中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析(編輯修改稿)
2025-07-25 23:11 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 都出現(xiàn)下降的趨勢(shì)。（3） 商業(yè)用房的供求矛盾比較突出。在前幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱時(shí)，商業(yè)用房比較暢銷(xiāo)，各地商場(chǎng)、商鋪紛紛涌現(xiàn)，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供過(guò)于求的現(xiàn)象。隨著宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，商業(yè)用房的銷(xiāo)售率迅速下降，近兩年消費(fèi)疲軟困繞者我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而導(dǎo)致了與消費(fèi)水平和消費(fèi)能力直接相關(guān)的商業(yè)用房的需求下降，但從上圖可以看出，每年商業(yè)用房的竣工面積卻不斷增加，這就加劇了商業(yè)用房的供求矛盾。第三節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求分析 目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求存在以下特點(diǎn)： 市場(chǎng)需求開(kāi)始回升。近兩年來(lái)，在中央擴(kuò)大內(nèi)需和全面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)下，我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售擺脫了前兩年徘徊不前的局面，出現(xiàn)高速增長(zhǎng)的形勢(shì)。2000年110月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為8249萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36%，預(yù)計(jì)全年商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率會(huì)在30%以上?！€(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的主體。從下圖可以看出，90年代以來(lái)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的絕對(duì)額高速增長(zhǎng)，1987年，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的商品房只有426．66萬(wàn)平方米，%；而到了1997年，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的商品房達(dá)5233．72萬(wàn)平方米，占當(dāng)年商品房銷(xiāo)售的66．6%；1998年，雖然受住房制度改革的影響，集團(tuán)突擊購(gòu)房的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，但個(gè)人購(gòu)房也增長(zhǎng)很快，98年個(gè)人購(gòu)房的比例比97年上升了7個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到73．6%，市場(chǎng)消費(fèi)主體的這種變化對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更高的要求。2000年前9個(gè)月，隨著房改的結(jié)束，個(gè)人購(gòu)房的比例已達(dá)90%以上?！∨c個(gè)消費(fèi)增長(zhǎng)相適應(yīng),居民住宅在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)中占主導(dǎo)地位。從下圖可以看出，住宅銷(xiāo)售在商品房銷(xiāo)售中占有絕對(duì)主導(dǎo)的地位，從87年到97年住宅銷(xiāo)售額在商品房銷(xiāo)售總額中所占的比重都在70%以上，因此住宅市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r。1998年住房制度實(shí)行改革后，個(gè)人購(gòu)房比例進(jìn)一步提高，2000年19月，住宅銷(xiāo)售額占房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售額的85%以上。第四章我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)很多，這里我們主要討論一下房地產(chǎn)的售價(jià)、房地產(chǎn)的成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的盈利狀況。房地產(chǎn)售價(jià)穩(wěn)步上漲從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出，十多年來(lái)，我國(guó)商品房售價(jià)上升很快，1998年全國(guó)商品房的平均售價(jià)為2002元／平方米，是1987年的5倍，房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率達(dá)40%左右，其中91年至93年房?jī)r(jià)上漲的速度最快，94年房地產(chǎn)業(yè)講入宏觀調(diào)整后，除了住宅售價(jià)下降以外，辦公樓和商業(yè)用房的售價(jià)并沒(méi)有下降，剔除94年的情況，我們可以看出，雖然93年下半年開(kāi)始房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整時(shí)期，但房地產(chǎn)的售價(jià)卻在不斷上升。98年雖然集團(tuán)購(gòu)房大為增加，但并未導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大幅上升，98年房?jī)r(jià)只比97年有微弱的上漲，這主要是由于房產(chǎn)市場(chǎng)一直處于供過(guò)于求的狀態(tài)，集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有改變市場(chǎng)的供求狀況，相反集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)更易獲較為便宜的售價(jià)，從而導(dǎo)致了整體售價(jià)變化不大的狀況，近年來(lái)房地產(chǎn)售價(jià)的這種走勢(shì)意味著今后的幾年內(nèi)房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)出盤(pán)穩(wěn)的走勢(shì)?！ ≡谶^(guò)去10年全國(guó)房地產(chǎn)平均售價(jià)上漲的同時(shí)，各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格水平和上漲速度是不一樣的。96年在中房指數(shù)統(tǒng)計(jì)的15個(gè)城市中，北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)位于前三名。97年全國(guó)商品房的平均售價(jià)為每平方米1997元，其中北京、上海、廣東、天津、海南等5個(gè)省市的售價(jià)在均價(jià)以上，而中西部的西藏、江西、河南則每平方米售價(jià)不足1000元。住宅市場(chǎng)的發(fā)展情況基本類(lèi)似，97年全國(guó)住宅每平方米售價(jià)1790元，其中北京、廣東、上海、海南、天津、福建的售價(jià)在均價(jià)以上，而西藏、江西、河南、責(zé)州、湖南、內(nèi)蒙古、安徽的售價(jià)每平方米在1000元以下。1998年，我國(guó)政府對(duì)城市商品房售價(jià)制定了指導(dǎo)價(jià)格，總其分了四檔三類(lèi)： 第一類(lèi)城市有北京、上海、廣州、深圳，這些城市商品住宅的低價(jià)位為每平米1500元至2500元，中價(jià)位為4000元以上，高價(jià)位為8000至10000元?！ 〉诙?lèi)城市有天津、杭州、重慶、大連、武漢、青島，這些城市商品住宅的低價(jià)位為每平米1200元至2000元，中價(jià)位為3000元至5000元，高價(jià)位為6000元至8000元。第三類(lèi)城市有成都、蘭州、長(zhǎng)沙，這些城市商品住宅的低價(jià)位為每平方米800至1800元，中價(jià)位為2500元以上，高價(jià)位為5000至7000元?！ 〉谒念?lèi)城市為中小城市，這些城市商品住宅的低價(jià)位為每平米800元至1200元，中價(jià)位為2000元以上，高價(jià)位為4000元以上。商品房的成本構(gòu)成分析這里我們主要分析下居民住宅的成本構(gòu)成狀況。目前，居民住宅的成本包括以下幾部分，其一是土地成本，它包括土地購(gòu)置費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)成本、舊房拆遷費(fèi)等：其二是建筑材料費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)；其三是各種稅費(fèi)。在不同的地區(qū)，上述各項(xiàng)成本不僅絕對(duì)額相差很大，而且各項(xiàng)成本所占的比例也大不相同，這里我們以97年廣州市開(kāi)發(fā)的某住宅小區(qū)為例來(lái)說(shuō)明下其成本構(gòu)成狀況。從上述成本構(gòu)成狀況可以看出，商品房的成本構(gòu)成中，土地成本和各種費(fèi)用占了很大的比例，建筑材料和建筑工程費(fèi)只占商品房總成本的33%，配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)和土地購(gòu)置費(fèi)占商品房總成本的67%，已成為影響商品房成本的主要因素，而上述各項(xiàng)費(fèi)用主要是受政府政策的影響，因此政府采取什么樣的政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著非常重要的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的盈利狀況分析我們通過(guò)計(jì)算全行業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率來(lái)分析一下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的盈利狀況。根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒提供的1988年至1997年全行業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，我們計(jì)算出這十年間房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率，從中可以看出過(guò)去的10年房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率發(fā)生變化的情況。80年代，除了個(gè)別年份外，房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率基本上保持在8%左右。從90年開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率逐年上升，93年達(dá)到了頂峰，%，當(dāng)年全行業(yè)的營(yíng)業(yè)收入額和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額都比92年增長(zhǎng)了1倍，雖然93年下半年開(kāi)始國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)熱現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)整，但94年行業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率仍高達(dá)13%，國(guó)家宏觀調(diào)整在95年開(kāi)始發(fā)生了作用，95年房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率急速下降至8．28%，96年更是下降到了1%。97年全行業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額為103462萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率首次出現(xiàn)負(fù)數(shù)，當(dāng)年全國(guó)31個(gè)省市中有19個(gè)省市的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額為負(fù)數(shù)，虧損額最大的為遼寧省，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為153591萬(wàn)元，并且全國(guó)四大房地產(chǎn)市場(chǎng)之一的北京也出現(xiàn)了虧損。97年只12個(gè)省市房地產(chǎn)業(yè)仍然盈利，其中盈利情況最好的是廣東，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額350995萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為7．7%；其次是上海，97年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)227733萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為5．27%。97年以后房地產(chǎn)盈利能力的地區(qū)間差異、企業(yè)間差異開(kāi)始擴(kuò)大，并且房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了微利時(shí)代。第五章我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的主要問(wèn)題及原因 改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，發(fā)展很快，房地產(chǎn)業(yè)在取得有目共睹的成績(jī)
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