【正文】 中國房地產(chǎn)市場分析 目錄第一部分：中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀一、 目前的總體發(fā)展態(tài)勢（一）房地產(chǎn)開發(fā)總量及增長率（二）銷售總量及變化銷售增長速度放緩，出現(xiàn)有效需求不足端倪存量住房市場火爆（三）銷售價格變動狀況總體發(fā)展態(tài)勢第一第二季度房地產(chǎn)銷售價格分析，重點以北京、上海為例二、地區(qū)發(fā)展態(tài)勢三、房地產(chǎn)行業(yè)效益情況 2001年上市公司效益分析。 2002年房地產(chǎn)上市企業(yè)業(yè)績預(yù)測四、目前的行業(yè)運行環(huán)境第二部分：未來3到5年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢研究一、政策因素的影響土地供應(yīng)政策的變化預(yù)售條件及開發(fā)貸款門檻的提高貨幣化分房政策的落實經(jīng)濟適用房政策的推行二、經(jīng)濟發(fā)展因素的影響分析GDP與人均GDP的高速發(fā)展對房地產(chǎn)行業(yè)的影響未來10年內(nèi)我國GDP的增長情況預(yù)測GDP的增長將帶動“十五”期間住房消費的增加1人均GDP的增長將增大住房消費支出2為了實現(xiàn)GDP的既定增長目標，必然要發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟的杠桿作用 規(guī)模城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)的推動。西部大開發(fā)的積極影響加入WTO對房地產(chǎn)業(yè)的長期利好奧運帶動城市建設(shè)，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三、行業(yè)相關(guān)因素分析技術(shù)因素變革（交通、通訊）的影響交通技術(shù)的革新和交通工具的完善現(xiàn)代通訊技術(shù)的進步節(jié)能與供熱方式改革。節(jié)水、節(jié)地和治理污染。住宅一次裝修到位自然環(huán)境因素的影響消費者文化品位與生活方式的提升對房地產(chǎn)的影響。第三部分、對全國房地產(chǎn)市場前景的總體判斷一、發(fā)展態(tài)勢總體判斷(一)總體展望三個判斷我國房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級階段，發(fā)展空間很大我國房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速發(fā)展階段未來三年房地產(chǎn)業(yè)將在高位上進行調(diào)整，商品房銷售面積增幅將有所降低，估計，未來三年增幅在15%左右(二)未來三年房地產(chǎn)業(yè)運行格局市供需兩旺，但供大于求，空置房將增加市場體系逐步完善住房金融快速發(fā)展住宅投資性消費將進一步增長行業(yè)集中度將提高區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生二、市場需求分析專題（一）市場消費需求觀念的變化（二）未來幾年房地產(chǎn)潛在市場需求的預(yù)測“十五”時期房地產(chǎn)市場投資總量的預(yù)測。“十五”時期房地產(chǎn)市場潛在市場需求的預(yù)測未來幾年房地產(chǎn)消費主要群體特征（三）消費者有效需求的變化方向三、房地產(chǎn)周期性研究專題四、中國房地產(chǎn)業(yè)的市場空間與競爭狀況預(yù)測專題（一）市場競爭主體的增多 外資房地產(chǎn)開發(fā)商的涌入。 地涌現(xiàn)出新的競爭主體。（二）跨區(qū)域競爭加?。ㄈ┩恋貎滟Y源的競爭加劇新的土地使用政策導(dǎo)致土地的供應(yīng)量可能會供不應(yīng)求入世使得土地市場競爭加?。ㄋ模οM者群體有效需求的競爭加?。ㄎ澹┦袌鰻I銷和管理方面的競爭。第四部分：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的風險和挑戰(zhàn)專題一、政策風險土地轉(zhuǎn)讓制度的改變，加大企業(yè)開發(fā)成本。房地產(chǎn)企業(yè)貸款政策的改變，使得企業(yè)融資渠道受阻二、經(jīng)營風險規(guī)模風險。財務(wù)風險1負債率高，盈利能力差2房屋空置面積很大，沉淀營運資金量大。3市場利率風險三、結(jié)構(gòu)性風險四、區(qū)域性風險第五部分：對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略建議一、組織架構(gòu)的制度創(chuàng)新二、規(guī)劃設(shè)計的創(chuàng)新：個性化開發(fā)三、營銷創(chuàng)新：品牌魅力四、管理創(chuàng)新：激發(fā)員工的敬業(yè)精神五、戰(zhàn)略創(chuàng)新：合作比競爭更重要附表一：2001年房地產(chǎn)上市公司主要指標一覽表 附表二：中國房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢研究報告第一部分：中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀一、 目前的總體發(fā)展態(tài)勢（一） 房地產(chǎn)開發(fā)總量及增長率2001年中國房地產(chǎn)業(yè)開始全面升溫，據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額6245億元,％。其中:住宅建設(shè)完成投資4279億元,％；寫字樓建設(shè)完成投資318億元,％；商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)完成投資721億元,％。國家統(tǒng)計局最新提供的數(shù)據(jù)表明，2002上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)面積保持強勁增長。全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)共完成土地開發(fā)面積5090萬平方米，％，增幅比去年同期高出25個百分點?？⒐っ娣e累計為5826萬平方米，％。，％。 今年上半年，％。分地區(qū)看，東部12個省(市、區(qū))購置土地面積最多，；中部9個省(區(qū))購置土地面積最少。分省份看，浙江、山東、廣東、四川、北京和江蘇今年上半年購置土地面積排在前6名，購置土地面積都超過了600萬平方米；而西藏、海南、寧夏、青海、黑龍江、內(nèi)蒙古購置土地面積排在倒數(shù)前6名。 從完成房地產(chǎn)開發(fā)的土地面積看，廣東、湖南、重慶和青海等9個地區(qū)的土地開發(fā)面積的增長幅度超過1倍，反映出房地產(chǎn)開發(fā)商對市場前景普遍看好。從絕對數(shù)上看，完成土地開發(fā)面積最多的省份依次是廣東；山東、江蘇、遼寧、浙江和天津，完成面積都在270萬平方米以上；完成土地開發(fā)面積最少的省份依次為西藏、海南、寧夏、內(nèi)蒙古、陜西和青海。（二） 銷售總量及變化房地產(chǎn)投資增長率和銷售增長率對比年份全國房地產(chǎn)投資增長率（%）全國商品房銷售額增長率（%）19971998199911200020012002一季度總論：銷售增長速度與投資額增長速度之間的差距有所增大，銷售增長速度趨緩，出現(xiàn)有效需求不足端倪。銷售 增長速度正在趨緩。 2001年,全國商品房銷售面積20779萬平方米,占商品房竣工面積的76％，％；商品房銷售額4626億元,％；銷售給個人4022億元,％,各項指標總體表現(xiàn)良好。 但是,從2001年下半年開始,商品房銷售增長速度逐月回落。2001年全國商品房銷售額和住宅銷售額增速月度指標逐月回落。％,％,％，增速不斷回落。同時，商品房空置面積增長速度由降轉(zhuǎn)升。2001年全國商品房空置面積凈增1100萬平方米,％,％的增長幅度。 ％，％（％）。2002年一季度平均銷售價格每平方米2388元，低于去年同期水平；銷售面積增速回落；空置一年以上的商品房面積達3755萬平方米。由此分析，國內(nèi)房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)有效需求不足的端倪。從幾個重點的城市看，北京在申奧成功之后，依然是房地產(chǎn)投資的熱點地區(qū)，銷售面積仍高于同期竣工面積，在2002年的春季房展會上，4天銷售了5500套，金額達30億元人民幣?！　∩虾７康禺a(chǎn)開發(fā)投資位于全國各大城市首位，在前兩年的高速發(fā)展之后，進入一個相對穩(wěn)定發(fā)展的時期，2002年前2個月，，％、％。由于購房退還20％個人所得稅的效應(yīng)，導(dǎo)致在滬工作的外地人購房比例迅速上升，也推動房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)上漲過快，特別是別墅、外銷公寓等高檔物業(yè)的價格直線上升，比去年上漲12％。隨著確定的購房退稅時限2003年5月31日益臨近，預(yù)計住宅價格在年內(nèi)就有回調(diào)的可能。另外4年來別墅物業(yè)的銷售面積已占住宅開發(fā)總面積的近1/3，未來2－3年內(nèi)，供應(yīng)量將達到940萬平方米，價格的調(diào)整已經(jīng)是勢在必行了。 　　在深圳，由于土地拍賣帶熱土地一級市場，繼南山區(qū)成為市場升溫地區(qū)外，龍崗和鹽田等傳統(tǒng)邊緣地區(qū)也成為開發(fā)商進行土地儲備的熱點，大型住宅小區(qū)開發(fā)此起彼伏，吸引了大量普通住宅的消費者。一季度有10余個新盤推出，新增住宅供應(yīng)量超過82萬平方米，特別是有9個商用物業(yè)推向市場，總體供應(yīng)量加大，市場競爭加劇，盡管價格尚沒有明顯下降，但許多開發(fā)商通過提高裝修標準的方式進行銷售，也預(yù)示著目前價格面臨考驗。（三） 銷售價格變動狀況據(jù)國家計委、國家統(tǒng)計局對全國35個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查，％，％，房屋租賃價格持平。 與去年同季相比，％。其中，東南地區(qū)寧波、南昌、上海、杭州等地，％、％、％％。西部地區(qū)蘭州、銀川、％、％、％。 ％。在商品房銷售價格中，％。私有房屋中住宅和非住宅的銷售價格上漲幅度均較高，％％；％。 土地交易價格繼續(xù)保持較高的上漲幅度，％，％，％。房屋租賃市場比較平穩(wěn)，價格與上年同季持平。2002年第二季度國家計委、國家統(tǒng)計局對全國35個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，今年二季度，全國房屋銷售價格和土地交易價格升勢明顯，與去年同季相比，％，％，％。統(tǒng)計顯示，今年二季度，％。商品房銷售價格的上漲，除需求拉動外，房屋質(zhì)量、居住環(huán)境和物業(yè)管理水平的提高也是重要因素之一。在商品房銷售價格中，％。其中，％％；％。與此同時，％％。受需求增加的影響，特別是二級市場的逐步開放，私有房屋中住宅銷售價格上漲幅度較高，％。北京偉業(yè)指數(shù)顯示：一季度北京房價整體表現(xiàn)為下跌。綜合價格（未包括遠郊區(qū)縣內(nèi)銷住宅）為7898元／平方米，％；其中城八區(qū)內(nèi)銷住宅綜合價格為5770元／平方米，％，外銷公寓綜合價格為11318元／平方米，％，連續(xù)3個季度下跌；城近郊區(qū)別墅綜合價格為12354元／平方米，與上季度持平；遠郊區(qū)別墅綜合價格為7498元／平方米，％；而寫字樓綜合租金為146元／月平方米，％。新綜合價格（包括了遠郊區(qū)縣內(nèi)銷住宅樣本）為6867元／平方米，％，連續(xù)3個季度下跌，總跌幅已達9％。原因是郊區(qū)內(nèi)銷住宅規(guī)模一直呈加速擴大趨勢，而城區(qū)住宅規(guī)模已近極限，在售面積趨縮，導(dǎo)致新綜合價格被迅速拉低。郊區(qū)綜合價格（包括遠郊區(qū)內(nèi)銷住宅與別墅）為4249元／平方米，％，因為在郊區(qū)化的發(fā)展趨勢中，相對低價的普通住宅規(guī)模的擴展遠遠地高出相對高價的別墅，未來將持續(xù)下跌。僅遠郊區(qū)縣內(nèi)銷住宅綜合價格和寫字樓綜合售價微漲。遠郊區(qū)縣內(nèi)銷住宅綜合價格為2760元／平方米，％，寫字樓綜合售價為14329元／平方米，％。上海黃浦、徐匯、長寧、虹口、普陀、寶山、閔行、嘉定等8個區(qū)房價呈上升走勢，有的上升幅度還不小。尤其是黃浦延安東路以北至南蘇州路；徐匯漕河涇、龍華和田林；長寧內(nèi)環(huán)線至哈密路；虹口北外灘；普陀長征、真北以及寶山大華、大場等地區(qū)，近期上述區(qū)域市場都較紅火。另外盧灣、靜安、閘北、松江、青浦、奉賢等6個區(qū)域房價走勢相對平穩(wěn)，楊浦則略有下降。浦東新區(qū)2001年房價上升幅度很大，但近來稍有平緩。眼下價格上漲項目大都集中在7000元以上的高檔盤群體之中，約占市場總量15％。據(jù)上海市統(tǒng)計局和上海市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計，一季度上海房地產(chǎn)市場總體上供求趨于平衡，商品房銷售保持良好勢頭，存量房屋交易穩(wěn)步上升。二、 地區(qū)發(fā)展態(tài)勢從區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展來看，分成東部、中部和西部三個部分，其中以東部為主導(dǎo)。以北京、上海、廣東、江蘇、浙江、天津、海南為代表的東部地區(qū)占了全國房地產(chǎn)市場投資、建設(shè)、銷售和利稅的主導(dǎo)地位，集中了絕大部分開發(fā)企業(yè)。2000年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國的比重為 ％，中部地區(qū)所占比重為 ％，％，中、西部合計只有 ％。當前房地產(chǎn)發(fā)展的熱點主要就集中在北京、上海、廣州、深圳等地，這些地區(qū)基礎(chǔ)好，經(jīng)濟發(fā)展程度較高，更為市場化，居民住房消費能力和意愿強，入世的影響更直接和明顯，經(jīng)歷過泡沫危機，因而在這新一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮中迅速充當了主力，市場發(fā)展也更為合理，政府管理日趨規(guī)范化。在國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的促進下，西部大多數(shù)省份房地產(chǎn)投資總量呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢。2000年，西部的貴州（%）內(nèi)蒙（ %）新疆（%）四川（％）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長分別位居全國的第3和第 6位，由于投資規(guī)模擴大，貴州、甘肅和新疆等省的房地產(chǎn)新開工項目出現(xiàn)了成倍增長；房地產(chǎn)價格漲幅也較大，在全國35個大中城市中，西部11個城市平均房屋銷售、％、％和2 .9％，均高于全國，更高于中、東部地區(qū)的漲幅。2001年頭兩個月，東、中、%、%和 %，西部增長大大高于東、中部，可以說在本輪房地產(chǎn)熱中西部地區(qū)扮演著重要角色。從今后發(fā)展看，東部地區(qū)仍將是市場發(fā)展的主導(dǎo)力量，集中了市場開發(fā)熱點，但中西部在國家政策和資金的傾斜下，發(fā)展空間大，增速快，特別是其生產(chǎn)性用房、旅館、飯店等非住宅類市場將在國家加大開發(fā)西部和擴大招商引資中獲得更大發(fā)展，東部和中西部差距將不斷縮小。三、 房地產(chǎn)行業(yè)效益情況房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率（不計土地成本）近幾年一直保持在 40％左右，若考慮土地成本，則毛利率在20%左右，但利稅率自1995年以來不斷下降。1991—1994年房地產(chǎn)行業(yè)的利稅率一直在15％以上，隨后，受宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營收人雖有增加，利稅率卻不斷下降，主要原因是行業(yè)競爭日趨激烈，以及商品房供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，大量商品房空置積壓。近年則是逐步趨于穩(wěn)定，回歸到一個較低水平。下面具體分析一下行業(yè)中的典型企業(yè)一上市公司的情況。2001年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司效益分析。從行業(yè)中的典型企業(yè)――房地產(chǎn)上市公司的情況來看，加權(quán)每股收益、加權(quán)每股凈資產(chǎn)和資產(chǎn)收益率都要低于整體水平，表明房地產(chǎn)行業(yè)的效益水平已經(jīng)回落到較低水平。2001年年報出現(xiàn)了4年來的最低點，%，%，%，%。與滬深兩市同步，房地產(chǎn)上市公司業(yè)績也出現(xiàn)了下滑，，%；%，%，%。統(tǒng)計表明，2001年房地產(chǎn)業(yè)上市公司業(yè)績水平落后于大盤，也較去年有較大幅度的回落。但從長期發(fā)展狀況來看，加上國家為了實現(xiàn)GDP穩(wěn)步增長的目標，固定資產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)必然是政策扶持的重點。因此，房地產(chǎn)上市公司的前景較好。2001年主要業(yè)務(wù)在北京的房地產(chǎn)上市公司情況股票簡稱2001年度每股收益[元]2001年度凈資產(chǎn)收益率[%]2001年度主營業(yè)務(wù)收入[萬元]主營業(yè)務(wù)收入增長率%2001年度凈利潤[萬元]凈利潤增長率%光彩建設(shè)34,3,金 融 街85,15,珠江控股9,3,世紀中天20,4,陽光股份