【正文】 題名: 書稿僅供參考，引用以原書為準 主 編 ／ 牛鳳瑞 副 主 編 ／ 李景國 尚教蔚 出 版 人 ／ 謝壽光 出 版 者 ／ 社會科學文獻出版社 地 址 ／ 北京市東城區(qū)先曉胡同10號 郵政編碼 ／ 100005 網 址 ／ :／／ 責任部門 ／ 皮書事業(yè)部 (010)85117872 項目經理 ／ 張大偉 責任編輯 ／ 張大偉 責任印制 ／ 同 非 總 經 銷 ／ 社會科學文獻出版社發(fā)行部 (010)65139961 65139963 經 銷 ／ 各地書店 讀者服務 ／ 客戶服務中心 (010)65285539 法律顧問 ／ 北京建元律師事務所 排 版 ／ 北京中文天地文化藝術有限公司 開 本 ／ 7871092毫米 1／16開 版 次 ／ 2004年 月第1版 印 次 ／ 2004年 月第1次印刷 中國版本圖書館CIP數據核字(2004)第016699號 《皮書系列》主要編輯出版發(fā)行人 出 版 人 謝壽光 發(fā) 行 人 王 菲 編輯主任 張大偉 編 輯 (按姓名筆畫為序) 鄧泳紅 張大偉 宋 娜陳斗仁 范廣偉 徐逢賢 封面設計 孫元明 內文設計 熠 菲 責任印制 蓋永東 編 務 曹繼紅 皮書事業(yè)部 電話:85117878511131322220 網址:cjh 7885@ 編 委 會 (以姓氏筆畫為序) 王誠慶 牛鳳瑞 馮長春 劉洪玉 朱訓禮 李景國 尚教蔚 林增杰 柴 強 顧云昌 謝遠驥 謝家瑾題名: 目 錄書稿僅供參考，引用以原書為準 總 報 告 2003～2004年中國房地產市場形勢分析...謝家瑾 / 1 綜 合 篇 歷史回顧:中國房地產業(yè)的發(fā)展歷程...劉 琳 / 11 1998～2003：中國房地產市場的形勢與運行...王誠慶 況偉大 / 19 中國房地產市場未來走向...衛(wèi) 欣 / 35 中國房地產業(yè)的區(qū)域差異...金 潔 / 39 中國住宅產業(yè)化進程...王建武 / 43 中國房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展...馬曉冬 / 49 2003年中國房地產業(yè)大事盤點...王洪輝 / 55 土地與市場篇 中國房地產土地市場與管理...曲 波 / 57 2003年中國房地產市場分析...馬曉冬 / 79 金融與企業(yè)篇 中國房地產開發(fā)投資分析：現狀、問題與建議...吳忠群 / 85 中國房地產企業(yè)融資：現狀、問題與對策...尚教蔚 / 106 個人住房消費信貸:快速增長與潛在風險...尚教蔚 / 118 中國房地產企業(yè)：結構與趨勢...王洪輝 / 124 政策與管理篇 政策對房地產業(yè)的影響朱道林...曹玲燕 / 143 房地產中介服務業(yè)的發(fā)展及對策...俞明軒 蔣一軍 閻 東 / 159 物業(yè)管理業(yè)發(fā)展狀況及趨勢...張玉亭 劉雙樂 / 181 房地產業(yè)的中外比較與借鑒...馬曉冬 / 200 區(qū) 域 篇 北京2003年房地產運行態(tài)勢及2004年展望...劉 琳 / 207 上海住宅市場2003年運行特征與2004年走勢...張洪武 / 221 廣州房地產業(yè)2003年回顧與2004年展望...廖俊平 / 236 深圳房地產市場2003年發(fā)展與2004年展望...王 鋒 / 251 房地產市場中的“杭州現象”...曹榮慶 王 芳 / 270 熱點與專題篇 2003年中國房地產市場：是泡沫還是整體良好？...曲 波 / 283 城鎮(zhèn)建設用地控制與房地產業(yè)發(fā)展...李景國 / 290 中國經濟適用房政策的實踐與調整...王誠慶 / 299 別墅和TOWNHOUSE的發(fā)展現狀及趨勢...尚國琲 李彥芳 / 308 建筑格局對人類健康的影響...葉耀先 / 315 中國房地產開發(fā)與生態(tài)環(huán)境取向...言 川 孔 域 / 324 從北京房地產看建材市場...李 慶 / 330 后 記/ 337 Contents General Report Analysis on the situation of China Real Estate Market from 2003 to 2004Xie Jiajin / 1 Summa Review the history: the development process of China real estate industry Liu Lin / 11 1998～2003: the situation and operation of China real estate marketWang Chengqing, Kuang Weida / 19 The tendency of China real estate market in the future Wei Xin / 35 Regional differences of China real estate industryJin Jie / 39 The industrialization process of China residence Wang Jianwu / 43 The sustainable development of China real estate industry Ma Xiaodong / 49 Chronicle of events of China real estate in 2003 Wang Honghui / 55 Land and market The land market and the management of China real estate Qu Bo / 57 Analysis on China real estate market in 2003Ma Xiaodong / 79 Finance and enterprises Analysis on the investment in China real estate development: the status quo, problems and proposalsWu Zhongqun / 85 The financing of China real estate enterprises: the status quo, problems and measuresShang Jiaowei / 106 Loans for consumption of individual housing: rapid increase and the latent risksShang Jiaowei / 118 China real estate enterprises: the structure and the tendency Wang Honghui / 124 Policies and managements Policy influences on real estate industry Zhu Daolin, Cao Lingyan / 143 The development and measures of intermediary service industry Yu Mingxuan, Yan Dong,Jiang Yijun / 159 The situation and tendency of the development of the property management trade Zhang Yuting, Liu Shuangle / 181 Chineseforeign parison and references of the real estate industry Ma Xiaodong / 200 Region The situation of Beijing real estate operation in 2003 and the prospects of 2004Liu Lin / 207 The operation characteristics of Shanghai housing market in 2003 and the tendency of 2004 Zhang Hongwu / 221 The review of Guangzhou real estate industry in 2003 and the prospects of 2004 Liao Junping / 236 The development of Shenzhen real estate market in 2003 and the prospects of 2004 Wang Feng / 251 “Hangzhou phenomenon” in the real estate market Cao Rongqing, Wang Fang / 270 General interests and special topics China real estate market in 2003: foam or being fine as a whole? Qu Bo / 283 The control on urban construction land and the development of the real estate industry Li Jingguo / 290 The practices and regulations on Chinese priorityhousing policy Wang Chengqing / 299 The situation and tendency of villa and townhouse development Shang Guofei, Li Yanfang / 308 Construction structures influences on human beings health Ye Yaoxian / 315 The development of China real estate and the ecological and environmental orientation Yan Chuan, Kong Yu / 324 Investigating the market of construction material with regard to Beijing real estateLi Qing / 330 Postsript/ 337 題名: 總 報 告2003～2004年中國房地產市場形勢分析書稿僅供參考，引用以原書為準 一 2003年房地產市場形勢 2003年是我國房地產市場發(fā)展較好的一年，《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱“18號”文件）的發(fā)布，對于統一認識，增強房地產投資和消費信心，促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展起到了重要作用。各地認真貫徹落實國務院“18號”文件精神，積極出臺鼓勵住房消費的有關政策，注重適時、適度調控房地產市場。房地產投資和消費仍然保持了較快增長、供求基本平衡、結構基本合理、價格穩(wěn)中有升，為擴大內需、拉動經濟增長做出了貢獻。 全國房地產開發(fā)完成投資首次突破1萬億元，%，高出同期固定資產投資增幅（%）3個百分點。東、中、%、%、%，增幅超過50%的省區(qū)主要集中在中、西部地區(qū)。中、西部地區(qū)增幅明顯高于東部，客觀上有基數小的因素。 圖1 1999～2003年房地產投資情況 近幾年房地產市場快速發(fā)展，主要得益于國民經濟持續(xù)快速增長、居民實際收入的提高和住房消費觀念的轉變及城鎮(zhèn)化進程的加快。同時，住房供應市場化程度的提高、新建商品住房品質的改善、以“以房帶路、以路養(yǎng)房”為特征的城鎮(zhèn)基礎設施建設力度加大等,也是房地產開發(fā)投資持續(xù)快速增長的重要原因。如北京奧運會、上海世博會等帶動的城市基礎設施和公建設施建設，傳導到房地產市場，促進了當地房地產開發(fā)投資的增長。大多數地方近幾年城鎮(zhèn)住宅竣工量中單位自建房比重逐年下降，非商品住宅向商品住宅的轉化明顯加快。上海精裝修商品住房2001年僅3000套左右，2003年達10萬多套,住宅品質的提升在一定程度上也帶動了房地產開發(fā)投資增長。 圖2 1999～2003年商品住宅與非商品住宅占城鎮(zhèn)住宅比重情況 全國商品房竣工面積（含開發(fā)企業(yè)自用和出租，下同），%；，%。其中，%；，%。（空置一年以上的5425萬平方米），%；其中，商品住宅空置面積8336萬平方米（空置一年以上的3235萬平方米），%。東、中部地區(qū)空置商品住宅同比呈負增長，%。40個重點城市中有10個城市商品房銷售面積大于同期竣工面積或基本持平。住房二級市場日趨活躍，南京、昆明、哈爾濱、合肥、上海等不少城市二手房成交量已超過或接近商品房成交量。 東、中、西部地區(qū)商品住房竣工面積、銷售面積占全國總量的比例均分別為61％、20％、19％；空置面積占全國的比例為61％、21％、18％。 表1 商品住宅銷售、竣工與空置面積情況單位：萬平方米,％類 別全 國同比增長東 部同比增長中 部同比增長西 表2 東、中、西部商品住宅銷售、竣工與空置占全國商品住宅比重情況單位：萬平方米,％類 別全 國東 部所占比重中 部所占比重西 全國商品房平均價格（同期商品房銷售額除以銷售面積，未考慮地段、結構等因素）％，％，低于同期城鎮(zhèn)居民可支配收入實際增幅（%）和GDP增幅（%）。 東、中部地區(qū)商品房平均價格增幅明顯高于全國平均水平，西部地區(qū)商品房平均價格略有增長。有22個省商品住宅平均價格不同程度上升；40個重點城市中有32個城市商品住宅平均