【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 產(chǎn)業(yè)資源的合理配置。奧運(yùn)帶動(dòng)城市建設(shè)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。北京市已規(guī)定在未來5年中，對(duì)城市基礎(chǔ)建設(shè)投入1800億元，其中450億元用于環(huán)境治理，300億元投資數(shù)字建設(shè)，150億元用于水電的建設(shè)，這些無疑對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)提供了很好的配套條件。這是奧運(yùn)對(duì)北京經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)的影響。1改善城市生態(tài)環(huán)境和文化氣氛。奧運(yùn)將帶動(dòng)北京城市的發(fā)展，除了要利用現(xiàn)有的體育場(chǎng)館以外，還要修建一批新的場(chǎng)館，還要配套建設(shè)一些會(huì)展中心、文化中心、商業(yè)設(shè)施等等，創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境和文化氛圍，同時(shí)也包括改善廣大居民的居住條件和城市的整體形象。2奧運(yùn)將加快交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。奧運(yùn)會(huì)之前將投入1800億元的資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其中900多億元的資金用于交通設(shè)施的改善，北京將提前實(shí)現(xiàn)高速公路網(wǎng)的建設(shè)。北京高速公路網(wǎng)的形成，直接有利于加強(qiáng)北京郊區(qū)衛(wèi)星城、小城鎮(zhèn)跟市區(qū)之間的緊密聯(lián)系，北京今后城市的發(fā)展方向主要是東南部地區(qū)，特別是京津塘高速公路這個(gè)方向，這個(gè)地帶有五六個(gè)衛(wèi)星城要加速發(fā)展，包括通州、房山、順義。北京還要建成150公里的軌道交通線，總的運(yùn)程可以達(dá)到200公里，有地鐵五號(hào)線，軌道交通八通線、地鐵四號(hào)線、機(jī)場(chǎng)線、奧運(yùn)中心線路。今后城市軌道交通要繼續(xù)向外省延伸，特別是延伸到這些衛(wèi)星城去，會(huì)對(duì)城鎮(zhèn)的發(fā)展帶來很大的作用。3綠化地帶的住宅建設(shè)。為了迎接奧運(yùn)，北京的城市規(guī)劃肯定要有一個(gè)很大的改變，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部的地帶，這次規(guī)劃確定了還有240平方公里的土地作為綠色空間。根據(jù)規(guī)則，安排了30平方公里的土地作為住宅建設(shè)用地，新規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)綠化地帶的住宅建設(shè)，緊挨著綠化帶兩側(cè)，環(huán)境很好。很多發(fā)展商都看好這個(gè)區(qū)域，紛紛搶占建設(shè)用地，特別是圍繞奧運(yùn)公園周圍這樣一些項(xiàng)目。因?yàn)閵W運(yùn)中心的建設(shè)，不光是建場(chǎng)館，他還要建文化設(shè)施，商業(yè)設(shè)施，同時(shí)還有30平方公里的奧運(yùn)村，這個(gè)地方將是最現(xiàn)代化的地域，不僅靠近整片的綠化帶，而且享受了奧運(yùn)中心的各項(xiàng)設(shè)施。比如倚林佳園、新新家園這些項(xiàng)目，不僅抓住了很好的區(qū)域位置條件，而且項(xiàng)目本身的品位比較高，所以取得很好的效果。三、行業(yè)相關(guān)因素分析技術(shù)因素變革（交通、通訊）的影響交通技術(shù)的革新和交通工具的完善隨著交通技術(shù)的不斷革新和交通工具的不斷完善，交通越來越便利。一方面，我國許多大城市聯(lián)結(jié)郊外的等級(jí)公路和高速公路發(fā)展很快，另一方面，自行車、助動(dòng)車、摩托車等交通工具在城市居民中日益普及，甚至象北京、上海、廣州等大城市小汽車已開始進(jìn)入居民家庭，加上地鐵和公共汽車、電車和出租車，我國許多大城市便捷的交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)開始形成。運(yùn)輸條件的改善，提高了中心區(qū)與郊區(qū)之間的可達(dá)性，使城市房地產(chǎn)區(qū)位由中心區(qū)向郊區(qū)演變的出現(xiàn)成為可能?，F(xiàn)代通訊技術(shù)的進(jìn)步現(xiàn)代通訊技術(shù)的進(jìn)步也縮短了中心城區(qū)與郊區(qū)的空間距離，對(duì)城市房地產(chǎn)區(qū)位由中心區(qū)向郊區(qū)演變的出現(xiàn)起了促進(jìn)作用。由于尋呼機(jī)、手機(jī)、電腦在人們生活中日益普及，許多過去只有在中心城區(qū)才能辦好的事，如念書住在郊區(qū)足不出戶就可辦成，在家里辦公也開始成為可能。住宅不再僅僅是工作之余的生活場(chǎng)所，也成了工作場(chǎng)所。節(jié)能與供熱方式改革。 從2000年10月1日起實(shí)施的《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（建設(shè)部第76號(hào)令），對(duì)建筑節(jié)能提出了明確的要求，住宅節(jié)能，一方面要強(qiáng)制淘汰不符合節(jié)能要求的技術(shù)和產(chǎn)品，另一方面，需要加大科技創(chuàng)新，依靠科技進(jìn)步，推進(jìn)節(jié)能技術(shù)的改革與發(fā)展。目前住宅節(jié)能主要工作是積極推進(jìn)“三改”工作，即墻體、門窗、供暖方式改革。節(jié)水、節(jié)地要求。 住宅建設(shè)中，一是推行節(jié)水型衛(wèi)生器具；二是在新建居住區(qū)推廣生活污水回用技術(shù)；三是推廣雨水收集利用技術(shù)，把生活污水、雨水進(jìn)行處理利用，不僅能節(jié)水，而且減少了排污量，取得雙贏的效益。節(jié)約土地資源，不僅是節(jié)約住宅成本的要求，也是住宅建設(shè)中堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的要求。住宅一次裝修到位 北京市已逐步采取措施取消新建住宅毛坯房的做法，即將出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定》，規(guī)定了開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住宅應(yīng)做到一體化設(shè)計(jì)、施工、安裝要到位，不允許甩項(xiàng)驗(yàn)收等。全國范圍內(nèi)，這也是一個(gè)很重要的趨勢(shì)。自然環(huán)境因素的影響大城市郊區(qū)一般是新建成區(qū)，人口密度較低，有更好的條件改善居住環(huán)境，有些大城市郊區(qū)近年來還出現(xiàn)了以人工湖、集中綠化為主要特征的實(shí)例，這在中心城區(qū)是難以實(shí)現(xiàn)的。另外，郊區(qū)自然風(fēng)光獨(dú)特，空氣清新，環(huán)境優(yōu)雅，空曠明凈，因此。（一）、市郊逐漸成為人們理想的居住環(huán)境。如南京市東郊中山陵風(fēng)景區(qū)和棲霞風(fēng)景區(qū)附近的房地產(chǎn)開發(fā)逐年升溫即可為證。2001年，南京市房地產(chǎn)管理局對(duì)商品房市場(chǎng)的抽樣調(diào)查表明，％的被調(diào)查者認(rèn)為理想的居住地在城郊區(qū)結(jié)合部，％的被調(diào)查者認(rèn)為在市中心，％認(rèn)為在遠(yuǎn)郊。（二）、房地產(chǎn)開發(fā)中，借景，造景的傾向成為趨勢(shì)。由于城市中自然環(huán)境中美景的稀缺性，能夠取得自然美景的機(jī)會(huì)越來越小，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)中，借景，造景的傾向成為趨勢(shì)，在一定程度上，誰的景做的好，誰在房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)中蹴有可能取得先機(jī)。（三）、濱海地區(qū)，風(fēng)景地區(qū)的房地產(chǎn)，有很大的發(fā)展?jié)摿Γ矔?huì)相應(yīng)的帶動(dòng)此地區(qū)二手房市場(chǎng)的發(fā)展。由于人們生活質(zhì)量的不斷提高，這些地區(qū)成為人們度假休閑的勝地，必然直接帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。消費(fèi)者文化品位與生活方式的提升對(duì)房地產(chǎn)的影響。房地產(chǎn)商針對(duì)這種情況，應(yīng)該發(fā)展新的概念地產(chǎn)。這里所強(qiáng)調(diào)的概念地產(chǎn)，不是那種充斥于市場(chǎng)的淺層次的概念炒作與包裝，而是以一種趨于成熟和理性的主題概念，統(tǒng)率產(chǎn)品的研發(fā)、開發(fā)、營(yíng)銷、管理與服務(wù)，從追求住宅物理性（功能性）價(jià)值到追求文化性價(jià)值，不斷延伸產(chǎn)品的內(nèi)涵，實(shí)現(xiàn)從賣房子到賣家居、賣環(huán)境、賣文化與生活方式的提升。主題概念作為產(chǎn)品與品牌的核心內(nèi)涵，是產(chǎn)品的靈魂，是品牌的個(gè)性。 要超越傳統(tǒng)產(chǎn)品主義，做好概念地產(chǎn)，復(fù)合地產(chǎn)是必由之路。只有通過跨行業(yè)的復(fù)合與嫁接，才能營(yíng)造實(shí)實(shí)在在的主題概念，才能打造出全新的生活方式。所謂復(fù)合地產(chǎn)，就是以發(fā)散的思維方式，跳出行業(yè)之外整合資源，將狹義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游、體育、教育、休閑、科技等產(chǎn)業(yè)融合起來，營(yíng)造新的文化與生活方式，形成各種“產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)”。我們認(rèn)為，人類活動(dòng)的一切建筑環(huán)境都可納入房地產(chǎn)的范疇，因此叫它泛地產(chǎn)，中國房地產(chǎn)正在進(jìn)入泛地產(chǎn)時(shí)代，而復(fù)合地產(chǎn)則是泛地產(chǎn)時(shí)代最具代表性的房地產(chǎn)開發(fā)模式。廣州奧林匹克花園就是把體育、健康的理念與房地產(chǎn)嫁接，獲得成功的。實(shí)踐證明，復(fù)合地產(chǎn)除了住宅和體育產(chǎn)業(yè)嫁接以外，在教育、旅游、度假、休閑、養(yǎng)生等與人類生活息息相關(guān)的元素上同地產(chǎn)嫁接整合，滿足消費(fèi)者更為多樣的需要和更高的文化品位。 消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)有效需求不斷增長(zhǎng)房地產(chǎn)有效需求的增長(zhǎng)主要體現(xiàn)在住宅需求的增長(zhǎng)，其主要因素有：首先，房改政策逐步出臺(tái)落實(shí)、居民可支配收入的增加使城鎮(zhèn)居民住房購買力和購買欲望將大大增強(qiáng)，將極大提升房地產(chǎn)的有效需求。其次，在醫(yī)療、養(yǎng)老等社會(huì)保障制度改革的推動(dòng)下，我國的社會(huì)保障體系逐步建立和完善，也將使人們對(duì)收入增長(zhǎng)期望降低同支出預(yù)期上升的矛盾得到緩解，后顧之憂少了，敢于用手中的錢，以至未來的收入去購房。第三，住房抵押貸款和資產(chǎn)證券化等房地產(chǎn)金融的發(fā)展也將刺激居民的購買行為。第四，人們對(duì)住宅投資性消費(fèi)動(dòng)機(jī)的增強(qiáng)，也將為我國房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展帶來巨大商機(jī)，尤其隨著我國城鎮(zhèn)戶口制度的改革和人才的合理流動(dòng)，將能動(dòng)地創(chuàng)造出新的住房需求，白領(lǐng)人士公寓、老齡公寓、學(xué)生公寓的需求也將逐步加大。第三部分 對(duì)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的總體判斷一、發(fā)展態(tài)勢(shì)總體判斷(一)、總體展望三個(gè)判斷我國房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級(jí)階段，發(fā)展空間很大 我國的房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級(jí)階段，發(fā)展的空間很大。我國房地產(chǎn)業(yè)無論是企業(yè)規(guī)模、行業(yè)水平還是經(jīng)濟(jì)地位都處于初級(jí)階段，與發(fā)達(dá)國家差距很大。，遠(yuǎn)小于國外發(fā)達(dá)國家的2030平方米。現(xiàn)有住房面積不足和增長(zhǎng)前景以及人口的不斷增長(zhǎng)，決定了我國房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大。我國房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速發(fā)展階段 國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，住宅將成為持久的消費(fèi)熱點(diǎn)。2000年我國人均GDP已達(dá)到860美元，已由溫飽邁入小康社會(huì)，住宅消費(fèi)將成為目前及今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的主要消費(fèi)熱點(diǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)相應(yīng)將進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段。從消費(fèi)熱點(diǎn)分析，吃、穿、用、住、行五大物質(zhì)消費(fèi)中住、行方面的消費(fèi)需求不斷加大，住的方面尤其突出，人們的住宅消費(fèi)需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未被滿足。國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求也決定了我國房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)將成為長(zhǎng)期的消費(fèi)熱點(diǎn)。未來三年房地產(chǎn)業(yè)將在高位上進(jìn)行調(diào)整，商品房銷售面積增幅將有所降低，估計(jì)，未來三年增幅在15%左右 我國房地產(chǎn)業(yè)潛在市場(chǎng)空間的相對(duì)無限大與有效需求的增長(zhǎng)決定了在未來幾年內(nèi)行業(yè)將保持一種高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。具體到未來三年年情況，從今年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中定金與預(yù)付款仍高達(dá)2000億元以上等因素來看，雖然受世界經(jīng)濟(jì)衰退及我國宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩因素的影響，商品房銷售面積增速仍應(yīng)維持在15%以上，銷售額維持在20%左右，仍屬高位調(diào)整的（所謂高位調(diào)整就是指，房地產(chǎn)業(yè)仍將保持較高的發(fā)展速度，但是，增幅將有所降低）階段。房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)行大規(guī)模的兼并充足，一大部分劣質(zhì)企業(yè)將被淘汰，哪個(gè)企業(yè)真正的面對(duì)市場(chǎng)，能夠滿足市場(chǎng)的有效需求，哪個(gè)企業(yè)就能夠得到更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。(二)、未來三年房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行環(huán)境市供需兩旺，但供大于求，空置房將增加 總體上明年市場(chǎng)需求仍將呈現(xiàn)較高速度的增長(zhǎng)，但由于今年地產(chǎn)投資及施工面積增長(zhǎng)過快，明年商品房竣工面積及總供應(yīng)量將大于需求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，一部份質(zhì)地較差的開發(fā)商樓盤將形成積壓，總體空置房面積將進(jìn)一步增加。市場(chǎng)體系逐步完善：住房二三級(jí)市場(chǎng)將全面啟動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系進(jìn)一步完善。 上海市的存量房交易成功經(jīng)驗(yàn)將被其它各大城市引用，住房二三級(jí)市場(chǎng)將在全國范圍內(nèi)逐步培育，上海存量房交易面積將超過增量房交易，此外各地的租賃市場(chǎng)也將得到快速的發(fā)展。市場(chǎng)體系的完整將進(jìn)一步增加增量房消費(fèi)的有效需求。住房金融快速發(fā)展 住房金融的進(jìn)一步發(fā)展將主要體現(xiàn)在住房抵押貸款仍將迅速增長(zhǎng)，而住房抵押貸款證券化將逐步提上日程，類似于房地產(chǎn)信托投資基金的股權(quán)酒店等變相房地產(chǎn)基金出現(xiàn)將促進(jìn)房地產(chǎn)信托投資基金的形成。住宅投資性消費(fèi)將進(jìn)一步增長(zhǎng) 住宅投資性消費(fèi)最初始是公房購買者二次購房后將舊房租金用于還貸新房抵押貸款，預(yù)計(jì)明年多次置業(yè)與異地置業(yè)將更多地出現(xiàn)。行業(yè)集中度將提高 從前面分析可以看，由于加入WTO后境外資本的介入及土地市場(chǎng)的規(guī)范、開發(fā)貸款及預(yù)售條件的提高，明年我國房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將發(fā)生巨大的變革，在這場(chǎng)變革中，開發(fā)商的資金優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)，其在政府、銀行及社會(huì)間建立良好的信譽(yù)，以及開發(fā)商的管理資源能否跟上企業(yè)迅速擴(kuò)長(zhǎng)的步伐等因素將成為主要因素，因此不可避免的是大批小公司消亡、整個(gè)行業(yè)集中度將大幅提高，而一批有實(shí)力的、跨地域經(jīng)營(yíng)的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)將迅速崛起。區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生 目前我國雖然并不存在全國范圍的房地產(chǎn)泡沫，但區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生，產(chǎn)生區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)。這主要體現(xiàn)在: 迄今為止，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個(gè)暴利行業(yè)，導(dǎo)致許多廠商紛紛進(jìn)入該行業(yè)，整個(gè)行業(yè)缺乏有效的監(jiān)管與宏觀調(diào)控，導(dǎo)致該行業(yè)的無序競(jìng)爭(zhēng)，加上地方政府不斷變動(dòng)的城市規(guī)劃和一些地方性優(yōu)惠政策，又導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的土地?cái)?shù)量成倍上升，地產(chǎn)價(jià)格也呈節(jié)節(jié)攀升的上漲 勢(shì)頭，其中房地產(chǎn)商品正逐步向高檔住宅和寫字樓方向發(fā)展。另外，一個(gè)更為重要的因素是，居民的可支配收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度，他們的房地產(chǎn)需求正在逐漸下降 因此，在一定程度上，一些地方的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模與速度，已經(jīng)超過了當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖肫骄郊捌骄鲩L(zhǎng)速度，區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)勢(shì)必增加房地產(chǎn)企業(yè)在此地區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)。二、市場(chǎng)需求分析專題（一）、市場(chǎng)消費(fèi)需求觀念的變化在新的市場(chǎng)條件下，消費(fèi)需求正在發(fā)生變化。消費(fèi)觀念的變化，反映在房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)上，將直接的影響整個(gè)的市場(chǎng)需求導(dǎo)向。因此，研究需求的變化，是研究市場(chǎng)需求分析的前提。觀念變化主要表現(xiàn)在：對(duì)住宅消費(fèi)的需求在不斷升級(jí)。從滿足數(shù)量轉(zhuǎn)為追求質(zhì)量，從注重內(nèi)部結(jié)構(gòu)擴(kuò)展到對(duì)外部環(huán)境的高度關(guān)注，從追求實(shí)體性產(chǎn)品擴(kuò)展到追求體驗(yàn)的產(chǎn)品，從滿足物質(zhì)需要擴(kuò)展到為滿足業(yè)主實(shí)現(xiàn)自我、體現(xiàn)人體價(jià)值的需要；住宅需求的目的在發(fā)生變化，從以居住為主，正在轉(zhuǎn)為居住、辦公、出租、投資增值、經(jīng)營(yíng)等多作用并存；對(duì)住宅區(qū)位的需求，從喜歡在城市中心區(qū)正在向城市的外圍轉(zhuǎn)移，國外城市的“空心”現(xiàn)象在我國已開始出現(xiàn)；住宅購買者的身份在變化，由集團(tuán)的批量購買為主轉(zhuǎn)為個(gè)人的單件購買為主；住宅消費(fèi)觀念變化的速度不斷加快，新觀念不斷推出。綠色物業(yè)，智能化物業(yè)，文化品味，度假式住宅，田園風(fēng)情等新觀念不斷刷新消費(fèi)者；住宅消費(fèi)的數(shù)量擴(kuò)充階段已經(jīng)告一段落，接下來進(jìn)入追求品質(zhì)的階段。需求方對(duì)房屋需求的種類，從對(duì)住宅的大量需求轉(zhuǎn)為商貿(mào)樓宇、工業(yè)用房、寫字樓等多種需求。（二）、未來幾年商品房市場(chǎng)潛在市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)“十五”時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資總量預(yù)測(cè)。　　，（按2001年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)推算而得），預(yù)計(jì)到2005年，按平均每人22平方米建筑面積推算，在“十五”；如果原有舊住宅每年按4％的比例拆遷重建，5年合計(jì)20％，；兩者合計(jì)，“十五”。按2000年城鎮(zhèn)商品住宅平均每平方米造價(jià)1000元計(jì)算，“十五”計(jì)劃時(shí)期的5年中，僅城鎮(zhèn)商品住宅的建設(shè)投資就將達(dá)到46260億元。如果按商品住宅占商品房面積的85％（19962000年平均數(shù)）推算，；按2000年商品房平均每平方米造價(jià)1139元（見2001年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》P213）計(jì)算，5年中商品房建設(shè)投資總額將達(dá)到61984億元。按國家計(jì)劃，“十五”時(shí)期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額大約為221064億元，％，表明房地產(chǎn)業(yè)在第十個(gè)五年計(jì)劃的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中將占據(jù)顯著的地位?！笆濉睍r(shí)期房地產(chǎn)需求量的預(yù)測(cè)今后一段時(shí)期是我國城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、信息化的快速發(fā)展時(shí)期，也是國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)時(shí)期，潛在的住房需求和居民支付能力的提高，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)長(zhǎng)期看好的態(tài)勢(shì)。我國城市化進(jìn)程有很大的發(fā)展空間。改革開放