =100） （七）已出讓 存量土地沒有及時得到開發(fā) 土地供應(yīng)總量雖大幅下降，但存量用地盤活力度加大。招、拍、掛制度實施使得開發(fā)商基于對土地價格上升的預(yù)期加快土地儲備。 （二）房地產(chǎn)貸款增幅較高 2020 年底，房地產(chǎn)貸款余額達到 億元人民幣，比上年同比增企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 長 %。 2020 年 4 季度開始房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增長速度下降到 20%以下， 2020 年底增速降低到 %， 2020 年 1 季度增速進一步下降到 15%，與金融機構(gòu)全部人民幣貸款的增長速度靠近，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增長得到了初步控制。雖然 2020 年以來個人購房貸款的增長率逐步下降，但仍維持 30%以上。地區(qū)分布極不均衡，從增加額看， 2020 年東部地區(qū)個人購房貸款增加 億元，占全國全部增加額的 %，其中上海、廣東、浙江、北京、江蘇五省市增加 億元，占全國增加額的 %；從余額看，東部地區(qū)占 ％，上述五省市占 ％，居民購房貸款集中在這些房地產(chǎn)熱點地區(qū)。 圖 13：政策性住房貸款的變動情況（單位：人民幣億元） 數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 專欄 3： 中國住房公積金制度 住房公積金是指各單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，用于職工購買 、建造、翻建、大修自住住房。調(diào)整后，個人住房公積金貸款利率仍低于同期限個人住房抵押貸款利率 1 個多百分點。其中工行、中行和建行的不良貸款率均低于 2％，農(nóng)行的不良貸款率稍高于 2％。允許所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)對所有普通商品住房辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)，支持普通住房建設(shè)，對新開工的普通住房項目，只要開發(fā)商自有資金達到 30%，商業(yè)銀行均可發(fā)放住房建設(shè)貸款，符合安居工程條件且銷售率（含 預(yù)售）達到75%，銀行可按自籌資金與貸款 6： 4 的比例發(fā)放安居工程貸款。 另外 , 對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由 20%提高到 30%。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 三是限制對開發(fā)商的流動資金貸款。人民銀行已聯(lián)合10 個相關(guān)部委建立了跨部門協(xié)調(diào)小 組工作機制，并與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》（公告 [2020]第 7 號）。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 為促進房地產(chǎn)信貸市場的健康發(fā)展， 2001 年 6 月，人民銀行發(fā)出《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》 (銀發(fā) [2001]195 號 )， 2020 年 6 月發(fā)出《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 (銀發(fā) [2020]121 號 )。 房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)生泡沫。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 （三）“假按揭”凸顯道德風(fēng)險 假按揭已成為個人住房貸款最主要的風(fēng)險源頭。二是抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機構(gòu)的評估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無效。在地方政府資金緊張的情況下，土地儲備機構(gòu)極可能成為財政融資渠道，出讓土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驅(qū)使而懸空逃廢銀行債務(wù)。 （六）房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險加大 新法律法規(guī)可能限制貸款抵押品的執(zhí)行。 從供給面看，住宅施工面積是住宅竣工面積的先行指標(biāo)，根據(jù)住宅施工面積預(yù)測 2020年和 2020年住宅竣工面積的增長率分別為 ％和企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 ％，年新增住宅竣工面積分別達到 億平方米和 億平方米。 二是對地方政府經(jīng)營土地缺乏有效制約。 五是缺乏發(fā)達 的多層次房地產(chǎn)融資市場。從 1998 年開始到現(xiàn)在，居民住房按揭貸款迅速增加，對商業(yè)銀行而言，居民按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量很高，是商業(yè)銀行的黃金資產(chǎn)，金融業(yè)在支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，自身資產(chǎn)質(zhì)量和收息率都得以提升。 我國東部沿海地區(qū)和超大城市，雖然人多地少，但人均居住面積比東京、香港居民的居住面積還多。 城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)還要支持城市化，幫助解決“三農(nóng)”問題。促進中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，適度調(diào)控東部發(fā)達地區(qū)和中心城市的房地產(chǎn)市場。開征不動產(chǎn)稅的目的在于給地方政府 提供穩(wěn)定的稅收來源，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。不定期組織金融、法律、房地產(chǎn)與相關(guān)知識的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，并保持人員的相對穩(wěn)定，培訓(xùn)一批專家型業(yè)務(wù)骨干，建設(shè)一支高素質(zhì)的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)隊伍。 （五）完善住房置業(yè)擔(dān)保制度 建設(shè)部于 2000 年出臺《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》。 。擔(dān)保公司的風(fēng)險管理重點在于對抵押物的評估、處置，以及對借款人的資格審查，通過專業(yè)化的運作降低風(fēng)險管理成本。應(yīng)建立對騙貸開 發(fā)商的懲戒機制，如公開披露騙貸企業(yè)名單等。（ 2）審查房地產(chǎn)開發(fā)公司以往的信用紀錄，包括是否延遲交付樓宇，是否拖欠工程款，是否將銀行貸款挪作他用等。 （七）進一步完善房地產(chǎn)市場管理 一是建設(shè)、房屋主管部門要規(guī)范房地產(chǎn)商和房地產(chǎn)中介代理機構(gòu)的市場行為，打擊虛構(gòu)價格、哄抬房價、炒作銷售的行為。要加大對閑置土地的清理力度，嚴格執(zhí)行土地出讓合同約定期限屆滿 1 年不動工開發(fā)的土地收取閑置費、滿兩年不動工開發(fā)的無償收回土地使用權(quán)的法律規(guī)定，制止囤積土地行為。 要加大普通商品房的建設(shè)力度，抑制高檔房建設(shè)。而上世紀 90 年代初期，人多地少的香港和東京，人均住房使用面積分別只有 平方米和 平方米。 （二）提倡節(jié)約使用住房的消費理念 在住房消費上應(yīng)提倡節(jié)約的理念。房地產(chǎn)融資對銀行貸款的過分依賴，可能危及金融體系的安全運行。地方政府并不十分在意土地利用的長期規(guī)劃，更樂見房價、地價的上漲。同時由于國家近期出臺了一系列調(diào)控房價政策，一定程度上遏制了對商品房的投機行為， 2020 年、 2020 年全國商品住宅價格增幅將會有所減緩。該規(guī)定第六條“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險。當(dāng)前土地儲備機構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用政府保證和土地使用權(quán)質(zhì)押兩種方式，這兩種方式的合法性尚存在問題。 （五）土地開發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險 我國土地儲備貸款 2020 年底余額為 億元，綜合授信額度更大。據(jù)工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有 80%是因假按揭造成的。抵押物貶值是房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風(fēng)險在銀行房地產(chǎn)貸款上的直接反映。 這些政策取得了顯著成效，有效地支持了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時加強了風(fēng)險防范。 專欄 4：房地產(chǎn)信貸政策 人民銀行積極利用信貸政策促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在 1998 年以前就先后頒布了《政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理暫行規(guī)定》、《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行辦法》和《個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開發(fā)貸款，各商業(yè)銀行只收不放。 中央銀行此舉一可以不再承擔(dān)財政職能，不再對住房消費提供準(zhǔn)財政補貼；二可以理順利率關(guān)系，將對住房貸款的優(yōu)惠利率轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮槭袌龌睦识▋r機制，由于貸款利率可以下浮 10％，仍可以在相當(dāng)大的程度上保持優(yōu)惠利率的連續(xù)性；三可以適當(dāng)增加投機購房者的資金成本，抑制對房地產(chǎn)的投機性需求，有利于消費者形成利率風(fēng)險意識；四可以促進銀行學(xué)會風(fēng)險定價，根據(jù)不同的風(fēng)險狀況制定差別貸款利率；五可以充分發(fā)揮住房公積金的作用，引導(dǎo)住房公積金制 度的健康發(fā)展，六是與超額準(zhǔn)備金存款利率下調(diào)同時進行，可以發(fā)揮貨幣企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 政策的組合效應(yīng)。 （二）靈活調(diào)整房地產(chǎn)貸款利率水平 1998 年，當(dāng)時貸款基準(zhǔn)利率超過 10％，個人購房意愿不強，住房制度改革沒有根本性進展，人民銀行決定對居民住房貸款實行優(yōu)惠利率， 1999 年為刺激國內(nèi)消費需求，又進一步擴大優(yōu)惠幅度，對拉動國內(nèi)消費需求發(fā)揮了重要作用。 2020 年 1 季度末房地產(chǎn)貸款不良率比 2020 年末降低了 個百分點，其中除工行的不良貸款率持平以外，其他行的不良率均有所下降。 （七）房地產(chǎn)貸款具有潛在風(fēng)險 總體來看，四大國有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較好。住房公積金的存、貸利率由中國人民銀行提出，經(jīng)征求國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的意見后，報國務(wù)院批準(zhǔn)。在中西部地區(qū)也有一些省份個人房貸高增長，如安徽增長%，湖北增長 %，江西增長 %，湖南增長 %，廣西增企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 長 %，重慶和云南也齔 ?9%以上。 2020 年底我國居民個人住房按揭貸款占 GDP 的比例為 %，而歐盟國家 2001 年居民按揭貸款占 GDP 的比率平均達到39%，其中英國為 60%，德國為 47%，荷蘭達到 74%。 住房開發(fā)貸款扭轉(zhuǎn)了 2020 年快速增長的勢頭， 2020 年以來增幅連續(xù)回落 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 住房開發(fā)貸款占房地