【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 零首付”個(gè)人住房貸款，提出按揭成數(shù)最高不得超過(guò) 80%，對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套或二套以上住房的，適當(dāng)降低按揭成數(shù)。2002年以來(lái)各季度住房抵押貸款增加額與住宅銷(xiāo)售額增加額的比例，見(jiàn)圖 11。用住房抵押貸款增加額與住宅銷(xiāo)售額增加額比例的趨勢(shì)值代表中國(guó)住房貸款的按揭成數(shù)，則從 2002 年以來(lái)，按揭成數(shù)逐年下降，但即使這樣，中 國(guó)住房貸款的按揭成數(shù)在 2020年 1季度也為 63%。 圖 11：中國(guó)住房貸款的按揭成數(shù) 資料來(lái)源：根據(jù)中經(jīng)網(wǎng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)和人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司數(shù)據(jù)計(jì)算（五）個(gè)人購(gòu)房貸款集中于少數(shù)重點(diǎn)城市和熱點(diǎn)地區(qū) 從居民個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)的地區(qū)結(jié)構(gòu)看，東部地區(qū)增幅與全國(guó)增幅相當(dāng)，中部地區(qū)略高， 而西部地區(qū)偏低。地區(qū)分布極不均衡，從增加額看， 2020 年?yáng)|部地區(qū)個(gè)人購(gòu)房貸款增加 億元，占全國(guó)全部增加額的 %，其中上海、廣東、浙江、北京、江蘇五省市增加 億元，占全國(guó)增加額的 %；從余額看，東部地區(qū)占 ％，上述五省市占 ％，居民購(gòu)房貸款集中在這些房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)。 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 圖 12： 2020 年個(gè)人購(gòu)房貸款增加額的地區(qū)分布圖（ %） 資料來(lái)源：中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司 這些熱點(diǎn)地區(qū)的增幅也較高，如 2020 年江蘇增長(zhǎng) %，浙江增長(zhǎng)%，上海增長(zhǎng) %，天津增長(zhǎng) %，山東增長(zhǎng) %，北京增長(zhǎng) %。在中西部地區(qū)也有一些省份個(gè)人房貸高增長(zhǎng)，如安徽增長(zhǎng)%，湖北增長(zhǎng) %，江西增長(zhǎng) %，湖南增長(zhǎng) %，廣西增企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 長(zhǎng) %，重慶和云南也齔 ?9%以上。 （六）政策性住房貸款快速增長(zhǎng) 政策性住房貸款主要包括對(duì)個(gè)人的住房公積金貸款。 2020 年底政策性住房貸款達(dá)到 億元，其中個(gè)人住房公積金貸款為 億元，占 %。 2020 年 1 季度 , 政策性住房貸款達(dá)到 億元 , 其中個(gè)人住房公積金貸款達(dá)到 億元。 2020 年底和 2020 年 1 季度末 , 個(gè)人住房公積 金貸款余額同比增長(zhǎng) ％和 ％。 2020 年以來(lái)政策性住房貸款的變動(dòng)情況見(jiàn)圖 13。 圖 13：政策性住房貸款的變動(dòng)情況（單位：人民幣億元） 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 專(zhuān)欄 3： 中國(guó)住房公積金制度 住房公積金是指各單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，用于職工購(gòu)買(mǎi) 、建造、翻建、大修自住住房。住房公積金的管理實(shí)行住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督的原則。住房公積金的存、貸利率由中國(guó)人民銀行提出，經(jīng)征求國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)的意見(jiàn)后，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。直轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市以及其他設(shè)區(qū)的市（地、州、盟）設(shè)立住房公積金管理委員會(huì)，作為住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)，并設(shè)立住房公積金管理中心。 截至 2020 年底，全國(guó)住房公積金繳存余額為 億元。實(shí)際繳存職工人數(shù)為 萬(wàn)人，占在崗職工人數(shù)的 ％。 2020 年末個(gè) 人公積金住房貸款余額 億元，占住房公積金繳存余額的比例為％，除去個(gè)人住房貸款和購(gòu)買(mǎi)國(guó)債，全國(guó)仍有沉淀資金 億元，占繳存余額的比例為 ％。 2020 年 3 月 17 日，中國(guó)人民銀行決定將個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，其中， 5 年（含 5 年）以下貸款利率由 %調(diào)整為 %； 5 年以上貸款由 %調(diào)整為 %。調(diào)整后，個(gè)人住房公積金貸款利率仍低于同期限個(gè)人住房抵押貸款利率 1 個(gè)多百分點(diǎn)。 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 目前，住房公積金運(yùn)作中存在的主要問(wèn)題有：第一，公積金貸款有額度限制，一 般較難申請(qǐng)，支持中低收入職工購(gòu)房的效果不明顯；第二，公積金資金運(yùn)用收益的歸屬需要明確。 （七）房地產(chǎn)貸款具有潛在風(fēng)險(xiǎn) 總體來(lái)看，四大國(guó)有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較好。除農(nóng)行的不良貸款率相對(duì)偏高以外，其他三大行的不良貸款率均在 3%5%之間，四大行匯總的不良貸款率也低于 5％，見(jiàn)表 1。 四大行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款質(zhì)量差異明顯。其中農(nóng)行和中行的不良貸款率相對(duì)偏高，分別達(dá)到 16％以上和 12％以上，工行和建行的不良貸款率則相對(duì)較低，維持在 7％左右。四大行匯總的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良貸款率在 1011％之間。 四大行個(gè) 人購(gòu)房貸款資產(chǎn)質(zhì)量較好，不良貸款率為 ％左右。其中工行、中行和建行的不良貸款率均低于 2％，農(nóng)行的不良貸款率稍高于 2％。 表 1：四大國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不良狀況 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 2020 年 1 季度末房地產(chǎn)貸款質(zhì)量比 2020 年末有所提高，這主要是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款質(zhì)量有所提高。 2020 年 1 季度末房地產(chǎn)貸款不良率比 2020 年末降低了 個(gè)百分點(diǎn)，其中除工行的不良貸款率持平以外，其他行的不良率均有所下降。 房地產(chǎn)貸款存在風(fēng)險(xiǎn)。一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款的不良率較高；另一方面，雖然個(gè)人購(gòu)房貸款的不良率較低，但隨著未來(lái)房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費(fèi)用的提高，購(gòu)房者的還款能力可能受到影響，按揭貸款可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。 注：本表按“五級(jí)”分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，不良貸款包括“次級(jí)”、“可疑”、“損失”三類(lèi)貸款。 資料來(lái)源：四大國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款部門(mén) 第二部分 房地產(chǎn)金融政策與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 一 、根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，人民銀行及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)金融政策 （一）充分發(fā)揮信貸政策的作用 1998 年以來(lái)人民銀行根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的變化，及時(shí)調(diào)整了房地產(chǎn)信貸政策。 1998 年 4 月 7 日，為擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，人民銀行發(fā)布《關(guān)于加大住房信貸投入，支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》，要求 1998 年新增住房貸款按各行當(dāng)年新增貸款 15%掌握。允許所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)對(duì)所有普通商品住房辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，支持普通住房建設(shè)，對(duì)新開(kāi)工的普通住房項(xiàng)目，只要開(kāi)發(fā)商自有資金達(dá)到 30%，商業(yè)銀行均可發(fā)放住房建設(shè)貸款，符合安居工程條件且銷(xiāo)售率（含 預(yù)售）達(dá)到75%，銀行可按自籌資金與貸款 6： 4 的比例發(fā)放安居工程貸款。這些措施對(duì)拉動(dòng)國(guó)內(nèi)投資和消費(fèi)需求，起到了積極的促進(jìn)作用。 （二）靈活調(diào)整房地產(chǎn)貸款利率水平 1998 年，當(dāng)時(shí)貸款基準(zhǔn)利率超過(guò) 10％，個(gè)人購(gòu)房意愿不強(qiáng)，住房制度改革沒(méi)有根本性進(jìn)展，人民銀行決定對(duì)居民住房貸款實(shí)行優(yōu)惠利率， 1999 年為刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求，又進(jìn)一步擴(kuò)大優(yōu)惠幅度，對(duì)拉動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求發(fā)揮了重要作用。 2020 年 3 月 17 日，中國(guó)人民銀行調(diào)整了商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 款政策，將住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平。商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè) 人住房貸款基準(zhǔn)利率 1 到 3 年期（含 3 年）為 %， 5 年以上為 %。同時(shí)人民銀行實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 倍，商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。以 5 年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率 %的 倍 (即 %)，僅比原優(yōu)惠利率 %高 個(gè)百分點(diǎn)。新規(guī)定實(shí)行后，對(duì)首次購(gòu)買(mǎi)住房的消費(fèi)者，四家國(guó)有商業(yè)銀行均執(zhí)行下限利率。 另外 , 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由 20%提高到 30%。具體調(diào)整 的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定，不搞一刀切。 中央銀行此舉一可以不再承擔(dān)財(cái)政職能，不再對(duì)住房消費(fèi)提供準(zhǔn)財(cái)政補(bǔ)貼；二可以理順利率關(guān)系，將對(duì)住房貸款的優(yōu)惠利率轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮槭袌?chǎng)化的利率定價(jià)機(jī)制，由于貸款利率可以下浮 10％，仍可以在相當(dāng)大的程度上保持優(yōu)惠利率的連續(xù)性；三可以適當(dāng)增加投機(jī)購(gòu)房者的資金成本，抑制對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)性需求，有利于消費(fèi)者形成利率風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；四可以促進(jìn)銀行學(xué)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，根據(jù)不同的風(fēng)險(xiǎn)狀況制定差別貸款利率；五可以充分發(fā)揮住房公積金的作用，引導(dǎo)住房公積金制 度的健康發(fā)展，六是與超額準(zhǔn)備金存款利率下調(diào)同時(shí)進(jìn)行，可以發(fā)揮貨幣企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 政策的組合效應(yīng)。 （三）規(guī)范住房金融業(yè)務(wù) 為整頓住房金融市場(chǎng)秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，2001 年 6 月 19 日，中國(guó)人民銀行印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》（銀發(fā)［ 2001］ 195 號(hào)） , 2020 年 6 月 13 日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā) [2020]121 號(hào)），這些政策的出臺(tái)及時(shí)、有效地調(diào)控了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，防范了金融風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)了中央銀行預(yù)調(diào)經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)，主要體現(xiàn)在： 一是提高了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金 和資質(zhì)要求。 195 號(hào)文和 121號(hào)文規(guī)定，對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要求有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證等“四證”。對(duì)自有資金低、應(yīng)收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)， 二是規(guī)范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。嚴(yán)禁“零首付”個(gè)人住房貸款，提出貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例（抵借比）最高不得超過(guò) 80%，對(duì)購(gòu)買(mǎi)期房的個(gè)人住房貸款，所購(gòu)期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二。對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套或二套以上住房的，適當(dāng)提高首付款比例 。 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 三是限制對(duì)開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)資金貸款。 121 文件規(guī)定只能用開(kāi)發(fā)貸款這一個(gè)科目給開(kāi)發(fā)商發(fā)放貸款，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，各商業(yè)銀行只收不放。 四是強(qiáng)化對(duì)土地儲(chǔ)備貸款的管理，防止出現(xiàn)地價(jià)泡沫。對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的土地儲(chǔ)備貸款必須以其收購(gòu)的土地作抵押，抵押貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的 70％，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò) 2 年。規(guī)定不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。 （四）加強(qiáng)對(duì)住房公積金信貸等政策性房地產(chǎn)金融的管理 2002 年 8 月 15 日，中國(guó)人民銀行印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房公積金信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)［ 2002］ 247 號(hào)），要求商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行《住房公積金管理?xiàng)l例》，嚴(yán)格執(zhí)行《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理的通知》精神。 （五）推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新 隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速擴(kuò)大，商業(yè)銀行迫切需要提高房地產(chǎn)抵押貸款的流動(dòng)性， 2020 年底，人民銀行向國(guó)務(wù)院提交了進(jìn)行信貸資產(chǎn)