中國房地產(chǎn)市場形勢分析(已修改)
2025-05-25 03:23 本頁面
【正文】 納斯達(dá)克代碼： CRIC 中國 房地產(chǎn)市場 形勢 分析報(bào)告 絕對保密 付琦 先生 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 上海事業(yè)部 研究總監(jiān) 高級分析師 2 內(nèi)容 一、為什么要房地產(chǎn)調(diào)控？ 二、本輪調(diào)控有什么特征？ 三、調(diào)控對市場有怎樣的影響？ 四、企業(yè)應(yīng)對建議？ 目錄 Contents 3 為什么要房地產(chǎn)調(diào)控？ 4 從客觀研究的角度來看：樓市的發(fā)展基礎(chǔ)扎實(shí)，風(fēng)險(xiǎn)度控制合理。 從民生的角度來看：民怨是決策層不愿看到的。 2022年、 2022年都是由于民怨較大，決策層采取了從緊的政策，致使樓市出現(xiàn)調(diào)整。 因此，經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)明顯的好轉(zhuǎn)，從緊的調(diào)控變?yōu)楝F(xiàn)實(shí) …… 5 房價(jià)問題的根源（反駁） 6 ? 國內(nèi)稅收制度不完善，收入水平、支付能力難以估量 ? 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，忽視了供應(yīng)不足的問題；忽視了外來人口的問題 ? 和國外相比沒有意義：國外統(tǒng)計(jì)口徑不明；房價(jià)不含地稅；西方國家沒有碰到過中國的基本國情 ? 沒有考慮“賣小買大”、梯度臵業(yè)的改善型需求 問題根源 —— 房價(jià)收入比不能反映房價(jià)水平 7 上海購房貸款信貸杠桿使用率不超過 50%，金融安全完全在可控范圍之內(nèi)。市場購買力和資金實(shí)力由此可見一斑。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金的依賴度正在逐步下降，有效的降低了房地產(chǎn)業(yè)變化對于金融市場穩(wěn)定的負(fù)面影響 問題根源 —— 金融風(fēng)險(xiǎn)可控 上海個(gè)人住房貸款情況 類別（億元） 09年 10年 上海一二手商品住宅 銷售總額 4202 (2175+2027) 個(gè)人按揭、公積金貸款總額 （ +） 信貸占商品房銷售金額比重 % % 全國個(gè)人住房貸款情況 類別（億元） 09年 10年 全國房地產(chǎn)銷售金額（含二手） 約 63995 （ 44000+20220） 約 70000 （ 50000+20220） 個(gè)人按揭貸款金額（含二手房） 14000 14000 個(gè)人按揭占商品房銷售金額比重 % 20% 開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款占開發(fā)企業(yè)資金比重情況 類別（億元） 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源 19423 25280 30580 57128 72494 國內(nèi)貸款 5357 6961 7257 11293 12540 比重 % % % ％ % 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國人民銀行、上海市公積金管理中心 8 房價(jià)問題的根源（內(nèi)部） 9 “人多地少”中國難以解決的基本國情，人民日益增長的居住需求同較少土地住房供應(yīng)之間的矛盾。 樓市火爆客觀基礎(chǔ) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展，生活需求改變 內(nèi)需： 居住條件困難 外需： 全省、國內(nèi)、國際需求匯集 問題根源 —— 需求客觀存在 10 ?上海平均每年商品住宅 新增供應(yīng) 僅能 滿足 上海常住家庭的 2%。 ?以往 6年 ，上?？傆?jì)不超過 %的家庭賣過新房。 年份 新增供應(yīng)量（萬 平方米） 常住人口數(shù) （萬人） 新建住房供應(yīng) 率 ⑵ 常住家庭人均住房面 積（平方米） ⑶ 2022年 2257 1778 % 2022年 1544 1815 % 2022年 1340 1858 % 2022年 1260 1888 % 2022年 1350 1921 % 26 2022年 1099 2220 % 6年合計(jì) 8850 / %⑷ / 年均 1475 /⑴ % / 注：（ 1）年均人口以 2022年末人口規(guī)模計(jì)算 （ 2）新建住房供應(yīng)率 =新增供應(yīng)套數(shù) 247。 上海常住總家庭數(shù) =（新增供應(yīng)量 247。 套均面積） 247。 （常住人口數(shù) 247。 戶均人口數(shù)） =（新增供應(yīng)量 247。 100） 247。 （常住人口數(shù) 247。 ） （ 3）常住家庭人均住房面積 =上海市住房保有總面積 247。 常住人口數(shù) （ 4）此處計(jì)算假設(shè)一戶家庭僅購買過 1套住房 上海人口規(guī)模與住房供應(yīng)對比 問題根源 —— 供應(yīng)明顯不足 11 上海住房保有結(jié)構(gòu) 截止 2022年，上海住房保有量 5億平方米。其中， 1988年以后的 20年房地產(chǎn)市場化歷史中，僅 %的上海家庭（約為 300萬家庭）買過新房，此類中高收入家庭已經(jīng)進(jìn)入第一輪、第二輪的改善型需求。以 10年換房一次計(jì)算，年均需求量即超過 1000萬平方米。 另外，上海 %的家庭居住于售后老公房，此類家庭的改善居住條件的愿望更為強(qiáng)烈，需求保持旺盛。 作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)中心城市和國際化的開放型城市，上海每年常住人口增加將近 35萬人，形成龐大的住房需求隊(duì)伍。 其中，買房則形成住房銷售型需求；租房則形成（上家）住房投資型需求。 最終新增人口形成近 1000萬平方米的住房需求。 ?首次購房、改善型需求是上海房地產(chǎn)市場內(nèi)在需求的客觀基礎(chǔ)。 ?作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)中心和國際化開放城市，國內(nèi)外消費(fèi)需求是上海房地產(chǎn)市場外來需求的客觀基礎(chǔ)。 ?1988年上海房地產(chǎn)市場建立以來的 21年 間，總共不超過 %的上海家庭買過新房。 上海常住人口每年新增規(guī)模 問題根源 —— 改善住房條件的愿望迫切 12 土地新 增供應(yīng) 新開工規(guī)模 新增供應(yīng) 商品住 宅成交 土地儲備 施工面積 存量供應(yīng) 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 商品住宅土地成交 （可建建筑面積） （萬平方米） 1462 250 792 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 商品住宅供應(yīng) （萬平方米） 2257 1544 1340 1260 1350 1100 商品住宅成交 （萬平方米） 1497 1655 2090 891 1886 971 問題根源 —— 土地供應(yīng)不足 13 房價(jià)問題的根源（外部） 14 從絕對值的變化情況來看，貨幣發(fā)行折線的斜率明顯大于 GDP，可見貨幣增速明顯快于 GDP。 從每年的實(shí)際增幅來看，僅2022年和 2022年貨幣增幅低于 GDP，其他年份均貨幣發(fā)行超速。 過去 10年，貨幣發(fā)行以年均%復(fù)利增長。而名義 GDP則年均增長 %，實(shí)際 GDP增幅更低。 問題根源
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