中國房地產行業(yè)分析(編輯修改稿)
2025-07-25 23:11 本頁面
【文章內容簡介】 都出現(xiàn)下降的趨勢。（3） 商業(yè)用房的供求矛盾比較突出。在前幾年經濟發(fā)展過熱時，商業(yè)用房比較暢銷，各地商場、商鋪紛紛涌現(xiàn)，出現(xiàn)了嚴重的供過于求的現(xiàn)象。隨著宏觀調控政策的實施，商業(yè)用房的銷售率迅速下降，近兩年消費疲軟困繞者我國國民經濟的發(fā)展，從而導致了與消費水平和消費能力直接相關的商業(yè)用房的需求下降，但從上圖可以看出，每年商業(yè)用房的竣工面積卻不斷增加，這就加劇了商業(yè)用房的供求矛盾。第三節(jié)我國房地產業(yè)的市場需求分析 目前，我國房地產業(yè)的市場需求存在以下特點： 市場需求開始回升。近兩年來，在中央擴大內需和全面推進住房制度改革等宏觀經濟政策的引導下，我國房地產銷售擺脫了前兩年徘徊不前的局面，出現(xiàn)高速增長的形勢。2000年110月，全國商品房銷售面積為8249萬平方米，同比增長36%，預計全年商品房銷售面積增長率會在30%以上?！€人消費成為市場需求的主體。從下圖可以看出，90年代以來，個人購買商品房的絕對額高速增長，1987年，個人購買的商品房只有426．66萬平方米，%；而到了1997年，個人購買的商品房達5233．72萬平方米，占當年商品房銷售的66．6%；1998年，雖然受住房制度改革的影響，集團突擊購房的現(xiàn)象比較嚴重，但個人購房也增長很快，98年個人購房的比例比97年上升了7個百分點，達到73．6%，市場消費主體的這種變化對開發(fā)商提出了更高的要求。2000年前9個月，隨著房改的結束，個人購房的比例已達90%以上。 與個消費增長相適應,居民住宅在房地產市場需求結構中占主導地位。從下圖可以看出，住宅銷售在商品房銷售中占有絕對主導的地位，從87年到97年住宅銷售額在商品房銷售總額中所占的比重都在70%以上，因此住宅市場的發(fā)展狀況決定了房地產市場的發(fā)展狀況。1998年住房制度實行改革后，個人購房比例進一步提高，2000年19月，住宅銷售額占房地產業(yè)銷售額的85%以上。第四章我國房地產業(yè)的主要經濟指標分析反映房地產業(yè)發(fā)展狀況的經濟指標很多，這里我們主要討論一下房地產的售價、房地產的成本和房地產開發(fā)商的盈利狀況。房地產售價穩(wěn)步上漲從上述統(tǒng)計數(shù)字可以看出，十多年來，我國商品房售價上升很快，1998年全國商品房的平均售價為2002元／平方米，是1987年的5倍，房價年均增長率達40%左右，其中91年至93年房價上漲的速度最快，94年房地產業(yè)講入宏觀調整后，除了住宅售價下降以外，辦公樓和商業(yè)用房的售價并沒有下降，剔除94年的情況，我們可以看出，雖然93年下半年開始房地產業(yè)進入調整時期，但房地產的售價卻在不斷上升。98年雖然集團購房大為增加，但并未導致房價的大幅上升，98年房價只比97年有微弱的上漲，這主要是由于房產市場一直處于供過于求的狀態(tài)，集團購買沒有改變市場的供求狀況，相反集團購買更易獲較為便宜的售價，從而導致了整體售價變化不大的狀況，近年來房地產售價的這種走勢意味著今后的幾年內房價將呈現(xiàn)出盤穩(wěn)的走勢?！ ≡谶^去10年全國房地產平均售價上漲的同時，各個地區(qū)房地產價格水平和上漲速度是不一樣的。96年在中房指數(shù)統(tǒng)計的15個城市中，北京、上海、深圳的房價位于前三名。97年全國商品房的平均售價為每平方米1997元，其中北京、上海、廣東、天津、海南等5個省市的售價在均價以上，而中西部的西藏、江西、河南則每平方米售價不足1000元。住宅市場的發(fā)展情況基本類似，97年全國住宅每平方米售價1790元，其中北京、廣東、上海、海南、天津、福建的售價在均價以上，而西藏、江西、河南、責州、湖南、內蒙古、安徽的售價每平方米在1000元以下。1998年，我國政府對城市商品房售價制定了指導價格，總其分了四檔三類： 第一類城市有北京、上海、廣州、深圳，這些城市商品住宅的低價位為每平米1500元至2500元，中價位為4000元以上，高價位為8000至10000元。 第二類城市有天津、杭州、重慶、大連、武漢、青島，這些城市商品住宅的低價位為每平米1200元至2000元，中價位為3000元至5000元，高價位為6000元至8000元。第三類城市有成都、蘭州、長沙，這些城市商品住宅的低價位為每平方米800至1800元，中價位為2500元以上，高價位為5000至7000元?！ 〉谒念惓鞘袨橹行〕鞘?，這些城市商品住宅的低價位為每平米800元至1200元，中價位為2000元以上，高價位為4000元以上。商品房的成本構成分析這里我們主要分析下居民住宅的成本構成狀況。目前，居民住宅的成本包括以下幾部分，其一是土地成本，它包括土地購置費、土地開發(fā)成本、舊房拆遷費等：其二是建筑材料費和建筑安裝工程費；其三是各種稅費。在不同的地區(qū)，上述各項成本不僅絕對額相差很大，而且各項成本所占的比例也大不相同，這里我們以97年廣州市開發(fā)的某住宅小區(qū)為例來說明下其成本構成狀況。從上述成本構成狀況可以看出，商品房的成本構成中，土地成本和各種費用占了很大的比例，建筑材料和建筑工程費只占商品房總成本的33%，配套設施建設費、財務費、管理費和土地購置費占商品房總成本的67%，已成為影響商品房成本的主要因素，而上述各項費用主要是受政府政策的影響，因此政府采取什么樣的政策對房地產業(yè)的發(fā)展起著非常重要的影響。房地產開發(fā)商的盈利狀況分析我們通過計算全行業(yè)的營業(yè)利潤率來分析一下房地產開發(fā)商的盈利狀況。根據(jù)統(tǒng)計年鑒提供的1988年至1997年全行業(yè)的營業(yè)利潤額，我們計算出這十年間房地產業(yè)的營業(yè)利潤率，從中可以看出過去的10年房地產業(yè)的營業(yè)利潤率發(fā)生變化的情況。80年代，除了個別年份外，房地產業(yè)的營業(yè)利潤率基本上保持在8%左右。從90年開始，房地產業(yè)的營業(yè)利潤率逐年上升，93年達到了頂峰，%，當年全行業(yè)的營業(yè)收入額和營業(yè)利潤額都比92年增長了1倍，雖然93年下半年開始國家對房地產業(yè)的過熱現(xiàn)象進行調整，但94年行業(yè)的營業(yè)利潤率仍高達13%，國家宏觀調整在95年開始發(fā)生了作用，95年房地產業(yè)的營業(yè)利潤率急速下降至8．28%，96年更是下降到了1%。97年全行業(yè)營業(yè)利潤額為103462萬元，營業(yè)利潤率首次出現(xiàn)負數(shù)，當年全國31個省市中有19個省市的房地產營業(yè)利潤額為負數(shù)，虧損額最大的為遼寧省，營業(yè)利潤為153591萬元，并且全國四大房地產市場之一的北京也出現(xiàn)了虧損。97年只12個省市房地產業(yè)仍然盈利，其中盈利情況最好的是廣東，當年實現(xiàn)營業(yè)利潤額350995萬元，營業(yè)利潤率為7．7%；其次是上海，97年實現(xiàn)營業(yè)利潤227733萬元，營業(yè)利潤率為5．27%。97年以后房地產盈利能力的地區(qū)間差異、企業(yè)間差異開始擴大，并且房地產業(yè)進入了微利時代。第五章我國房地產業(yè)發(fā)展面臨的主要問題及原因 改革開放以來，我國房地產業(yè)從無到有，發(fā)展很快，房地產業(yè)在取得有目共睹的成績
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